（2017）鲁02民终4805号
裁判日期: 2017-08-18
公开日期: 2018-07-16
案件名称
青岛金汇泉置业集团有限公司、王金玲房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
青岛金汇泉置业集团有限公司,王金玲,杨美玲
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终4805号上诉人（原审被告）：青岛金汇泉置业集团有限公司。法定代表人：周敦高，董事长。委托诉讼代理人：胡德明，男，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：王金玲。委托诉讼代理人：刘振民，山东琴安律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘红菲，山东琴安律师事务所律师。原审第三人：杨美玲，女，1954年8月29日出生，汉族，住青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：党晓伟，北京市君永律师事务所律师。上诉人青岛金汇泉置业集团有限公司（以下简称金汇泉公司）因与被上诉人王金玲、原审第三人杨美玲房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2015）黄民初字第5939号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金汇泉公司的委托诉讼代理人胡德明，被上诉人王金玲的委托诉讼代理人刘振民、刘红菲，原审第三人杨美玲的委托诉讼代理人党晓伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金汇泉公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王金玲的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费由王金玲负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、一审确认王金玲通过李从金支付637932元购房款没有证据支持。王金玲对其购买金汇泉公司开发的位于青岛市黄岛区刘公岛路金汇泉刘公岛小区78栋1单元501复式房屋的价格及总价418975元是明知和清楚的。对当时案外人徐金升购买78栋二单元302户房屋总价款为329674元，徐金升支付了21万元，欠金汇泉公司119674元的房款事实，王金玲也是清楚的。当时徐金升在吉林省延吉市担任领导职务，李从金、徐金升、王金玲丈夫郭贵金是战友关系，当时郭贵金承诺徐金升支付21万元购房款后，余款由郭贵金代为支付。王金玲购买78栋1单元501房屋的购房款418975元，加上徐金升购买同栋二单元302房屋欠款119674元，共计538649元。所以，王金玲才通过银行转账方式向李从金账户转账537932元，由李从金转交给金汇泉公司。李从金转交给金汇泉公司后，金汇泉公司给王金玲分五次出具了537932元购房款收据。如果王金玲当时认为其交纳的购房款金额为637932元，不可能不找金汇泉公司出具收据。事实上，自2007年起至王金玲提起本案诉讼，其从未向金汇泉公司主张欠其118975元购房款。特别是2009年10月份，案外人徐金升从领导岗位退休后，王金玲之夫从金汇泉公司将代徐金升支付的119674元的购房款中，以借款的名义要回去10万元。如果王金玲真是支付了购房款637932元，当时金汇泉公司就不会以借款名义让其支取10万元，而是以借款名义支取20万元。2009年10月20日，王金玲在金汇泉公司将代徐金升交纳的房款支取10万元后，金汇泉公司于2009年11月18日给王金玲办理所购78栋1单元501房屋产权时，给其出具了418974.54元的发票，王金玲并未主张金汇泉公司欠其购房款。2、王金玲提交的证据可以证实：王金玲于2007年10月、12月24日、2008年2月1日分别向李从金账户存款5万、20万、87932元，于2008年6月20日、11月7日、11月21日分别向李从金账户存款各10万。由李从金分五次转入金汇泉公司财务，由金汇泉公司财务分五次给王金玲出具收款收据共计537932元。按王金玲的主张，王金玲给李从金打款后，由李从金给其出具收条。该收条显示：“从08年合计收到郭贵金通过银行（农行）卡打来（3次×10万元）叁拾万元房款，由李从金代交”。从该收条内容来看，2008年李从金共收到王金玲购房款30万元。而金汇泉公司一审提交的证据显示，王金玲于2008年2月1日、6月20日、11月7日、11月21日分别通过农行卡向李从金账户汇房款87932元、10万元、10万元、10万元，共计387932元。李从金为何只出具30万元的收据？王金玲一审时提供的证据相互矛盾，既然王金玲主张通过农行共给李从金汇购房款637932元，就应提交李从金出具的收到637932元购房款的收据来证实。因为李从金和王金玲之夫有其他经济往来，不能将王金玲之夫和李从金之间的所有经济往来都认定为是委托李从金代交的房款。3、一审认定李从金通过个人银行账户接受王金玲六笔汇款的行为应视为李从金的职务行为，其法律后果应由金汇泉公司承担是错误的。首先，金汇泉公司与王金玲所签《青岛市商品房出售合同》附件一：交付时间和方式明确约定是王金玲直接将418975.54元的购房款交付金汇泉公司，而非由法定代表人代交。退一步讲，即使通过李从金代交，也是由金汇泉公司分5次给王金玲出具共计537932元的购房款收据。李从金虽是公司法定代表人，但并非法定代表人的所有经济行为都应由公司承担法律后果。《民法通则》第43条规定：“企业法人对它的法定代表人和其它工作人员的经营活动承担民事责任。”最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第58条规定：“企业法人的法定代表人和其它工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成损失的，企业法人应当承担民事责任。”按上述规定，法定代表人只有以法人名义对外从事经营活动其法律后果才能由法人承担。只有在法人章程允许范围内的意思表示和职务行为被看做是法人的意思表示行为。本案中，李从金的代收款行为显然不是公司章程赋予的职务行为。李从金的代收款行为显然不是公司章程赋予的职务行为。事实上，王金玲让李从金代交款是基于郭贵金与李从金的战友关系，而非因李从金是公司法定代表人。二、一审判决适用法律错误。1、《中华人名共和国民事诉讼法》64条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”既然王金玲主张共向李从金通过银行卡汇款637932元，该笔款项全部用于支付购买涉案房屋，就应提交证据予以证实，起码应提交李从金出具的收到637932元购房款的收据予以证实，而一审判决将其举证责任分配给金汇泉公司，有悖法律规定。因为该汇款行为发生在2007、2008年，而李从金于2012年10月28日因病去世，金汇泉公司对李从金与郭贵金之间的经济往来一无所知，如何举证。2、一审认定王金玲的起诉没有超过诉讼时效，理由是金汇泉公司与王金玲之间没有结算购房款。一审该认定和理由有悖法律规定。《中华人名共和国民法通则》第135条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年，法律另有规定的除外。”第137条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道之日起计算。”如果王金玲支付637932元的购房款，那么在金汇泉公司给其出具537932元购房款收据时，王金玲就应知道给其少出了10万元的收据。退一步讲，即使王金玲在拿到金汇泉公司出具的收据时不主张，那么在2009年11月18日金汇泉公司给其出具418974.54元的发票办理产权过户手续后，金汇泉公司与王金玲之间的房屋买卖合同已经履行完毕。按正常交易习惯，如果王金玲多交了购房款应当向金汇泉公司主张。从2009年11月28日至王金玲提起诉讼之前，王金玲从未主张多交了购房款。一审判决认为，因为金汇泉公司认为王金玲应代替徐金升交付房款，而王金玲不同意，没进行协商，所以不能认定诉讼时效开始。一审时金汇泉公司已陈述并提交证据证明，王金玲代替徐金升交付的购房款在徐金升于2009年10月份从领导岗位退休后，王金玲以借款的名义从金汇泉公司领取，双方不存在争议。所以，金汇泉公司才在2013年10月15日、11月16日两次向徐金升、郭贵金发出催款通知，通知催交徐金升交纳购房款。该通知只是金汇泉公司向徐金升主张权利，并不能证明金汇泉公司和王金玲之间存在购房款争议。即使存在争议，诉讼时效也应从2009年11月18日金汇泉公司给王金玲开具购房发票时开始计算。除非有《民法通则》139条、140条规定的中止或中断情形，则诉讼时效早已超过。综上，一审判决认定事实缺乏证据支持，适用法律错误，请求依法改判支持金汇泉公司的上诉请求。王金玲辩称，一审认定王金玲支付购房款637932元事实清楚，证据确实充分。本案不存在超过诉讼时效问题。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。杨美玲述称，同意金汇泉公司的上诉理由，一审对诉讼时效的认定不符合事实，请求依法改判支持金汇泉公司的请求。王金玲向一审法院起诉请求：1、金汇泉公司返还购房款118975元以及逾期还款利息（自2009年11月17日至2015年6月16日，按照5%计算）33308元，共计152265元；2、由金汇泉公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2007年10月12日，王金玲与金汇泉公司签订《青岛市商品房预售合同》，王金玲购买位于开发区刘公岛路小区78号2单元302户房屋一套，房屋总价款为337932元。金汇泉公司的时任法定代表人李从金在该合同上签名并加盖金汇泉公司公章。王金玲分别于2007年10月向李从金的个人账户存款5万元、2007年12月24日存款20万元、2008年2月1日存款87932元，共计337932元。对该三笔汇款，金汇泉公司分别于2007年10月12日、2008年1月4日、2008年2月1日向王金玲出具收款收据。后王金玲与金汇泉公司解除该合同，并于2009年10月19日又签订了一份《青岛市商品房预售合同》，约定王金玲购买位于开发区刘公岛路78号1单元501户房屋，房屋总价款为418974.54元。李从金在该合同上签名并加盖金汇泉公司公章。王金玲分别于2008年6月20日、11月7日、11月21日各向李从金的个人账户存款10万元，合计存款30万元。金汇泉公司于2008年11月、2009年2月23日分别向王金玲出具各为10万元的房款收据。李从金于2009年3月1日出具一份收到条，内容为：“从08年合计收到郭贵金通过银行（农行）卡打来（3次×10万元）叁拾万元房款。由李从金代交。”上述自2007年10月至2008年11月21日，王金玲共向李从金的个人账户存款637932元，金汇泉公司认可共收到王金玲购房款为537932元。金汇泉公司称未收到王金玲主张的另外10万元，该10万元打入李从金个人账户，系李从金的个人行为。金汇泉公司称在其收取王金玲购房款537932元中，后来又退回给王金玲10万元，其提供的借条显示，王金玲的配偶郭贵金于2009年10月20日从金汇泉公司处借款10万元，李从金在该借条下方备注同意从其售房款中（刘公岛南楼西302）暂借。金汇泉公司于2009年11月18日给王金玲开具购房款发票，并于同日将产权转移登记至王金玲名下。案外人徐金升购买了刘公岛路金汇泉小区78栋2单元202室房屋，单价2730元/平方米，面积120.69平方米，总价款329484元，并签了认购协议书。后又调换至同楼同单元的302室房屋，单价2800元/平方米，面积120.69平方米，总价款337932元，并签订了网签合同。徐金升仅支付购房款21万元。金汇泉公司于2014年12月起诉徐金升索要剩余房款119674.80元及利息，后双方于庭下和解撤诉，金汇泉公司撤诉理由为徐金升已将欠付房款支付给了金汇泉公司。金汇泉公司于2013年10月15日、11月16日两次向徐金升、郭贵金发出催交房款通知，内容均为催促二人交纳徐金升所购房屋欠交的119674.80元房款。郭贵金在2013年10月15日的催交房款通知书的正文下方加注：“因为徐金升没有将119674.80元委托款给我交给贵公司，所以我无法交纳119674.80元购房欠款。我负责通知徐金升交纳。”王金玲提交2015年4月29日由金汇泉公司为徐金升出具的《关于王金玲购买金汇泉刘公岛小区房屋的情况说明》，该证据载明：“……合同签订后，王金玲向金汇泉公司从2007年10月12日至2009年2月23日分五笔向金汇泉交付购房款537932元……，由于郭贵金后期不同意代替徐金升支付购房款12万元，金汇泉公司在2009年10月20日退还郭贵金购房款10万元，计金汇泉公司收到郭贵金购房款实为437932元……从以上情况看，王金玲购买的金汇泉公司刘公岛小区501室房屋总价款为418975元，金汇泉公司实收王金玲437932元，应该退还王金玲18957.46元。特此说明。”该证据对郭贵金、徐金升向金汇泉公司购房、换房、交退房款等情况进行了说明，王金玲据此证明本案未超过诉讼时效。金汇泉公司认为该证据不能产生诉讼时效中断的效果。杨美玲认为该证据是关于王金玲购买刘公岛房屋的情况说明，不是王金玲主张权利的证据，而是金汇泉公司主张权利的证据，不能作为王金玲中止时效的证据和事由，王金玲以此来证明其起诉未超诉讼时效不成立。一审法院认为，该证据无主张行使权利的内容，也非王金玲主张权益的证据，仅是金汇泉公司向王金玲作出的“情况”陈述，不发生诉讼时效中断的效力，王金玲以此作为诉讼时效中断的理由不成立。一审法院认为，本案争议的焦点是：1、金汇泉公司应返还购房款数额的认定；2、王金玲的诉讼请求是否超过诉讼时效。关于第一个争议焦点。李从金通过个人银行账户接收王金玲六笔汇款的行为均应视为李从金履行职务行为，其法律后果应由金汇泉公司承担。法定代表人依照法律或法人组织章程的规定，可以法人的名义、代表法人对外进行民事活动，无须法人机关的专门授权。企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。李从金时任金汇泉公司的法定代表人，其有权代表金汇泉公司对外从事民事活动。首先，双方未在合同中对房款的支付、收取方式进行约定，李从金作为金汇泉公司的法定代表人在购房合同上签名，王金玲有理由相信李从金有权代表金汇泉公司接收购房款，且李从金收款后，金汇泉公司先后五次向王金玲出具盖有其公司印章的收款收据，从客观上向王金玲显示了这种付款方式的有效性，也印证了李从金向购房人提供个人账户并接收汇款行为的职务性。其次，王金玲分别于2007年10月、12月24日、2008年2月1日分三次分别向李从金的个人账户存款5万元、20万元、87932元，共计337932元。金汇泉公司对该三笔汇款向王金玲出具了收款收据。王金玲之后又分别于2008年6月20日、11月7日、11月21日分三次向李从金的个人账户各存款10万元，合计30万元。李从金于2009年3月1日向王金玲出具的收到条显示：“从08年合计收到郭贵金通过银行（农行）卡打来（3次×10万元）叁拾万元房款。由李从金代交。”该内容与王金玲最后三次各打款10万元相符，并注明为房款。而王金玲六次打款时间自2007年10月至2008年11月21日，均在两份合同签订、履行期间。据此，应认定王金玲通过李从金向金汇泉公司支付购房款637932元的行为是善意的。金汇泉公司于2008年11月、2009年2月23日对王金玲最后三次打款中的两笔各10万元向王金玲出具了房款收据，而对另一笔10万元未出具收据，金汇泉公司以此否认收到王金玲该10万元。对此，一审法院认为，金汇泉公司有无向王金玲出具收据、李从金收款后有无交与金汇泉公司，均系公司内部管理问题，对外不得对抗善意购房付款人。金汇泉公司和杨美玲抗辩王金玲与李从金之间存在其他经济往来，其负有举证责任，但未提交相关证据佐证，一审法院对该抗辩理由不予采信。综上，一审认定李从金通过个人账户收取王金玲六笔汇款合计637932元的行为系履行法定代表人的职务行为，产生王金玲向金汇泉公司支付购房款的法律后果。金汇泉公司关于王金玲同意代案外人徐金升支付房款119674.80元的抗辩理由，未提供证据佐证，王金玲不认可，一审不予采信。关于第二个争议焦点。王金玲的起诉未超过诉讼时效。诉讼时效是指权利人于一定期间内不行使请求权即丧失请求法院保护其权利的权利。诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时计算，一般为二年。截止2008年11月21日，王金玲共向金汇泉公司支付房款637932元，双方于2009年10月19日就调换后的房屋签订购房合同，于2009年11月18日开具购房款发票，并于同日将产权转移登记至王金玲名下，发票金额为418974.54元。因王金玲所购房屋进行过调换，在调换前后王金玲多次打款，金汇泉公司认为王金玲同意替徐金升支付房款119674.80元，而王金玲不认可，则双方应对争议款项进行协商确定，结算房款，但金汇泉公司并未及时与王金玲结算房款，只是在2013年10月15日和11月16日两次向徐金升、郭贵金发出催交房款通知，内容均为催促二人交纳徐金升的房屋欠款119674.80元，两份通知中并未涉及王金玲的房款事宜。金汇泉公司提交的由证明人郭贵金书于2014年12月10日书写的《关于徐金升购买金汇泉刘公岛路78号楼二单元302室付款情况的说明》中，也未涉及到王金玲房款事宜。直到2015年4月29日，金汇泉公司向王金玲出具的《关于王金玲购买金汇泉刘公岛小区房屋的情况说明》中，方有王金玲所交房款数额及退款数额说明，其中金汇泉公司未将争议的一笔10万元款项列入王金玲购房款，仅同意退还王金玲18957.46元，应认定此时王金玲才知道或应当知道自身权益受到侵害，故应自2015年4月29日的次日起算诉讼时效，王金玲于2015年6月2日提起本案诉讼，未超过2年诉讼时效，对其诉讼请求应予支持。在王金玲以借款名义通过李从金“借回”10万元后，王金玲尚多支付购房款118957.46元（637932元-100000元-418974.54元），金汇泉公司应予退还，否则还应支付相应利息。关于利息的起算时间，也应自2015年4月29日之后起算，计算至王金玲主张的2015年6月16日止。王金玲主张按年利率5%计算利息，但同期人民银行贷款年利息为4.35%，一审法院支持王金玲的利息损失666.32元（118957.46元×4.35%×47/365）。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第一百零八条、第一百三十五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第二款第二项的规定，一审判决：一、金汇泉公司于判决生效后10日内返还王金玲多支付的购房款118957.46元；二、金汇泉公司于判决生效后10日内支付王金玲多支付的购房款利息666.32元（自2015年4月30日至2015年6月16日）；三、驳回王金玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3345元，由王金玲负担845元，金汇泉公司负担2500元。本院二审期间，当事人未提交新证据。经审理查明，本院查明的事实与一审一致。本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：1、王金玲已支付金汇泉公司的房款数额应如何认定；2、王金玲的诉讼请求是否已超过诉讼时效。关于第一个焦点问题。本院认为，双方对王金玲已支付金汇泉公司房款537932元均无异议，本院予以确认。双方争议的焦点问题是王金玲是否另外支付了10万元购房款。王金玲主张另外支付金汇泉公司10万元购房款，并提交向金汇泉公司法定代表人李从金转账10万元的银行凭证及李从金出具的收条为证。李从金的妻子杨美玲认可李从金当时实际收到王金玲支付的房款637932元，但认为除了房款537932元之外，剩余10万元系李从金与王金玲的个人经济往来，但未举证证明。本院审查认为，王金玲向李从金银行转账637932元，李从金作为时任金汇泉公司的法定代表人为王金玲出具房款收条，系履行代表金汇泉公司的职务行为，且金汇泉公司与杨美玲均无证据证明王金玲与李从金生前还存在其他个人经济往来，本院对王金玲已支付房款637932元的事实予以认定。金汇泉公司未为王金玲出具有争议的10万元房款收据，不影响本院对该10万元房款的认定。金汇泉公司主张王金玲只支付537932元房款，依据不足，本院对其该项主张不予支持。关于第二个焦点问题。本院认为，双方对王金玲支付的购房款未进行最终结算，双方对王金玲已支付的购房款数额存在争议，在此情况下，王金玲于2015年6月提起本案诉讼，并未超过法律规定的诉讼时效。故，本院对金汇泉公司关于王金玲的诉讼请求已超过诉讼时效的主张不予支持。综上所述，上诉人金汇泉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3345元，由上诉人青岛金汇泉置业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐 明审判员 王化宿审判员 齐 新二〇一七年八月十八日书记员 况君仪书记员 于国英