（2017）吉01民终2566号
裁判日期: 2017-08-18
公开日期: 2017-09-27
案件名称
中国石化销售有限公司吉林石油分公司与长春市天悦府大酒店有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
中国石化销售有限公司吉林石油分公司,长春市天悦府大酒店有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终2566号上诉人（原审被告）：中国石化销售有限公司吉林石油分公司。住所：长春市绿园区。代表人：仲伟，总经理。委托诉讼代理人：田大原，吉林衡丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢思羽，吉林衡丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长春市天悦府大酒店有限公司。住所：长春人民大街。法定代表人：于连忠，经理。委托诉讼代理人:王荣，吉林沐法律师事务所律师。委托诉讼代理人:罗北，吉林沐法律师事务所律师。上诉人中国石化销售有限公司吉林石油分公司（以下简称中石化公司）因与被上诉人长春市天悦府大酒店有限公司（以下简称天悦府大酒店）租赁合同纠纷一案，不服长春市绿园区人民法院（2017）吉0106民初93号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中石化公司的委托诉讼代理人田大原、卢思羽，被上诉人天悦府大酒店的代表人于连忠及其委托诉讼代理人王荣、罗北到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天悦府大酒店在原审时诉称：2010年7月5日双方签订《长春市净月加油站租赁合同》(租赁期限为10年，租金总额为2530万人民币)，中石化公司已向天悦府大酒店支付了全部租金。根据该租赁合同第七条2款“租赁期间，如双方共同确认加油站具备改造经营加油加气的条件，届时双方可另行商议相关事宜”之约定，现天悦府大酒店已取得该加油站加气的审批手续（净月区规划局已出具审批手续，报给市公用局燃气审批处，该处已报给市规划院，并出具了可研报告，下一步就报发改委立项），现因天悦府大酒店方所有手续在中石化公司承租期间已过户给中石化公司持有经营，导致天悦府大酒店可研及其他项目名称无法落实，致项目停滞。为此天悦府大酒店多次与中石化公司协商重新议定改造及租约事宜，但中石化公司拖延二个月之久，并提出苛刻请求顺延合同租期，给天悦府大酒店造成了巨大的经济损失。鉴于合同履行中政府整体规划，在加油站道路前下穿新城大街，横穿福祉大路，该道路改造和修缮，致加油站交通状况发生变更，影响到加油的便利性，无法完成合同约定的日销量，符合合同第十八条不可抗力或政府行为的约定。且合同已实际履行六年半之久，中石化公司对合同中“租赁期内每月5日前双方共同确认上月加油枪付出油量”的约定从未与天悦府大酒店确认过，未提出异议，视为对合同履行的认可。加之由于中石化公司经营管理不善导致无法完成合同约定的日销售量40吨，除合同约定的不可抗力外，顺延合同、不配合办理加气手续及改造，将导致天悦府大酒店不能实现合同目的，合同具备解除条件。故天悦府大酒店起诉至法院，请求立即解除双方签订的《长春市净月加油站租赁合同》,天悦府大酒店同意返还中石化公司该租赁合同未履行部分已收到的租金759万元，诉讼费用由中石化公司承担。中石化公司在原审时辩称：一、天悦府大酒店主张的因不可抗力或政府行为导致其不能实现合同目的，无事实基础及法律依据。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”及《长春市净月加油站租赁合同》第十八条关于不可抗力或政府行为的约定：1.不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于天灾、水灾、地震或其他灾难，战争或暴乱，以及其他在受影响一方合理控制范围以外且经该方合理努力后也不能防止或避免的类似事件。6.在租赁期内，由于国家政策法律法规的调整，或者由于政府进行整体规划用地，本加油站被拆除，从停业之日起以后的租金，甲方要全部退还给乙方，如遇拆迁补偿，由乙方的改造投入而获得补偿部分和经营补偿费，归乙方所有，同时，甲方按照合同规定的租赁期限，减去乙方的实际租赁期限。退还乙方剩余年限的租赁费”的相关规定，本案中，天悦府大酒店主张的双方未能就改造经营加油加气站事项协商一致、加油站前道路休整及销售量未达40吨等，均不属于不可抗力导致合同不能继续履行的情形，且上述合同约定中明确指出政府行为影响的结果要达到“加油站被拆除”程度，才构成约定解除事由，而本案事实并不符合该项约定。故天悦府大酒店在诉状中主张的事由既非法定合同解除事由也非约定合同解除事由。二、天悦府大酒店主张合同未履行部分剩余租金数额为759万元，系计算错误。根据双方签订的《长春市净月加油站租赁合同》第五条：“3.年租金=（年累计销售量（吨）/365日）*6.325万元”约定的年租金计算方法，计算得出2011年至2016年天悦府大酒店应付租金为575.28万元（后附年租金计算表），若解除合同，天悦府大酒店应返还已付租金1954.72万元，而不是其在诉状中提到的759万元。三、天悦府大酒店即使提出顺延租期的要求，也符合合同约定。根据《长春市净月加油站租赁合同》第五条：“当加油站的平均日销量低于40吨时，按以上公式计算的应给甲方的租金不足本合同约定的总租金时，甲方应按上述租金计算公式，为乙方顺延租期”的规定，2011年至2016年天悦府大酒店经营的加油站日销售量均低于40吨，按照合同约定的年租金计算公式计算，租期内的总租金数额不足合同约定的总租金，按照合同约定，天悦府大酒店应当为中石化公司顺延租期。故中石化公司即使提出顺延租期的要求也完全符合合同约定，并不存在天悦府大酒店所称的以苛刻条件要求顺延租期，更不构成使其合同目的不能实现的合同解除事由。综上，天悦府大酒店的诉讼请求既无事实基础又无法律依据，天悦府大酒店行为不符合法律规定与合同约定，请求人民法院依法驳回天悦府大酒店的诉讼请求。原审法院经审理查明：2010年7月5日，天悦府大酒店、中石化公司双方签订《长春市净月加油站租赁合同》，天悦府大酒店将位于长春市净月开发区新城大街与福祉大路交汇处西侧100米处，距世纪广场5.2公里的长春市金汉姆食品有限责任公司加油站（长春市金汉姆食品有限责任公司已对天悦府大酒店做出授权，授权天悦府大酒店行使长春市金汉姆食品有限责任公司加油站所有权人的全部职能，授权天悦府大酒店以自己的名义与中石化公司签订租赁合同）租给中石化公司，租期为十年，总租金为2530万元人民币。该合同第七条2款约定“租赁期间，如双方共同确认加油站具备改造经营加油加气的条件，届时双方可另行商议相关事宜。”合同签订后，天悦府大酒店已将加油站交付中石化公司使用经营，中石化公司已交付全部租金，该加油站的相关手续已过户给中石化公司持有经营。在合同履行中，因政府整体规划，在加油站道路前下穿新城大街，横穿福祉大路，该道路改造和修缮，致加油站交通状况发生变更。2016年11月21日，长春净月高新技术产业开发区管理委员会已经批准将本案诉争加油站纳入加气站专项规划，但因诉争加油站已经过户到中石化公司名下经营，天悦府大酒店无法将该加油站的加气手续办到自己名下，双方协商未果。上记事实有双方的陈述、租赁合同、长春净月高新技术产业开发区管理委员出具的关于《长春市加气站布局专项规划（2016-2030）》的意见等相关证据予以证明。原审法院认为：一、双方的租赁合同应予解除。双方签订的租赁合同，是双方真实的意思表示，合法有效。但在合同履行过程中，因政府整体规划，在加油站道路前下穿新城大街，横穿福祉大路，该道路改造和修缮，致加油站交通状况发生变更，影响到加油的便利性，同时根据中石化公司提供的销售记录，已无法完成合同以日销售油40吨计算租金的基数，应属合同中约定的不可抗力的事由。根据天悦府大酒店提供的相关证据，可以证明中石化公司在经营过程中，对加油站管理不当，也影响到日加油量，根据双方所签合同租金的计算方法，日销售量直接影响租金的数额或是合同是否顺延租期。另外，由于天悦府大酒店已取得加气的审批手续，因为双方协商不成，致使天悦府大酒店无法办理批手续，上述事由均导致天悦府大酒店不能实现合同目的，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，双方所签订合同应依法解除。二、关于剩余租金如何计算。双方所签合同第五条第3款租金的计算方法约定：自乙方租赁加油站之日起满一年，甲、乙双方就租金进行一次结算，租金的计算方法按如下公式：年租金={年累计销售额（吨）÷365日}×6.325万元。如日销售量达到40吨以上，则第二年起，中石化公司按每年253万元租金或已结算租金的年平均值补交按上述方法计算的租金，如达不到40吨，则应按上述公式的计算方法顺延租期。合同第七条约定，在乙方经营期间，甲方派出一名工作人员与乙方共同记录核准加油枪付出油量，每月5日前双方共同确认上月加油枪付出量。但双方合同履行六年半之久，双方从未确认过日销售油量，故双方的年租金应按已交租金2530万元除以租期10年的平均计算方法，即年租金253万元，日租金为6931.51元。根据双方所签合同的约定，自双方共同确认的加油站资产交接日起计算租期，甲方在2010年7月11日至2010年7月15日期间，将加油站全部地上资产交付乙方，故租期应自2010年7月15日起计算。剩余租金则自判决生效之日起至2020年7月14日止，天悦府大酒店应按每日租金6931.51元返回中石化公司，中石化公司每顺延1日将加油站交付天悦府大酒店，则每日按6931.51元扣减租金。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决：一、天悦府大酒店与中石化公司签订的的《长春市净月加油站租赁合同》依法予以解除；二、天悦府大酒店返还中石化公司自判决生效之日起至2020年7月14日止剩余租金，每日按6931.51元计算，中石化公司每顺延1日将加油站交付天悦府大酒店，则每日按6931.51元扣减租金。案件受理费64930元由中石化公司承担。宣判后，中石化公司不服，向本院提起上诉。上诉理由是：一、一审法院认定事实错误，双方租赁合同不存在解除事由。1.一审法院认定的加油站前道路修整影响加油站便利性属于不可抗力事由，属于认定事实错误。道路修整行为不符合《长春市净月加油站租赁合同》第十八条约定的不可抗力，而对于政府行为约定中明确指出政府行为影响的结果要达到“加油站被拆除”程度，才构成约定解除事由，而本案事实并不符合该项约定。且道路修整事由发生在2010年，距今已有近7年时间，以其为理由说明影响合同目的整体实现，完全不能成立。故政府对于道路修整事由并非不可抗力事由，不构成使合同目的不能实现事由。2.一审法院认定的由于政府道路修整严重影响销售量，使合同目的不能实现，并不符合事实，属于事实认定错误。根据中石化公司财务记录显示，2011年至2016年，汽油年销量呈每年上升趋势。而天悦府大酒店所称由于中石化公司经营不善而达不到要求的40吨/日，也并不符合事实，是由于加油站处于新诚大街和福祉大路交汇西侧100米，距世纪广场5.2公里处，其所处位置比较偏，车主加油并不方便，从中石化公司接手加油站始销量一直维持日销量10吨左右。同时，双方在合同中也没有要求中石化公司必须达到日销量40吨的约定，该销量只是双方的共同预期，同时根据该销量为标准以不同方法计算租金。故中石化公司无法达到日销量40吨不属于使合同目的不能实现的事由，亦不属于不可抗力事由。3.一审法院认定的由于中石化公司不配合天悦府大酒店办理加油站改造加气手续使合同目的不能实现，属于事实认定错误。中石化公司与天悦府大酒店就改造经营加油加气事宜未能协商一致不属于合同法定及双方约定的解除事由。依据双方租赁合同第七条第二款：“在乙方租赁期间，如甲乙双方共同确认加油站具备改造加油加气的条件，届时甲乙双方可另行商议相关事宜”的约定，中石化公司只有与天悦府大酒店就该事宜进行协商的义务，而没有必须同意天悦府大酒店改造加油站的义务，中石化公司与天悦府大酒店协商后未达成一致，基于自身经营考虑不同意进行改造，完全符合合同约定原意，不存在使双方合同目的不能实现的事由。综上，一审法院认定的政府道路修整影响日销量属于不可抗力事由，以及中石化公司未与天悦府大酒店就改造加气一事属于致使合同目的不能实现事由，属于事实认定错误，应予改判驳回天悦府大酒店的诉讼请求。二、一审法院判定的剩余租金计算方法错误。双方租赁合同第五条：“3.年租金=(年累计销售量(吨)/365日)*6.325万元，如日销售量达到40吨以上，则第二年起，中石化公司按每年253万元租金或已结算租金的年平均值补交按上述方法计算的租金，如达不到40吨，则应按上述公式的计算方法顺延租期”，约定了年租金以日销售量为标准进行计算，一审法院以双方履行合同六年半期间未确认过日销量为由，认为剩余租金应按照平均日租金6931.51计算，显然有违合同约定。请求：一、依法撤销吉林省长春市绿园区人民法院作出的（2017）吉0106民初93号民事判决书。二、依法改判驳回天悦府大酒店的诉讼请求。三、本案一、二审诉讼费由天悦府大酒店负担。天悦府大酒店答辩称：一、天悦府大酒店、中石化公司双方签订的《长春市净月加油站租赁合同》真实有效。天悦府大酒店、中石化公司于2010年7月5日签订了《长春市净月加油站租赁合同》。天悦府大酒店以年租金253万元，租赁期限10年，租金总额为2530万的基础价，将本案诉争加油站租赁给中石化公司。天悦府大酒店在履行了租金支付所对应的义务后，中石化公司向天悦府大酒店分期支付了本合同约定基础价的全部租金总额。二、租赁合同期限内，合同履行过程中，中石化公司的种种行为己构成合同违约，严重损害天悦府大酒店的合法权益，致使天悦府大酒店无法实现合同目的。首先，根据该租赁合同第七条2款“租赁期间，如双方共同确认加油站具备改造经营加油加气的条件，届时双方可另行商议相关事宜”之约定，天悦府大酒店经多方努力，历时多年于2016年11月己取得该加油站加油加气合建站的规划审批手续(见净月区规划局己出具审批意见)，现因天悦府大酒店方所有手续在中石化公司，承租期间根据租赁合同之约定已将五证即营业执照、税务登记证、组织机构代码证、成品油零售经营批准证、危险化学品经营许可证过户、登记在中石化公司名下，导致天悦府大酒店办理加气可研及其他项目名称无法落实，项目停滞。为此天悦府大酒店根据合同约定多次与中石化公司协商重新议定改造及租约事宜，但中石化公司拖延至今不配合，不答复。其次，由于该租赁合同约定了基础租赁价格的同时，也约定了抽成租赁价格。即合同第五条第3款关于租金的计算方法。当中石化公司日加油量达到40吨(包括本数)以上，中石化公司需要按年租金的计算方式向天悦府大酒店补交剩余租期的租金。从天悦府大酒店提供的照片及视听资料中可以看出：中石化公司作为中国石油供应的巨头龙头企业，从租赁开始就对诉争加油站疏于管理，怠于维修，致加油站长期处于油量供应不足，油枪无法使用、加油岛废弃、路面坑洼不平，中石化标识灯箱不亮等诸多影响加油量的客观因素，导致每日加油量剧减，无法完成合同约定的日销售40吨的抽成基准量，给天悦府大酒店造成巨大的租金损失。在一审判决后，天悦府大酒店再次到加油站现场探查，中石化公司仍未对路面和灯箱进行维修，放任对天悦府大酒店造成的损失不断加大，并且仍有3个加油岛、6把加油枪处于停用状态。其三，当天悦府大酒店找到中石化公司对经营管理提出质疑以及征求中石化公司配合办理加气手续时，中石化公司却提出苛刻请求，以加油站日销量低于40吨为借口要求顺延合同租期，由于合同签订后履行过程中政府整体规划，在加油站道路前下穿新城大街，横穿福祉大路，该道路改造和修缮，致加油站交通状况发生变更，影响到加油的便利性，当时出现无法完成合同约定的日销量，属于政府行为导致，与天悦府大酒店无关，其不利后果也不应由天悦府大酒店一方承担；在合同实际履行六年半之久，中石化公司对合同中“租赁期内每月5日前双方共同确认上月加油枪付出油量的约定”从未与天悦府大酒店确认过，亦未提出异议，视为对合同履行的认可，其单方提供的月加油量不能作为其主张顺延的依据；加之由于中石化公司在经营管理过程中存在上述诸多原因导致无法完成合同约定的日销售量，如合同继续履行，势必造成对天悦府大酒店利益的严重损害。三、天悦府大酒店提出解除租赁合同有合同约定以及法律依据。正是由于中石化公司管理出现的严重问题，至今不配合天悦府大酒店办理加气手续及加油站改造，甚至在天悦府大酒店主动提出协商解决时提出顺延合同期限的无理请求，导致天悦府大酒店建站及对外签订租赁合同的目的不能实现，根据合同法第94条当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的约定，和租赁合同中第15条第2款第3项一方根本违约，造成另一方履行合同对自己重大不利的，另一方可解除合同以及合同中关于加油站具备加气条件成就时，双方可另行商议相关事宜的特殊约定，本租赁合同已具备解除条件。请求：1.维持（2017）吉0106民初93号民事判决书；2.本案诉讼费由中石化公司承担。二审庭审中，天悦府大酒店提供如下证据：2017年3月29日拍摄的照片三张。证明一审判决后，中石化公司仍未进行维修，现在仍有三个加油岛，6把加油枪处于停用状态。上诉人经营管理不善，造成了被上诉人的无法获取绩效租金。中石化公司发表质证意见：真实性无异议，偶尔会有加油机停用状态，6台加油机现停用了1台。不是上诉人经营管理不善，是没有那么多需要加油的车辆，加油站在正常情况下不会出现排队等候加油的情况，另外经营管理情况不是合同约定和法律规定的解除条件。本案经本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实基本一致。另查明：二审中，中石化公司明确表示就增加加气项目同意与天悦府酒店协商。本院认为：天悦府大酒店主张中石化公司租赁其加油站后，经营管理不善，日加油量达不到40吨，依据合同约定将导致租期顺延，致使天悦府大酒店出租该加油站的合同目的无法实现，租赁合同应当解除。依据租赁合同第五条第3款“年租金的计算方式为：年租金={年累计销售额（吨）÷365日}×6.325万元，如日销售量达到40吨以上，则第二年起，中石化公司按每年253万元租金或已结算租金的年平均值补交按上述方法计算的租金，如达不到40吨，则应按上述公式的计算方法顺延租期”的约定，在双方签订合同时已对租金的计算方式进行了明确约定，按照加油量进行计算，并未约定保底的租金数额，说明是否能够达到每日40吨，均在正常经营范围内。依据中石化公司提交的销售量明细表，虽然从2011年开始远未达到日40吨，但十年租期尚未届至，现无法判断10年内的加油量换算为租金是否能够达到总租金2350万元，且无论能否达到每日40吨均属于合同约定范围内的事项，不能构成解除合同的理由。天悦府大酒店提供了加油机停用等的照片，欲证明达不到每日40吨，系由于中石化经营不善造成。但中石化公司主张由于从2011年加油站附近即开始修路，加油机停用系由于加油车辆极少，不需要加油机同时使用。由于天悦府酒店也认可从2011年加油站附近即开始修路，并主张已构成不可抗力，其有权解除合同，说明修路系造成加油站不能正常经营的主要原因，也是经营过程中无论谁在经营都可能遇到的经营风险，且经营情况如何不仅关系到天悦府酒店的租金收入，亦直接关系到中石化公司的利润收入，中石化公司作为正常经营的商事主体，具备趋利避害的本质，故天悦府酒店提供的证据不足以证明不能达到每日40吨系由于中石化公司的原因造成。同时，依据租赁合同第十八条第1款“不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于天灾、水灾、地震或其他灾难，战争或暴乱，以及其他在受影响一方合理控制范围以外且经该方合理努力后也不能防止或避免的类似事件”的约定，政府修路属于城市规划范畴，城市规划的变化对于商业行为的影响，仅能构成经营风险，并不属于不可抗力的范围内，天悦府酒店由此主张解除合同，本院不予支持。天悦府酒店依据租赁合同第七条特殊约定第2款“租赁期间，如双方共同确认加油站具备改造经营加油加气的条件，届时双方可另行商议相关事宜”的约定，主张现加油站已具备增加加气项目的条件，中石化公司不予配合，构成违约，天悦府酒店有权解除合同。由于二审中，中石化公司明确表示就增加加气项目同意与天悦府酒店协商，故中石化公司不存在违约行为，天悦府酒店以此为由主张解除合同，本院不予支持。综上，双方签订的租赁合同并不具备法定或约定的解除条件，天悦府酒店主张解除合同，本院不予支持。综上，原审判决认定部分事实不清，应予纠正。故本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销长春市绿园区人民法院（2017）吉0106民初93号民事判决；二、驳回被上诉人长春市天悦府大酒店有限公司的诉讼请求。一审案件受理费64930元，二审案件受理费64930元，均由被上诉人长春市天悦府大酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 谷 娟代理审判员 闫 冬代理审判员 于喜华二〇一七年八月十八日书 记 员 马锐明 来源：百度“”