（2017）冀10民终2732号
裁判日期: 2017-08-18
公开日期: 2017-09-24
案件名称
田冰、王越房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省廊坊市中级人民法院
所属地区
河北省廊坊市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
田冰,王越,三河市兴越房产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀10民终2732号上诉人（原审被告、反诉原告）：田冰，女，1982年7月17日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：侯晋（田冰之夫），男，1979年6月5日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：田丽丽，北京汇都律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王越，女，1985年11月10日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：张格文，系公司推荐人员。原审被告：三河市兴越房产经纪有限公司，住所地三河市燕郊开发区京哈路北侧、交警燕郊中队西侧。法定代表人：赵玉亮，经理。委托诉讼代理人：何宁，河北张国庆律师事务所律师，代理权限详见授权委托书。上诉人田冰因与被上诉人王越、原审被告三河市兴越房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2016）冀1082民初6050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。田冰上诉请求：1、撤销河北省三河市人民法院（2016）冀1082民初6050号民事判决书。2、解除上诉人与被上诉人之间签订的存量房买卖合同及补充协定。3、被上诉人与原审被告共同赔偿上诉人38万元违约金。事实和理由：1、一审法院未查清事实，合同中约定首付款为60万元，被上诉人2016年6月24日仅支付30万元，尚欠30万元，合同虽未约定，但是按二手房交易习惯，首付款应在去银行偿还贷款（撤押）前支付，在中介的主持下，剩余的首付款应在2016年10月5日撤押前支付，但被上诉人一直未予支付，存在违约行为。2、因被上诉人存在上述违约行为，符合双方签订的《商品房买卖合同》第七条第二款解除合同的约定，故上诉人要求解除合同，被上诉人支付违约金38万元。王越辩称，田冰的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。三河市兴越房产经纪有限公司辩称，同一审中的意见。王越向一审法院起诉请求：1、判决被告继续履行双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，并协助原告将涉案房屋过户到原告名下；2、判决被告支付违约金（以30万元为基数按日万分之二十，计算期间自2016年10月6日至实际履行义务之日止）；3、诉讼费、律师费五万元由被告承担。田冰向一审法院提出反诉请求：1、判令解除双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；2、判令被反诉人支付反诉人违约金38万元；3、判令被反诉人承担本诉及反诉诉讼费用。一审法院认定事实：2016年6月18日，原告（反诉被告）王越与被告（反诉原告）田冰在被告三河市兴越房产经纪有限公司（以下简称兴越房产）的居间下签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》，约定如下事项：1、被告（反诉原告）田冰将自有的位于河北省三河市××开发区××东侧、规划路北侧东方××岸××湖公寓××室（房权证号：燕字第××号）房屋出售给原告（反诉被告）王越，房屋总价为1900000元；2、原告（反诉被告）王越于2016年6月18日支付定金50000元，于2016年6月24日支付首付款300000元（含定金50000元），向银行贷款1300000元；3、被告（反诉原告）田冰于2016年10月5日向房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续，并于合同签订当日交付房屋，室内所有家具、家电全部送给原告（反诉被告）王越；4、2016年10月15日双方共同前往贷款机构办理贷款申请手续，并于贷款机构通知批贷后10日内办理房屋所有权转移登记手续。5、合同还对违约责任等其他事项作出约定。2016年6月24日，原告（反诉被告）王越支付了部分首付款300000元（含定金50000元）。庭审中双方对首付款的具体数额及支付时间产生争议，通过涉案房屋总价190万元与银行贷款130万元的差额、田冰的收条“今收到南二期C1-3-0401买方王越部分首付款三十万元整”以及证人证言可以证实，原、被告双方签订合同时约定的首付款应为600000元，而非《补充协议》第二条第四项中的300000元。虽然双方约定2016年6月24日应支付首付款600000元，但结合双方的通话录音及证人证言等证据，能够证明田冰同意王越将首付款分两次支付，即2016年6月24日支付部分首付款300000元，但双方对另外300000元的支付时间未进行明确约定。庭审中田冰主张三方经口头协议商定另外300000元首付款应于2016年10月5日偿还贷款前支付，证人也证实对此进行了口头协商，但录音证据中双方就此发生争议时证人从未提到过有口头协议的约定，而且合同中也明确规定口头协议不产生法律约束力，证人对此认可，因此证人证实双方对300000元的给付时间曾定有口头协议的证言，本院不予采信。故田冰主张王越应在2016年10月5日前支付剩余300000元首付款的证据不足，田冰以王越不按约定时间支付首付款构成违约的主张，本院不予维护。后被告（反诉原告）田冰向涉案房屋原贷款机构中国工商银行提交了个人贷款提前还款申请表，但目前贷款仍未清偿。庭审中，王越提出田冰将涉案房屋高价挂出准备一房二卖，被告对此不予认可，本院认为该证据与本案争议焦点没有直接关联，本院不予采信。一审法院认为，原、被告双方在三河市兴越房产经纪有限公司居间下签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实的意思表示，且无违反法律、法规的情形，应认定该合同合法有效，双方均应依诚实信用原则按约全面履行各自的义务，否则应承担相应的违约责任。本案中双方签订的合同虽然约定了首付款的给付时间，后双方以实际行为改变了合同的约定，被告（反诉原告）田冰同意原告（反诉被告）王越于2016年6月24日给付首付款300000元，但另外300000元双方没有对此进行明确约定，导致双方因此发生争议，进而使合同未能完全履行，故不认定任何一方故意违约。经审查，原、被告签订的合同尚存在继续履行的条件，按照《合同法》的相关规定，此合同应继续履行。原告（反诉被告）王越提出变更余款付款方式为一次性给付，因该请求不违反法律规定，且王越具备一次性全额支付剩余房款的能力，本院予以照准。原告（反诉被告）王越主张被告（反诉原告）田冰应配合办理房屋所有权转移登记手续，于法有据，本院予以支持。反诉原告田冰的诉讼请求因不符合法律规定及合同约定，本院不予维护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》继续履行，原告王越于本判决生效后十日内代替被告田冰向中国工商银行偿还位于三河市××开发区××东侧、规划路北侧东方××岸××湖公寓××室（房权证号：燕字第××号）房屋的全部贷款本息（具体数额以银行贷款余额为准），且被告田冰应配合办理涉案房屋的抵押登记注销手续。二、原告王越代替被告田冰清偿的涉案房屋贷款（数额以银行出具的凭证为准）抵作支付给被告田冰的房款，与原告王越所欠被告田冰的房款1600000元折抵，余款由原告王越于办理完毕撤销涉案房屋抵押登记手续后十日内一次性支付给被告田冰。三、被告田冰于收到原告王越全部购房款当日将涉案房屋交付给原告王越，并于十日内配合原告王越办理涉案房屋所有权转移登记手续，将位于三河市××开发区××东侧、规划路北侧东方××岸××湖公寓××室（房权证号：燕字第××号）房屋过户至原告王越名下，所需税费由原告王越自行承担。四、驳回原告王越的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告田冰的全部诉讼请求。案件受理费21916元，诉讼财产保全费5000元，由被告田冰负担（于判决书生效后三日内交纳）；反诉案件受理费7000元，由反诉原告田冰负担（已预交）。本院二审期间，田冰向法庭提交如下证据：证据一，买卖双方在2016年9月31日的沟通记录，证明双方约定的首付款是60万元。证据二，买卖双方在2016年10月14日的沟通记录，证明双方约定的首付款是60万元，王越知晓剩余首付款应在2016年10月5日前给付。证据三，田冰在2016年10月15日的照片及微信聊天记录，证明卖方在按照合同约定在2016年10月15日进行面签，王越未按照合同约定办理面签。王越对上述证据证明目的不认可。本院补充查明事实如下：《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，田冰将房屋交予王越使用，后双方因王越将涉案房屋出租事宜产生纠纷，双方提供的录音可以证实王越及其男友、田冰的丈夫侯晋和中介人员崔景涛在2016年9月30日、10月30日进行过沟通。王越一审中向法庭提交有电脑录屏照片证据，主张田冰2016年9月28日在链家地产网以270元价格登记出售、2016年10月6日与上述网站签署承诺服务书、出售委托登记表、共有人同意出售证明。田冰对上述证据不认可。本院认为，各方对本案所涉及的《存量房买卖合同》、《补充协议》真实性无异议，本院对此予以确认。依法成立的合同，具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。双方在合同中约定首付款为30万元，且约定口头约定不产生法律约束力。田冰主张双方口头约定首付款60万元，按合同约定支付了30万元，另30万元在办理解押前支付，因王越未在解押前支付，构成违约，可要求解除合同，证明其主张的依据是中介人员崔景涛的证言及录音资料。王越主张首付为30万元，因房价上涨田冰不想出售房屋，以各种理由推脱，证明其主张的依据是中介公司的意见和录音证据及链家地产网上的记录。对双方的主张及依据，本院作如下评价：关于是否口头约定首付款60万元，中介人员崔景涛予以证明，且根据合同约定房屋总价190万元，王越申请贷款金额为130万元，可以推定首付款为60万元。关于剩余30万元的给付时间，合同未约定，中介人员对此陈述相互矛盾，且合同约定口头约定不产生法律约束力，视为双方对此未作约定。根据双方提供的录音证据，2016年9月30日田冰方只是主张要求解决双方间产生的租房矛盾，王越曾说如果田冰方同意自己可筹款给付，田冰方未予答复。录音证据不能证明田冰的主张。王越提供链家地产网信息虽记载有田冰及其丈夫签署承诺服务书、出售委托登记表、共有人侯晋同意出售证明的信息，但仅以此证不足以证明上述信息的真实性。综上所述，田冰主张因王越违约，因而要求解除涉案合同并支付违约金的理由不能成立，一审判决符合事实和法律规定。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25416元，由上诉人田冰负担。本判决为终审判决。审判长 韩静威审判员 柴秋芬审判员 梁志斌二〇一七年八月十八日书记员 李 煜