（2017）兵12民终100号
裁判日期: 2017-08-18
公开日期: 2017-09-12
案件名称
哈密春天房地产开发有限公司与王彤房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
哈密春天房地产开发有限公司,王彤
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院民 事 判 决 书(2017)兵12民终100号上诉人（原审被告）:哈密春天房地产开发有限公司，住所地新疆哈密市大营房。统一社会信用代码91652200595934856E。法定代表人：金辉，经理。委托诉讼代理人：郭新英，新疆君始律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨燕，新疆君始律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:王彤，男，1988年5月12日出生，住新疆哈密市龙宾花苑。上诉人哈密春天房地产开发有限公司（以下简称春天公司）因与被上诉人王彤房屋买卖合同纠纷一案不服新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院(2017)兵1202民初266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人春天公司的委托诉讼代理人郭新英、杨燕、被上诉人王彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。春天公司上诉请求：撤销原判，改判：1、依法撤销一审判决第二项，改判按照银行同期贷款利率5.39%/年支付利息（从2016年11月26日至2017年2月23日共计940元，一审多判10454元）2、一审案件受理费依法分担，二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院对于春天公司所欠的54166元的房款判决从2016年11月26日至2017年2月23日按照约定的万分之三支付违约金，春天公司认为应该给予适当的调整。合同法规定，如果当事人之间约定的违约金数额过高或者过低，可以请求人民法院调整，调整的一个原则就是不能超过造成损失的30%，本案春天公司逾期退款，给被上诉人造成的损失仅是利息损失，同期贷款利率为5.39%∕年，日息为1.5‰，这样算不下来，只有723元的利息损失，在此基础上加30%为217元。故本案春天公司逾期付款的违约金上限为940元。所以春天公司请求予以调整的主张是有法律依据的，望二审法院给予公正的判决。王彤辩称：既然双方已经签订了协议，且协议的内容都是上诉人提出的，故其更应当按照协议的内容履行义务。王彤不同意春天公司的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王彤向一审法院起诉请求：1、被告退还房款63301元；2、被告承担自《红星国际城XX#、XX#交房补偿协议》签约日至2017年2月23日起诉日的违约金，按0.03%/日向原告支付16711元；3、被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2014年1月1日，原告王彤与被告春天公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告王彤购买被告春天公司开发的位于哈密市迎宾路××小区的×幢×单元×室，面积为130.49平方米，房屋总价为422005元。并约定该房屋于2015年10月30日前交付。合同签订后，原告王彤于2014年1月4日向被告交纳了首付款132005元，剩余290000元通过银行贷款交清。2016年10月14日，被告春天公司将原告王彤所购的房屋交付给原告。同日，原被告双方签订了一份《红星国际城15＃、16＃交房补偿协议》，该协议约定：乙方（王彤）于2013年11月15日购买甲方（春天公司）一期住宅×号楼×单元×室，总价422005元。由于甲方延期交房，经过双方协商，现对乙方进行房款补偿政策，即对乙方所购买的房屋及车位，在原成交价格的基础上下浮15％作为补偿款。即补偿标准包含了和乙方签订的住宅返租标准、车位返租标准以及任何形式的补偿。乙方房屋已付款422005元，应补偿房款63301元，剩余应退房款63301元。现乙方应交大修基金9135元，抵扣大修基金9135元后乙方应退房款54166元。在此协议签订日起30个工作日内将剩余退款汇入乙方指定账户。甲方如逾期未退，按照乙方已付款的每日万分之三作为违约金支付给乙方，乙方原15％的房款补偿依然享有。在此协议签订后，甲乙双方之前签订的《住房返租协议》、《车位返租协议》等关于该套房屋的退款协议全部作废。后由于被告春天公司未给原告王彤按期退还补偿款，为此，原告王彤向原审法院提起诉讼。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。原被告双方经协商一致，签订了一份《商品房买卖合同》，约定由原告王彤购买被告春天公司开发的房屋，并约定该房屋于2015年10月30日前交房，该合同是双方当事人真实意思的表示，该院予以确认。后由于被告逾期交房，在交房当日经双方协商，达成了一份《红星国际城15＃、16＃交房补偿协议》，是双方在自愿协商一致下达成的协议，其内容并不违反有关法律及行政法规之规定，该院予以确认。该协议明确约定被告春天公司给原告补偿房款63301元，并约定抵扣大修基金9135元后，剩余房款54166元在30个工作日内支付给原告，对原告认为大修基金不应扣除，由自己另行交纳的请求，因不符合双方约定，该院不予支持，因此，被告应当支付原告补偿款54166元。对原告王彤要求被告春天公司承担自2016年10月14日至2017年2月23日期间违约金的诉讼请求，因双方在签订《红星国际城15＃、16＃交房补偿协议》中明确约定，在此协议签订日起30个工作日内将剩余退款汇入乙方指定账户。甲方如逾期未退，按照乙方已付款的每日万分之三作为违约金支付给乙方，自2016年10月14日起30个工作日期满之日即为2016年11月25日，因此起算违约金的时间应为2016年11月26日，对原告要求按签约日即2016年10月14日起算违约金的请求该院不予支持，违约金应自2016年11月26日起计算至2017年2月23日为11394元。对被告春天公司认为违约金约定过高，应按每日万分之一至一点七五计算的答辩主张无任何法律依据，该院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、被告哈密春天房地产开发有限公司退还原告王彤房款54166元，于本判决生效后十日内付清；二、被告哈密春天房地产开发有限公司承担违约金11394元，于本判决生效后十日内向原告王彤付清；三、驳回原告王彤的其他诉讼请求。案件受理费减半收取900元，由原告王彤负担163元，被告哈密春天房地产开发有限公司负担737元。本案二审中，双方当事人均没有提供新证据。经本院审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为春天公司与王彤在《红星国际城15＃、16＃交房补偿协议》中约定的违约金是否过高应予减少的问题。春天公司认为其已按补偿协议在房屋成交价的基础上按15%给上诉人予以补偿，63301元的补偿金额已包含了所有形式的补偿，再主张违约金则是重复索要。但春天公司与王彤签订的《红星国际城15＃、16＃交房补偿协议》明确约定，在此协议签订日起30个工作日内将剩余退款汇入乙方指定账户，甲方如逾期未退，则按照乙方已付款的每日万分之三作为违约金支付给乙方。该协议是双方在自愿协商一致达成的协议，其内容并不违反有关法律及行政法规之强制性规定，故春天公司应当按照协议约定履行义务。合同法第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”对于涉案的《交房补偿协议》约定的违约金是否过高，应当依照上述规定并结合本案的实际进行判断。本案中，王彤购买春天公司的房屋已交付，该公司迟延交付王彤房屋的违约责任，已通过春天公司按上述协议约定退还王彤房款63301元的方式解决。春天公司未按约定期限退还房款54166元，给王彤造成的实际损失是54166元的资金被春天公司占用期间的利息损失。按《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的相关规定，既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，自逾期还款之日按年利率6%支付资金占用期间的利息。参照上述计算标准，王彤54166元的资金自2016年11月25日至2017年2月23日资金被占用期间的利息损失为54166元×6%（年利率）×90日/360日=812.49元。按照双方当事人在上述协议中约定的计算方法计算的违约金则为422005元×0.3‰/日×90日=11394元，已超过王彤实际损失的1402%。因此，双方当事人约定的逾期退款的违约金属于过分高于造成的损失的情形，上诉人提出请求本院适当减少违约金的上诉理由成立。因春天公司实际占用王彤资金数额为54166元，故该公司承担的违约金应以54166元为基数，按双方约定的日利率0.3‰，从2016年11月25日计算至2017年2月23日，该违约金为54166元×0.3‰/日×90日=1462元。一审法院在上诉人提出请求适当减少违约金的抗辩意见的情况下，仍按涉案补偿协议的约定判决春天公司承担违约金，处理欠妥，本院予以纠正。综上所述，上诉人春天公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院（2017）兵1202民初266号民事判决第一项即被告哈密春天房地产开发有限公司退还原告王彤房款54166元，于本判决生效后十日内付清；二、变更新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院（2017）兵1202民初266号民事判决第二项为上诉人哈密春天房地产开发有限公司向被上诉人王彤支付违约金1462元，于本判决生效之日起十日内付清；三、撤销新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院（2017）兵1202民初266号民事判决第三项；四、驳回王彤的其他诉讼请求。哈密春天房地产开发有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取900元，由原告王彤负担163元，被告哈密春天房地产开发有限公司负担737元。二审案件受理费61.35元，由原告王彤负担20元，被告哈密春天房地产开发有限公司负担41.35元。本判决为终审判决。审 判 长 杨 伟 新审 判 员 买买提·吾尤甫代理审判员 游 乐 然二〇一七年八月十八日书 记 员 张 晓 月 微信公众号“”