（2016）鲁0105民初2996号

裁判日期: 2017-08-18

公开日期: 2017-12-31

案件名称

山东神龟餐饮管理有限公司等与白宏烨房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

济南市天桥区人民法院

所属地区

济南市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

山东神龟餐饮管理有限公司,济南神龟新怡餐饮有限公司,白宏烨

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

济南市天桥区人民法院民事判决书（2016）鲁0105民初2996号原告:山东神龟餐饮管理有限公司（统一社会信用代码：91371000726240265Y），住所地山东省威海市环翠区环翠楼街道新威路109C号1301号。法定代表人：韩景忠，经理。原告:济南神龟新怡餐饮有限公司（组织机构代码证号：58222475-9），住所地济南市天桥区铜元局前街11号。法定代表人：韩景洲，总经理。两原告委托诉讼代理人：赵福忠，山东弘起悦润律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：郭超，山东弘起悦润律师事务所律师。被告白宏烨，男，1976年6月18日出生，汉族，住��南市天桥区。委托诉讼代理人：刘峰峰，山东圣义律师事务所律师。原告山东神龟餐饮管理有限公司（简称山东神龟公司）、原告济南神龟新怡餐饮有限公司（简称济南神龟公司）与被告白宏烨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山东神龟公司和济南神龟公司的委托诉讼代理人赵福忠、被告白宏烨的委托诉讼代理人刘峰峰均到庭参加诉讼。被告白宏烨在审理过程中提起反诉，但未在规定期限内交纳反诉费，故反诉部分按撤诉处理。本案现已审理终结。原告山东神龟公司、济南神龟公司向本院提出诉讼请求：1、判令白宏烨支付违约金72万元；2、判令白宏烨返还多收取的房屋租金及其他费用共计178787元（其中租金169863元、其他费用8924元），并以租金169863元为基数，自2013年7月15日起至实际执行之日按银行同期贷款利率的四倍支付资金占用费；3、诉讼费用由白宏烨承担。事实和理由：原告是一家有着20多年历史，集生产、加工、销售于一体的中式快餐连锁企业，神龟商标已被评为“山东省著名商标”，“神龟馅饼”也被认定为“地方名吃”；现在省内开设了数十家直营快餐门店，建立了一座大型食品加工配送中心，就业员工达到1000多人。由于神龟快餐门店装修、运营标准要求较高，平均单店开业投入就达350万元。因此，原告每到一地开设新店时，对房屋租赁期限要求必须在8年以上，否则就很难收回成本实现盈利。2011年，原告决定在大明湖附近开设门店，在与白宏烨洽谈租房过程中，白宏烨信誓旦旦的保证自己对合同所涉房产有九年的使用权，并提供了相关证明。因此，原告才与白宏烨签订了为期九年的房屋租赁合同，即自2011年10月至2020年10月，之后原告投入440万元开设大明湖店。2014年5月，正当原告正常经营时，却突然遭到案外人的断水断电和封门，之后又被起诉要求腾房，使毫无过错的原告陷于一系列的诉讼中，至此，原告才得知白宏烨完全是欺骗，根本无权出租至2020年，所提供的证明也是虚假的。对此，济南市中级人民法院（2015）济民四终字第495号判决已做出了认定（认定白宏烨超出2015年8月15日部分的合同无效），致使双方的合同期限缩短了4年。综上，白宏烨的行为严重违背了诚实信用原则，对原告实施了欺诈行为，不仅严重违背合同的约定，也违背了正常的经商之道，给原告造成了极大损失，故两原告诉至法院，要求判如所请。被告白宏烨辩称，1、白宏烨不应支付多收取的房屋租金、其他费用及租金利息。2、白宏烨不应向两原告支付违约金，一是因济南神龟公司至今仍在涉案房屋内经营，二是在两原告所诉的断水断电情况出现后，白宏烨立刻租赁设备设施进行供水供电，以保证济南神龟公司的正常经营；且因第三人的侵权行为导致的断水断电与白宏烨无关，损害后果不应由白宏烨承担。3、白宏烨并未实施欺诈行为，涉案房屋是白宏烨转租而来，白宏烨的出租方曾于2005年12月2日向白宏烨出具一份授权书，载明白宏烨于2005年12月2日至2020年12月2日对涉案房屋具有转租或使用的权利，白宏烨也相信自己对该房屋的承租期限可至2020年。另白宏烨在与自身的出租方协商解除合同时对涉案房屋租金及合同变更事宜均与出租方达成协议，即将原、被告之间的合同中白��烨的出租方身份变更为杨宝君，由两原告继续使用该房屋，白宏烨以放弃自己的承租权直接将涉案房屋承租权让渡给两原告，且济南神龟公司一直在涉案房屋内经营至今，故白宏烨未违背诚实信用原则，也未违反合同约定，不应支付房屋租金、其他费用、租金利息及违约金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：济南市天桥区铜元局前街11-2号的房屋即涉案房屋的所有权人为案外人济南鲁丰纸业有限公司（简称鲁丰公司），该公司分别于2009年11月11日、2011年11月8日与杨宝君、袁兴鹏就上述房屋签订了《场地租赁合同》两份，租赁期限分别为：自2009年11月12日至2011年11月11日，自2011年11月12日至2013年11月11日；后鲁丰公司又于2013年11月8日和杨宝君、袁兴鹏及邸宝贵签订了《场地租赁合同》，租赁期限自2013年11月12日至2017年12月31日。2014年1月1日，杨宝君、袁兴鹏就涉案房屋与任晓东、邸宝贵签订《房屋租赁协议》一份，租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日。2012年3月31日，杨宝君代任晓东、邸宝贵与白宏烨签订《房屋租赁合同》一份，将涉案房屋出租给被告白宏烨，租赁期限自2011年8月15日至2014年8月14日。2011年8月27日，白宏烨与山东神龟公司签订《神龟馅饼房屋租赁合同》，主要约定：房屋坐落于济南铜元局前街11号，使用面积630平方米，用途为神龟馅饼快餐经营；租赁期限自2011年9月1日起至2020年10月16日止；2011年9月1日至2011年10月15日共计45天，为白宏烨提供的装修免租期，装修期内山东神龟公司��赁场地所产生的水电等费用由山东神龟公司承担；第1-4年的租金为100万/年，第5-9年的租金为110万/年，租金总额为950万元人民币；租金按年结算，合同签订之日起15天内付第1年租金，之后每年7月15日前付下一年租金；白宏烨违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同租金总额的10%向承租方支付违约金，若支付的违约金不足弥补山东神龟公司损失的，白宏烨还应承担实际损失的赔偿责任；白宏烨因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，白宏烨应赔偿山东神龟公司实际损失;合同还约定了其他权利义务。合同签订后，白宏烨将涉案房屋交付山东神龟公司使用，济南神龟公司于2011年11月成立，自成立后一直使用涉案房屋至今。济南神龟公司向白宏烨收交纳租金至2014年10月15日，白宏烨最后一次收取租金的时间系2013年7月15日。2014年4月9日，任晓东、邸宝贵出具授权书一份，载明“任晓东、邸宝贵委托杨宝君与白宏烨签署解除房屋租赁合同协议，并代授权人签字”；白宏烨亦在该授权书上签名按手印。2014年4月10日，杨宝君代任晓东、邸宝贵（甲方）与白宏烨（乙方）签订《解除房屋租赁合同协议》，约定“一、甲乙双方同意于2014年4月10日解除甲乙双方于2012年3月31日签订的标的为济南天桥区铜元局前街11-2号的房屋租赁合同。二、乙方同意于2014年4月10日解除其与山东神龟公司签订的标的为济南市天桥区铜元局前街11-2号的房屋租赁合同。并且甲乙双方同意山东神龟公司另与杨宝君直接签订标的为济南市天桥区铜元局前街11-2号的房屋租赁合同……（七）乙方承诺于2014年4月14日前将从建筑租赁合同变更，除神龟现用房屋外的房屋腾空交付甲方。2014年4月20日前与神龟合同变更完毕。”另因该房屋的承租问题，案外人任晓东、邸宝贵曾向本院起诉白宏烨、济南神龟公司、山东神龟公司，要求济南神龟公司和山东神龟公司支付自2014年4月11日至2014年10月15日期间的房屋占有使用费515068元，本院做出（2014）天民三初字第331号民事判决书，判令济南神龟公司和山东神龟公司于本判决生效之日起10日内向任晓东、邸宝贵支付房屋占有使用费50.68万元。宣判后，山东神龟公司不服，提起上诉，济南市中级人民法院作出（2015）济民四终字第495号民事判决书，认定：“白宏烨将涉案房屋转租给山东神龟公司，任晓东、邸宝贵系认可的，故白宏烨与山东神龟公司之间的房屋租赁合同合法有效，但该合同超过白宏烨剩余租赁期限（2014年8月15日��2020年10月16日），超出部分无效。2014年4月10日，任晓东、邸宝贵和白宏烨签订了《解除房屋租赁合同协议》，约定任晓东、邸宝贵和白宏烨的房屋租赁合同于2014年4月10日解除；白宏烨于2014年4月10日以后不再是上述房屋的合法使用人，但白宏烨并未将其转租给山东神龟公司的涉案房屋返还任晓东、邸宝贵，而是由山东神龟公司与济南神龟公司继续使用涉案房屋，即白宏烨继续履行其与山东神龟公司之间的房屋租赁合同。原审认定白宏烨与济南神龟公司、山东神龟公司的房屋租赁合同于2014年4月10日解除不当，应予纠正。济南神龟公司、山东神龟公司已经向白宏烨交纳房租至2014年10月15日，其中2014年4月11日至2014年8月14日期间的房租系依据山东神龟公司与白宏烨之间的房屋租赁合同交纳，与任晓东、邸宝贵没有法律关系，不应再向任晓东、邸宝贵支付该期间的占用费。2014年8月15日至2014年10月15日，山东神龟公司与白宏烨之间的房屋租赁合同无效，济南神龟公司、山东神龟公司向白宏烨支付房租没有合同依据及法律依据，系支付错误……判决：撤销（2014）天民三初字第331号民事判决；山东神龟公司、济南神龟公司于本判决生效之日起10日内向任晓东、邸宝贵支付房屋占有使用费169863元；驳回任晓东、邸宝贵的其他诉讼请求。”该判决生效后，任晓东、邸宝贵申请本院强制执行，本院扣划了山东神龟公司包括执行费等共计178787元款项过付给了任晓东、邸宝贵。另查，两原告和案外人杨宝君已就涉案房屋另行签订了房屋租赁协议，且继续使用涉案房屋经营至今。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，已生效的法律文书即（2015）济民四终字第495号民事判决书已经认定白宏烨与山东神龟公司之间的房屋租赁合同合法有效，且认定该合同超过白宏烨剩余租赁期限（2014年8月15日至2020年10月16日），超出部分无效。两原告向白宏烨支付房租至2014年10月15日，因2014年8月15日之后的部分为无效合同，故白宏烨收取并占有2014年8月15日至2014年10月15日之间的房租（169863元）无合同依据和法律依据，现两原告要求白宏烨返还该部分租金合法有据，本院予以支持。白宏烨占用169863元租金给两原告造成一定的损失，两原告要求白宏烨自其收取租金之日即2013年7月15日支付资金占用费��予支持，但其主张的计算标准依据不足，本院不予采信；对此，本院参照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准的1.3倍计算至本判决生效之日。两原告未及时履行生效判决，导致案外人任晓东、邸宝贵通过本院执行程序扣划了山东神龟公司178787元款项，其中多余的8924元系因强制执行而产生的费用，两原告要求白宏烨承担，依据不足，本院不予支持。两原告要求白宏烨支付违约金72万元，根据双方合同约定，白宏烨违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同租金总额的10%向承租方支付违约金，若支付的违约金不足弥补山东神龟公司损失的，白宏烨还应承担实际损失的赔偿责任；白宏烨因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，白宏烨应赔偿山东神龟公司实际损失;在山东神龟公司和白宏烨的合同被部分确认无效后，两原告又与案外人重新签订了房屋租赁协议，且继续使用房屋经营至今，并未出现房屋被收回的情况，也未造成其实际损失，故两原告要求白宏烨支付72万元违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告白宏烨于本判决生效之日起10日内返还原告山东神龟餐饮管理有限公司、济南神龟新怡餐饮有限公司租金169863元；二、被告白宏烨于本判决生效之日起10日内支付原告山东神龟餐饮管理有限公司、济南神龟新怡餐饮有限公司资金占用费：以169863元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍标准自2013年7月15日起至计算至本判决生效之日止。三、驳回原告山东神龟餐饮管理有限公司、济南神龟新怡餐饮有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12800元，财产保全费5000元，合计17800元，原告山东神龟餐饮管理有限公司、济南神龟新怡餐饮有限公司负担13800元，被告白宏烨负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审　判　长　　徐艳艳人民陪审员　　徐照英人民陪审员　　张士美二〇一七年八月十八日书　记　员　　朱　瑶关注公众号“”