（2017）川0114民初4962号
裁判日期: 2017-08-18
公开日期: 2017-10-27
案件名称
许拥军与四川博亿房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市新都区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
许拥军,四川博亿房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第八条，第九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
成都市新都区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0114民初4962号原告：许拥军，男，汉族，1978年10月18日出生，住四川省广安市广安区。委托诉讼代理人：郑志钧，四川天吉律师事务所律师，特别授权代理。被告：四川博亿房地产开发有限公司，住所地成都市武侯区二环路南三段5号B座11楼。法定代表人：刘言勇，总经理。委托诉讼代理人：陈小龙，男，汉族，1971年1月19日出生，住四川省岳池县，系公司员工，一般授权代理。原告许拥军与被告四川博亿房地产开发有限公司（以下简称博亿公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月10日受理后，依法由审判员黄文利适用简易程序，于2017年8月3日公开开庭进行了审理，原告许拥军的委托诉讼代理人郑志钧、被告博亿公司的委托诉讼代理人陈小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许拥军向本院提出诉讼请求：请求判令1.解除双方所签订的成都市新都区石板滩镇博亿•田园晶品小区1栋2-2101号、1栋2-2302号商品房买卖合同；2.博亿公司返还购房款935245元及利息（利息从2014年8月21日起按年利率6％或银行同期贷款利率计算）；3.博亿公司承担赔偿责任935245元。事实与理由：2014年8月21日，双方签订成都市新都区石板滩镇博亿•田园晶品小区1栋2-2101号、1栋2-2302号商品房买卖合同，许拥军通过博亿公司所欠工程款冲抵上述购房款935245元，已由博亿公司出具购房款收据进行确认。博亿公司因工期延误，未能按时将该两套房屋交付。2017年5月，许拥军得知该两套房屋已转卖他人，并被他人装修使用。博亿公司“一房两卖”的行为已构成欺诈，导致许拥军的合同义务不能实现。被告博亿公司辩称，博亿公司欠许拥军工程款935245元是事实，签订商品房买卖合同是作为工程款的抵押保证，商议后暂时抵押给徐拥军1栋2-2101号、1栋2-2302号商品房，签订协议时说明了博亿公司已经将房屋出售，暂时当做抵押保证，需要用2号楼或者其他财产折现给许拥军。同意解除合同，按照银行贷款利率支付利息，但一倍房款赔偿不成立。经审理查明，2014年8月21日，许拥军与博亿公司签订了两份《商品房买卖合同》，约定购买博亿公司开发的博亿•田园晶品项目1幢2单元23层2号和1幢2单元21层1号房屋，建筑面积分别为133.75㎡和131.9㎡，房价款分别为472672元和462573元，合计为935245元。合同约定2014年12月31日交付房屋。当日，博亿公司向许拥军出具了两份购房款收据，在附注中载明：“博亿公司抵许拥军工程款”。博亿公司未按合同约定向许拥军交付房屋，现该两套房屋已由他人装修入住，遂引发纠纷。另查明以下事实：一、2013年12月18日，博亿•田园晶品项目1幢2单元23层2号房屋备案登记在刘继华名下。2016年7月21日，博亿•田园晶品项目1幢2单元21层1号房屋备案登记在卓世彬、雷永梅名下。二、2014年8月21日，杨仁福与博亿公司签订了《协议》载明“2014年4月1日，四川博亿房产公司与工程施工方杨仁福达成协议，博亿公司用一号楼四套房屋抵偿杨仁福工程款，金额为1882092元。其房号为：一、1-2-21-1号，面积131.90平方米。二、1-2-20-4号，面积82.81平方米。三、1-2-17-2号，面积133.75平方米。四、1-2-20-2，面积133.75平方米。由于杨仁福未与四川博亿公司完善手续，博亿公司已将上述四套房屋进行了销售。根据抵偿协议的约定，双方进行重新商议，达成以下协议：一、原抵偿协议形成的抵四套房屋及金额有效；二、上述四套博亿公司已出售，另用相同面积的四套房屋进行置换。一号楼如没有小户型，用二号楼相同面积小户型置换；三、用于置换的房屋已进行了借款抵押，由博亿公司解除抵押；四、经杨仁福同意，将1-2-21-1号房（面积131.9㎡，总价款557939元）、1-2-23-2号房（面积133.75㎡，总价款472672元）抵给许拥军，后进入销售程序各自交纳税费等；五、用于置换的房屋抵偿杨仁福的工程款金额仍然为1882092元，其中许拥军实际抵款935245元。具体每套房屋价款由杨仁福确定。”同日，许拥军与杨仁福签字确认了《抵工程款房源清单》。上述事实有《商品房买卖合同》、商品房买卖合同摘要、《协议》、《抵工程款房源清单》以及当事人的陈述在卷予以佐证。本院认为，博亿公司欠付许拥军工程款，双方协商以房抵款，签订了《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效成立的合同，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。许拥军以博亿公司欠付工程款支付购房款，履行了合同义务，博亿公司未能交付房屋，现房屋已另售他人，违约事实清楚明确。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”根据该规定，许拥军要求解除合同符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据该规定，双方的购房合同解除后，博亿公司应退还许拥军购房款935245元。许拥军要求按照银行同期贷款利率计算利息，其诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”根据上述规定，对于许拥军主张博亿公司承担已付购房款一倍的损失赔偿责任，考虑到双方系以房抵款，由于涉案房屋价值较大，为了避免双方当事人之间的利益明显失衡，本院根据出卖人的违约程度、买受人的受损状况、预期利益等因素，酌情确定以已付购房款为基数，按照中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率三倍予以计算。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告许拥军与被告四川博亿房地产开发有限公司签订的两份《商品房买卖合同》；二、被告四川博亿房地产开发有限公司于判决生效后十五日内退还原告许拥军购房款935245元及利息（以935245元为基数，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算，从2014年8月21日起计算至判决确定的给付之日止）；三、被告四川博亿房地产开发有限公司于判决生效后十五日内赔偿原告许拥军损失（以935245元为基数，按照中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率3倍赔偿原告许拥军从2014年8月21日起至判决确定的给付之日止的损失）；四、驳回原告许拥军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10917元，保全费5000元，合计15917元，由原告许拥军负担917元，由被告四川博亿房地产开发有限公司负担15000元（此款原告许拥军已预交，被告四川博亿房地产开发有限公司在履行上述给付义务时一并结清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 黄文利二〇一七年八月十八日书记员 范 珺 微信公众号“”