（2017）鲁10民终1422号

裁判日期: 2017-08-18

公开日期: 2017-09-05

案件名称

姚雨杉、荣成市如家酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省威海市中级人民法院

所属地区

山东省威海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

姚雨杉,荣成市如家酒店管理有限公司,荣成市住房发展保障办公室

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

山东省威海市中级人民法院民事判决书（2017）鲁10民终1422号上诉人（原审被告）：姚雨杉，女，1972年12月27日出生，汉族，住荣成市曙光西区。委托诉讼代理人：王卫洲、ＸＸ，北京万典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：荣成市如家酒店管理有限公司，住所地荣成市成山大道329号。委托诉讼代理人：刘昌忠、杨帆，山东时中律师事务所律师。原审第三人：荣成市住房发展保障办公室，住所地荣成市观海中路*号。法定代表人：许胜，主任。委托诉讼代理人：袁忠霞，女，系荣成市住房发展保障办公室征收科科长。上诉人姚雨杉因与被上诉人荣成市如家酒店管理有限公司（以下简称荣成如家酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2016）鲁1082民初2583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。荣成如家酒店上诉请求：撤销一审法院判决第一项，依法改判姚雨杉支付荣成如家酒店装修损失281427.7元。事实和理由：1.姚雨杉与荣成如家酒店签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同中止协议》中均约定案涉房屋装修补偿属于姚雨杉所有，装修损失补偿属于荣成如家酒店所有，姚雨杉应当给付荣成如家酒店的费用应当是装修残值损失，即因政府征收致使装修无法正常使用造成的损失，而非政府按照房屋征收标准给予姚雨杉的补偿，一审法院认定该装修残值的约定系罚则约定有误；2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：因不可归责于双方当事人的事由导致合同解除的，剩余租赁期限内的装修残值损失，由双方按照公平原则分担，根据该规定，姚雨杉应给付荣成如家酒店的费用也应是装修残值损失；3.荣成如家酒店一审诉请姚雨杉承担违约责任，赔偿其装修损失1655059.11元，但一审法院未对违约责任予以认定，仅判决姚雨杉给付荣成如家酒店装修损失，超出诉讼请求的范围；4.姚雨杉与荣成如家酒店在租赁合同履行中已经解除对仓库的租赁关系，故该库房的装修补偿与荣成如家酒店无关，双方在《房屋租赁合同中止协议》中约定的装修残值并不包括仓库装修的补偿。荣成如家酒店辩称，1.《房屋租赁合同》及中止协议中均约定案涉房屋及土地补偿属于姚雨杉，装修损失等补偿属于荣成如家酒店，所谓的装修残值损失系姚雨杉不履行上述合同约定所应承担的违约责任；2.房屋征收货币补偿协议载明征收单位支付给姚雨杉的补偿款中包含了仓库的装饰装修费用，仓库不属于姚雨杉所有，仓库补偿费与其无关，且案涉仓库系由荣成如家酒店进行装修，该部分装修补偿款应归其所有；3.荣成如家酒店基于租赁合同受让了案涉房屋的占有、使用及部分收益权能，在租赁期内因政府征收致使租赁合同不能继续履行，损害了荣成如家酒店的合法权利，姚雨杉作为被征收人应按照约定支付属于荣成如家酒店的补偿款。荣成市住房保障办公室述称，请求法院依法判决。荣成如家酒店向一审法院起诉请求：判令姚雨杉赔偿装修损失1655059.11元、停业损失222015元、其他拆迁损失4160000元。一审法院认定事实：2008年8月12日，姚雨杉与上海如家酒店管理有限公司（以下简称“上海如家酒店”）签订房屋租赁合同，合同约定：上海如家酒店租赁姚雨杉所有的座落于成山大道中段328号楼房，房屋所有权证为荣房权证城字第××号；上海如家酒店租赁该房屋合法使用（包括酒店住宿、餐饮、小商品零售、商务办公等）；房屋租期15年，自2009年2月1日-2024年1月31日；自交房日始，房屋内的设施设备等均由上海如家酒店自行处置，姚雨杉不得干涉，上海如家酒店可对该房屋进行装修改造以满足自身使用要求；自起租日起如家酒店管理有限公司租用范围（含房屋、院落、设施设备等）之租金为44万元/年，每3年递增3%；如上海如家酒店承租房屋所在地子公司营业执照已经办理完毕的，本房屋租赁合同承租方为上海如家酒店的子公司；双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止。其中，政府或拆迁单位支付的关于房屋及土地的赔偿或补偿（以下简称补偿）归姚雨杉所有，装修损失、停业损失、搬迁及员工安置等补偿均归上海如家酒店所有，双方应同时与政府或拆迁单位就涉及双方的补偿问题达成协议并直接向双方支付补偿。如果政府或拆迁单位将全部补偿费直接支付给姚雨杉的，姚雨杉应在7个工作日内将属于上海如家酒店的补偿费支付给上海如家酒店。姚雨杉不得单方面与政府或拆迁单位达成拆迁协议，否则应赔偿上海如家酒店的装修残值及经营损失。合同签订后，上海如家酒店即对房屋进行了装修，从事酒店经营业务等。2009年11月25日，上海如家酒店的子公司荣成如家酒店成立并办理营业执照。2010年1月14日，姚雨杉及姚雨杉之受托方荣成市大展实业有限公司（以下简称“大展公司”）与上海如家酒店及荣成如家酒店签订房屋租赁合同补充协议，补充协议约定，姚雨杉全权委托大展公司负责办理出租房屋后续管理事宜，由大展限公司按照房屋租赁合同约定享有出租方的有关权利并承担义务，包括收取房屋租金等收益并到房屋所在地税务部门开具房租发票等；合同的承租方确定为荣成如家酒店，荣成如家酒店作为房屋租赁合同的承租方享有权利履行义务，并承担相关责任。2014年5月29日，姚雨杉、大展公司与荣成如家酒店签订房屋租赁合同中止协议，协议约定，房屋租赁合同履行至2013年12月31日中止；荣成如家酒店于2014年5月20日向姚雨杉、大展公司交付房屋及房屋内的装修、设备设施，三方共同签署物业交接单。之后，上述房屋及装修、设备设施的日常保养、维护和运营由姚雨杉及大展公司负责，费用由姚雨杉、大展实公司自行承担，但装修和设备设施仍归荣成如家酒店所有；姚雨杉、大展实业有限公司收到上述房屋及装修、设备设施后，不可以“如家”快捷酒店的名义进行酒店经营；鉴于上述房屋面临政府拆迁，各方同意原房屋租赁合同自政府发布房屋征收公告之日或荣成如家酒店提前三天发出的书面通知之日起恢复，姚雨杉、大展公司同意配合房屋交接给荣成如家酒店，且姚雨杉无需承担回复后的房屋租金、占用费等。姚雨杉、荣成如家酒店各自与征收实施单位或建设项目用地单位协商确认补偿事宜。荣成如家酒店有权决定继续经营酒店或停业配合政府拆迁工作。拆迁事宜需参照国家和当地政府关于动拆迁的相关规定执行。姚雨杉、大展公司应在了解动拆迁相关信息后及时书面通知荣成如家酒店，并保证荣成如家酒店参与动拆迁补偿中涉及荣成如家酒店的谈判及收取补偿款（包括但不限于装修残值补偿、经营损失补偿等），否则荣成如家酒店有权不予配合动拆迁。未获荣成如家酒店书面同意，姚雨杉、大展公司不得单方面与拆迁方签订拆迁补偿合同，否则需向荣成如家酒店支付剩余租期租金的贰倍作为赔偿金。中止协议签订后，双方当事人按中止协议履行，房屋租赁合同履行至2013年12月31日中止，荣成如家酒店于2014年5月20日向姚雨杉、大展公司交付房屋及房屋内的装修、设备设施，三方共同签署物业交接单。之后，荣成如家酒店再没有在承租房屋内进行经营。2015年4月14日，荣成市人民政府荣政法（2015）5号政府文件作出关于房屋征收的决定，征收范围荣成市成山大道两侧绿化改造范围内，其中包括姚雨杉位于规划红线范围内国有土地上的房屋。同日发出通告。2015年6月1日-2015年8月18日，荣成市住房保障和房产管理局委托威海永平土地房地产估价有限公司对姚雨杉位于荣成市成山大道中段328号楼被征收房屋价值评估。估价测算结果为：酒店装饰装修部分单价550元每平方米，建筑面积2947.08平方米，酒店部分重置单价2121元/平方米，重置价格为2121*2947.08=6250757元；锅炉房重置价格为160521元；原皮件厂仓库装饰装修部分单价550元/平方米，重置价格为550*452.76=249018元。成新率的确定，采用直线折旧法和现场勘察成新率法相结合的方法，平均得出估价对象成新率88.51%，建筑物的成本价格为（6250757+160521+24018）*88.51%=5895028元。停产停业补助费222015元；搬迁补助费46253元。2015年11月27日，荣成市住房保障和房产管理局与姚雨杉签订房屋征收货币补偿协议，约定，被征收的房屋座落成山大道中段328号楼，房屋所有权证为荣房权证城字第××号，产权人姚雨杉，证载面积2947.08平方米，未登记部分（锅炉房）建筑面积136.46平方米；房屋补偿金额：非住宅房屋建筑面积3083.54平方米，金额14228743元（含原皮件厂仓库装饰装修费用），搬迁补助费46253元，停产停业补助费222015元，以上合计人民币14497011元。荣成市住房保障和房产管理局将上述补偿款已支付荣成如家酒店。2016年8月11日，荣成市机构编制委员会将荣成市住房保障和房产管理局的房屋征收办公室、物业管理办公室、住房保障中心三个事业单位合并组建荣成市住房发展保障办公室，为市城乡建设局所属财政拨款公益一类事业单位。主要职责有负责全市国有土地上房屋征收与补偿工作，指导和监督管理房屋征收与补偿行为；负责全市国有土地上房屋征收项目所涉及的建筑物拆除施工管理工作等。庭审中，姚雨杉提供证人出庭作证，拟证实双方中止协议签订后，其对酒店部分进行了重新装修。经质证，荣成如家酒店对证人证言不予认可，认为证人与姚雨杉之间既没有书面约定，付款又以现金交付，根据逻辑推理和日常生活经验法则不符合常理，亦无其他证据佐证。一审法院认为，首先，承租人是否享有对租赁物进行了装饰装修后被政府部门征收而支付补偿费的权利。第一，双方当事人签订的房屋租赁合同、补充协议、中止协议系双方当事人真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，也不存在合同法第五十二条规定的无效情形，系合法有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。双方当事人在租赁合同中约定，荣成如家酒店有权对房屋进行装修改造；政府或拆迁单位支付的装修损失、停业损失、搬迁及员工安置等补偿归荣成如家酒店所有。如果政府或拆迁单位将全部补偿费直接支付给姚雨杉，姚雨杉应在7个工作日内将属于荣成如家酒店的补偿费支付给荣成如家酒店。在合同履行过程中，政府部门对租赁房屋进行征收，并将全部补偿款支付给姚雨杉，按照合同约定，姚雨杉应当将装修损失、停业损失、搬迁及员工安置补偿费在7个工作日支付给荣成如家酒店。第二，《中华人民共和国物权法》第四十二条规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益。第一百二十一条规定，因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权被消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权获得相应补偿。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。根据上述法律法规的规定，虽然明确所有权人是被征收人，但承租人亦应当获得相应的补偿。对所有权人的补偿的性质应为其丧失物权的损失补偿，而物权的权能包括占有、使用、收益、处分；租赁合同实际是所有权人将其物权的占有、使用以及部分收益权能让渡给承租人的合同，承租人基于合法有效地合同概况受让了物权的占有、使用以及部分收益权能，其权益当属合法，应当与所有权人共同受到维护，在租赁期内，因征收拆迁不能继续履行租赁合同，应当对承租人的投入等损失予以补偿。综上，依据法律及合同的约定，荣成如家酒店有权取得装修损失、停业损失、搬迁及员工安置损失补偿。其次，荣成如家酒店主张的损失项目及数额应否得到支持。双方当事人在合同履行中，签订中止协议，协议约定，各方同意原房屋租赁合同自政府发布房屋征收公告之日或荣成如家酒店提前三天发出的书面通知之日起恢复，姚雨杉、大展实业有限公司同意配合房屋交接给荣成如家酒店。而在实际履行中，双方并没有恢复原租赁合同的履行，中止后，荣成如家酒店没有再继续经营。故荣成如家酒店主张的停业损失无事实依据，一审法院不予支持。荣成如家酒店主张的其他拆迁损失既无事实根据，亦无法律依据，不予支持。关于姚雨杉辩称中止协议签订后，其重新对房屋进行了装修，荣成如家酒店没有依据取得装修补偿款，对此，一审法院认为，双方合同明确约定“……装修损失、停业损失、搬迁及员工安置等补偿均归如家酒店管理有限公司所有，……如果政府或拆迁单位将全部补偿费直接支付给姚雨杉的，姚雨杉应在7个工作日内将属于如家酒店管理有限公司的补偿费支付给如家酒店管理有限公司。”中止协议对装修部分约定“……荣成如家酒店于2014年5月20日向姚雨杉、大展实业有限公司交付房屋及房屋内的装修、设备设施，……之后，上述房屋及装修、设备设施的日常保养、维护和运营由荣成如家酒店及大展实业有限公司负责，费用由荣成如家酒店、大展实业有限公司自行承担，但装修和设备设施仍归荣成如家酒店所有……”。庭审中，姚雨杉提供证人出庭作证，以证实双方中止协议签订后，其对酒店部分进行了重新装修，该证人证言经荣成如家酒店质证、一审法院审查，在没有其他证据佐证的情况下，不足以证实荣成如家酒店对酒店进行了重新装修的客观事实。另外，即使姚雨杉对酒店进行了装修，则其装修行为并不影响荣成如家酒店依据双方中止协议约定取得的装饰装修补偿的权益。姚雨杉又辩称，双方当事人之间约定的是支付荣成如家酒店装修残值（按照八年时间摊销），而政府对案涉房屋征收的补偿是按照重置价格进行估算的，故荣成如家酒店主张按照政府对姚雨杉的房屋征收补偿的标准对其赔偿没有依据。对此，一审法院认为，依据合同约定“政府或拆迁单位支付的关于房屋及土地的赔偿或补偿（以下简称补偿）归被告所有，装修损失、停业损失、搬迁及员工安置等补偿均归如家酒店管理有限公司所有，双方应同时与政府或拆迁单位就涉及双方的补偿问题达成协议并直接向双方支付补偿。如果政府或拆迁单位将全部补偿费直接支付给姚雨杉的，其应在7个工作日内将属于如家酒店管理有限公司的补偿费支付给如家酒店管理有限公司所有。姚雨杉不得单方面与政府或拆迁单位达成拆迁协议，否则应赔偿如家酒店管理有限公司的装修残值及经营损失。”此约定中的姚雨杉赔偿荣成如家酒店装修残值及经营损失，是指姚雨杉在没有按约定履行合同义务情况下违约性质的一种处罚，该约定不能免除姚雨杉按合同约定在收到政府补偿费7日内将属于如家酒店管理有限公司的补偿费支付给如家酒店管理有限公司所有的义务。况且，荣成如家酒店对该部分损失并没有主张。依据第三人委托威海永平土地房地产估价有限公司对姚雨杉位于荣成市成山大道中段328号楼被征收房屋价值评估报告，装饰装修部分的单价为每平方米550元，酒店部分面积2947.08平方米，原皮件厂仓库面积452.76平方米，成新率为88.51%，故装饰装修部分的重置价格为550*（2947.08+452.76）*88.51%=1655059.11元。故姚雨杉应当按政府征收评估的装饰装修部分价格1655059.11元支付给姚雨杉。荣成如家酒店对荣成市住房发展保障办公室没有具体的诉讼请求和事实、理由，荣成市住房发展保障办公室在本案中，既不是合同的相对方，在案件处理结果上，也没有法律上的利害关系，故荣成如家酒店对荣成市住房发展保障办公室的诉讼请求没有事实依据，应当驳回荣成如家酒店对荣成市住房发展保障办公室的诉讼请求。综上，荣成如家酒店要求姚雨杉赔偿装修损失1655059.11元理由正当，一审法院予以支持。荣成如家酒店主张的停业损失222015元、其他拆迁损失4160000元无事实根据及法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第三项规定，判决：一、姚雨杉于判决生效之日起三日内支付荣成市如家酒店管理有限公司装修损失1655059.11元；二、驳回荣成市如家酒店管理有限公司要求被告姚雨杉支付停业损失、其他拆迁损失之诉讼请求；三、驳回荣成市如家酒店管理有限公司对荣成市住房发展保障办公室之诉讼请求。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59505元，由荣成市如家酒店管理有限公司负担39809元，姚雨杉负担19696元。二审中，当事人未提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，首先，姚雨杉与上海如家酒店签订的房屋租赁合同中明确约定政府或拆迁单位支付的关于案涉房屋及土地的补偿款归姚雨杉所有，装修损失、停业损失、搬迁及员工安置等补偿款归如家酒店管理有限公司所有，该约定系双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有约束力。后姚雨杉、上海如家酒店、荣成如家酒店签订的房屋租赁合同补充协议约定案涉房屋租赁合同的承租主体变更为荣成如家酒店，据此，原合同中应由上海如家酒店享有的权利和承担的义务概括转让给荣成如家酒店。因此，案涉房屋的装修损失、停业损失、搬迁及员工安置等补偿款归荣成如家酒店所有。其次，案涉房屋租赁合同中已明确规定姚雨杉不得单方面与政府达成拆迁协议，否则应赔偿如家酒店管理有限公司的装修残值及经营损失，姚雨杉与荣成如家酒店签订的《房屋租赁合同中止协议》中再次明确姚雨杉必须保证荣成如家酒店参与收取涉及装修及经营部分的补偿款项，一审法院据此认定双方当事人所约定的装修残值损失系姚雨杉违反合同义务所应承担的违约责任并无不当，本院予以确认。通观房屋租赁合同及补充协议，赔偿荣成如家酒店装修残值及经营损失是指姚雨杉单方面与政府或拆迁单位达成拆迁协的情况下，姚雨杉另应承担的违约责任，并不意味着拆迁时姚雨杉需给付荣成如家酒店的补偿即是装修残值损失，姚雨杉的该项主张与约定不符，本院不予采纳。再次，关于仓库的装修补偿问题，案涉房屋的征收补偿款中包含了仓库的装修补偿，案涉仓库系由荣成如家酒店进行装修，该部分装修补偿款应归其所有。综上，姚雨杉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19696元，由姚雨杉负担。本判决为终审判决。审判长　　杨秀萍审判员　　万景周审判员　　侯善斌二〇一七年八月十八日书记员　　邓雯涛更多数据：搜索“”来源：