（2017）京0118民初5019号
裁判日期: 2017-08-18
公开日期: 2017-12-15
案件名称
于海生与北京金东阳建设工程有限公司、北京福城源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
密云县人民法院
所属地区
密云县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
于海生,北京福城源房地产开发有限公司,北京金东阳建设工程有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0118民初5019号原告：于海生，男，1976年4月6日出生，汉族，居民，住北京市密云区。委托诉讼代理人：王玉娟，北京市檀州律师事务所律师。被告：北京福城源房地产开发有限公司，住所地北京市密云区新南路110号密云镇政府办公楼417室-3。统一社会信用代码×××。法定代表人：魏丽柱，董事长。委托诉讼代理人：李慧娟，女，该公司职工。委托诉讼代理人：宗大鹏，北京市鑫宝律师事务所律师。第三人：北京金东阳建设工程有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇兴业市场塔楼1号楼307室。法定代表人：张武英，经理。委托诉讼代理人：吕旭升，男，该公司职工。原告于海生与被告北京福城源房地产开发有限公司（以下简称福城源公司）、第三人北京金东阳建设工程有限公司（以下简称金东阳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于海生及其委托诉讼代理人王玉娟、被告福城源公司之委托诉讼代理人李慧娟、宗大鹏、第三人金东阳公司之委托诉讼代理人吕旭升到庭参加诉讼。于海生向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认原、被告及第三人签订的《认购协议书》有效；2、请求判令被告退还原告购房款1655550元；3、请求判令被告赔偿原告损失100万元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与第三人之间存在施工协议，由原告负责被告开发的XX如下工程：1.1号商业楼外墙保温及质感涂料工程及技术资料整理归档工作；2.6、7、8商住楼内外墙保温及外墙涂料、技术资料整理归档工作；3.4号住宅楼外墙排险及修复工程。工程完工后，第三人只支付了部分工程款。经原、被告及第三人三方协商，剩余工程款由被告给付原告商住楼一套，即XXX号商住楼X层X室，三方签订了认购协议书，但被告一直没有履行该协议，没有将房屋交付给原告。2017年4月，政府出台新政策，导致原告无法再购买诉争房屋，现原告为维护自身合法权益，诉至法院。福城源公司辩称，1、我公司认为本案的案由应为施工工程款纠纷，施工合同的相对方并不是被告。2、原告将我公司列为被告，主要依据是认购协议书，但原告没有任何证据能够证明该份协议书签订的时间、签订的场所及签订合同的过程，也没有提供证据证明原告与第三人存在1655550元债权债务关系，我公司认为原告索要购房款及赔偿损失的基础事实不存在。3、我公司与原告没有成立合同关系，双方没有形成合意。4、认购协议书第三条明确约定，协议书生效是签字盖章生效，但原告所依据的只有盖章而没有签字。此外，我公司已经向金东阳公司收回了该认购协议书，也收回了诉争房屋，金东阳公司无权处分诉争房屋。金东阳公司述称，原告确实进行了1、6、7、8号楼内外墙保温及涂料施工，原告也进行了技术资料归档工作，4号楼外墙排险及修复工程是于海生干的，但是与金东阳没有关系，因为4号楼不是金东阳公司承包的工程。金东阳公司与原告口头协议将X室抵顶给原告，但后来X室被财产保全，所以金东阳公司与原告协商以现金的方式支付原告所有工程款，后来原告干完了活，但是金东阳公司没有给钱，金东阳公司与原告之间没有进行工程款的具体结算。在2015年，X室就不属于金东阳公司了，原告所持有的认购协议书2016年在金东阳公司，但已经作废了。金东阳公司将该抵顶协议书交付给原告，是让原告放心金东阳公司肯定会支付工程款的，不是将诉争房屋抵顶给原告。本院经审理认定事实如下：福城源公司系密云区X路X号院（即X）的房地产开发单位。金东阳公司承包了该小区的部分建设工程，于海生从金东阳公司处分包了部分工程。于海生为证明其与福城源公司之间成立房屋买卖合同关系，向本院提供认购协议书（抵房）一份，内容为：开发商（甲方）福城源公司，施工方（乙方）金东阳公司，认购方（丙方）于海生。协议书约定：根据《中华人民共和国合同法》、《北京市房地产市场管理规定》及其他有关法律规定，在平等、自愿的基础上，就乙方认购甲方出售的商品房事宜，双方达成如下协议：第一条：认购房屋情况。1、乙方认购甲方销售的商品房，坐落于北京市密云县X路X侧，X路X侧“X”X#商住楼X层X室建筑面积约为183.95平方米的商业。2、甲乙双方约定按该商品房的建筑面积计算房价款。销售单价为9000元每平方米，总价款为1655550元。第二条：认购方所购房屋为甲方抵给乙方用作支付工程款的房屋，认购方属自愿购买。第三条：其他约定。1、双方约定的其他条款：待甲方手续齐全，方可办理网签等手续。2、甲方在为买方作网签合同之前，不负责接待除乙方以外的买方。3、甲方不承担抵账房的违约责任，若以后出现任何纠纷，由乙方负责。4、在房屋网签前，关于所购房屋的后续问题，由三方共同解决。5、本协议书一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，于三方签字盖章之日起生效。于海生在认购方（丙方）处签字，并注明日期为2015年2月5日。福城源公司及金东阳公司分别在甲方及乙方处盖章，但均未注明相应的日期。本案在审理过程中,于海生称其与金东阳公司对1、6、7、8号楼内外墙保温及涂料工程进行了结算后,金东阳公司将涉案房屋抵顶给了于海生。金东阳公司称其与于海生之间根本未进行过工程款的结算，将认购协议书交付给于海生系为了让于海生放心，金东阳公司将来会将工程款支付给于海生。本院认为：当事人提起诉讼，应当依据正确的法律关系。本案中，原告起诉的依据系福城源公司、金东阳公司及原告三方之间的认购协议书，该协议书系福城源公司以涉案房屋抵顶金东阳公司的工程款，后金东阳公司又以涉案房屋抵顶原告的工程款，故该协议书系实质上系抵顶工程款的协议书。认购协议书上面盖有福城源公司及金东阳公司的印章，福城源公司及金东阳公司虽然称该协议已经作废，但未将该协议收回，于海生有理由相信该认购协议书的真实存在，故本院认为该认购协议书作为福城源公司、金东阳公司及原告之间抵顶工程款的协议，不违反法律法规的强制性规定，应合法有效。但该协议书并非系福城源公司向金东阳公司出售涉案房屋及金东阳公司向于海生出售涉案房屋的法律关系，故原告与福城源公司之间并不存在房屋买卖合同关系，原告以其与福城源公司之间存在房屋买卖合同关系为由要求福城源公司退还购房款及赔偿损失之诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。虽然因为房屋新政原因，原告不能获得涉案房屋，但其可以依据建设施工合同关系继续向金东阳公司主张工程款。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：一、原告于海生与被告北京福城源房地产开发有限公司及第三人北京金东阳建设工程有限公司之间的《认购协议书（抵房）》有效。二、驳回原告于海生的其他诉讼请求。案件受理费一万四千零二十二元（原告于海生已预交九千八百五十元），由原告于海生负担七千四百五十四元（已交纳），由被告北京福城源房地产开发有限公司及第三人北京金东阳建设工程有限公司各负担三千二百八十四元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 吕书义二〇一七年八月十八日书记员 龚满园 微信公众号“”