（2017）皖12民终1664号
裁判日期: 2017-08-18
公开日期: 2017-08-28
案件名称
临泉县瑞景置业有限公司与牛素梅、姚兰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省阜阳市中级人民法院
所属地区
安徽省阜阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
临泉县瑞景置业有限公司,牛素梅,姚兰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖12民终1664号上诉人（原审被告）：临泉县瑞景置业有限公司，住所地安徽省阜阳市临泉县城关镇光明南路西侧阜台阳光时代城8#C幢1#2#3#4#，统一社会信用代码91341221588881119K（1-1）。法定代表人：马永安，任公司经理。委托诉讼代理人：陈保华，安徽乐皖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：牛素梅，女，1963年5月25日出生，汉族，住安徽省临泉县。被上诉人（原审原告）：姚兰，女，汉族，1989年2月21日出生，住安徽省临泉县。上述二被上诉人共同的委托诉讼代理人：陈磊，江苏姑苏律师事务所律师。上述二被上诉人共同的委托诉讼代理人：严伟霞，江苏姑苏律师事务所律师。上诉人临泉县瑞景置业有限公司（以下简称瑞景公司）因与被上诉人牛素梅、姚兰房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省临泉县人民法院（2016）皖1221民初2819号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2107年6月9日公开开庭进行了审理，上诉人瑞景公司的委托诉讼代理人陈保华，被上诉人牛素梅、姚兰的委托诉讼代理人陈磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞景公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审，并由牛素梅、姚兰负担本案全部诉讼费用。事实和理由：雨雪天气、气温异常等属于涉案合同约定的不可抗力且经常发生，瑞景公司无法每次都履行相应的通知义务；涉案房屋已经具备交付条件，瑞景公司多次通知交房，而牛素梅、姚兰未能配合接收，由此产生的法律后果不应由瑞景公司承担；一审判决确定的违约金明显过高，瑞景公司请求予以酌减符合法律规定；一审法院审理程序严重违法，损害了瑞景公司的合法权利。牛素梅、姚兰辩称，恶劣天气等因素不属于涉案合同约定的不可抗力，且瑞景公司未履行相应的告知义务；瑞景公司通知交房不符合双方约定的房屋交付条件；其主张的违约金符合法律规定；一审法院审理程序合法。请求二审法院驳回上诉，维持原判。牛素梅、姚兰向一审法院起诉请求：1.判令瑞景公司继续履行涉案商品房买卖合同，交付符合综合验收合格条件的房屋；2.判令瑞景公司向其支付从2015年10月1日起至起诉之日2016年5月30日止之间的逾期交房违约金64395元及以后直至交房之日的违约金。一审法院认定事实：2013年9月29日，牛素梅、姚兰与瑞景公司瑞景置业公司签订《商品房买卖合同》，双方约定，牛素梅、姚兰购买瑞景公司开发的瑞景国际花园5幢楼1单元1504号商品房，该商品房单价为每平方米5049.06元，面积为104.97平方米，房屋价款为530000元，房屋交付期限为2015年9月30日。合同第八条约定，出卖人应当于2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；第九条约定，出卖人如未按照本合同规定的期限将商品房交付给买受人使用，按下列第一种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5%支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示该商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按时交付的，由此产生的交房责任由买受人承担。合同签订后，牛素梅、姚兰依约交付了全部购房款，瑞景公司未按约定期限交房。2016年5月16日，瑞景公司张贴交房通知，载明临泉瑞景国际花园小区一期5#、11#楼、二期3#、4#楼已通过竣工验收，达到交付条件，即日交付，但却未按合同约定支付逾期交房违约金及交付合格房屋。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。牛素梅、姚兰与瑞景公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同。双方均应按合同约定履行自己的义务。牛素梅、姚兰依约交付了购房款，瑞景公司应当按合同约定交付合格房屋。瑞景公司未按合同约定交房，应当承担继续履行合同及逾期交房的违约责任。瑞景公司辩称涉案房屋已经符合验收交房条件，也办理了通知交房手续，但未提交有关部门核发的房屋质量合格证明等证据证明其符合交房条件，根据合同约定，瑞景公司未按合同约定出示相关证明文件，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；同时辩称涉案房屋是因为雨雪、气温异常等不可抗力因素导致无法施工，该期间应当扣除，但瑞景公司施工过程中遇到的雨雪天气，是普通正常的天气变化，不属于合同约定的遭遇不可抗力，即便是遭遇不可抗力，瑞景公司也未按合同约定在发生之日起15日内告知买受人；辩称违约金计算过高，应按银行同期贷款利率计算，因合同约定的违约金按日万分之五计算，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，同时该约定具有对等性，任何一方逾期交房或逾期付款，都将被平等地追究违约责任。本案中，牛素梅、姚兰按约履行了付款义务，如果调低逾期交房的违约金，即违背了诚实信用原则，又不利于保护公平交易。故对瑞景公司的上述抗辩理由，不予采纳。综上所述，牛素梅、姚兰的诉讼请求，符合合同的约定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决：一、临泉县瑞景置业有限公司继续履行与牛素梅、姚兰签订的商品房买卖合同，向牛素梅、姚兰交付符合综合验收合格条件的房屋；二、临泉县瑞景置业有限公司于判决生效之日起十日内支付牛素梅、姚兰逾期交房违约金64395元（按牛素梅、姚兰已交房价款530000元的日万分之五从2015年10月1日计算至2016年5月30日共计243天，以后违约金按已交付房价款531000元的日万分之五计算至实际交付房屋之日止）；案件受理费1410元，保全申请费840元，计人民币2250元，由临泉县瑞景置业有限公司负担。在二审期间，瑞景公司提交了商品房使用说明书和质量保证书，建设工程规划合格证、环保、消防验收手续，短信通知交房查询记录等，证明涉案房屋符合双方约定的交付条件，且瑞景公司已短信通知购房户接收房屋。牛素梅、姚兰质证后认为，商品房使用说明书和质量保证书系瑞景公司向房产部门统一购买的文本，不能证明涉案房屋具备验收条件；建设工程规划合格证、环保、消防验收手续不是相关部门出具的正规验收手续，对该证据的真实性提出异议；对短信通知交房查询记录等提出异议，认为牛素梅、姚兰未收到该通知。本院经审查认为，牛素梅、姚兰对瑞景公司提供的商品房使用说明书和质量保证书的异议理由可以成立，故对其不予采信；牛素梅、姚兰对瑞景公司提供的建设工程规划合格证、环保、消防验收手续和短信通知交房查询记录等虽提出异议，但经本院审核后予以确认；本院对一审双方当事人所举证据认证意见同一审一致。通过庭审调查，并综合一、二两审举证、质证情况，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院二审另查明，涉案房屋于2016年8月23日取得建设工程规划许可证，于2016年7月13日通过环保验收，于2016年9月13日通过消防验收。瑞景公司于2017年2月26日通过短信通知牛素梅、姚兰等办理交接房屋手续，但牛素梅、姚兰至今未接收涉案房屋。本院认为，本案双方当事人对牛素梅、姚兰依约交纳全部购房款及瑞景公司未按照合同约定的期限交付房屋等事实不持异议，争议焦点为：一、涉案商品房买卖合同履行过程中，是否存在因不可抗力需顺延交房期限的情形；二、涉案房屋是否已具备交付条件，瑞景公司是否已经履行通知交房义务；三、一审判决确定的违约金计算标准是否适当；四、一审法院是否存在违反法定程序的情形。针对争议焦点一，本院认为，涉案商品房买卖合同合法有效。瑞景公司作为制式合同的提供者，在订立合同时应当充分考虑可能阻碍按时交房的因素，确定较为合理的交付期限，且其没有按照合同约定通知牛素梅、姚兰，瑞景公司逾期交房系因不可抗力或双方在合同中约定的其他原因所致。故瑞景公司主张应当顺延交房期限没有事实和法律依据，本院不予采信。针对争议焦点二，涉案商品房买卖格式合同约定以“商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据，同时还需经规划、消防、环保等专门管理部门出具认可性意见。在瑞景公司陆续取得规划、消防、环保等验收手续后，涉案房屋已具备法定交付条件。瑞景公司在此情况下通知牛素梅、姚兰在2017年2月26日接收房屋，此后可以随时领取房屋；牛素梅、姚兰虽否认收到该短信，但瑞景公司系按照牛素梅、姚兰在涉案合同上留存的手机号码予以通知，牛素梅、姚兰不能证明由于瑞景公司的原因，导致其不能接收涉案房屋。故应认定2017年2月26日为一审判决确定的违约金计算截止日期。针对争议焦点三，本院认为，涉案房屋买卖合同中对违约金数额计算方法的约定系双方真实意思表示，不违反法律规定。该约定是双方在签订合同时因预见到如果一方违约可能给对方造成损失，而作出的具有补偿性质的约定；同时该约定具有对等性，任何一方逾期交房或逾期付款，都将被平等地追究违约责任。一审法院依照合同的约定确定违约金数额并无不当。故对瑞景公司主张对违约金予以酌减的请求，本院不予支持。针对争议焦点四，本院认为，瑞景公司主张一审法院违反法定程序没有事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，瑞景公司的上诉请求不能成立，应予驳回；但一审判决对违约金计算截止日期未予明确，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2312元，由临泉县瑞景置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 蒋承光审判员 马 杰审判员 刘 伟二〇一七年八月十八日书记员 宁楠楠附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。