（2017）京0113民初10017号
裁判日期: 2017-08-18
公开日期: 2017-10-26
案件名称
王晓倩与李文静房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市顺义区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王晓倩,李文静,北京链家房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0113民初10017号原告（反诉被告）：王晓倩，女，1987年7月13日出生，身份号码×××。委托诉讼代理人：张超，河北信正律师事务所律师。被告（反诉原告）：李文静，男，1982年10月13日出生，身份号码×××。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室，统一社会信用代码×××。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，1995年2月7日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员，身份号码×××。原告（反诉被告）王晓倩与被告(反诉原告)李文静、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王晓倩之委托诉讼代理人张超，被告李文静，第三人链家公司之委托诉讼代理人王翼瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晓倩向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还原告购买房屋定金10万元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年4月17日签订房屋买卖合同，被告将其名下坐落于北京市顺义区×街×号院×号楼×层×单元×室房屋出售给原告。原告于签订合同当日向被告支付购房定金10万元，被告向原告出具收条。后因北京市出台限购政策等房地产调控政策，原告在限购范围内，使原、被告间签订的房屋买卖合同无法继续履行。根据双方签订房屋买卖合同第五条第四款：“在本协议履行期间，如出台新的限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已经发生的费用由各方友好协商解决”的约定，该合同无法履行应属不可归责于双方的情形，被告应将收取原告的购房定金10万元予以返还。原告多次找到被告协商返还其所收取的购房定金10万元，被告均拒绝返还。原告无奈诉至法院，依法判决被告返还原告购房定金10万元。为维护原告的合法权益，维护法律的尊严，依据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向法院提起诉讼，望依法判如所请。被告李文静辩称，一、双方签订的房屋买卖合同合法有效并已部分履行。李文静与王晓倩在链家公司居间服务下，于2017年4月17日签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议等文件（编号100000839253）（以下简称合同），约定：李文静向王晓倩出售位于北京市顺义区×街×号院×号楼×层×单元×号房屋（以下简称标的房屋），房屋总价款636万元，王晓倩于签约当日向李文静支付第一笔定金10万元，于2017年5月15日前向李文静支付第二笔定金80万元。上述合同系双方意思表示一致的结果，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。王晓倩于签订合同的当日依约向李文静支付了购房定金10万元。三方于2017年4月20日完成了标的房屋网签，李文静及链家公司配合王晓倩于2017年4月25日办理了贷款合同面签以及贷款的评估等事宜。二、网签后合同的履行不存在任何客观障碍。原告起诉状中所述合同签订后北京市出台限购调控政策，致使房屋买卖合同无法履行不属实。众所周知，北京市所有的房屋限购政策均在2017年3月份出台，而原、被告双方的房屋买卖合同签订日期在2017年4月17日。所以合同签订后，北京市没有新的限购政策出台，更不会因新的限购政策对合同履行产生影响。王晓倩在起诉状中既没有陈述合同签订后北京市出台的限购政策具体是什么，也没有提供任何证据证明其在限购范围内，其应承担举证不利的法律后果。链家公司也就购房资格问题派专人向建委核实后，表示网签生成后，不存在因购房资格问题导致合同不能履行的障碍。三、王晓倩在与李文静签订房屋买卖合同的当天签署了《购房承诺书》和《声明》，承诺自己知晓购房限购政策的规定，能够提供五年以上的纳税证明，且承诺如违反限购政策导致不能办理网上签约、房屋登记等手续的，愿承担由此造成的一切法律责任。四、王晓倩所称购房资格问题是其为自己的违约行为找的借口，在合同履行过程中具有明显的过错。北京市住建委最近一次限购政策是自2017年3月22日开始执行的《关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告》，王晓倩取得初步购房资格核验通过的日期是2017年3月28日。鉴于三方签订合同日期距北京市出台购房资格的相关文件已有一段时间，并且有链家公司提供专业服务，王晓倩应当知晓其是否符合最新关于购房资格的要求。如果王晓倩认为自己实质上并不具备购房资格，也应该在3月28日后、在与李文静签订房屋买卖合同之前及时去查证和落实自己购房资格的问题，而不是等到合同签订后，甚至网签过后再向行政主管机关提出申请，要求核实购房资格问题，甚至拿购房资格为理由作为不履行合同的借口，拒绝依约支付剩余购房款。这一系列行为本身就属于恶意违约的行为，具有明显的过错，王晓倩应当承担相应违约责任，定金冲抵部分违约金。因此，王晓倩要求李文静返还定金，缺乏事实和法律依据。五、退一万步说，即使合同因限购政策导致无法继续履行，王晓倩也应合理补偿李文静作为受损方的相应损失。根据《北京高院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》，即使合同是因为不可归责于双方的原因导致解除，如合同解除确实导致当事人间利益失衡的，损失方有权要求对方补偿其所受合理损失。自双方合同签署之后，房价有了实质性下跌，王晓倩与李文静签订合同导致李文静丧失了其他交易机会，给李文静造成了重大损失。定金十万元尚不足以弥补房价下跌损失的三分之一。综上所述，李文静与王晓倩签订的房屋买卖合同合法有效，不存在任何履行上的客观障碍，现在合同无法继续履行的原因是王晓倩主观上拒绝继续履行，拒绝支付剩余购房款。因此请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人链家公司述称，因为原告的诉讼请求中并不涉及到我公司，故我公司对其诉讼请求不发表意见。原、被告双方签订的合同合法有效，王晓倩在我公司的协助下于2017年3月6日提交的购房资质核验，于2017年3月17日通过了购房资质核验，2017年3月22日出台了相关新政，住建委撤销了王晓倩的第一次购房资质核验的结果。每一个核验结果的有效期为30日，因为建委撤销了王晓倩2017年3月17日的资质核验，根据新政王晓倩再次提交核验，2017年3月28日王晓倩再次通过了购房资质核验。2017年4月17日，双方签订了房屋买卖合同。2017年4月20日，办理了网签手续。2017年4月25日，双方到建设银行进行了面签。2017年5月8日，王晓倩开始提出异议，认为其购房资质有问题，要求解除其与李文静签订的房屋买卖合同。我公司认为涉诉合同已经办理了网签，并不存在任何因王晓倩购房资质所导致的履行障碍，涉诉合同可以继续履行。反诉原告李文静向本院提出反诉诉讼请求：1.依法判决三方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已于2017年6月2日解除；2.依法判令反诉被告依据《北京市存量房屋买卖合同》之《补充协议》第五条第3款，支付反诉原告违约金127.2万元，其中反诉被告所支付的定金10万元冲抵部分违约金，反诉被告应实际支付违约金117.2万元；3.依法判令反诉被告及链家公司协助反诉原告撤销对位于北京市顺义区×街×号院×号楼×层×单元×号房屋在北京市建委所做的网签；4.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：李文静与王晓倩在链家公司居间服务下，于2017年4月17日签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议等文件（编号100000839253）（以下简称合同），约定：李文静向王晓倩出售位于北京市顺义区×街×号院×号楼×层×单元×号房屋（以下简称标的房屋），房屋总价款636万元，王晓倩于签约当日向李文静支付第一笔定金10万元，于2017年5月15日前向李文静支付第二笔定金80万元。王晓倩于签订合同的当日依约向李文静支付了购房定金10万元。三方于2017年4月20日完成了标的房屋网签，李文静及链家公司并配合王晓倩于2017年4月25日办理了贷款合同面签以及贷款的评估等事宜。但是，王晓倩自2017年5月8日起，多次以自己的行为表明拒绝履行合同，不再向李文静支付剩余购房款，在遭到李文静及链家公司多次拒绝后，王晓倩甚至以第二次购房资格核验未通过为由，向李文静发送律师函，要求不再履行合同。实际上，王晓倩用于网签的购房资格核验结果至今仍为有效，且合同在网签之后也不存在履行上的客观障碍。在李文静2017年5月15日发律师函催告王晓倩继续履行合同后，其仍然拒绝履行，行为已构成根本违约。因此，李文静依据合同约定于2017年6月1日向王晓倩发函行使单方解除权，通知王晓倩合同解除，并要求王晓倩承担合同约定的违约责任。自双方合同签署之后，房价有了实质性下跌，王晓倩的违约行为使李文静丧失了交易机会，给李文静造成了重大损失。特此恳请法院依据法律和合同约定，支持李文静的反诉请求。反诉被告王晓倩辩称，同意反诉原告的第一项及第三项诉讼请求，不同意反诉原告的第二项、第四项诉讼请求。购房承诺书及声明均是链家公司起草打印的。购房承诺书中没有提到2017年3月22日的新政，我方对2017年3月22日新政并不知情，因为新政导致双方合同无法履行，我方并不存在过错。我方是在2017年5月5日从朋友处得知新政要求连续缴税60个月并非连续五年，后我方找到北京金色时光房地产经纪有限公司拿到了2017年4月18日的核验结果为未通过。我方不满足新政要求连续缴税60个月的要求，不具备在京购房资格，购房合同无法履行，且我方对合同无法履行无任何过错，也没有任何违约行为，因此请求法院驳回李文静要求我方承担违约金的反诉请求。第三人链家公司述称，王晓倩和李文静均同意解除涉诉合同及补充协议书，我公司不持异议，且我公司愿意配合双方办理撤销涉诉合同的网签手续。我方同意反诉原告的第一项、第三项诉讼请求，至于反诉原告的第二项、第四项诉讼请求，与我公司无关，我公司不发表意见。本院经审理认定事实如下：2017年4月17日，由链家公司提供居间服务，王晓倩与李文静签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同约定：出卖人：李文静，买受人：王晓倩；第一条房屋基本情况，（一）出卖人所售房屋坐落为顺义区×街×号院×号楼×层×单元×……，产权证明所载建筑面积共137.77平方米……（二）该房屋规划设计用途为住宅。第二条房屋权属情况，（一）该房屋所有权证证号为×京房权证顺字第××××号……（三）该房屋性质为商品房……第四条成交价格、付款方式及资金划转方式，（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为人民币2800000元。（二）经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币3560000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。（三）买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。1.买受人向出卖人支付定金人民币900000元，定金支付方式为直接支付给出卖人。2.剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。（四）关于贷款的约定,买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为人民币1820000元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照以下方式解决：买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要发生的各项费用；第六条房屋的交付，出卖人应当办理完毕该房屋所有权转移登记手续后于当日将该房屋交付买受人……第七条违约责任，（二）逾期付款责任，买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理(1和2不做累加)。1.逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款……第十条不可抗力，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。上述房屋风险责任自该房屋所有权转移之日起转移给买受人。同日，李文静作为甲方（出卖方），王晓倩作为乙方（买受方），链家公司作为丙方（居间方）签订了《居间服务合同》和《补充协议》。《补充协议》约定，第一条成交价格，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币6360000元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条关于房屋交易具体事宜的约定，1.定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于签约当日将第一笔定金人民币100000元以自行划转的方式支付甲方；（2）乙方于2017年5月15日前将第二笔定金800000元以自行划转的方式支付甲方。4.首付款：（1）乙方于网签后2017年6月30日前将第一笔首付款人民币2610000元以第三方担保支付的方式支付甲方；（2）乙方于网签后2017年6月30日前将第二笔首付款人民币980000元以建委监管支付的方式支付甲方……5.申请购房贷款：甲乙双方应于网签后15个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续……第五条违约责任，1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的；（6）甲方承诺的学区情况、学区名额不属实，或甲方逾期迁出户口，致使乙方无法实现购买学区房之目的的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3.乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。4.在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。第六条其他，2.本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力。如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。王晓倩于2017年3月6日通过链家公司提交购房资质核验，3月28日通过了资质核验。2017年4月17日，王晓倩向李文静支付购房定金10万元。2017年4月20日，双方办理了网签手续。双方的房屋买卖交易已经到了银行贷款面签的阶段。王晓倩称其买房时先后通过链家公司和北京金色时光房地产经纪有限公司寻找房源，所以分别在两家公司做过购房资格核验，其在2017年3月22日通过北京金色时光房地产经纪有限公司提交购房资质核验，4月18日出具结果为不通过，但其称其与李文静签订合同后告知了北京金色时光房地产经纪有限公司，无需再为其寻找房源，此后与北京金色时光房地产经纪有限公司没有联系，到5月初从建委处得知第二次购房资质核验未通过。2017年5月8日，王晓倩告知李文静和链家公司，因根据新政其购房资质存在问题，其和李文静签订的房屋买卖合同无法继续履行，此后王晓倩和李文静就合同履行问题进行过沟通。2017年5月12日，王晓倩委托河北信正律师事务所向李文静发出律师函，内容是在签订合同后，建委出具的购房资质核验结果为王晓倩不具备购房资格，该情况属于不可抗力，导致合同无法履行，双方应互不承担违约责任，要求李文静退还定金。李文静委托北京市声驰律师事务所于2017年5月15日向王晓倩及河北信正律师事务所发出律师函，其中提到买卖双方合同网签已经完成，不存在购房资格不合格影响交易的问题。双方签订的买卖合同合法有效，不存在影响合同履行的任何客观障碍，更没有所谓的不可抗力，买方要求返还定金没有法律和合同依据，并要求王晓倩按合同于2017年5月15日前支付第二笔定金人民币80万元，如未如期履行：1.买方需按照合同约定向卖方承担承担违约责任，包括但不限于支付合同约定的各项违约金；2.卖方保留依据法律规定和合同约定行使抗辩权、合同解除权等权利。李文静委托北京市声驰律师事务所于2017年6月1日向王晓倩以及链家公司发送《关于解除合同的律师函》，提到因买方未按照合同约定于5月15日支付第二笔购房定金人民币80万元，并以实际行动拒绝履行合同。买方逾期至今已经超过15日，根据合同相关违约条款，卖方有权解除合同并要求买方承担合同约定的违约责任。特此致函要求：（一）自2017年6月1日起，解除三方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。（二）买方按照合同承担违约责任，在三日内向卖方支付合同约定的违约金，定金冲抵部分违约金。王晓倩称其于2017年6月2日收到《关于解除合同的律师函》。2017年3月22日，北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会出台《关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告》，该公告中提到连续5年（含）以上在本市缴纳个人所得税是指按“工资、薪资所得”缴税的纳税人，从申请月的上一个月开始往前推算60个月在本市连续交纳个人所得税，该政策自2017年3月22日起执行。王晓倩称其签订合同时对于上述公告不知情，之后发现自己不符合该公告规定的要求连续缴税60个月的规定，而且根据4月18日住建委部门出具的审核结果为不通过，所以其是因新政导致不具备购房资格，所以双方的买卖合同无法继续履行，其不应承担违约责任。李文静称双方签订的合同合法有效，其已经按照约定履行了义务。王晓倩所谓的购房资质存在瑕疵，与涉诉合同的履行无关，不影响涉诉合同的继续履行，而且其与链家公司均多次向建委进行咨询，确认网签之后涉诉合同不存在购房资质的障碍。无论王晓倩4月18日的购房资质通过与否，都不影响涉诉合同的继续履行。王晓倩应当对新政有所了解。鉴于链家公司作为专业的中介机构，已经充分告知其新政的情况，但其仍然于4月17日签订涉诉合同和书写声明，根据《补充协议》第五条第3项，王晓倩已构成根本违约，应按房屋总价款的20%向李文静支付1272000元的违约金。经询问，李文静称新政出台后，房屋成交量价均出现了下跌，链家公司网站上涉诉房屋的估价为560万元，其损失超过76万元，如果按照搜房网的报价，其损失超过100万元。王晓倩辩称自己没有违约，不同意向李文静支付违约金，如果法院认为自己违约，则认为李文静主张的违约金过高，希望法院调整。李文静和王晓倩均称如果李文静存在损失，损失数额由法院酌定。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、收条等证据在案佐证，可作认定事实之依据。本院认为，王晓倩与李文静签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同履行。涉诉合同签订于2017年4月17日，且已经办理网签手续，故涉诉合同不受2017年3月22日《关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告》的影响，可以继续履行。本案涉诉房屋总房款为6360000元，双方当事人理当了解签约时的政策且对未来政策有所预测，王晓倩辩称其不知2017年3月22日《关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告》，有失常理，本院不予采信。王晓倩、李文静以及链家公司均同意《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》于2017年6月2日解除，本院对此不持异议。合同解除后，王晓倩以及链家公司需协助李文静办理撤销涉诉房屋的网签手续。按照《补充协议》的约定，王晓倩应于2017年5月15日向李文静支付80万元定金，但在李文静向其发送律师函要求继续履行付款义务后，仍然未履行付款义务，且双方已办理网签手续，合同履行并不存在障碍，故王晓倩的行为已经构成违约。李文静要求王晓倩支付违约金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于违约金的数额，综合本案合同履行的实际情况、房价的实际变化、当事人的过错程度等综合因素，本着公平和诚信原则，依法酌减其违约金的数额为40万元，对李文静主张的过高部分，本院不予支持。本院依据法律规定将王晓倩应支付给李文静的40万元违约金与李文静已经收取的10万元定金予以折抵，王晓倩尚应支付李文静违约金30万元。故对于王晓倩请求李文静返还房屋定金10万元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王晓倩、被告（反诉原告）李文静、第三人北京链家房地产经纪有限公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于二〇一七年六月二日解除；二、原告（反诉被告）王晓倩于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）李文静违约金三十万元（已扣除王晓倩支付给李文静的十万元定金）；三、原告（反诉被告）王晓倩及第三人北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内协助被告（反诉原告）李文静撤销对位于北京市顺义区×街×号院×号楼×层×单元×号房屋的网签手续；四、驳回原告（反诉被告）王晓倩的全部诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）李文静的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一千一百五十元，由原告（反诉被告）王晓倩负担（已交纳）；反诉案件受理费二万八千一百六十元，由原告（反诉被告）王晓倩负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 陶小超二〇一七年八月十八日书记员 田小星 来源：百度“”