（2017）陕0113民初7325号
裁判日期: 2017-08-18
公开日期: 2017-08-31
案件名称
程鹏与贾宁霞、郑永岗房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
西安市雁塔区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
程鹏,贾宁霞,郑永岗
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第二百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）：第二十四条
全文
西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0113民初7325号原告：程鹏，男，汉族，1969年12月30日出生，住西安市。委托代理人：张超，陕西哲勤律师事务所律师。委托代理人：郅宝，陕西哲勤律师事务所实习律师被告：贾宁霞，女，汉族，1982年2月14日出生，住西安市莲湖区。委托代理人：郑永岗，系贾宁霞丈夫。被告：郑永岗，男，汉族，1976年4月8日出生，住西安市莲湖区。原告程鹏诉被告贾宁霞、郑永岗房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告程鹏及其委托代理人张超、郅宝、被告贾宁霞、郑永岗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告程鹏诉称，原告与被告郑永岗于2016年10月14日签订房屋买卖协议一份，约定被告作为委托代理人将其位于西安市曲江新区芙蓉西路东侧中海碧林湾12号楼1单元10503号夫妻共有房屋（房产在贾宁霞名下）以总价725000元的价格出售给原告。原告于签订协议当日向被告支付10000元定金，后因房价上涨，被告拒绝继续履行合同。根据协议约定，原告有权要求被告按定金的双倍或相当于成交价的10%作出赔偿。原告故诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告2016年10月14日签订的房屋买卖协议；2、二被告支付原告违约金72500元；3、二被告返还原告定金10000元；4、二被告承担本案的诉讼费用。被告贾宁霞辩称，涉案房屋虽是夫妻共同财产，但房屋登记在其个人名下，其夫郑永岗在其不知情的情况下欲将房屋出售给原告，原告明知房产不在郑永岗名下仍签订买卖协议，该协议无效。被告郑永岗辩称，其因做生意需要资金，故将房屋出售，但卖房时并未与贾宁霞商量，签订协议后与贾宁霞进行协商，贾宁霞不同意将房屋卖出，故无法继续出售房屋。经审理查明，被告贾宁霞与郑永岗系夫妻关系，涉案房产为二被告婚内共同财产，房屋产权登记在贾宁霞名下。原告通过中海碧林湾租售中心得知被告出售房屋的信息，其于2016年10月14日与被告及中海物业管理有限公司西安分公司签订《房屋买卖合约》，约定被告将位于西安市曲江新区芙蓉路东侧中海碧林湾小区第12幢1单元10503室房屋以725000元的价格出售给原告，买方在签署合约时向卖方支付10000元定金，卖方同意在银行接受还贷申请之日起5日内一次性还清所欠银行贷款，在银行出具还清贷款证明等资料后5日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；银行经审批同意贷款后，首期楼款205000元，买方按第B种方式交付……（B）办理交易资金托管手续的，应在签署本合约之同时，签署交易资金托管三方或四房协议，就具体事项达成一致，并于2016年12月20日前向中信银行就资金托管进行确认，按约定缴足资金，由银行根据交易资金托管协议的约定和程序划转；楼价余款510000元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方；合约签订后，若一方拒绝出售或购买该物业的，守约方有权解除合同，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%作出赔偿；合同中另载明，该房业主为贾宁霞，经协商由其丈夫郑永岗签订本合同，并承担相应权利及义务。该合同“卖方/卖方委托人”落款签名处签有贾宁霞、郑永岗，其中贾宁霞的名字系郑永岗代签。被告郑永岗于当日出具《承诺书》一份，载明其自愿出售涉案房产，在此前已征得产权人贾宁霞的同意，并接受其签署房屋买卖三方合同及代收房屋房款，如因产权人/共有人主张以未经同意，出售该房屋而使合同无法继续履行、合同终止、合同无效及其他违约行为引发的一切纠纷，其本人愿承担全部法律责任，由此给房屋买受人及中海物业管理有限公司西安分公司造成损失的，愿意全部赔偿，并在做出承诺书之日起100日内提交房屋真实、有效的授权委托书。2016年10月14日，原告交纳10000元定金，被告郑永岗向原告出具《收款收据》。合同签订后，被告清偿了20余万元银行剩余贷款并赎回房产证，2017年3月被告领取了房屋产权证书。后因贾宁霞不愿出售房屋，合同未能继续履行，亦无法办理资金托管。庭审中，二被告均表示贾宁霞不知晓、亦不同意出售涉案房产，且违约金约定过高。原告表示涉案房产房价上涨，故其损失巨大。以上事实，有房屋买卖合约、承诺书、收款收据、证人证人证言及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，根据法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，涉案房产系二被告婚内共同财产，该房产登记在被告贾宁霞名下，郑永岗虽对涉案房产无完全所有权及处分权，但其与原告签订的《房屋买卖合约》并不违反相关法律的效力性规定，该买卖协议合法有效，因被告表明不愿继续履行合同，原告主张合同解除于法有据，本院予以支持。本案中，双方约定了违约金的计算方式为按定金的双倍或相当于成交价10%作出赔偿，原告主张被告支付成交价的10%，即72500元的违约金，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，综合考虑合同签订过程、合同履行程度、房价上涨幅度及可预期性及双方过错程度，本院酌情认定被告郑永岗应向原告支付50000元违约金，并退还10000元定金。被告贾宁霞作为被告郑永岗的配偶，亦应承担共同还款责任。综上所述，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百零七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第二十四条之规定,判决如下:一、原告程鹏与被告郑永岗于2016年10月14日签订的《房屋买卖合约》解除；二、被告贾宁霞、郑永岗于本判决生效之日起十日内向原告程鹏退还定金10000元，并支付违约金50000元；如被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费1863元，由被告承担，上述费用因原告已预交，故被告在给付上述款项时将其应负担数额一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员 雷翕萍二〇一七年八月十八日书记员 邵立伟打印：相丽华校对：侯小燕年月日送达 微信公众号“”