（2016）浙0327民初5132号

裁判日期: 2017-08-18

公开日期: 2017-12-20

案件名称

浙江林垟房地产开发有限公司与黄国清、周筱敏商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

苍南县人民法院

所属地区

苍南县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

浙江林垟房地产开发有限公司,黄国清,周筱敏

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0327民初5132号原告：浙江林垟房地产开发有限公司，统一社会信用代码9133032772362233X9，住所地苍南县灵溪镇沪山路与车站大道交叉口。法定代表人：叶经书，总经理。委托诉讼代理人：周荣铸、吴世文，浙江玉山律师事务所律师。被告：黄国清，男，1975年9月12日出生，汉族，住苍南县。被告：周筱敏，女，1975年4月18日出生，汉族，住杭州市西湖区。被告共同委托诉讼代理人：陈捷，国浩律师（杭州）事务所律师。原告浙江林垟房地产开发有限公司（以下简称林垟公司）与被告黄国清、周筱敏商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月24日受理后，依法适用普通程序分别于2016年7月6日、10月25日公开开庭进行了审理。原告林垟公司委托诉讼代理人周荣铸、吴世文，被告黄国清、周筱敏共同委托诉讼代理人陈捷到庭参加诉讼。诉讼期间，本院依双方当事人的庭外和解申请，决定给予庭外和解期限30日。因案情复杂，本案经本院院长批准延长审限六个月，后经温州市中级人民法院批准，继续延长审限六个月。本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告林垟公司起诉称：原、被告于2012年7月17日签订一份《商品房屋买卖合同》。合同主要约定：被告向原告购买“华臣一品苑”29幢101号商品房，合同总价款为人民币8085603元。被告应于2012年7月17日前付清全部购房款8085603元。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：……（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。合同签订后出卖人办理了灵溪镇“华臣一品苑”第29幢101号房《商品房买卖合同》网签登记，可买受人至今没有支付购房款，截止2015年10月20日，逾期付款已超过90日，为此出卖人委托浙江越人律师事务所向买受人送达了律师函，限定买受人在收到律师函之日起7个工作日内支付欠房款并办理相关手续。逾期不办理的，在逾期之日解除涉案合同。买受人收到出买人的律师函后并没有按期缴纳购房款，构成了根本违约，按合同法第九十六条的规定，涉案合同已解除。据此，原告请求：一、依法确认黄国清、周筱敏与林垟公司之间就坐落于灵溪镇“华臣一品苑”第29幢101号商品房所签订的商品房买卖合同已解除；二、判令黄国清、周筱敏协助林垟公司办理撤销商品房买卖合同网签登记手续；三、判令黄国清、周筱敏向林垟公司支付逾期付款违约金242560元；四、本案诉讼费用由被告负担。被告黄国清、周筱敏答辩称：一、涉案合同解除权因未在一年的除斥期间内行使而消灭；二、被告已支付全部购房款，其付款方式为被告支付3640603元，剩余购房款4445000元由郑祖返代付，原告出具收款收据为证，并办理合同网签手续，故原告的诉讼请求没有法律依据。原告在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：1、营业执照、企业工商档案资料、组织机构代码证、身份证，用以证明原、被告诉讼主体资格及原告前身为温州市林垟房地产开发有限公司的事实；2、商品房买卖合同，用以证明被告支付购房款的期限、逾期付款违约责任、合同解除条件的事实；3、律师函、邮件回单，用以证明被告在原告催告后仍拒不支付购房款及原告已通知被告解除合同的事实；4、苍南县住房和城乡规划建设局证明，用以证明涉案合同已办理网签登记手续。被告在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：1、收款收据，用以证据被告已按约支付购房款的事实；2、郑祖返出具的情况说明、华臣一品房款收入情况表，用以证明郑祖返已替被告支付购房款的事实，且该事实已得到公司确认。本院从林垟公司调取林垟公司股权情况说明、工商变更登记情况、银行交易凭证、借入款审批书、购房款审批书、付款审批单、领款凭证、收款收据、预收账款明细账和从温州大华会计师事务所调取林垟公司审计报告并予以出示。原、被告提供的及本院出示的上述证据，经庭审出示质证，本院调取的证据，来源于林垟公司，其真实性予以确认，应作为认定本案相关事实的依据。原告提供的证据1、4，被告无异议，对其证明力予以确认。原告提供的证据2，被告对其真实性无异议，应确认其内容客观真实，因该证据载有待证事实的内容，故对其证明力予以确认。原告提供的证据3，被告对其真实性无异议，故确认律师函内容客观真实及被告收到律师函的事实。被告提供的证据1，原告对其真实性无异议，应作为认定本案相关事实的依据。被告提供的证据2，其所涉待证事实系原、被告争议焦点，本院将在下文另行阐述。本院根据当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定下列事实：2012年7月17日，黄国清、周筱敏作为买受人与林垟公司作为出卖人签订了一份商品房买卖合同。合同第一条约定：出卖人以出让方式取得坐落于苍南县灵溪镇××、车站大道以西、编号××－01地块的建设用地使用权，经批准在上述地块开发建设“华臣一品苑”（现定名）商品房。该商品房建设工程规划许可证号为330327201101001，施工许可证号为330327201108030101。第二条约定：买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为苍房售许字（2012）第008号。第三条约定：买受人购买的商品房坐落于“华臣一品苑”第29幢101号。该商品房的设计用途为住宅，属框架结构，建筑面积为340.9平方米。第五条约定：按建筑面积计算购房款，商品房单价为每平方米23718.4元，总金额为8085603元。第七条约定：买受人于2012年7月17日前支付购房款8085603元。第八条约定：买受人逾期付款的违约责任。（1）逾期付款不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，合同续继履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。合同同时对交房条件、时间及逾期交房违约责任等事项进行了约定。2012年7月18日，黄国清、周筱敏支付给林垟公司3640603元。合同签订后，林垟公司同意郑祖返向其借款用以支付剩余购房款，为此进行内部流程审批，于2012年7月18日完成审批工作，确定借给郑祖返4445000元，替黄国清、周筱敏支付涉案剩余购房款。同日，林垟公司出具收到购房款金额为8085603元的收款收据给黄国清、周筱敏，并在内部的预收账款明细账载明已收到全部购房款，与此同时在苍南县住建局为涉案合同办理网签登记手续。另查明：1、涉案商品房至今未竣工。2、温州市林垟房地产开发有限公司成立于2000年7月14日，2011年9月1日变更为浙江林垟房地产开发有限公司。2008年7月29日，该公司股东由潘妙飞（工商登记股权占77%）、杨文环（工商登记股权占23%），变更为郑祖返、刘德相等人所有的温州市德培商贸有限公司（工商登记股权占23%）、潘妙飞（工商登记股权占77%）。据温州市大华会计师事务所审计报告载明该公司股权已全部转让给郑祖返、翁京华、刘德相、徐炳兴等人，潘妙飞仅是名义股东。而林垟公司自认股东及股权情况如下：郑祖返占25%，刘德相占27.5%，翁京华占25.5%，徐炳兴占8%，林松占10%，蔡万开占4%。郑祖返在2010年7月20日至2013年7月15日担任总经理，负责公司全面工作，在2013年7月15日至2015年8月12日止担任法定代表人，其职务为董事长兼总经理。期间，刘德相、翁京华均担任公司副总经理。3、林垟公司成立时注册资本为1000万元，2010年9月14日增资至2000万元。事后，温州市大华会计师事务所接受委托对林垟公司资产负债情况进行审计，于2015年12月25日出具审计报告，其中资产负债表显示林垟公司在资产负债相抵后资产总额为1593525600元。4、林垟公司开发的华臣一品苑商品房项目中1－36幢预售许可证于2012年6月21日取得。本院认为：涉案房屋买卖合同系具有缔约能力的当事人作出的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合同标的确定，该合同自成立时生效。当事人均应按该合同履行各自的义务。根据原、被告诉辩意见，本案主要争议焦点在于被告是否已支付涉案购房款。对此，本院认为，一、被告于2012年7月18日支付购房款3640603元，事实清楚，本院予以确认。二、剩余购房款4445000元也确认于2017年7月18日支付。其理由如下：1、本案借款行为发生在2012年7月份，故应适用2013年12月28日修订前的公司法，即2005年10月27日修订的《中华人民共和国公司法》。2、《中华人民共和国公司法》（2005年10月27日修订）第一百一十六条规定：“公司不得直接或者通过子公司向董事、监事、高级管理人员提供借款。”该法律规定已明确了其立法本意在于限制公司主体行为，防止公司的实际控制人或高级管理人员损害公司、小股东或其他债权人的利益，其实质是内部控制程序，不能以此约束交易相对人，而且该法律条款并没有明确规定违反该规定的后果将导致合同无效，因此此法律条款系管理性强制性规范。对违反该规范，不宜认定合同无效。另外，如将此法律条款认定为效力性强制性规范将会损害交易安全。基于上述分析，郑祖返向原告借款所涉的借款合同虽然违反上述公司法第一百一十六条的规定，但因系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规效力性强制性规定，故应认定该借款合同有效。而且原告在2012年7月18日向郑祖返出借4445000元，用以支付涉案购房款，并出具收款收据给被告，对外产生了原告已收取被告涉案购房款4445000元的法律效力。综上所述，结合原告同意郑祖返向其借款用以支付部分购房款，应视为原告同意被告变更付款义务，可见被告属于按约履行付款义务，并不构成违约，故原告要求确认合同已解除、协助办理撤销合同网签登记及支付逾期付款违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回浙江林垟房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费4938元，由浙江林垟房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审　判　长　　黄兆针人民陪审员　　林初平人民陪审员　　廖海燕二〇一七年八月十八日书　记　员　　郑丽娜相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明。一、对不具有强制执行内容的裁判文书：1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；二、对具有强制执行内容的裁判文书：4、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。 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