（2017）浙1024行初14号
裁判日期: 2017-08-18
公开日期: 2017-09-29
案件名称
临海市大洋街道名都花园业主委员会与临海市住房和城乡建设规划局城乡建设行政管理:城市规划管理(规划)一审行政判决书
法院
仙居县人民法院
所属地区
仙居县
案件类型
行政案件
审理程序
一审
当事人
临海市大洋街道名都花园业主委员会,临海市住房和城乡建设规划局
案由
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第五条第一款；《中华人民共和国行政诉讼法》：第六十九条
全文
浙江省仙居县人民法院行 政 判 决 书（2017）浙1024行初14号原告临海市大洋街道名都花园业主委员会，住所地临海市大洋街道冠春园路89号。负责人丁莲芳，临海市大洋街道名都花园业主委员会主任。委托代理人洪昌林，男，1971年12月27日出生，汉族，住临海市，系名都花园业主。委托代理人王卫平，男，1976年6月15日出生，汉族，住临海市，系名都花园业主。被告临海市住房和城乡建设规划局，住所地临海市东方大道8号。法定代表人王黎明，局长。应诉负责人张群声，该局副局长。委托代理人王洁，该局法制科副科长。委托代理人王以德，浙江时空律师事务所律师。原告临海市大洋街道名都花园业主委员会诉被告临海市住房和城乡建设规划局为不履行查处违法行为法定职责一案，向台州市中级人民法院提起行政诉讼。台州市中级人民法院于2017年2月22日作出（2017）浙10行辖30号行政裁定书，裁定指定本院管辖。本院于2017年3月6日立案后，于2017年3月7日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2017年4月6日公开开庭审理了本案。原告负责人丁莲芳及委托代理人洪昌林、王卫平，被告的应诉负责人张群声及法定代表人的委托代理人王洁、王以德，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，临海市名都花园小区由临海市星鑫置业有限公司开发建设。2010年11月1日，临海市星鑫置业有限公司与临海新兴物业管理有限公司签订《前期物业合同》，确定选聘新兴物业公司作为名都花园业主委员会成立前的小区物业服务企业并确定了物业管理服务费用。但实际上，直到2010年11月5日，新兴物业管理有限公司才向临海市发展和改革局提交《前期物业管理服务项目收费标准的请示报告》，且至今未得到正式批准。《浙江省物业服务收费管理实施办法》第七条规定：普通住宅小区的前期物业服务收费实行政府指导价。第九条规定：各普通住宅小区物业服务等级、收费标准，在业主委员会成立前，由物业管理企业（或开发建设单位）依照所在地物业服务等级考评办法和收费参考标准，拟定本小区物业服务等级和具体收费标准后向当地价格主管部门申报；价格主管部门对其进行考评并核定中准价格及浮动幅度。具体收费标准由物业管理企业（或开发建设单位）在核定的中准价格及浮动幅度范围内确定，并在物业服务合同中确定。本案中，临海市星鑫置业有限公司与临海新兴物业管理有限公司在物业管理收费标准未得到政府部门批准前擅自签订合同的行为显然违反了上述规定。《物业管理条例》第五条规定：县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。2016年12月12日，原告向被告邮寄《申请书》反映上述情况，但被告至今未作任何书面答复，这一行为已经构成行政不作为，故提起行政诉讼，请求依法判令：一、被告依法履行法定职责，查处临海市星鑫置业有限公司与临海新兴物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》违法行为；二、本案诉讼费由被告负担。原告为证明自己的主张，向本院提供了如下证据：1、《申请书》；2、国内挂号信函收据；3、《前期物业服务合同》；4、《关于“名都花园”前期物业管理服务项目收费标准的请示报告》；5、备案表；6、印章刻制证明；7、临海市大洋街道名都花园业主委员会成员房屋和身份证明；8、购房合同时间。以上证据拟证明被告未依法履行监督物业管理活动的职责。被告临海市住房和城乡建设规划局辩称，一、被告按照法定程序在规定期限内书面回复原告提交的《申请书》，不构成行政不作为。根据《浙江省信访条例》第二十三条的规定：“国家机关办理信访事项，对当场能够答复的事项，应当立即办理；对需要调查、取证、协调的事项，一般应当自受理之日起三十日内办结；对情况复杂或者取证困难、依据不明确的事项，经本国家机关负责人批准，可以适当延长办理期限，但延长期限不得超过六十日。”被告于2016年12月13日收到原告邮寄的《申请书》，在2016年12月14日电话通知原告前来领取《信访事项受理告知单》，由于该信访事项涉物业管理政策、物价管理及合同法等相关内容，情况较为复杂，被告于2017年1月12日申请延期60天，在2017年3月13日向原告邮寄送达《关于临海市大洋街道名都花园业主委员会信访事项答复意见书》（临建规访答字［2017］4号）。被告在法定期限内合法合规书面回复原告的申请内容，不构成行政不作为。二、被告已依法履行物业管理的监督管理的职责。根据《浙江省物业管理条例》第四条第一款的规定：“县级以上人民政府房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。”被告作为本辖区内房产行政主管部门，对本行政辖区的物业管理活动具有依法监督管理的职责。同时根据建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第五条第三款之规定：“直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。”2010年10月13日，临海市星鑫置业有限公司发出邀请招标，2010年10月20日开标，按照招标文件的评分规则，对参加招标的三家物业公司进行综合评分，最后确定临海新兴物业管理有限公司中标，签订《前期物业服务合同》。被告的相关工作人员依职权参加了名都花园前期物业管理服务项目招标评审会议，并对整个招标过程进行全程监督管理。在确定中标人之日起15日内，临海市星鑫置业有限公司向被告提交了招标会议记录、招标文件、中标通知书、前期物业服务合同等资料，被告对名都花园物业服务项目进行备案。根据台建规〔2005〕259号文件《关于贯彻〈浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）〉的补充通知》第七条规定：“以招投标方式确定的前期物业服务收费标准报价格主管部门备案”。临海市新兴物业管理有限公司以公开招投标方式确定获得名都花园前期物业管理权，并于2010年11月5日向临海市发展和改革局提出备案申请，临海市发展和改革局已备案。被告依职权对名都花园前期物业招投标项目进行监督管理，已经依法履行职责，整个招投标过程并未发现违法行为。综上所述，被告已经依法履行物业管理的行政职责，且在规定限期内依法书面回复信访事项，不存在行政不作为，故请依法驳回原告的诉讼请求。被告在举证期限内，向本院提供了如下证据及依据：1、临建规访答字［2017］4号《关于临海市大洋街道名都花园业主委员会信访事项答复意见书》；2、临海邮政局投递邮件清单；3、临建规信（访）告〔2016〕5号《信访事项受理告知单》；4、话单明细；5、《呈请办理信访事项延期审批表》；6、《信访事项（处理）答复意见书送达回证》；7、《招标文件》；8、《邀请函》及《变更通知》；9、“名都花园”前期物业管理服务项目招标会议记录；10、中标通知书；11、《前期物业服务合同》；12、《浙江省商品房买卖合同》示范文本；13、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第五条第三款、台建规〔2005〕259号《关于贯彻〈浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）〉的补充通知》第七条，以上证据拟证明被告已经依法履行物业监督管理的职责，整个招投标过程未发现违法行为，且在法定期限内依法书面回复，不存在行政不作为。经庭审质证，本院对上述证据认证如下：原告提交的证据:1-8：被告对证据1-4的真实性无异议，本院对证据1-4的真实性予以认定；被告对证据5-8的真实性无异议，但认为无法证明《前期物业服务合同》是违法的需要撤销，本院对证据5-8的真实性予以认定。被告提交的证据1-12：原告对证据1-3无异议，本院对其真实性予以认定；原告对证据4有异议，认为通话的内容不是送达《信访告知单》而是告知其他事项，本院认为该证据只是通话记录的清单，并无通话内容，不能证明被告送达《信访告知单》的情况，本院对该证据不予认定；原告对证据5不认可，认为是被告内部案件材料，并未告知原告，本院对该证据的真实性予以认定；原告对证据6-13无异议，本院对证据6-12的真实性予以认定，证据13是规范性文件，现行有效，无需确认。经审理查明，2016年12月12日，原告向被告临海市住房和城乡建设规划局邮寄《申请书》，该申请书要求被告确认《前期物业服务合同》违法并予以撤销。2016年12月13日，被告收到该申请书，于2016年12月14日作出《信访事项受理告知单》，将原告所提交的申请作为信访事项受理。2017年1月12日，被告以原告的信访事项涉物业管理政策、物价管理及合同法等相关内容，情况较为复杂为由作出延期办理的决定。2017年3月13日作出临建规访答字［2017］4号《关于临海市大洋街道名都花园业主委员会信访事项答复意见书》，并于当天向原告邮寄送达，该答复意见书认为临海市星鑫置业有限公司与临海市新兴物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，符合（台建规［2005］259号）、（台建规［2006］360号）等文件相关规定。原告认为被告行政不作为，向本院提起行政诉讼。本院认为，根据《物业管理条例》第五条第二款“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”的规定，被告具有对本行政区域内物业管理活动的监督管理职责。临海市星鑫置业有限公司与临海市新兴物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》的行为系民事法律行为，原告要求被告对该签订合同行为进行查处，于法无据，被告亦不具有确认《前期物业服务合同》是否无效的法定职权。故原告的诉讼请求应予以驳回。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告临海市大洋街道名都花园业主委员会的诉讼请求。案件受理费50元，由原告临海市大洋街道名都花园业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院。审 判 长 俞晓晓人民陪审员 鲍 健人民陪审员 季旭燕二〇一七年八月十八日代理书记员 陈宇鹏法律条文中华人民共和国行政诉讼法第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。 来自