（2017）沪0115民初20596号
裁判日期: 2017-08-18
公开日期: 2018-07-18
案件名称
上海鑫源物业经营管理有限公司与上海宽隆广告有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海鑫源物业经营管理有限公司,上海宽隆广告有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初20596号原告：上海鑫源物业经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：康文华，总经理。委托诉讼代理人：黄健，上海市临港律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁莉，上海市临港律师事务所律师。被告：上海宽隆广告有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：周益民。原告上海鑫源物业经营管理有限公司与被告上海宽隆广告有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年8月3日公开开庭进行了审理。原告上海鑫源物业经营管理有限公司的委托诉讼代理人黄健、丁莉到庭参加诉讼。被告上海宽隆广告有限公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，故本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海鑫源物业经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业服务费人民币861,617.36元(其中90套商铺共计建筑面积9602.08平方米按2元/月/平方米的标准计算2013年12月1日至2015年4月30日的物业服务费计326,470.72元，49套商铺共计建筑面积9556.19平方米按2元/月/平方米的标准计算2013年12月1日至2016年3月31日的物业服务费计535,146.64元)；2.判令被告支付原告违约滞纳金346,312.95元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2013年底进驻上海市浦东新区惠南镇拱极路2626弄新凤凰城(分为A区和B区)，开始对小区实施物业管理服务，被告为该小区139套商铺的产权所有人。2013年12月1日，原告与上海市浦东新区新凤凰城业主大会(下称新凤凰城业主大会)签订物业服务合同，约定商铺按单价2元/月/平方米收取物业服务费，物业服务费按月交纳，业主应在每月底前履行交纳义务，逾期交纳的，滞纳金按应缴纳费用的每日千分之三加收。被告自2013年12月1日起开始拖欠物业服务费至今。期间，原告曾多次向业委会反映，多次通过拨打网上查询到的被告电话以及向被告工商登记住所地邮寄书函等方式进行催缴，均无回应。被告恶意拖欠物业服务费的行为严重违背了物业服务合同的约定，损害了小区其他业主的公共利益，故原告依法提起诉讼。原告上海鑫源物业经营管理有限公司为支持其主张，提供了物业服务合同2份、上海市不动产登记簿139份、业主大会催缴情况报告1份、江西省新余市中级人民法院执行裁定书7份(复印件)、新凤凰城赣州银行商铺交接通知函1份(复印件)、赣州银行新凤凰城90套商铺移交清单1份(复印件)、浙江省杭州市中级人民法院公告1份(复印件)、上海市第一中级人民法院执行裁定书3份(复印件)、原告制作的欠费计算表1份。被告上海宽隆广告有限公司未作答辩。经审理查明，2013年12月1日，原告(乙方)与新凤凰城业主大会(甲方)签订物业服务合同，约定由原告为坐落于上海市浦东新区惠南镇拱极路2626弄新凤凰城提供物业管理服务，其中合同第五条约定：“乙方提供的物业管理服务内容应符合下列约定：(一)物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护(二)公共绿化养护服务(三)物业公共区域的清洁卫生服务(四)公共秩序的维护服务(五)物业使用禁止性行为的管理(六)物业其他公共事务的管理服务”；第七条约定：“乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费……商铺2.00元/月/平方米”；第三十五条约定：“本合同自2013年12月1日起至2016年12月31日止”。合同对双方的其他权利义务亦作了相应规定。2016年12月6日，原告(乙方)与新凤凰城业主大会(甲方)续签物业服务合同，由原告继续为新凤凰城提供物业管理服务，其中合同第五条约定：“乙方提供的物业管理服务内容应符合下列约定：(一)物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护，详见附件一；(二)公共绿化养护服务，详见附件二；(三)物业公共区域的清洁卫生服务，详见附件三；(四)公共秩序的维护服务，详见附件四；(五)物业使用禁止性行为的管理，详见附件五；(六)物业其他公共事务的管理服务，详见附件六”，在合同附件一-六中，对原告的服务内容和标准作了具体约定；合同约定的物业收费标准同前份物业服务合同，合同履行的期满日为2019年12月31日。2017年3月7日，原告以被告拖欠物业服务费为由诉来本院。另查明，上海市不动产登记簿显示，新凤凰城拱极路XXX号商铺(建筑面积243.32平方米)、拱极路XXX号商铺(建筑面积345.80平方米)、拱极路XXX号商铺(建筑面积39.30平方米)、拱极路XXX号商铺(建筑面积288.33平方米)、拱极路XXX号商铺(建筑面积242.12平方米)、拱极路XXX号商铺(建筑面积27.17平方米)、拱极路XXX号商铺(建筑面积39.02平方米)、拱极路XXX号商铺(建筑面积394.50平方米)、拱极路XXX号商铺(建筑面积394.50平方米)、靖海路XXX弄XXX号商铺(建筑面积230.41平方米)、靖海路XXX弄XXX号商铺(建筑面积311.01平方米)、靖海路XXX弄XXX号商铺(建筑面积229.85平方米)、靖海路XXX弄XXX号商铺(建筑面积231.14平方米)、钦公塘路XXX弄XXX号商铺(建筑面积228.48平方米)、拱极路XXX号商铺(建筑面积27.29平方米)、钦公塘路XXX弄XXX号商铺(建筑面积16.37平方米)、拱极路XXX号商铺(建筑面积39.07平方米)、拱极路XXX号商铺(建筑面积35.82平方米)、拱极路XXX号商铺(建筑面积286.67平方米)、拱极路XXX号商铺(建筑面积41.42平方米)、拱极路XXX号商铺(建筑面积45.19平方米)、拱极路XXX号商铺(建筑面积39.02平方米)、拱极路XXX号商铺(建筑面积35.77平方米)、拱极路XXX号商铺(建筑面积286.37平方米)、拱极路XXX号商铺(建筑面积87.02平方米)、拱极路XXX号商铺(建筑面积45.13平方米)、拱极路XXX号商铺(建筑面积39.02平方米)、拱极路XXX号商铺(建筑面积35.77平方米)、拱极路XXX号商铺(建筑面积286.37平方米)、拱极路XXX号商铺(建筑面积289.53平方米)、拱极路XXX号商铺(建筑面积41.37平方米)、拱极路XXX号商铺(建筑面积45.13平方米)、拱极路XXX号商铺(建筑面积35.83平方米)、拱极路XXX号商铺(建筑面积286.59平方米)、拱极路XXX号商铺(建筑面积41.44平方米)、拱极路XXX号商铺(建筑面积45.21平方米)、拱极路XXX号商铺(建筑面积286.59平方米)、拱极路XXX号商铺(建筑面积348.26平方米)、拱极路XXX号商铺(建筑面积41.44平方米)、拱极路XXX号商铺(建筑面积122.39平方米)、拱极路XXX号商铺(建筑面积286.67平方米)、钦公塘路XXX弄XXX号商铺(建筑面积15.81平方米)、拱极路XXX号商铺(建筑面积394.94平方米)、拱极路XXX号商铺(建筑面积345.67平方米)、拱极路XXX号商铺(建筑面积289.78平方米)、拱极路XXX号商铺(建筑面积87.02平方米)、拱极路XXX号商铺(建筑面积41.37平方米)、拱极路XXX号商铺(建筑面积45.13平方米)、拱极路XXX号商铺(建筑面积243.09平方米)、拱极路XXX号商铺(建筑面积39.47平方米)、拱极路XXX号商铺(建筑面积39.47平方米)、拱极路XXX号商铺(建筑面积36.18平方米)、拱极路XXX号商铺(建筑面积41.85平方米)、靖海路XXX弄XXX号商铺(建筑面积38.64平方米)、靖海路XXX弄XXX号商铺(建筑面积141.86平方米)、钦公塘路XXX弄XXX号商铺(建筑面积142.65平方米)、靖海路XXX弄XXX号商铺(建筑面积38.64平方米)、靖海路XXX弄XXX号商铺(建筑面积29.72平方米)、靖海路XXX弄XXX号商铺(建筑面积35.66平方米)、靖海路XXX弄XXX号商铺(建筑面积35.66平方米)、靖海路XXX弄XXX号商铺(建筑面积29.72平方米)、靖海路XXX弄XXX号商铺(建筑面积38.64平方米)、靖海路XXX弄XXX号商铺(建筑面积38.54平方米)、靖海路XXX弄XXX号商铺(建筑面积38.54平方米)、靖海路XXX弄XXX号商铺(建筑面积29.65平方米)、靖海路XXX弄XXX号商铺(建筑面积35.58平方米)、靖海路XXX弄XXX号商铺(建筑面积35.58平方米)、靖海路XXX弄XXX号商铺(建筑面积29.65平方米)、靖海路XXX弄XXX号商铺(建筑面积38.54平方米)、靖海路XXX弄XXX号商铺(建筑面积38.54平方米)、靖海路XXX弄XXX号商铺(建筑面积29.65平方米)、靖海路XXX弄XXX号商铺(建筑面积35.78平方米)、靖海路XXX弄XXX号商铺(建筑面积35.78平方米)、靖海路XXX弄XXX号商铺(建筑面积29.81平方米)、靖海路XXX弄XXX号商铺(建筑面积38.76平方米)、靖海路XXX弄XXX号商铺(建筑面积38.76平方米)、钦公塘路XXX弄XXX号商铺(建筑面积38.97平方米)、钦公塘路XXX弄XXX号商铺(建筑面积38.97平方米)、钦公塘路XXX弄XXX号商铺(建筑面积29.98平方米)、钦公塘路XXX弄XXX号商铺(建筑面积35.97平方米)、钦公塘路XXX弄XXX号商铺(建筑面积35.97平方米)、钦公塘路XXX弄XXX号商铺(建筑面积35.97平方米)、钦公塘路XXX弄XXX号商铺(建筑面积29.65平方米)、钦公塘路XXX弄XXX号商铺(建筑面积39.51平方米)、钦公塘路XXX弄XXX号商铺(建筑面积39.51平方米)、钦公塘路XXX弄XXX号商铺(建筑面积29.63平方米)、钦公塘路XXX弄XXX号商铺(建筑面积36.55平方米)、钦公塘路XXX弄XXX号商铺(建筑面积36.55平方米)、钦公塘路XXX弄XXX号商铺(建筑面积39.51平方米)、钦公塘路XXX弄XXX号商铺(建筑面积39.51平方米)于2007年10月15日经房地产登记部门核准登记的权利人为被告(本院注：上述商铺共90套)。新凤凰城拱极路2626弄2、4、6号商铺(建筑面积1412.05平方米)、靖海路500、502号全幢商铺(建筑面积1192.28平方米)、拱极路XXX号商铺(建筑面积86.58平方米)、拱极路XXX号XXX层商铺(建筑面积41.42平方米)、靖海路XXX弄XXX号XXX-XXX层商铺(建筑面积274.52平方米)、靖海路XXX弄XXX号商铺(建筑面积138.63平方米)、靖海路XXX弄XXX号商铺(建筑面积290.55平方米)、靖海路XXX弄XXX号商铺(建筑面积311.01平方米)、靖海路XXX弄XXX号商铺(建筑面积355.68平方米)、靖海路XXX弄XXX号商铺(建筑面积275.15平方米)、靖海路XXX弄XXX号商铺(建筑面积311.61平方米)、靖海路XXX弄XXX号商铺(建筑面积311.61平方米)、靖海路XXX弄XXX号商铺(建筑面积294.27平方米)、靖海路XXX弄XXX号XXX层商铺(建筑面积15.68平方米)、靖海路XXX弄XXX号商铺(建筑面积15.68平方米)、靖海路XXX弄XXX号商铺(建筑面积24.44平方米)、靖海路XXX弄XXX号商铺(建筑面积15.38平方米)、靖海路XXX弄XXX号商铺(建筑面积15.38平方米)、靖海路XXX弄XXX号商铺(建筑面积15.38平方米)、靖海路XXX弄XXX号商铺(建筑面积15.46平方米)、靖海路XXX弄XXX号商铺(建筑面积15.46平方米)、钦公塘路XXX弄XXX号商铺(建筑面积233.24平方米)、钦公塘路XXX弄XXX号商铺(建筑面积230.59平方米)、钦公塘路XXX弄XXX号商铺(建筑面积354.24平方米)、钦公塘路XXX弄XXX号XXX层商铺(建筑面积141.78平方米)、钦公塘路XXX弄XXX号商铺(建筑面积292.81平方米)、靖海路XXX弄XXX号商铺(建筑面积276.05平方米)、钦公塘路XXX弄XXX号XXX-XXX层商铺(建筑面积309.59平方米)、钦公塘路XXX弄XXX号商铺(建筑面积279.10平方米)、钦公塘路XXX弄XXX号商铺(建筑面积277.78平方米)、钦公塘路XXX弄XXX号商铺(建筑面积309.59平方米)、钦公塘路XXX弄XXX号XXX-XXX层商铺(建筑面积233.24平方米)、钦公塘路XXX弄XXX号XXX-XXX层商铺(建筑面积277.78平方米)、钦公塘路XXX弄XXX号商铺(建筑面积273.12平方米)、钦公塘路XXX弄XXX号商铺(建筑面积275.79平方米)、钦公塘路XXX弄XXX号商铺(建筑面积15.81平方米)、钦公塘路XXX弄XXX号XXX层商铺(建筑面积15.81平方米)、钦公塘路XXX弄XXX号商铺(建筑面积24.42平方米)、钦公塘路XXX弄XXX号商铺(建筑面积16.28平方米)、钦公塘路XXX弄XXX号商铺(建筑面积16.28平方米)、钦公塘路XXX弄XXX号商铺(建筑面积29.63平方米)、钦公塘路XXX弄XXX号商铺(建筑面积16.28平方米)、钦公塘路XXX弄XXX号商铺(建筑面积29.63平方米)、钦公塘路XXX弄XXX号商铺(建筑面积36.75平方米)、钦公塘路XXX弄XXX号商铺(建筑面积36.75平方米)、钦公塘路XXX弄XXX号商铺(建筑面积29.80平方米)、钦公塘路XXX弄XXX号商铺(建筑面积39.73平方米)、钦公塘路XXX弄XXX号商铺(建筑面积16.37平方米)、钦公塘路XXX弄XXX号商铺(建筑面积39.73平方米)于2016年8月10日至2017年3月6日经房地产登记部门核准登记的权利人均非被告(本院注：上述商铺共49套)。审理中，原告对其提交的江西省新余市中级人民法院执行裁定书7份(复印件)、新凤凰城赣州银行商铺交接通知函1份(复印件)、赣州银行新凤凰城90套商铺移交清单1份(复印件)陈述为上述产权登记在被告名下的90套商铺已经江西省新余市中级人民法院裁定抵偿给案外人赣州银行股份有限公司新余分行(下称新余分行)，2015年4月30日，原告将该90套商铺移交赣州市人民政府驻上海联络处(下称赣州上海联络处)；对其提交的浙江省杭州市中级人民法院公告1份(复印件)、上海市第一中级人民法院执行裁定书3份(复印件)陈述为上述49套商铺原权利人为被告，根据上海市第一中级人民法院的执行裁定抵偿给了案外人。原告当庭对其提交的上述证据(复印件)表示不能说明来源。审理中，原告陈述其提交的第一份物业服务合同中虽未对原告服务的具体内容和标准作具体约定，但原告系按照第二份物业服务合同的附件中约定的原告服务的具体内容和标准履行第一份物业服务合同。审理中，原告未在庭审规定期限内提交履行物业服务合同的相应证据。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案原告要求被告支付90套商铺自2013年12月1日至2015年4月30日的物业服务费326,470.72元及滞纳金，虽原告提供的上海市不动产登记簿可以认定自2007年10月15日起90套商铺经房地产登记部门核准登记的权利人为被告，但原告在审理中提供江西省新余市中级人民法院执行裁定书7份(复印件)、新凤凰城赣州银行商铺交接通知函1份(复印件)、赣州银行新凤凰城90套商铺移交清单1份(复印件)自认90套商铺已经江西省新余市中级人民法院裁定抵偿给案外人新余分行，并且原告于2015年4月30日将该90套商铺移交给了赣州上海联络处，本院认为，因原告不能提供该些证据(复印件)的原件并不能说明证据来源，本院无法对该些证据的效力作出确切判断，当然，如果该些证据具有证明力，那么江西省新余市中级人民法院执行裁定书作出的时间是2012年9月26日，执行裁定书主文中明确新余分行可持裁定书到有关机关办理产权过户手续，而裁定书送达后即发生法律效力。但至2015年4月30日原告将该90套商铺移交给赣州上海联络处时，新余分行尚未办理90套商铺的产权过户手续。据此，本院认为，新余分行在江西省新余市中级人民法院的执行裁定书作出后，迟迟不办理90套商铺的过户手续，在此情况下是否尚应由作为原产权人的被告承担支付物业服务费的责任，根据原告目前提供的证据，本院难以作出确切认定。本案原告还要求被告支付49套商铺自2013年12月1日至2016年3月31日的物业服务费535,146.64元及滞纳金，而根据原告提供的上海市不动产登记簿只能认定49套商铺自2016年8月10日至2017年3月6日经房地产登记部门核准登记的权利人均非被告。虽原告提交了浙江省杭州市中级人民法院公告1份(复印件)、上海市第一中级人民法院执行裁定书3份(复印件)据以证明49套商铺原权利人为被告，但因原告不能提供该些证据(复印件)的原件并不能说明证据来源，本院无法对该些证据的效力作出确切判断，进而无法对49套商铺的产权变更事实作出确切认定。同时，本院也注意到本案原告诉求被告拖欠物业服务费的时间段系在原告履行涉案的第一份物业服务合同过程中，虽第一份物业服务合同中未对原告服务的具体内容和标准作具体约定，但原告在审理中自认系按照第二份物业服务合同的附件中约定的原告服务的具体内容和标准履行第一份物业服务合同。依照法律规定，涉案的新凤凰城业主大会与原告签订的物业服务合同对业主具有约束力，而原告作为新凤凰城的物业服务企业，应当按照物业服务合同的约定全面履行物业服务义务。根据涉案的物业服务合同的约定，原告负有物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共秩序的维护等的物业服务义务，但原告在提起本案诉讼时没有提交其按照物业服务合同的约定实际提供了物业服务的相应证据，亦未能在庭审规定期限内提交相应证据，致使本院无法对原告实际提供物业服务的情况对照物业服务合同及附件约定的原告应当提供的服务要求及达到的标准作出确切评判。虽被告经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，也未对原告的诉求提出抗辩意见，但不能当然免除原告对实际履行物业服务合同相应证据的举证责任。综上，原告的诉求因缺乏事实根据及合同履行的证据，本院实难支持。原告可在进一步收集相关证据后，依法再行处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条第(四)项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告上海鑫源物业经营管理有限公司的诉讼请求。案件受理费15,671.37元、保全申请费5,000元，合计20,671.37元，由原告上海鑫源物业经营管理有限公司负担(已交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判长 王 金审判员 姚利伟审判员 龚燕敏二〇一七年八月十八日书记员 倪 熠附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第六十九条下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：……（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：百度“”