（2016）京0108民初34864号
裁判日期: 2017-08-18
公开日期: 2017-10-12
案件名称
贡敏维与李涌房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贡敏维,李涌,北京时尚酷炫美发中心
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0108民初34864号原告：贡敏维，女，1990年10月12日出生，住北京市密云县。委托诉讼代理人：李永慧，北京银雷律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦章斐，北京银雷律师事务所律师。被告：李涌，男，1981年10月31日出生，住北京市通州区。第三人：北京时尚酷炫美发中心，住所地北京市海淀区花园北路**号牡丹园北里*号楼*层B3。投资人：李双亮，经理。原告贡敏维与被告李涌、第三人北京时尚酷炫美发中心（以下简称时尚酷炫中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贡敏维的委托诉讼代理人李永慧、秦章斐，被告李涌，第三人时尚酷炫中心投资人李双亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贡敏维向本院提出诉讼请求：1.解除我与李涌于2012年1月5日签订的《北京市房屋租赁合同》；2.李涌和时尚酷炫中心将位于北京市海淀区×号房屋（以下简称涉案房屋）腾空交付给我；3.李涌按每月25000元的标准支付我自2017年1月5日至合同解除之日止的租金，李涌和时尚酷炫中心按每月25000元标准支付自合同解除之日起至腾退之日止的房屋使用费；4.李涌支付我违约金30万。案件受理费由李涌负担。事实和理由：2012年1月5日，我与李涌签订《北京市房屋租赁合同》，约定李涌承租我位于北京市海淀区×号房屋，租期为2012年1月5日至2022年1月4日，年租金为30万元。合同中明确约定不能转租，但李涌在租赁期间多次转租，且未按期交纳房租，已构成违约，我依据合同享有解除权，故我诉至法院。李涌辩称，双方合同没有到期，不同意解除合同。现房屋由李双亮使用，我们是合作关系，并非是转租关系；双方约定的是半年一交租金，我在1月5日与贡敏维联系过交租金，但其不接我电话。后来我找贡敏维交房租，其均表示等本案处理完再说。时尚酷炫中心述称，贡敏维与李涌之间的关系我不知道。2017年的房租我已经向李涌支付过了，贡敏维为我办理了营业执照，其对李涌将房屋转租给我是知晓的，现我不同意解除合同、腾退房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依照上述无异议证据，本院认定事实如下：2012年1月5日，贡敏维（出租人、甲方）与李涌（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定李涌租赁贡敏维名下的涉案房屋，租期为2012年1月5日至2022年1月4日，租金标准为25000元，押一付六，每半年支付一次；押金25000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由李涌承担的费用、租金，以及李涌应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还李涌；除双方另有约定外，李涌需事先征得贡敏维书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向贡敏维承担责任；李涌不按照约定支付租金达一个月，擅自将房屋转租给第三人的，贡敏维有权单方解除合同，收回房屋；若李涌有上述情形，应向贡敏维支付一年的租金作为违约金，贡敏维并可要求李涌将房屋恢复原状或赔偿相应的损失。合同签订后，李涌向贡敏维交付了25000元押金，贡敏维向李涌交付了房屋。另查，现房屋由时尚酷炫中心使用。李涌与贡敏维均认可自2017年1月5日起，李涌未支付涉案房屋的租金。此前，李涌通过网上转账的方式向贡敏维支付房屋租金。另，李涌参加2017年6月12日庭审后，本院再次依法传唤其于2017年7月18日到庭应诉，其未到庭。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1.李涌主张其与时尚酷炫中心系合作关系，贡敏维对此不予认可，时尚酷炫中心主张两人之间除了合作关系还有房屋租赁合同关系。李双亮为证明其主张提供了《房屋租赁合同》，该合同约定李双亮承租涉案房屋门面房一间用于经营专业美容美发，租期为8年，年租金为32万元，租金为每半年一付。本院认为，李双亮作为时尚酷炫中心的投资人与李涌签订了《房屋租赁合同》并向李涌交纳了租金，二者之间就涉案房屋存在房屋租赁关系，故本院依法认定李涌与时尚酷炫中心之间为房屋租赁关系；2.贡敏维主张李涌的转租行为事前未经得其同意，李涌对此不予认可。对此，本院认为，李涌未提交证据证明其已经征得贡敏维的书面同意书，且其在庭审中亦不认可其与时尚酷炫中心为租赁关系，故本院对其该主张不予采信，并依法确认李涌在未征得贡敏维同意的情况下将涉案房屋转租；3.李涌主张2017年1月后贡敏维拒绝收取房屋租金，贡敏维不予认可，认为此期间是李涌拒付房屋租金。对此，本院认为，此前李涌一直以网上转账的形式支付房屋租金，现其以不知道贡敏维的账号为由主张贡敏维拒收租金，与事实不符，本院对其主张不予采信，并确认李涌自2017年1月5日起未交纳涉案房屋的租金。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，贡敏维与李涌签订的《北京市房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵守。合同签订后，贡敏维向李涌交付了房屋，李涌应按合同约定支付房屋租金，现李涌未交纳2017年1月5日后的房屋租金，故贡敏维要求李涌支付房屋租金，有事实和法律依据，本院予以支持。根据庭审查明的情况，李涌未事先征得贡敏维同意将涉案房屋转租，且未交纳房屋租金达一个月以上，李涌构成违约，贡敏维依照合同约定享有单方解除权。综上，贡敏维要求解除其与李涌签订的《房屋租赁合同》并要求李涌支付违约金，有事实和法律依据，双方在合同约定押金可用于抵扣违约金，故本案将押金在违约金中予以折抵,且贡敏维亦同意将收到的押金在违约金中予以折抵，故本院在违约金中对贡敏维已收取的押金予以折抵。合同解除后，李涌应当将涉案房屋交还给贡敏维，鉴于房屋现由时尚酷炫中心使用，故时尚酷炫中心负有协助义务，现贡敏维要求李涌、时尚酷炫中心将涉案房屋腾空并支付逾期腾退的房屋使用费，有事实和法律依据，本院予以支持。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，李涌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告贡敏维与被告李涌于二Ｏ一二年一月五日签订的《北京市房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；二、被告李涌和第三人北京时尚酷炫美发中心于本判决生效后十五日内将位于北京市海淀区×号房屋腾空交还给原告贡敏维；三、被告李涌于本判决生效后十五日内按每月25000元的标准支付原告贡敏维自二Ｏ一七年一月五日起至合同解除之日止的房屋租金；四、被告李涌和第三人北京时尚酷炫美发中心于本判决生效后十五日内按每月25000元的标准支付原告贡敏维自合同解除之日起至实际腾退之日至的房屋使用费；五、被告李涌支付原告贡敏维违约金275000元。如果被告李涌未按本判决的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元（原告贡敏维已预交35元），由被告李涌负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 马潇潇人民陪审员 张洁蓓人民陪审员 胡肖鹤二〇一七年八月十八日书 记 员 高 蕾 搜索“”