（2017）黑03民终467号
裁判日期: 2017-08-18
公开日期: 2017-09-06
案件名称
程元福、张爱香与张敏、王晓燕房 屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
黑龙江省鸡西市中级人民法院
所属地区
黑龙江省鸡西市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
程元福,张爱香,张敏,王晓燕
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑03民终467号上诉人（原审被告）：程元福，男，1964年4月1日出生，汉族，哈尔滨铁路局哈尔滨工务大修段工人，住牡丹江市爱民区。上诉人（原审被告）：张爱香，女，1968年8月12日出生，汉族，无业，住牡丹江市爱民区。二上诉人委托诉讼代理人：张振祥，牡丹江市爱民区向阳法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：张敏，男，1971年5月4日出生，汉族，无业，住虎林市虎林镇。被上诉人（原审原告）：王晓燕，女，1971年7月8日出生，汉族，无业，住虎林市虎林镇。二被上���人委托诉讼代理人：岳洪章，黑龙江雄峰律师事务所律师。上诉人程元福、张爱香因与被上诉人张敏、王晓燕房屋买卖合同纠纷一案，不服虎林市人民法院（2016）黑0381民初1924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人程元福、张爱香及委托诉讼代理人张振祥，被上诉人王晓燕及张敏、王晓燕委托诉讼代理人岳洪章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程元福、张爱香上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.上诉人出售案涉房屋时已告知被上诉人该房屋系铁路自管房，仅就使用权进行买卖，不能过户，上诉人在交易活动及买卖协议签订过程中不存在任何过错。2.被上诉人王晓燕在房屋动迁安置时未选择货币补偿而选择产权调换，且在协议书上签上赵曙光的名字，形成赵曙光��王晓燕共同拥有调换后房屋产权的客观事实。虎林法院冻结调换后的房屋，是被上诉人自己行为过失所致。3.调换后房屋面积比原面积超出21.96平方米，超出原房屋面积的部分是上诉人为改变居住环境扩大居住面积而自愿增加，与上诉人无关，其损失不应由上诉人承担。4.虎林市法院（2013）虎法执字第116号执行裁定书和协助执行通知书不具有法律效力，两份文书的送达情况及是否生效一审未作说明，应依据最高院有关司法解释审查交易双方是否有过错并依法处理。5.上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同不存在合同法规定的解除情形。首先被上诉人诉请求解除合同已经超过2年的法定时效；其次合同不能履行的原因和不能实现合同目的是因为虎林市人民法院执行错误，被上诉人王晓燕应提出执行异议并主张权利，不应向上诉人主张权利。6.解除合同应当返还标的物或退还价款，现房屋已动迁，被上诉人应当按动迁补偿标准返还上诉人房屋价款，上诉人添附的偏房和菜窖的补偿应当归上诉人所有。7、调换后的房屋面积应当按实际测量确定。一审判决按每平方米3000元计算赔偿价款，但返还标的物的价格却按2005年购房价格确定不公平。张敏、王晓燕辩称：1.上诉人称房屋仅是房屋使用权交易错误。赵曙光购买的原铁路自管房，具有房屋所有权，产权证中记载个人产权比例100%。2.在签订房屋拆迁协议时，对被征房屋不是原始取得的，开发商要求将现房主和前手房主的名字都写在被拆迁人处，并非被上诉人自作主张在协议书上签写赵曙光的名字。3.上诉人将拆迁前的房屋出卖给被上诉人后未能及时协助将产权过户到被上诉人名下，该纠纷是因上诉人的违约行为所导致。4.上诉人认为解除合同应当返还标的物或退还价款的观点错误，混淆了解除合同处理原则与合同无效处理原则。本案是由于上诉人违约造成合同无法履行而解除合同，处理原则要保护无过错无违约方的被上诉人利益不受损失，对上诉人具有处罚性。5.本案不存在超过诉讼时效的问题。张敏、王晓燕一审诉讼请求：1、解除原、被告双方于2005年2月18日签订的房屋买卖协议书；2、赔偿损失229570元，其中房屋的差价款209370元（房屋的面积77.79平方米×3000元/平方米-购房款24000元）及交给开发商的价款20200元；3、诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2000年5月14日，被告张爱香与赵曙光签订房屋买卖协议，赵曙光将其所有的座落在虎林市虎林镇煤建街1栋2号面积为55.83平方米砖木结构的房屋出售给程元福、张爱香夫妇，价格为24000元，同时约定从即日起产权属于张爱香本人。卖方代表赵曙光、买方代表张爱香均在协议上签字。2005年2月18日，被告张爱香与原告张敏签订了协议书，协议书中约定“自2005年2月18日起甲方（张爱香）所居住的房屋（工务段赵曙光）以24000元价格卖给乙方（张敏）…，自此房屋所有权归乙方（张敏）所有。”上述两次交易均未办理房屋过户手续。此后，房屋由二原告居住。2012年3月1日恒远公司为甲方与赵曙光、王晓燕为乙方就本案争议房屋签订房屋拆迁补偿安置协议，约定拆迁形式为产权调换，位置为原址待建恒远小区6号楼3单元503室，面积为77.79平方米左右（面积以房产测绘为准，多退少补），价格为原房屋面积与新楼面积对等部分乙方找给甲方结构差价240元/平米，新楼面积大于原房屋面积部分，乙方按3000元/平米价格与甲方结算。回迁此楼税费按有关部门规定办理（其他内容略）。落款处有恒远公司的公章、法定代表人李永学的名章及赵曙��（系王晓燕代签）、王晓燕的签名。王晓燕交给开发商以下款项：拆迁补差款15000元、暖气表款2000元、取暖费2400元、水费200元、电费200元、物业费400元，合计20200元。2014年7月8日恒远公司向原告王晓燕交付楼房钥匙，2014年7月10日恒远公司以赵曙光与王晓燕并非一家人为由要求其退回房屋。2014年7月12日原告王晓燕发现该栋楼房门锁已换。王晓燕、张敏提起诉讼，要求二被告与赵曙光、冉玲凤、恒远公司依法协助二原告履行房屋过户手续，虎林市人民法院于2015年3月20日作出（2014）虎民初字第466号民事判决书，驳回原告张敏、王晓燕的诉讼请求。另查明，因赵曙光欠案外人李茂成债务，位于恒远小区6号楼3单元503室回迁楼房已经由李茂成申请，由本院执行局依据(2012)虎民初字第376号民事调解书、（2013）虎法执字第116号执行裁定书及（2013）虎法执字第116号协助执行通知���予以查封。一审法院认为，赵曙光系涉案房屋原所有权人，2000年5月14日赵曙光将涉案房屋卖给了二被告，二被告未办理产权变更手续，于2005年2月18日又以原购买价格将该房屋出卖给二原告。现因案外人赵曙光欠债造成合同无法履行，致使二原告的权利得不到实现，造成其损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任；依据物权法的相关规定，二被告在未取得房屋所有权时，无权处分该房屋，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。二被告未取得所有权使其出售给原告的房屋所有权不能转移给二原告，二原告要求解除合同，赔偿损失的诉求，本院予以支持。二原告的损失应为原平房被拆迁后置换的楼房价值，二原告要求二被告按楼房面积77.79平方米×3000元/平方米的标准予以赔偿的诉求，予以支持。二原告要求从楼房价款中减去原购平房价款24000元，系二原告对自身权利的处分，不违反法律规定，予以准许；二原告向开发商交纳拆迁补差款后，该楼房价值达到3000元/平方米，原告要求按3000元/平方米的标准予以赔偿，其补差部分应当已包含在内，故二原告要求二被告赔偿拆迁差价款15000元的诉求，不予支持；二原告向开发商交纳的其他费用合计5200元，与楼房权属无关，故二原告要求二被告赔偿其向开发商交纳的费用5200元，不予支持。原、被告双方签订房屋买卖合同的时间为2005年，但二原告知道房屋买卖合同目的不能实现即不能取得物权的时��是2014年7月份，至二原告提起诉讼时间并不超过一般诉讼时效，故二被告认为本案已过诉讼时效的抗辩，不予支持；原、被告双方买卖房屋虽然发生在《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》颁布实施之前，但该解释第四十六条第二款，本解释施行后尚未终审的买卖合同纠纷案件，适用本解释，二原告适用该解释提出诉求，符合法律规定，对二被告认为原告适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》错误的抗辩理由，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判���：一、解除原、被告双方于2005年2月18日签订的房屋买卖协议书；二、二被告赔偿二原告损失209370元，该款于本判决生效后十日内给付；三、驳回二原告其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交案外人执行异议起诉书1份。本院组织当事人进行了质证，因该证据与本案无关联性，故本院不予采信。本院二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点是2005年2月18日房屋买卖协议应否解除；上诉人应否赔偿被上诉人房屋差价损失。因本案争议房屋两次转卖均未办理产权变更手续，现因原房主赵曙光欠债造成回迁房屋被查封的后果，致使上诉人与被上诉人所签订的房屋买卖合同不能履行，给上诉人造成未获得77.79平方米回迁房屋的实际损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条、第九十四条，��最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，被上诉人向上诉人主张解除合同、赔偿损失的诉讼请求依法应予支持。案涉房屋买卖合同合法有效，故上诉人认为应适用“双返原则”于法无据。因此，一审判决保护被上诉人77.79平方米房屋差价损失并无不当。另因被上诉人一审起诉后诉讼时效发生中断，被上诉人重审时增加解除合同的诉讼请求不违反法律规定，且未超过二年诉讼时效期间。上诉人主张的有关执行问题不属本案审理范围，本院不予评判。综上所述，程元福、张爱香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4744元，由上诉人程元福、张爱香负担。本判决为终审判决。审判长 管霜梅审判员 周德艳审判员 于广江二〇一七年八月十八日书记员 齐东辉书记员 马绪菲 更多数据：