（2017）苏05民终5031号

裁判日期: 2017-08-18

公开日期: 2017-10-10

案件名称

王奇、蒋娴与绿地集团（昆山）置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省苏州市中级人民法院

所属地区

江苏省苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王奇,蒋娴,绿地集团（昆山）置业有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省苏州市中级人民法院民事判决书（2017）苏05民终5031号上诉人（原审原告）：王奇，男，1956年8月2日生，汉族，住上海市黄浦区。上诉人（原审原告）：蒋娴，女，1972年10月30日出生，汉族，住上海市长宁区。两上诉人共同委托代理人：张良，江苏钟山明镜律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人：蔡萌萌，江苏钟山明镜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：绿地集团（昆山）置业有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇绿地大道555号，组织机构代码75320346-X。法定代表人：费军，该公司董事长。委托诉讼代理人：许伟，上海镇霆律师事务所律师。委托诉讼代理人：虞旭，男，该公司员工。上诉人王奇、蒋娴因与被上诉人绿地集团（昆山）置业有限公司（以下简称绿地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2016）苏0583民初4480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王奇、蒋娴上诉请求：撤销原审判决并依法改判或将本案发回重审。事实和理由：一、原鉴定单位出具的修复加固方案不能满足设计要求，即使按照一审法院认定的修复方案进行修复，也无法保证修复后的房屋能够满足7度抗震设防。二、上诉人在一审的鉴定申请中第五项明确要求对鉴定未达到设计要求部分的修复方案及造价，如鉴定单位不能按照一审法院的委托提供专业鉴定意见，则一审法院应当另行委托其他鉴定单位出具满足设计要求的修复加固方案。原鉴定单位针对不影响安全使用的工程质量问题不提出修复加固方案且对修复造价也未进行鉴定，必然造成房屋无法做到满足设计要求，故一审法院未继续组织鉴定程序而直接采用无法满足设计要求的方案系认定事实错误。三、在涉案房屋自停止装修后至修复完成期间上诉人的房屋租金损失是必然产生的，上诉人也向一审法院提交了邻居的房屋租赁合同作为计算租金损失的依据，同时上诉人在一审中也要求对房租损失进行鉴定。据此，一审法院认为上诉人的租金损失无法认定，属认定事实错误。四、关于上诉人主张的房屋修复可能造成上诉人在装修时已添附在涉案房屋的装修材料及工时损失，上诉人在一审中亦向法院提出了鉴定申请，但一审法院却错误认定上诉人未能对该项损失进行举证。五、鉴定单位并无资质作出修复方案，其作出的修复方案属于无效。被上诉人无对涉案房屋进行加固补强的施工资质，故上诉人不同意由其进行修复。绿地公司辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。具体理由如下：一、鉴定结论的修复方案是科学合理全面的，鉴定机构是双方通过一审法院共同委托的权威机构，针对上诉人提出的主要问题也作出了权威的鉴定，按照鉴定机构出具的修复方案进行修复完全可以达到七级抗震的要求。二、对于一般的质量问题，根据双方合同的约定以及房屋交付时候的质量质保书的有关规定，应由绿地公司承担维修责任，故对一般的问题不需要进行鉴定，绿地公司对此在2015年12月份也作出了修复方案。因此，上诉人主张除了鉴定报告以外还要求另行鉴定的请求是不合理的。三、关于损失赔偿的问题，绿地公司及时提出了修复方案，由于上诉人不同意、不让我方进场且要求我方赔偿50万元，对于扩大的损失，不应当全部由我方承担。四、上诉人提出的租金损失不具有可比性，其提供的房屋租金计算标准是参照全装修的房屋，而上诉人的房屋是毛坯房。王奇、蒋娴向一审法院起诉请求：1、绿地公司对涉案房屋进行加固修复以满足设计要求；2、绿地公司赔偿王奇、蒋娴因房屋质量存在问题而延迟居住在外租房的租金损失及修复可能造成的装修材料、工时损失共计500000元；3、由绿地公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年10月15日双方当事人签订昆山市商品房购销合同，王奇、蒋娴向绿地购买位于昆山市××心东环路××号绿地国际家园房屋，建筑面积185.82平方米，房屋价款1850000元，交付日期2014年10月15日前。合同约定该商品房为低层住宅，属混合结构。合同第十条约定，本合同签署时，本合同所涉房屋已为现房，达到本合同约定之交付标准，故已不存在规划、设计变更问题，亦不再考虑由此带来的违约责任问题。合同第十六条约定保修责任，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。合同签订后，王奇、蒋娴付清了房款，2014年10月绿地公司将涉案房屋交付王奇、蒋娴。一审法院另查明，王奇、蒋娴称其2015年2月、3月左右开始对涉案房屋进行装修，在装修过程中发现涉案房屋存在质量问题，主要有：构造柱漏做2根，与竣工图反映不符；构造柱漏浇混凝土三处，为22号、21号楼共用的构造柱漏浇混凝土、一层西墙构造柱下端漏浇混凝土、二层西墙构造柱下端漏浇混凝土；二层基础现浇楼板的钢筋粗细及间距不符合竣工图纸要求；污水管漏排。王奇、蒋娴称其发现质量问题后在2015年8月即停止装修，并与绿地公司进行了多次协商但一直协商未成。绿地公司称其协商过程中出具了修复方案和处理意见，且同意赔偿王奇、蒋娴损失50000元但王奇、蒋娴未采纳。一审法院再查明，王奇、蒋娴发现涉案房屋的质量问题后，向政府部门进行了投诉反映。2015年10月10日，花桥经济开发区规划建设局向王奇、蒋娴回复了《关于王奇通知信访事项的答复意见》，其中载明“王奇同志，你于2015年8月4日来电反映绿地21城A区66弄22号有关房屋质量问题，根据规定，我局会同住建局相关部门多次到现场查看，确认一楼卫生间北立面东侧构造柱（高2米左右）存在漏浇混凝土、个别构造柱混凝土有孔洞的严重质量缺陷，违反《混凝土结构工程施工质量验收规范》8.2.1条”，依照有关规定，市住建局作出了要求绿地公司等作出书面检查，并落实整改方案的处理意见。2015年10月23日，绿地公司出具了《绿地21城A区66弄21、22号房构造柱、污水管道质量问题整改方案》，其中现场概况描述为绿地21城A区圣心东环路66弄21号、22号楼于2004年4月报建施工，2006年12月完成竣工验收备案，为SS-1型住宅楼。21、22号楼为联体别墅，共3层，建筑高度8.4米，结构类型为砖混结构。其中22号楼一楼餐厅北墙构造柱底部空洞高度20cm，卫生间北立面墙体东侧构造柱漏浇混凝土高度160cm。21、22号楼一层厨房间污水管道漏排，导致污水排泄不通畅。两户客厅窗间墙均未按图纸要求设置构造柱。针对这两栋房子的质量遗留问题，绿地公司作出以下处理方案：一是对22号楼构造柱修补处理措施，处理原则为在不对原有结构造成进一步破坏的前提下采用最合理的常规修补措施进行修补加固，所使用的混凝土均应比原混凝土标号高一等级。原混凝土标号为C20，修补所使用的混凝土标号为C25，内掺12%的膨胀剂，以保证新旧混凝土的严密结合，提高结构的整体性。处理流程为清理-润湿-接浆-封模-浇砼-拆模-养护。方案对处理工艺、质量保证措施、安全文明施工事项亦进行了详细表述。二是对21、22号楼窗间墙构造柱施工方案，施工流程为垃圾清理-植筋-构造柱钢筋绑扎-支模-浇砼-养护，方案对施工工艺亦进行了详细描述，质量及安全注意事项同构造柱修补方案。三是对21、22号楼一层污水管道漏排处理措施，处理原则是先进行外部施工，从外向里查找原因，如确属漏排，则从厨房间地坪引出排水管排至室外污水管网。其中对具体处理方案以及质量保证措施等亦进行了详细表述。绿地公司同意按照该方案对王奇、蒋娴的房屋质量问题进行修复，但王奇、蒋娴认为该修复方案的出具单位设计资质低于原设计单位，也未得到原设计单位的认可故不同意由绿地公司按照该方案进行修复。2015年12月3日，绿地公司以挂号信方式向王奇、蒋娴发出一份通知，通知中表示对于王奇、蒋娴房屋的维修问题，绿地公司约好总包单位于2015年12月1日上午9:00面谈，但王奇、蒋娴未出席。现绿地公司另行安排时间进行三方沟通，时间定在2015年12月9日上午10:00，要求王奇、蒋娴参加。此后双方又进行过协商但并未达成一致。一审法院又查明，一审审理中王奇、蒋娴申请对涉案房屋的质量问题进行鉴定，包括1、涉案房屋包括地基基础、桩基础的深度和屋面混凝土的强度是否达到设计要求；2、涉案房屋的地基基础、屋面、梁、现浇板、构造柱所用的钢筋粗细、间距是否达到设计要求，现浇板中双层双向钢筋的间距是否达到设计要求；3、涉案房屋砌筑使用的砖块、混凝土砂浆的强度是否达到设计要求；4、涉案房屋是否达到抗震7度的设计要求，并申请对不符合设计要求的部分出具整改方案。一审法院依法委托东南建设工程安全鉴定有限公司对涉案技术问题进行了鉴定。2016年12月26日，该鉴定公司出具了第SF201612156号《鉴定报告》，鉴定报告中载明了鉴定对象、鉴定内容和依据，在设计资料调查中载明涉案房屋由中国船舶工业第九设计研究院负责设计，并将与鉴定事项有关的设计信息进行了摘录提取。鉴定报告中载明鉴定公司技术人员于2016年11月1日赴现场对涉案房屋的相关技术问题进行了检查、检测，主要有基本情况调查、基础深埋和尺寸检查检测、梁、板、柱钢筋配置检查检测混凝土强度检测、砌筑砂浆强度检测、砖抗压强度检测。鉴定报告第五项工程质量评价中载明，从基础埋深和尺寸检测结果可以看出，基础尺寸B、h2与设计值得正偏差，超过规范偏差允许值；基础尺寸H与设计值的负偏差，超过规范偏差允许值，存在工程质量问题。部分楼板钢筋间距不符合设计图纸和规范要求，存在工程质量问题；部分梁、柱箍筋间距不符合设计图纸和规范要求，存在工程质量问题；部分构造柱箍筋加密区长度不符合设计图纸和规范；部分梁、板、柱钢筋直径不符合设计图纸和规范要求，存在工程质量问题。抽检梁柱混凝土的设计强度等级均为C20，涉案工程抽检梁柱构件的混凝土强度均能满足设计要求。抽检的多孔砖强度满足设计和规范要求；抽检的一层墙体砌筑砂浆抗压强度不能满足设计和规范要求，抽检的二层墙体砌筑砂浆抗压强度满足设计和规范要求，涉案工程的砌筑砂浆强度存在工程质量问题。“一层6xE构造柱”混凝土存在施工漏浇的问题，存在工程质量问题。鉴定结论为：（1）涉案房屋的“基础尺寸”、“梁、板、柱钢筋配置”、“砌筑砂浆强度等级”、“构造柱做法（漏浇）”存在工程质量问题；（2）涉案房屋存在的“构造柱箍筋加密区长度”、“砌筑砂浆强度等级”、“构造柱做法（浇筑）”工程质量问题对房屋结构安全性、抗震性有不利影响，其不满足7度抗震设防的设计要求。鉴定报告第八项为修复（加固）方案，修复（加固）原则为，根据法院的委托要求，依据原设计及国家相关规范标准对影响安全使用的质量问题进行修复（加固），对不影响安全使用的工程质量问题，参照《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001第5.0.6条第3款，不提出修复（加固）方案，该类问题如何赔偿由法院裁定。修复（加固）方案为，对于构造柱，对“一层6xE构造柱”进行补浇混凝土加固处理。先凿除表面酥松混凝土至坚实层，然后再原混凝土与新混凝土交接面涂刷界面剂，按照原设计要求的混凝土强度等级进行补浇混凝土。对于房屋承重墙体，对该房屋一层、二层承重墙体（240mm厚），采用双面钢筋网水泥砂浆面层加固法进行加固，面层厚度为35mm，砂浆强度等级为M10，竖向钢筋采用Φ8@200，水平分布钢筋采用Φ6@200，S形穿墙钢筋采用Φ6@900，具体的做法及节点详图见《砖混结构加固与修复》15G611第52-55页。说明：最后按原设计要求恢复内外墙面的装修层。王奇、蒋娴对该份鉴定报告中检测出的房屋质量问题无异议，但王奇、蒋娴认为鉴定报告中的修复方案仅满足国家规范要求，而低于房屋设计要求，且对于部分质量问题并无修复方案，故对于修复方案不认可。绿地公司对鉴定报告并无异议，但绿地公司认为王奇、蒋娴对房屋的装修也是造成质量问题的原因之一。一审法院再查明，王奇、蒋娴主张涉案房屋存在质量问题对其造成损失，包括王奇、蒋娴因质量问题而延迟居住在外产生的相类似房屋的租金损失，以及修复可能造成的装修材料及工时的损失。为此，王奇、蒋娴提供了一份涉案房屋隔壁21号楼的房屋租赁协议，王奇、蒋娴主张21、22号楼西联排别墅，户型相同，故请求绿地公司以21号楼月租金5500元为标准，自停止装修装修日期2015年8月起计算至涉案房屋修复完毕之日止支付其租金损失。绿地公司对王奇、蒋娴主张的租金损失起始日期予以认可，但对租金标准及计算期限不予认可。上述事实，有昆山市商品房购销合同、现场照片、信访答复意见、绿地公司提供的整改修复方案、鉴定报告、租赁协议等及当事人陈述予以证实。一审法院认为，王奇、蒋娴购买绿地公司所开发的涉案房屋，绿地公司应当保证出卖的房屋符合法律规定或者合同约定的质量。本案中，经过一审法院委托专业鉴定机构鉴定，涉案房屋确存在以下质量问题：（1）涉案房屋的“基础尺寸”、“梁、板、柱钢筋配置”、“砌筑砂浆强度等级”、“构造柱做法（漏浇）”存在工程质量问题；（2）涉案房屋存在的“构造柱箍筋加密区长度”、“砌筑砂浆强度等级”、“构造柱做法（浇筑）”工程质量问题对房屋结构安全性、抗震性有不利影响，其不满足7度抗震设防的设计要求。双方对鉴定报告中所载明的上述质量问题均予以认可。对于上述质量问题中涉及到影响房屋安全使用的，鉴定机构提出了修复（加固）方案，具体为构造柱及房屋承重墙体的详细修复加固方案。该修复（加固）方案系有资质的专业鉴定机构所做出，且是以原设计及国家相关规范标准为依据所出具，王奇、蒋娴对修复（加固）方案的异议意见并不足以否定鉴定结论中修复（加固）方案的可行性，况且王奇、蒋娴本身亦未能提供满足设计要求的修复方案，故一审法院认定构造柱及房屋承重墙体的修复以鉴定结论中的修复（加固）方案为准，由绿地公司进行修复。对于其他不影响房屋安全使用的工程质量问题，鉴定报告中并未给出修复方案。一审法院认为，王奇、蒋娴在发现涉案房屋存在质量问题并投诉反映后，绿地公司就已自行出具了一份整改修复方案，并同意按照该份方案对涉案房屋的质量问题进行修复。绿地公司所出具的整改修复方案中详细载明了针对王奇、蒋娴房屋存在的构造柱修补、建造及污水管道漏排等质量问题的施工流程、施工工艺、质量保证措施等，绿地公司作为涉案房屋的出售方，理应由其对涉案房屋质量问题进行整改修复，王奇、蒋娴以绿地公司不具备资质为由予以拒绝，且也不同意按照绿地公司的修复方案进行修复造价鉴定，王奇、蒋娴在未能就该部分质量问题的修复进行举证的情况下，应承担相应的举证不能后果，故一审法院认定由绿地公司按东南建设工程安全鉴定有限公司作出的鉴定报告及其自行出具的《构造柱、污水管道质量问题整改方案》中的修复方案对王奇、蒋娴的涉案房屋进行整改修复，本次鉴定所产生的鉴定费用80000元由绿地公司予以承担。对于王奇、蒋娴所主张的损失，包括王奇、蒋娴因房屋质量问题而延迟居住在外产生的相类似房屋的租金损失，以及修复可能造成的装修材料及工时的损失。在2015年8月王奇、蒋娴因发现质量问题停止装修后与绿地公司进行协商，绿地公司在2015年10月就出具了一份整改修复方案，并同意对王奇、蒋娴房屋中出现的质量问题进行修复，由于王奇、蒋娴拒绝而拖延至今，且王奇、蒋娴并未对其在外租房之必要性进行充分举证，故一审法院对王奇、蒋娴主张的租金损失无法认定。对于王奇、蒋娴主张的房屋修复可能造成的装修材料及工时的损失，王奇、蒋娴亦未能对此予以举证，故一审法院对该项主张亦不予认定。一审审理中绿地公司同意赔偿王奇、蒋娴损失50000元，一审法院认为，王奇、蒋娴虽未能对其损失充分举证，但房屋质量问题确系绿地公司责任，绿地公司同意赔偿王奇、蒋娴50000元，一审法院予以认定。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、绿地集团（昆山）置业有限公司在判决生效之日起三十日内按东南建设工程安全鉴定有限公司作出的第SF201612156号《鉴定报告》及绿地集团（昆山）置业有限公司自行出具的《构造柱、污水管道质量问题整改方案》中的修复方案对王奇、蒋娴的昆山市花桥镇绿地国际家园圣心东环路66弄22号房屋进行整改修复。二、绿地集团（昆山）置业有限公司赔偿王奇、蒋娴损失50000元，于判决生效之日起十五日内履行完毕。三、绿地集团（昆山）置业有限公司支付王奇、蒋娴鉴定费80000元，于判决生效之日起十五日内履行完毕。四、驳回王奇、蒋娴的其他诉讼请求。案件受理费8800元，由绿地集团（昆山）置业有限公司负担。二审中，上诉人向本院补充提交了出租人分别为王友霞、徐志荣的房屋租赁合同两份，证明其承租了前述两人的房屋，上诉人主张租金损失从2015年8月4日暂计至2017年8月4日共计144000元（6000元*24）。绿地公司质证认为，前述证据不属于新证据，对真实性、合法性均不予认可。以上事实有租赁合同及二审调查笔录予以佐证。本院查明的其他事实与一审一致。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人主张一审法院委托的鉴定机构并无资质作出鉴定方案且其出具的修复方案不能满足7度抗震设防的设计要求故要求另行委托鉴定机构鉴定，本院认为，涉案鉴定机构具备相应的鉴定资质，鉴定结论及修复（加固）方案亦属客观、明确，东南建设工程安全鉴定有限公司所作出的《鉴定报告》上载明的修复方案依法应当作为绿地公司修复涉案房屋的依据，故本院对上诉人的前项上诉意见不予采纳。针对不影响房屋安全使用的工程质量问题，涉案鉴定机构虽未出具修复方案，本院认为，针对该部分质量问题上诉人可依法向绿地公司主张房屋保修责任，一审法院另按照绿地公司出具的《构造柱、污水管道质量问题整改方案》中的修复方案对涉案房屋进行整改修复并无不当。至于上诉人主张绿地公司并无相应修复资质故其不同意由绿地公司进行修复，并无相应法律依据，本院不予支持。绿地公司按照前述修复方案修复涉案房屋后，如涉案房屋仍存在质量问题，上诉人可依法另行主张权利。针对上诉人在一审中主张因涉案房屋存在质量问题对其造成自停止装修日期2015年8月起计算至涉案房屋修复完毕之日止的租金损失及修复可能造成的装修材料、工时损失共计50万元，对此本院认为，上诉人在一审中并未明确区分该两项损失的数额构成，涉案房屋存在的质量问题明显会造成上诉人因无法入住房屋而产生租金损失以及已装修部分的材料、工时损失，而上诉人在装修过程中发现房屋存在质量问题后亦应及时停止装修并会同绿地公司协调修复整改事宜以避免损失进一步扩大，综合上诉人提供的房屋租金标准计算依据、双方针对扩大损失部分的过错情形，本院酌情认定绿地公司赔偿上诉人损失10万元，一审法院直接以绿地公司同意赔偿上诉人的5万元数额作为前述损失的认定依据有所不当，本院予以纠正。另上诉人在二审中主张租金损失的计算日期系从2015年8月4日暂计至2017年8月4日，该主张变更了其一审诉请中关于租金损失的主张期间，故本院对此不予准许。据此，王奇、蒋娴的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决对于王奇、蒋娴因涉案房屋存在质量问题造成的租金损失及修复可能造成的装修材料、工时损失的认定上有所不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初4480号民事判决第一、三项；二、撤销江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初4480号民事判决第二、四项；三、绿地集团（昆山）置业有限公司赔偿王奇、蒋娴损失100000元，于本判决生效之日起十五日内履行完毕；四、驳回王奇、蒋娴的其他诉讼请求。一审案件受理费8800元，由绿地集团（昆山）置业有限公司负担；二审案件受理费8800元，由绿地集团（昆山）置业有限公司负担2000元，由王奇、蒋娴负担6800元。本判决为终审判决。审判长　杨恩乾审判员　叶　刚审判员　黄学辉二〇一七年八月十八日法官助理　黄源榕书记员　袁丽媛关注公众号“”