（2017）辽0293民初636号
裁判日期: 2017-08-18
公开日期: 2017-12-22
案件名称
亿达物业管理有限公司与纪强物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
大连高新技术产业园区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
亿达物业管理有限公司,纪强
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十二条，第一百零七条，第一百二十条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0293民初636号原告（反诉被告）：亿达物业管理有限公司，住所地大连高新技术产业园区，统一社会信用代码：91210231723451243K。法定代表人：于世平，该公司董事长。委托诉讼代理人：邬大鹏，男，1983年5月18日出生，该公司综合管理部职员，住大连市中山区。被告（反诉原告）：纪强，男，1976年12月16日出生，住大连市高新园区。原告（反诉被告）亿达物业管理有限公司(以下简称亿达公司)与被告（反诉原告）纪强（以下按本诉称谓行文）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿达公司的委托诉讼代理人邬大鹏、被告纪强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亿达公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付2014年6月1日至2017年6月30日的物业费8032.7元；2.要求被告支付2014年6月1日至实际支付物业费之日的逾期交费违约金，暂计算至2017年6月15日为1364.8元。事实和理由:2010年11月13日，原告与大连软件园安博开发有限公司签订了《东方圣克拉（二期）前期物业服务合同》，约定由原告为东方圣克拉二期小区提供物业服务，业主按房屋面积向原告支付物业服务费用，逾期缴费的，自逾期之日起应向原告支付违约金。被告系东方圣克拉二期小区37-1-2-2号业主，物业面积83.5平方米，物业费标准为2.6元/月·平。合同签订后，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业服务，按约定被告应向原告交纳2014年6月1日至2017年6月30日的物业费8032.7元。但经原告多次催缴，被告一直拒绝交纳，产生逾期交费违约金1364.8元（暂计算至2017年6月15日，按应缴总额×中国人民银行同期贷款利率×逾期天数计算）。被告拒绝交纳物业费的行为已经构成违约，为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。被告纪强辩称，不同意原告的诉讼请求，不同意支付物业费和违约金。物业合同是双方共同签订的，原告没有按照约定提供物业服务，违约在先。原告主要违约行为如下：1.被告居住的东方圣克拉二期37号楼1单元202室，与该幢大楼的大堂顶部平台相连，该顶部平台属于共用部分，原告从未对该平台提供清理、维护等服务，平台上的泥土、杂草、垃圾等杂物常年滋生蚊虫、阻塞下水，严重影响被告的生活环境和生活质量，并造成一定的危险。被告多次联系原告要求解决上述问题，原告至今未予解决，违反了合同第二章第二条第1、2、3项之约定。被告自入住以来，多次请工人处理及日常清理花费共计20000元（三年九个月，大概每周清理一次，共200次，每次100元），平台为公共部分，所以该费用应由原告承担。2.被告居住的楼层与电梯相邻的位置有通风井，该通风井底部无排水及防水处理，雨天形成积水通过墙体能渗透到走廊，给我们居住的楼层造成危险，被告多次与物业沟通解决，原告至今未采取任何措施，违反了合同第二章第二条第1、2、3项之约定。3.被告居住的房屋为精装修房，装修中存在地板严重不合格的问题，原告在赔偿问题上未能及时履行沟通义务，导致装修赔偿问题迟迟未能解决，并且超过了诉讼时效，使原告蒙受了经济损失。4.原告在小区公共部分多处张贴广告，根据《大连市实施〈物业管理条例〉办法》（市政府令第105号）第四十七条、四十八条的规定，原告应公开广告收益明细，并支付我方应得广告费用。被告在入住初期及时交纳了物业费，期待得到良好的物业服务，并非一开始就拖欠物业费（有发票为证）。但因原告不能履行物业服务，给我们的生活带来诸多不便和损失，根据合同法关于先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，被告有权拒绝支付物业服务费用，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。为维护被告的合法权益，被告基于上述事实向法院提起反诉，请求判令原告赔偿被告雇佣工人清扫公共平台的经济损失20000元，事实和理由如上所述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2011年7月1日，原告与大连软件园发展有限公司签订了《东方圣克拉（二期）前期物业服务合同》（以下简称合同），约定由原告为东方圣克拉二期小区提供物业服务，业主按其拥有的物业的建筑面积向原告支付物业费，住宅的物业费标准为2.6元/月·平方米。逾期交纳物业费的，每逾期一日，按欠费总额的万分之三向原告支付违约金。合同第二条约定，原告应对物业共用部分进行维修、养护和管理。被告系上述小区37-1-2-2号业主，物业的建筑面积为83.5平方米，其于2013年11月18日入住该小区。原告向案涉小区提供了物业服务，被告自2014年6月1日起至2017年6月30日止未向原告交纳物业费，共计8032.7元。另查，被告房屋所在的楼房大堂顶部平台与被告家（三楼）相连，约两层楼高（六到七米之间）。原告曾与被告协商过平台清扫事宜，因被告不同意让原告工作人员从被告家中通行（其认为原告可从平台外部利用升降梯设备对该平台进行清扫），故原告没有对该平台提供清扫、维护服务。原告确有在小区公共部位张贴广告的行为。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于通风井的防水、排水问题，被告仅提供照片五张不能证明该通风井没有防水、排水措施。原告作为物业服务企业，对公共设施仅有维护的义务，并无建设的义务，故被告提供的该组照片与本案不具有关联性，不能证明原告未履行其物业服务义务，且原告对此不予认可，故本院依法不予采信。2.原告家中地板的质量问题与本案物业服务合同纠纷无关，被告提供的照片三张与本案不具有关联性，不能证明系原告导致被告造成了相关损失，且原告对此不予认可，本院依法不予采信。本院认为，原告与大连软件园发展有限公司签订的《东方圣克拉（二期）前期物业服务合同》合法有效，对原、被告具有法律约束力，双方均应遵照履行。根据相关法律规定及上述合同约定，被告负有按期交纳物业费的法律义务。原、被告主要争议焦点为：原告未对案涉平台进行清扫、维护，被告是否可行使先履行抗辩权不予交纳物业费。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”被告并无证据证明原告存在上述法定情形，故被告主张行使先履行抗辩权、拒绝交纳物业费的答辩意见没有事实及法律依据，本院不予采纳。关于原告于公共部分张贴广告的行为，并无法律规定或合同约定禁止该行为，且被告主张返还相应广告费未提起反诉，亦未提供相应证据，本院依法不予处理。关于原告未对案涉平台进行清扫是否构成违约的问题，原告主张案涉平台仅能从被告家中进入，因此不属于共用部分，原告对其没有清扫、维护的义务；即使原告负有此项义务，由于被告不允许原告工作人员从其家中通行，原告也无法对该平台进行清扫，故原告不应承担相应的责任。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”案涉平台位于建筑物楼道大堂顶部，属于建筑物基本结构，既不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或其他权利人所有的场所及设施，故案涉平台属于共有部分，原告对该平台应承担清扫、维护的合同义务。关于原告应该如何清扫、维护该平台的问题，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”；第六十二条第五项规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。……”根据该平台的自然属性，位置较高且仅与被告家中相连，故被告负有法律上的协助义务，按照有利于实现合同目的的方式即允许原告工作人员从其家中通过，从而协助原告清扫、维护案涉平台。被告要求原告利用升降梯的方式从外部进入平台不合情理，会极大增加清扫、维护工作的成本及危险系数，不利于合同目的的实现。被告认为从家中通行会造成卫生、安全方面的影响，该问题可用穿戴鞋套、固定保洁人员等方式予以解决。可见原、被告在案涉平台的清扫、维护问题上都违反了合同约定，应各自承担相应的责任。被告以原告未清扫平台为由拒绝交纳物业费的答辩意见没有事实及法律依据，本院不予采纳。原告要求被告交纳2014年6月1日至2017年6月30日的物业费8032.7元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。关于违约金的问题，因原告没有证据证明其向被告催缴过物业费，故原告要求被告支付自2014年6月1日起至实际支付物业费之日止的逾期交费违约金、暂计算至2017年6月15日为1364.8元的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于被告的反诉请求，被告并无证据证明其为了清扫平台实际花费了20000元，应承担举证不能的法律后果。且被告不允许原告工作人员从家中通行对平台进行清扫、维护的行为存在过错，其应自行承担相应的责任，故被告要求原告赔偿雇佣工人清扫公共平台的经济损失20000元的反诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。原告未对该平台进行清扫、维护，应承担继续履行的违约责任。原、被告应本着友好协商、有利于实现合同目的的原则，妥善处理好案涉平台的清扫、维护问题。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第六十二条第五项、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）纪强于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）亿达物业管理有限公司2014年6月1日至2017年6月30日的物业费8032.7元；二、驳回原告（反诉被告）亿达物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）纪强的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由原告（反诉被告）亿达物业管理有限公司负担5元，由被告（反诉原告）纪强负担20元（此款原告已预交，被告在执行时一并给付)；反诉案件受理费减半收取计150元，由被告（反诉原告）纪强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 刘博二〇一七年八月十八日书记员 谷郁附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第二款：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条第五项：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。……第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……第四十一条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注微信公众号“”