（2017）皖0506民初59号

裁判日期: 2017-08-18

公开日期: 2017-10-18

案件名称

贾非与马鞍山纵横置业有限公司、马鞍山市兴隆建筑安装有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

马鞍山市博望区人民法院

所属地区

马鞍山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

贾非,马鞍山纵横置业有限公司,马鞍山市兴隆建筑安装有限责任公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

{C} 安徽省马鞍山市博望区人民法院民事判决书（2017）皖0506民初59号原告：贾非，男，1978年5月28日出生，汉族，博望区城投公司工作人员，住安徽省马鞍山市花山区。委托诉讼代理人：徐文东，安徽明博律师事务所律师。被告：马鞍山纵横置业有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区东苑小区八村9栋1-6号。法定代表人：卢晓东，该公司总经理。被告：马鞍山市兴隆建筑安装有限责任公司，住所地安徽省马鞍山经济技术开发区205国道马鞍山收费站东侧。法定代表人：孙仁明。原告贾非与被告马鞍山纵横置业有限公司（以下简称纵横公司）、马鞍山市兴隆建筑安装有限责任公司（以下简称兴隆公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用普通程序，于2017年7月10日公开开庭进行了审理。原告贾非的委托代理人徐文东、被告纵横公司的法定代表人卢晓东到庭参加诉讼，被告兴隆公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾非向本院提出诉讼请求：1、判令纵横公司、兴隆公司立即支付贾非博望区博望镇春江花月园51栋4室房屋修复费用40647.51元；2、判令纵横公司支付贾非逾期交房违约金17万元(按房屋总价款758000元的日万分之三，自2011年10月1日计算至2015年12月3日，应为346557.60元，现贾非仅主张17万元)；3、保全费用1670元由纵横公司、兴隆公司承担；4、诉讼费用由纵横公司、兴隆公司承担。事实与理由:2011年6月14日，贾非与纵横公司签订《商品房买卖合同》，贾非购买纵横公司开发的位于博望××××春××室的房屋，约定房屋交付时间为2011年9月30日，逾期按日向贾非支付已付房款万分之三的违约金。2012年11月9日，贾非收房时发现房屋存在严重质量问题，贾非多次和纵横公司、兴隆公司交涉要求处理，纵横公司、兴隆公司均以种种理由予以拖延，在贾非多次交涉下，2015年10月30日，博望区质监站、博望区住建委及纵横公司对贾非房屋存在的质量问题予以确认，纵横公司答复贾非可自行修复，对维修费用用工程质保金予以赔偿。马鞍山华诚建筑工程咨询有限责任公司对该房屋的维修费用出具咨询意见为40647.51元。2015年11至12月，贾非委托他人将房屋存在的问题予以修复。纵横公司辩称，纵横公司已经按协议向贾非交付房屋，不存在违约交房的事实。贾非在收房时发现质量问题，事实上主要的质量问题全部是虚假的不实的，纵横公司对原有小问题的部位进行处理，所以纵横公司不承担房屋维修的费用。保全费用纵横公司不承担。兴隆公司未作答辩，亦未提交证据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。贾非向本院提交证据并说明如下： 1、贾非身份证复印件一份，证明贾非的主体资格； 2、工商公示信息复印件，证明纵横公司、兴隆公司的主体资格； 3、《商品房买卖合同》，证明贾非购买纵横公司开发的案涉房屋，以及合同约定交房时间为2011年9月30日； 4、《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，证明兴隆公司系该工程的施工单位，住��质量保证书写明了竣工日期和交付日期，应以业主交付日期为准，纵横公司通知贾非拿钥匙的时间为2012年11月9日； 5、入住通知书、业主交楼收楼验收表，证明贾非于2012年11月9日收房时发现房屋存在质量问题，没有接收房屋的事实； 6、照片复印件，证明房屋存在的墙面开裂、积水等严重质量问题不具备交付的条件； 7、关于春江花月园小区51栋104室房屋情况的说明，证明纵横公司以及博望区质监站、博望区住建委于2015年10月30日对贾非房屋质量问题表示确认，答复贾非可自行维修，对维修费用质保金予以赔偿的事实； 8、《春江花月园别墅51-104室维修工程工程量清单招标控制价》，证明贾非房屋维修的工程量及维修价格； 9、《协议》及收条1份，证明贾非就房屋质量问题已自行维修并实际支付维修费用的事实。纵横公司向本院提交证据并说明如下： 1、营业执照及法定代表人身份证明，证明纵横公司身份情况； 2、申请，证明交房通知已经通知了贾非，贾非自愿申请一年后再交房； 3、竣工验收备案表，证明案涉房屋在2011年12月15日竣工验收合格，具备交付条件，不存在质量问题； 4、物业费收据，证明贾非自从没有拿钥匙后就再也不来拿房子了，在2012年11月9日已经知道质量问题了，两年之内不处理，贾非的维修诉讼时效已经超过了。本院依职权所作的勘验笔录1份及照片16张，证明案涉房屋现在的状况。当事人质证意见：一、纵横公司对贾非提交的证据1、2，无异议；证据3，无异议，根据协议第八条交付房屋承担的责任，纵横公司已经履行了通知和交��的义务；证据4，纵横公司没有卖过地下室给贾非，这套房屋不包括地下室；证据5，符合纵横公司的交付条件，贾非收到通知。验收交接表没有异议，是贾非书写的，钥匙没有接收，不影响交付；证据6，跟本案无关，什么时候照的，是不是案涉房屋均不清楚；证据7，对情况说明无异议，是2015年发生的，但与交付时候的质量无关，保管使用不当造成的问题与纵横公司无关，证明不了纵横公司同意贾非自行维修，质监站是根据行政法规所书写，使用质保金、维修基金要有一定的程序；证据8，维修的项目主要是地下室，其他项目涉及的很少，不属于纵横公司维修的范围。清单中第11、12项有可能与本案有关，其余的无关；证据9，与纵横公司无关，不予认可。二、贾非针对纵横公司提交的证据1，无异议；证据2，申请日期2012年10月按合同约定也逾期了，并不意味着纵横公司在2011年就具备交房条件，应当以通知业主的通知为准；证据3，竣工时间是在2011年12月15日超过了合同约定的交房时间，公安编号为春江花月园，是否是涉案房屋需要核实，开发商向业主通知交房日期以备案日期为准；证据4，系复印件，需要与当事人本人核实，即使真实也与本案无关联性。三、本院依职权所作的勘验笔录1份及照片16张。贾非对真实性无异议，地下室是纵横公司开发的房屋，属于出售给贾非房屋一部分，现存在大量积水的现象等，存在许多质量问题。纵横公司对真实性无异议，但认为与交付时的质量没有必然的联系。案涉房屋是别墅，底下地下室是架空层，是为了防潮，底下不是独立的使用空间，保证一层不受潮，所以地下室受潮是正常的，也不属于出售面积，有水不影响质量问题，地下室都是可以自行改造的。本院认证意见：一、贾非提交的证据1、2，证明双方的诉讼主体资格，本院予以认定；证据3、4，具有真实性、合法性，及与本案具有关联性，本院予以认定；证据5、7，对该房屋存在的问题，本院予以认定，对其证明目的，予以综合认定；证据6、照片的来源、拍摄时间不清，本院不予认定；证据8，系咨询意见，结合证据5、7进行综合认定；证据9，可以证明贾非已自行维修的事实。二、纵横公司提交的证据1，证明其诉讼主体资格，本院予以认定；证据2，申请是贾非书写，具有真实性、合法性，及与本案具有关联性，本院予以认定；证据3，具有真实性、合法性，及与本案具有关联性，本院予以认定；证据4，可以证明贾非于2015年11月5日交纳物业费的情况，但不能证明纵横公司的主张，本院不予认定。三、本院依职权所作的勘验笔录1份及照片，双方对真实性无异议，具有真实性、合法性，及与本案具有关联性，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年6月14日，纵横公司（出卖人）与贾非(买受人)签订商品房买卖合同1份，贾非购买坐落于本市××区××春××室，合同约定：用途为住宅，建筑层数为地上三层，建筑面积228.74平方米，单价平方米为3313.81元,总价款为758000元，首付518000元、贷款24万元；第八条交付期限：出卖人应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格等。第九条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后��付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十七条保修责任：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。合同签订后，贾非于2011年7月11日交清全部购房款，购房款发票载明：该不动产项目编号为1号。案涉商品房于2011年12月15日竣工验收合格，并于2012年10月15日完成备案。2012年11月6日，贾非向纵横公司提出申请书1份，载明：本人所购贵公司开发建设的春江花月园51栋房屋，该房交房时间为2011年10月，因当时未办理交房，现办理交��，申请将交房时间（即物业费用起算时间）调整为2012年7月1日。纵横公司也予以同意。 2012年11月9日，贾非与纵横公司办理交楼手续，业主交楼收楼验收表载明存在的问题：土建部分：地面有小院里的楼梯磁砖脱落、客厅地面有裂缝、止水带断裂、三楼阳台地面起翘，墙面有客厅窗面没密封、墙面开裂，顶棚有顶楼阳台没有分隔缝，门窗有进户门锁被撬、车库门坏了、窗边没打胶、外磁砖没贴好、窗台面开裂，其他地下室有积水、玻璃没有3C认证；强弱电部分：所有照明配电箱不完善，开关、线被拆，电表坏了。业主验收意见为：验收不合格，钥匙未领。2015年10月30日，由博望区住建委牵头，博望区质监站、纵横公司、业主��同对案涉房屋进行查看，出具情况说明1份，载明：1、2012年11月9日的《业主交楼收楼验收表》发现的所有房屋缺陷属实，且到2015年10月30日止均没有任何的整改；2、同时发现该房屋有多处楼板开裂，且裂缝较大，有质量隐患，需要维修；3、阳台有大量积水，需要维修；4、房屋多处发现墙壁渗水，需要维修；5、房屋内有大量的建筑垃圾需要清运；6、房屋开发商现场同意用房屋质保金对该房屋进行维修，同时答应该房屋维修户主可以自行维修，维修完成后用房屋质保金进行赔偿。马鞍山华诚建筑工程咨询有限责任公司对该房屋的维修费用出具咨询意见为40647.51元。贾非已于2015年12月自行维修完毕。另查明：贾非因本案申请诉讼财产保全23万，支出申请费1670元。本院认为，贾非与纵横公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。一、关于房屋交付问题。案涉商品房于2011年12月15日竣工验收合格，并于2012年10月15日完成备案。双方于2012年11月9日办理交房手续时，该房屋符合双方商品房买卖合同约定的该商品房经验收合格的交付条件，虽然双方交楼时发现一些问题，但不属于房屋主体质量问题或严重影响正常居住使用，买受人不能以此拒收房屋。对交房时存在的问题，可通过维修的途径解决。故双方已于2012年11月9日完成交房手续。双方签订的商品房买卖合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。根据2012年11月6日，贾非向纵横公司提出的申请书表明双方同意将交房时间由合同约定的2011年9月30日前调整为2012年7月1日，但纵横公司未能举证证明在2012年11月6日之前已书面通知贾非办理交付手续，故以贾非提出申请书的时间即2012年11月6日，确定为纵横公司通知贾非办理交付房屋手续的时间，双方于2012年11月9日办理交房手续，也是纵横公司通知贾非来办理交房手续的3天的合理期限。按照双方��商品房买卖合同第九条的约定，纵横公司逾期交付房屋,应依照约定承担违约金。纵横公司应自交房期限第二日起至实际交房之日止，即自2012年7月2日起至2012年11月9日止，按已交房款的日万分之三支付违约金，即29789.4元（758000元×131天×日万之三）。二、关于房屋修复费用问题。马鞍山华诚建筑工程咨询有限责任公司根据贾非单方委托，对该房屋的维修费用出具咨询意见，并非鉴定评估意见，纵横公司持有异议，但该房屋确实存在一些质量问题，而且纵横公司长时间不予维修，在2015年10月30日博望区住建委牵头查看房屋的情况说明中，纵横公司也同意贾非自行维修，现该房屋也已经维修，无法进行鉴定��故该咨询意见可以作为本案确定维修费用的参考依据。根据2012年11月9日业主交楼收楼验收表以及2015年10月30日的情况说明中载明的质量问题，参照马鞍山华诚建筑工程咨询有限责任公司出具的咨询意见，并考虑到咨询意见中的部分维修项目如前院、地下室等工程不属于纵横公司的维修范围以及内外墙不是全部存在问题无须全部粉刷等情况，本院酌定纵横公司赔偿修复费用20000元。关于兴隆公司是否承担维修责任问题。本案房屋的住宅质量保证书中载明保修单位是兴隆公司，该房屋存在的质量问题，房屋出卖人纵横公司和保修单位兴隆公司均有保修义务而未履行，现贾非自行维修，故产生的修复费用20000元由纵横公司、兴隆公司共同承担。关于维修费用的诉讼时效问题。因在交房时发现房屋的质量问题后，纵横公司长时间未予维修，后2015年10月30日，由博望区住建委牵头，博望区质监站、纵横公司、业主共同对案涉房屋进行查看并出具情况说明后，贾非自行维修，至诉讼时未超过2年，贾非主张的维修费未超出诉讼时效，故对纵横公司提出的维修费超出诉讼时效的抗辩意见，本院不予采信。贾非申请诉讼财产保全23万而支出的申请费1670元，由马鞍山纵横置业有限公司赔偿362元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、马鞍山纵横置业有限公司于本判决生效后十日内给付贾非违约金29789.4元；二、马鞍山纵横置业有限公司、马鞍山市兴隆建筑安装有限责任公司于本判决生效后十日内共同给付贾非房屋修复费用20000元；三、马鞍山纵横置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿贾非申请费362元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4459元，由贾非负担3405元，马鞍山纵横置业有限公司负担1054元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审　判　长　　王培松审　判　员　　费亮亮人民陪审员　　丁年春二〇一七年八月十八日书　记　员　　陆丽萍附：本案适用的相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低��造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。来源：百度搜索“”