（2017）苏01民终2688号
裁判日期: 2017-08-18
公开日期: 2017-08-29
案件名称
高红新与吕亮亮房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吕亮亮,高红新
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终2688号上诉人（原审被告、反诉原告）:吕亮亮，男，1981年12月18日生，汉族，住甘肃省泾川县。委托诉讼代理人：聂瑾，江苏钟山明镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕金艳，江苏钟山明镜律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：高红新，女，1971年1月23日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：高林华，北京市中银（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张秋霞，北京市中银（南京）律师事务所实习律师。上诉人吕亮亮因与被上诉人高红新房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2016）苏0105民初5237号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人吕亮亮及其委托诉讼代理人聂瑾、被上诉人高红新的委托诉讼代理人高林华、张秋霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕亮亮上诉请求：1、撤销一审判决第二、四项；判决高红新赔偿吕亮亮损失445099元；2、本案一、二审诉讼费用由高红新承担。事实和理由：一、2012年7月，吕亮亮与高红新签订了租赁协议，吕亮亮承租涉案房屋从事餐饮，2015年7月1日，双方续签了合同。2016年6月18日，高红新要求吕亮亮尽快搬离。吕亮亮认为，双方签订的租赁协议合法有效，现高红新单方收回租赁房屋，已构成根本违约。吕亮亮租期较长，其已投入较大金额进行装修，并通过经营，已有稳定的客户源和营业额。吕亮亮难以在短期内找到合适的店面继续经营，所囤积的货物需要削价处理，员工工资需要继续发放。高红新的违约行为给吕亮亮造成了较大损失。二、一审法院认定事实错误，公共管道不是吕亮亮损坏，吕亮亮损坏的是自用管道。一审认定2015年7月1日至2016年6月30日的租金为176000元，系事实认定错误，该房房屋租金已实际变更为160000元。一审法院认定吕亮亮违约也显属错误。高红新辩称：一、2015年7月1日至2016年6月30日房屋租金为176000元，有双方签订的《租房协议》及被上诉人向上诉人催要租金的短信记录为证，双方并未对租金约定作出变更，上诉人主张租金已经实际变更没有提供证据证明，一审认定事实证据确凿，应予维持。二、双方合同解除系因吕亮亮的违约行为所致，上诉人自己的违约行为导致自己的损失不应由被上诉人承担责任。由于吕亮亮在租赁期间不当使用房屋，导致下水管道阻塞，且其私自破坏公共管道，导致公共管道阻塞，已经构成根本违约，被上诉人根据合同约定提前解除合同符合法律规定，上诉人的损失系因自己的违约行为导致，与被上诉人无关。且由于上诉人的行为已构成违约，应当承担合同约定的违约责任，一审法院由此判决上诉人承担违约责任无任何不当。三、房屋装修发生于签订本次合同之前，上诉人主张房屋装修费用无法律依据。上诉人曾于2012年与被上诉人签订过《租房协议》一份，租赁期限自2012年7月1日至2014年6月30日，期间进行过两次装修，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿符合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”上诉人装修房屋的时间发生于2012年签订的《租房协议》期间，该份合同约定的租赁期间届满后，上诉人即无权主张装修费用。随后签订的《租房协议》租赁起始时间为2015年7月1日，明显晚于上诉人装修房屋之日，上诉人并未在此期间再次装修，本案合同解除，无须被上诉人承担上诉人装修费用。综上，吕亮亮的上诉没有任何事实与法律依据，一审法院判决正确，请求驳回上诉，维持原判。高红新向一审法院起诉请求：1、解除高红新、吕亮亮于2015年7月1日签订的《租房协议》。2、判令吕亮亮立即支付拖欠的房租16000元及利息（利息计算以8000元为基数，分别从2015年7月1日起算及从2016年1月1日起算，按人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）。3、判令吕亮亮向高红新支付违约金29333.33元。4、判令吕亮亮赔偿高红新房屋维修费11000元。5、判令吕亮亮将承租的建邺区富春江西街20-3号房屋恢复原状。吕亮亮在一审反诉请求:高红新赔偿吕亮亮损失445099元（包括误工期间的利润220140元，装修费损失15万元，囤货损失35800元，搬家费20000元，员工工资19159元）。一审法院认定事实：高红新与吕亮亮于2012年签订房屋租赁合同，约定由吕亮亮承租高红新名下位于建邺区富春江西街20-3号房屋用于餐饮经营。2015年7月1日，双方再次就涉案房屋的租赁事宜签订《租房协议》，租赁期限为2015年7月1日至2018年6月30日，其中2015年7月1日至2016年6月30日的租金为176000元，租金支付方式为半年付，每半年房租提前一个月支付。同时约定，吕亮亮应爱护房屋及所属设施，不得对房屋自行整改，如因使用不当或人为原因造成房屋及设施损坏的，负责赔偿和承担修复费。如一方未能履行本协议规定的条款，另一方有权提前解除本协议，所受损失由造成责任一方承担；双方约定违约赔偿以两个月租金为基准。自2012年双方签订租赁协议签订后，吕亮亮一直使用涉案房屋经营南京市建邺区味多娇小吃店。至2016年6月3日，涉案房屋的下水道出现堵塞，吕亮亮遂停止经营。2016年6月15日、2016年6月17日，连接涉案房屋卫生间的公共管道出现破损漏水，涉案房屋所在小区的物业进行了维修。一审庭审中，吕亮亮确认这两次公共管道破损系因其在疏通卫生间下水管道时造成的。2016年6月20日左右，高红新因吕亮亮严重损坏房屋通知其于2016年6月30日前搬离涉案房屋。2016年7月15日，吕亮亮搬离涉案房屋。一审庭审中，吕亮亮陈述，其曾于2012年、2014年两次对涉案房屋进行装修；因提前搬离涉案房屋，损失误工期间利润220140元、装修费用15万元、囤货损失35800元、搬家费2万元、员工工资19159元。高红新陈述，在吕亮亮搬离涉案房屋后,高红新为涉案房屋的管道维修、垃圾清运、室内保洁及消杀共向第三方支付费用11000元。一审另查明，吕亮亮已向高红新支付2015年7月1日至2016年6月30日房租共160000元。一审法院认为，高红新、吕亮亮签订的《租房协议》系双方真实意思表示，双方均应按照合同的约定履行各自义务。在高红新通知吕亮亮搬离涉案房屋后，吕亮亮已于2016年7月15日搬离，故双方的《租房协议》已于2016年7月15日解除。根据双方的租赁合同，涉案房屋2015年7月1日至2016年6月30日的租金应为176000元，虽吕亮亮称双方已就房屋租金进行了变更，但并无证据予以证明，故对该主张一审法院不予采纳，吕亮亮还应向高红新支付租金16000元。吕亮亮在2014年就对涉案房屋进行了装修将房屋改为两层，但高红新在2015年签订租赁合同时并未表示异议，应已认可吕亮亮对房屋的改造。但吕亮亮在使用涉案房屋的过程中导致房屋下水管道破损，违背了合同的约定，高红新据此通知吕亮亮解除合同，有事实和法律依据，吕亮亮应按照合同约定向高红新支付违约金29333.33元。但高红新同时向吕亮亮主张违约金及损失赔偿，显属不当，故对高红新要求11000元维修费用的诉讼请求，一审法院不予支持。因吕亮亮已于2016年7月15日搬离房屋，且高红新已对涉案房屋进行了清理、维修，故对高红新要求吕亮亮将承租的建邺区富春江西街20-3号房屋恢复原状的诉讼请求，一审法院亦不予支持。因双方合同解除系因吕亮亮的违约行为导致，且吕亮亮自2016年6月3日起、即高红新通知其搬离前就已经停止营业，故对吕亮亮要求高红新赔偿损失的诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第二款的规定，一审法院判决：一、高红新与吕亮亮就建邺区富春江西街20-3号房屋签订的《租房协议》于2016年7月15日解除。二、吕亮亮于判决生效之日起十日内向高红新支付房租租金16000元及违约金29333.33元。三、驳回高红新的其他诉讼请求。四、驳回吕亮亮的诉讼请求。一审案件本诉受理费1210元，减半收取605元，反诉受理费3988元，合计1593元，由吕亮亮负担1400元，高红新负担193元。本院二审期间，吕亮亮提交了以下证据：1、2017年4月9日南京市公安局建邺分局兴隆派出所（以下简称兴隆派出所）出具的情况说明,载明：“2016年6月4日，民警到达现场后经了解，系报警人吕亮亮的店门口下水主管道堵塞导致卫生间下水道往外漫水，因此与物业工作人员产生纠纷。”2016年11月18日兴隆派出所出具的情况说明，载明：“2016年6月16日，报警人吕亮亮称因为下水道堵塞问题与物业反映多次没有解决……2016年6月17日，吕亮亮称因小区主管道堵塞导致下水反灌至其饭店，昨日民警已经协调过，但物业还没有处理，民警现场帮其电话联系银城物业，物业称已安排师傅。”证明涉案房屋卫生间堵塞在2016年6月4日已经发生了，且吕亮亮已经打电话报警，希望跟物业公司协调解决，同时也证明当时味多娇小吃店还在经营。2、2017年2月22日经过公证的陈新元出具的情况说明一份，内容为：陈新元自2010年11月至2016年4月在涉案小区物业工程部工作，之前的物业为融侨物业，该小区卫生间和厨房下水管道从顶楼通到一楼，在至室外主管道。其任职期间，每月至少疏通一次主管道，否则主管道容易堵塞，且卫生间下水管道是PVC管，时间长了易老化，味多娇小吃店在融侨中央花园一楼经营多年，他曾保修过卫生间地面溢水，大概有两三次，我们工作人员将主管道彻底疏通一遍后，其卫生间积水就慢慢消退。证明涉案房屋卫生间是塑料管，有可能上诉人在自己家里通卫生间的时候不小心戳到了公共管道。3、合同复印件一张，这是跟涉案房屋同一个小区其他房屋的合同。证明涉案房屋买卖合同中也是约定该门面房不能用于做餐饮。4、收据一份，该收据是吕亮亮请人在2016年6月5日疏通管道时支付的300元。证明吕亮亮在2016年6月4日报警以后，物业公司不出面处理，在此情况下，吕亮亮请了外面专业疏通管道的人来疏通管道，当时疏通管道的工人也说是外面的管道堵塞。5、涉案房屋的平面图，证明卫生间管道与厨房的管道没有关系。6、建邺区国税局的发票领购簿一份及2016年6月7日至6月16日的发票存根若干。证明吕亮亮经营的味多娇小吃店在2016年6月7日至6月16日期间仍正常经营。7、2016年6月12日送货单（送肉）1张、2016年6月2日-6月16日送货单（餐具）8张、2016年6月2日至6月15日收款收据（送鸡）6张、2016年5月26日至6月10日送货单（送酒）6张、2016年6月1日至6月16日销货清单（送豆制品）11张。证明味多娇小吃店在2016年6月3日至6月16日一直处于经营状态。8、两名证人证言，证人李某,4陈述：李某,4也是在融侨花园租住门面房，2016年6、7月份，吕亮亮的店面停业了。吕亮亮租住的店面渗水，找物业未处理。有一天，房东和居委会的人来了，说涉案门面房不允许做餐饮。又过了一天，吕亮亮的餐厅就停业了，吕亮亮在停业前两天进了很多菜，损失应该很大。证明房屋渗水及停业的过程。证人程某,4陈述：因一审太紧张，其将停业时间说错了，味多娇小吃店停业时间为2016年6月17日。证明味多娇小吃店的停业时间。被上诉人高红新质证认为：1、对两份情况说明的真实性没有异议，但系吕亮亮与物业公司之间的纠纷，与本案无关。2、对公证书的真实性予以认可，但该证据不属于民事诉讼法规定的证据范畴，该证据与本案诉争的事实无关联性。3、对于该证据的真实性、关联性均不予认可。4、该证据不是新证据，对于该收据的真实性、关联性及证明目的均不予认可。5、对平面图的真实性、关联性及证明目的均不予认可。6、对于领购簿的真实性无异议，对发票存根的内容真实性存在异议。该证据不属于新证据且与本案无关。从发票存根来看，付款单位均为企业，存在虚假开具的可能。从机打号码来看，味多娇小吃店在2016年6月7日至6月12日中间相隔5天，但并未开具任何发票，上诉人主张其在2016年6月7日至6月16日连续经营，没有事实依据。7、该组证据不属于新证据，对该组证据的真实性、关联性均不予认可。8、对于两个证人证言真实性和关联性均不予认可，特别是对于程某,4的证言，其在大半年前已经记不清楚，经过很长时间，反而记得更清楚，不符合常理。对一审法院查明的事实，上诉人吕亮亮对停业时间有异议，其认为其是在高红新的要求下才停业的，对公共管道的破坏，其认为该下水管道确实由其疏通并损坏，但原因是其多次向物业报修，物业未管，吕亮亮才通自己店里的下水管道，但其不知道其通自己店里下水管道已经损坏了其他管道。除此之外，双方当事人对一审法院查明的其他事实无异议，本院依法予以确认。另查明，一审中，证人邵某,4出庭作证陈述，其认为导致水管堵塞的原因是水管太细，且长期使用。洗手间水管应当是直径200mm以上的主排管，到连接涉案房屋的主排管直径仅有110mm。高红新对此予以认可。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。本案中，高红新与吕亮亮之间签订的《租房协议》系双方当事人真实意思表示，双方均应遵照履行。关于高红新主张吕亮亮支付其未足额支付的租金，吕亮亮称双方在实际履行过程中，已对租金的数额进行了变更，但该陈述并未有书面的证据予以证明，吕亮亮仅凭其两次缴纳租金的时间及数额，并不能证明双方就涉案房屋的租金数额进行了变更，故对高红新该主张，本院予以支持。关于本案的违约责任问题，吕亮亮称涉案房屋不能出租用作餐饮，但该约定系高红新在购买房屋时与开发商之间的约定，与本案无关。但高红新用于出租的涉案房屋卫生间下水管道过细，系造成堵塞的原因之一。吕亮亮在疏通卫生间下水管道时造成公共管道破损，存在违约，但因高红新用于出租的房屋存在适租性问题，故本院酌情对吕亮亮应当承担的违约金予以免除。关于吕亮亮上诉要求赔偿损失的问题，因双方合同的解除系吕亮亮违约造成，故吕亮亮要求高红新赔偿损失无法律依据，故本院不予支持。综上所述，吕亮亮的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省南京市建邺区人民法院（2016）苏0105民初5237号民事判决第一、四项；二、变更江苏省南京市建邺区人民法院（2016）苏0105民初5237号民事判决第二项为吕亮亮于本判决生效之日起十日内向高红新支付房租租金16000元；三、驳回高红新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取605元，反诉案件受理费3988元，由吕亮亮负担4326元，由高红新负担267元。二审案件受理费4921元，由吕亮亮负担4388元，由高红新负担533元。本判决为终审判决。审判长 涂甫审判员 付双审判员 吴勇二〇一七年八月十八日书记员 储娜 百度搜索“”