（2017）津02民终3912号
裁判日期: 2017-08-18
公开日期: 2017-08-31
案件名称
汤国平、代文国房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
汤国平,代文国
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民终3912号上诉人（原审被告）：汤国平，男，1966年10月29日出生，汉族，天津市久发自行车有限公司职工，住天津市河西区。委托诉讼代理人：邹苏清（系汤国平之妻），1967年7月12日出生，汉族，无职业，住天津市河西区。委托诉讼代理人：刘俊芬，天津耀达律师事务所��师。被上诉人（原审原告）：代文国，男，1961年11月26日出生，汉族，天津市制锁五厂职工，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：刘霞（系代文国之妻），1962年6月29日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：张黎明，天津万庚律师事务所律师。上诉人汤国平因与被上诉人代文国房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院(2016)津0103民初9454号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年5月26日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。汤国平上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实、适用法律均有误，程序违法。本案是上诉人和被���诉人女婿李少伟找的中介公司签的合同，双方存在口头约定，被上诉人只交了上诉人订金200000元，因为被上诉人没有按照双方口头约定以及房产交易合同的约定履行，上诉人多次催款，李少伟在无奈之下提出解约。上诉人用微信通知被上诉人妻子刘霞不再履行合同。之后李少伟提出要退钱，为此双方均同意解除房屋买卖合同。上诉人委托妻子正式通知被上诉人解除合同。双方对合同已经解除达成一致，仅是就赔偿未达成一致，被上诉人一开始提出要求返还定金，因为是被上诉人违约，上诉人没有同意其要求，9月12日，被上诉人又提出要600000元赔偿。2016年9月28日被上诉人起诉，最初的诉讼请求仍然是要求赔偿，所以上诉人认为双方就房产交易合同已经达成了解除的一致意见，仅是赔偿没有达成一致，所以一审法院判决没有查明本案事实。另，本案程序违法，遗漏了���须参加诉讼的当事人即中介公司和贷款银行。代文国辩称，不同意上诉人的上诉请求，其上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。代文国向一审法院起诉，请求判令汤国平：1、办理房屋过户手续；2、将坐落于天津市XX区XX路与XX道交口西南XX水园XX室房屋（以下简称讼争房屋）交付原告；3、承担案件受理费、诉讼保全费。一审法院认定事实：原告代文国、被告汤国平于2016年7月31日签订了房产交易合同，合同约定：原告购买被告名下讼争房屋；建筑面积为160.41平方米；该房屋已设立抵押，被告于2016年9月20日前还清所欠中国民生银行股份有限公司天津分行贷款并注销该抵押权；房屋成交价格为4800000元，原告在签订合同时向被告支付定金100000元，剩余房款原告于2016年10月20日前办理房屋贷款申请手续，将首付款存入资金监��中心，被告同时将已收取的定金存入资金监管中心；原告、被告于2016年10月15日前到该房屋行政管理部门签署《天津市房产买卖协议》，转让该房屋不动产权产生的税费由原告承担。原告、被告另约定，原告购房款到位，被告办理清偿贷款手续。合同签订当日，原告向被告支付了定金100000元。原告称可将其原有住房出售后，将全部房款支付给被告，用于被告清偿讼争房屋的贷款。2016年8月4日，原告再次向被告支付了定金100000元。此后被告多次要求原告支付房款，原告因其原房屋未售出所以未付。2016年9月2日，被告又与他人签订售房合同，将讼争房屋出售给他人。2016年9月12日，被告通知原告拒绝出售讼争房屋。另查，被告将讼争房屋进行抵押贷款2620000元（借款合同编号921112015015231），抵押权人为中国民生银行股份有限公司天津鼓楼支行。被告尚���将该贷款还清。本案审理过程中，原告表示愿将剩余房款4600000元一次付清（原告已将此款存入一审法院保管款账户），并用其中的部分房款用以偿还被告所欠中国民生银行股份有限公司天津鼓楼支行的贷款。一审法院认为，原告、被告签订的《房屋买卖合同》，系当事人真实意思表示，内容符合法律规定，该合同有效。被告在收取原告定金后，拒绝出售讼争房屋，其拒绝理由缺乏法律依据和合同依据，属违约行为。原告有权要求被告继续履行合同。对原告的诉讼请求予以支持。被告关于曾与原告口头约定2016年8月15日前原告支付1200000元，2016年8月31日前原告付清全部房款的主张，证据不足，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：“一、本判决生效之日起十日内，原告代文国向被告汤国平支付剩余房款4600000元；由原告代文国用其中款项代被告汤国平偿还被告汤国平所欠中国民生银行股份有限公司天津鼓楼支行921112015015231号借款合同项下的借款本金2620000元及孳息；上述贷款清偿后三日内，被告汤国平办理撤销天津市XX区XX路与XX道交口西南XX水园XX室房屋抵押登记手续；二、天津市XX区XX路与XX道交口西南XX水园XX室房屋抵押登记撤销后三日内，被告汤国平协助原告代文国办理该房屋的不动产权转移登记手续，将该房屋转移登记至原告代文国名下，房屋转移登记手续所需税费由原告代文国承担；三、本判决生效之日起十日内，被告汤国平将天津市XX区XX路与XX道交口西南XX水园XX室房屋腾空并交付原告代文国。案件受理费45200元，保全费5000元，由被告汤国平负担。”二审中，上诉人向本院提交证据，被上诉人未提交新证据。另，本院向中国民生银行股份有限公司天津分行就本案相关情况进行调查询问。本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人争议的事实认定如下：对上诉人提交证据的证明目的不予采信。另查，汤国平将讼争房屋进行抵押贷款2620000元（借款合同编号921112015015231），抵押权人应为中国民生银行股份有限公司天津分行。中国民生银行股份有限公司天津鼓楼支行系中国民生银行股份有限公司天津分行所属分支机构，非独立法人，负责该笔贷款的发放及收回工作。一审法院查明事实中对抵押权人的表述不严谨，本院予以纠正。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，予以确认。本院认为，本案围绕房屋买卖合同的履行问题成讼。二审期间的争议焦点是：1、双方签订的房产交易合同中的涉及买卖合同关系的部分是否应继续履行？上诉人是否应配合被上诉人办理讼争房屋的转移登记手续。2、��审法院审理本案是否存在程序违法问题，是否遗漏了必须参加诉讼的当事人。围绕争议焦点阐述如下：汤国平与代文国及中介单位天津迅航宝业房地产经纪有限公司签订的《房产交易合同》系各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，真实有效，各方均应严格按照约定履行各自的权利义务。关于双方签订的《房产交易合同》中涉及买卖合同关系是否应继续履行，上诉人是否应配合被上诉人办理讼争房屋的转移登记手续的问题，汤国平与代文国2016年7月31日签订《房产交易合同》，合同中第十一条“其他约定中”约定：代文国购房款到位，汤国平办理清偿贷款手续。同时，该合同第一条“房地产情况”中第4项明确约定，抵押权人中国民生银行股份有限公司天津分行，经甲乙双方协商，汤国平确认于2016年9月20日前还清贷款并注销��抵押权。合同第二条约定：代文国须于2016年10月20日前办理贷款申请手续…然，实际履行中，汤国平未等到2016年9月20日，而是于2016年9月2日即将讼争房屋卖给案外人，并于2016年9月12日通知代文国拒绝出卖讼争房屋。汤国平的上述行为，构成违约，现代文国起诉请求继续履行合同，具有事实和法律依据，应予支持。汤国平主张双方通过微信往来达成了解除合同的一致意见，仅是赔偿金额未达成一致，但并未就此提交充足证据，本院难以支持。关于一审法院审理本案是否存在程序违法，是否遗漏了必须参加诉讼的当事人的问题，代文国与汤国平因讼争房屋买卖是否继续履行成讼，故本案仅涉及《房产交易合同》中的买卖合同关系，与居间合同关系无涉，故中介公司并非本案必须参加诉讼的当事人，无需追加。至于贷款银行中国民生银行股份有限公司天津分行，亦并非必须参加本诉的当事人，且一、二审法院均向该行调查了解相关情况，亦不予追加，故汤国平的该项主张，本院亦不予支持。综上，汤国平的上诉请求不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43600元，由上诉人汤国平负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 静审 判 员 张晓彤代理审判员 李冬梅二〇一七年八月十八日书 记 员 李珊珊 关注公众号“”