（2017）鄂10民终620号
裁判日期: 2017-08-18
公开日期: 2017-09-03
案件名称
耿冀光、荆州市荆州三国公园房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省荆州市中级人民法院
所属地区
湖北省荆州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
耿冀光,荆州市荆州三国公园
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂10民终620号上诉人（原审原告）：耿冀光，男，1972年5月1日出生，汉族，住荆州市荆州区。委托诉讼代理人：彭敏，湖北楚都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：荆州市荆州三国公园，住所地荆州市荆州区荆北路***号。法定代表人：胡世彪，该园主任。委托诉讼代理人：张富春，湖北居正律师事务所律师上诉人耿冀光因与被上诉人荆州市荆州三国公园房屋租赁合同纠纷一案，不服荆州市荆州区人民法院(2016)鄂1003民初1382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案后依法组成合议庭审理了本案。上诉人耿冀光的委托代理人彭敏，被上诉人荆州市荆州三国公园的法定代表人胡世彪及委托代理人张富春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。耿冀光上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定被上诉人无违约行为是认定事实错误。被上诉人将三国公园土地转给他人进行荆州文保中心建设及修建公园道路的行为严重影响了上诉人的正常经营。在租赁期满后，被上诉人未经上诉人同意将西湖园租赁他人，违反了合同约定。二、上诉人要求被上诉人赔偿损失有理有据，应当得到支持。荆州市三国公园辩称：一审认定事实清楚，判决结果正确，请求二审驳回上诉，维持原判。原告耿冀光向一审提出诉讼请求：1、判令被告赔偿因违约给原告造成的损失计767365元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2003年8月，原、被告经协商，被告自愿将其三国公园内“西湖岛”和原大风车景点议定部分租赁给原告经营餐饮。双方于2003年8月25日签订合同书一份，约定：原告租赁期间应承担该景区的全部建设及维修费用、租期共11年，同时合同还约定了各自应承担的责任及享有的权利。合同签订后，原告为提升餐馆环境，营造绿色、优雅氛围，筹措数十万元资金修缮旧房屋、新建房屋及装饰、铺路、护坡、架桥、置草皮等建设。2009年，原告经营的“西湖岛”餐馆已具规模，经营也渐入旺盛期。然被告却将园内中心地段转让荆州市文物局建设文保中心，该大型建筑的建设导致园内路面破坏，沙、尘土、灰粒满天飞，机械轰鸣，致被告园内承租餐馆租户均无法经营，只得停业。包括原告在内的各租户多次找被告协商解决问题，被告承诺对各承租户予以赔偿或补偿，给以原告承诺是待博物馆扩建完成时补偿，并于2011年初单方面终止合同的履行。原告为及时拿回补偿，不间断每年多次找被告要求尽早解决，被告一直拖延。2016年2月，被告未经原告同意，也未告知原告情况下，擅自砸开原告在被告园内承租地的围墙铁门，将园内承租地、物租与他人。原告再次找被告交涉未果。原告认为，双方签订的租赁合同书是双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律规定，合法有效。在租赁过程中，被告应当适当履行依据承租人经营行业性质营造、提供良好的经营环境，排除不利于承租人经营的因素，但被告出租后将园内中心地段转让建设，严重影响原告的经营餐馆环境，导致承租人无法正常经营，并单方面终止合同的履行，侵害了原告权益。一审认定：原告耿冀光是被告荆州市××三国公园的职工。2003年8月25日，原告耿冀光与被告荆州市××三国公园签订合同书一份，约定被告将三国公园内的“西湖岛”和原大风车景点指定部分租赁给耿冀光经营餐馆，租赁期为十年，租赁时间从2004年1月1日至2014年12月31日。原告承担护坡费用，租赁期限可以延长一年，还约定由原告承担该景点的全部建设及维修费用，合同终止后，原告投入的不可移动部分属被告财产，可移动部分属原告财产，原告耿冀光需每年向被告交纳门票费1000元，租金及管理费用全免。在此期间，被告不再向原告支付工资和生活费，按待岗职工待遇。双方还约定，在租赁期内，若三国公园有政府性整体规划需要调整该景点时，应协商给以原告方一定经济补偿，在合同期内由于三国公园的原因给原告造成损失按房屋使用时间折旧后适当补偿。随后原告耿冀光投入装修经营“西湖岛”餐厅。2005年12月31日，荆州市发改委关于新建荆州文物保护中心项目立项作出批复，该项目建设在荆州市××三国公园内，在该项目的建设施工过程中，经三国公园向荆州市荆州区人民政府请示拨付房屋拆迁补偿费以对项目设计红线图范围内的经营户进行拆迁补偿，但本案原告耿冀光所租赁的涉案房屋并非位于拆迁范围内。一审另查明，原告申请湖北永德源资产评估有限公司对西湖园餐馆截止2016年6月30日的资产市场价值进行了评估，评估价值为27.13万元，该评估范围包含了护坡费用、建木桥费用、房屋价值、飞机抬升1.5米。原告共计向被告交纳了4000元的门票费。2011年被告开始向原告发放工资。2016年2月被告将涉案租赁房屋租给他人。一审认为，原告耿冀光与被告荆州市××三国公园签订的合同书未违反法律法规的强制性规定，合法有效，依法应予保护。关于原告诉称2009年因文保中心的建设导致园内环境破坏，餐馆无法经营而停业，因该行为并不可归责于被告方，原告认为被告将园区中心地段转让建设的行为破坏了餐厅的经营环境而导致原告无法经营构成违约的意见无事实及合同依据，一审不予采纳。由于双方约定的租赁期限已于2015年12月31日届满，被告合同期满后将涉案房屋场地收回并租赁他人并不违反法律规定。由于双方在合同中已对建设费用及维修费用进行了明确约定即“由原告自行承担，且投入的部分全部归被告方所有”，现原告主张由被告承担其改扩建损失、护坡损失等无事实依据。依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回原告耿冀光的全部诉讼请求。本案受理费11473元由原告耿冀光负担。二审中上诉人没有证据向法庭提供。被上诉人向法庭提交了下列证据：1：《湖北省建设工程合同》、2：《荆州市文保中心科研大楼建设情况说明》。证明荆州文保中心开工建设的时间是2011年而不是2008年。上诉人质证意见是:对证据1的真实性有异议,认为这是复印件，没有原件或者与原件核对无异的印章,且这不是新证据，这是在诉讼之前就已经产生的。合同签订时间是2011年但不表示建设时间就是2011年，这个项目在2005年就已经立项，2008年开始施工。从这份证据可以看出荆州文保中心的建设是在上诉人合同租赁期内进行建设。对证据2的真实性有异议，认为是复印件，从证据的形式要件来看不能作证据使用，因为没有荆州文保中心负责人的签字。合议庭认为,上列证据不符合证据特征,不能作为本案的证据使用。二审认可一审查明的本案事实。二审中争议的焦点问题是：被上诉人是否具有违约行为，是否应向上诉人承担赔偿责任。本院认为，上诉人与被上诉人于2003年8月25日签订的《合同书》合法有效。该合同第十二条约定：合同期满，同等条件下上诉人优先租用。2015年12月31日租赁合同期满后，被上诉人在没有与上诉人协商是否继续租赁的情况下，将涉案租赁物租与他人使用，对此，被上诉人驳夺了上诉人的优先租赁权，具有违约行为，应承担一定的民事责任。此外，双方合同中第六条约定：被上诉人应保证为上诉人提供电通、水通、路通。但在双方租赁期内，随着三国公园内荆州文保中心的修建，在道路畅通、环境污染等方面必然对上诉人的经营活动造成严重影响，作为征地补偿受益方的被上诉人，应对上诉人作出适当的补偿。对于被上诉人民事责任如何承担，考虑到上诉人为被上诉人的职工，上诉人当初在租赁物上的投入及被上诉人并没有收取上诉人的租金等具体情况，酌情由被上诉人向上诉人补偿人民币15万元较为公平合理。综上，上诉人的上诉理由部分成立；一审认定事实清楚，但实体处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销荆州市荆州区人民法院（2016）鄂1003民初1382号民事判决；二、在本判决书送达之日起十日内由被上诉人荆州市荆州三国公园向上诉人耿冀光支付人民币15万元；三、驳回上诉人耿冀光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各11473元，由上诉人耿冀光分别负担8473元，由被上诉人荆州市荆州三国公园分别负担3000元。本判决为终审判决。审判长 陈时中审判员 陶齐学审判员 韩秀士二〇一七年八月十八日书记员 程 瀛 微信公众号“”