（2017）湘0181民初2851号
裁判日期: 2017-08-18
公开日期: 2017-10-27
案件名称
原告浏阳市鼎丰市场管理有限公司与被告长沙一湘春信息技术发展有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
浏阳市人民法院
所属地区
浏阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
浏阳市鼎丰市场管理有限公司,长沙一湘春信息技术发展有限公司,陶智多
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款
全文
湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0181民初2851号原告浏阳市鼎丰市场管理有限公司，住所地浏阳市集里办事处鼎丰路88号。法定代表人陈继民，董事长。委托代理人赖永，湖南纬地律师事务所律师。被告长沙一湘春信息技术发展有限公司，住所地浏阳市集里办事处鼎丰路88号鼎丰家具建材城第一期19栋411-413号。法定代表人陶贤思，总经理。被告陶智多，男，1985年7月21日出生，汉族。委托代理人刘武发，浏阳市浏源法律服务所法律工作者。原告浏阳市鼎丰市场管理有限公司与被告长沙一湘春信息技术发展有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告浏阳市鼎丰市场管理有限公司委托代理人赖永，被告长沙一湘春信息技术发展有限公司、陶智多的委托代理人刘武发均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浏阳市鼎丰市场管理有限公司向本院提出诉讼请求：被告支付原告管理费47332元及至判决生效之日止的滞纳金。被告长沙一湘春信息技术发展有限公司与陶智多辩称，1、原告不具有出租的主体资格，财产所有权人也没有委托出租，根据相关规定，原告属于擅自处理他人财产，所以《租赁合同书》无效。2、房屋并未经竣工验收，消防也未验收，根据国务院相关管理办法等规定，对房屋要由城建、绿化等部门组成综合验收小组验收备案才能交付使用，未经竣工验收的房屋不得出租不得交付使用，原告出租的房屋不符合出租的法定条件，根据合同法和民法通则，该行为是无效行为，所以《租赁合同书》无效。3、合同中所涉及的管理费属于垄断性质，收费过高，没有实行政府指导价和市场调节价，完全是原告以垄断市场和格式合同强加原告的行为，违反了《物业管理条例》第四十一条和《物业服务收费管理办法》第六条的规定。4、被告在已经交纳了部分管理费用的情况下，强行停水停电，未退还原告的3000元装修押金。合同约定按照了装修补贴，应当抵消管理费。原告市场管理混乱，电梯半年未年检，曾于2017年1月13日被浏阳市市场和质量监督局查封28台电梯，造成被告不便，拒不履行招商要约和合同义务，服务质量评定为不合格，造成原告经营受损，无权收取管理费，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：浏阳市鼎丰房地产开发有限公司系一家房地产开发企业，该公司在本市集里街道办事处鼎丰路开发浏阳市家居建材城。原告浏阳市鼎丰市场管理有限公司系一家物业服务企业，于2013年1月17日成立，并办理了工商登记手续，其经营范围为：市场管理服务、物业管理、其他商业流通仓储服务、投资咨询服务。2014年6月3日，浏阳市鼎丰房地产开发有限公司与原告浏阳市鼎丰市场管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，该合同第一条约定：物业坐落位置集里办事处禧和社区、百宜社区，建筑面积280000m2，物业管理区域为本市场所有物业。第六条：商业物业服务费2.8元／月／m2。第三十五条：合同期限自2014年6月3日起至2019年6月2日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。双方还对物业服务内容与质量、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、违约责任等进行了具体的约定。合同签订后，原告安排管理人员、保安、保洁员等对浏阳市家居建材城进行物业服务。2015年5月6日，原告浏阳市鼎丰市场管理有限公司（甲方）与被告长沙一湘春信息技术发展有限公司（乙方）签订了《租赁合同书》，该协议第三条约定：乙方承租鼎丰家具建材城第一期第19栋401-403、411-413号1、2层商铺；第四条：商铺面积603.97m2。第六条：租赁期限为3年，从市场统一开业之日起计算，市场开业前签约的商户以市场开业之日起计租金。市场开业后签约的商户，以本合同签订日开始计算租金，乙方免租期为30个月；第十一条：乙方在签订本合同时，应向甲方一次性交纳履约保证金，履约保证金相当于乙方应缴6月租金共43486元及6月管理费（管理费每月2.8元／m2，管理费10147元），履约保证金共计53633元，履约保证金于合同期满后扣除应付费用之后无息退还乙方。第十二条：因甲方为鼎丰家具建材城所有者授权管理市场的合法单位，乙方仅为租赁者，乙方同意甲方提供管理服务，并应当签订经营管理合约，且乙方保证履行经营管理合约确定的义务，乙方不得因该合约的履行产生争议而拒绝交纳租金、管理费和拒绝履行本合同其他任何条款。第三十九条：如乙方迟缴租金、管理费及其他应缴费用，须向甲方支付滞纳金，从迟交日起，按日加收所欠费用1%的滞纳金。2015年5月28日，双方就鼎丰家具建材城第一期第19栋404号第4层商铺签订了《租赁合同书》，该合同就租赁期限、商铺用途、租金、其他费用、管理费、双方权利与义务、合同变更解除、违约责任等均进行了约定，其中商铺面积约定为100.36m2，管理费约定2.8元／m2，半年管理费1686元,履约保证金共计8912元。此后，被告长沙一湘春信息技术发展有限公司开始进场装修，鼎丰家具建材城于2015年10月1日统一开业。经核算，从2015年10月1日至2017年9月30日，被告长沙一湘春信息技术发展有限公司因租房产生的管理费是47332元。被告长沙一湘春信息技术发展有限公司向原告支付履约保证金后，其余费用经原告多次催促未果。另查明，1、鼎丰家具建材城曾经在报纸上刊登公告，对于自购自营客户、租赁面积超过300m2的3A客户、租赁面积在300m2以下的2A客户、大学生创业者等不同的招商对象在公告发布后在装修补贴等方面采取了不同的优惠措施；2、2014年3月10日，浏阳市鼎丰房地产开发有限公司委托原告浏阳市鼎丰市场管理有限公司负责代为招商出租。3、诉讼中，原告主张鼎丰家居建材城已经经消防验收，但是未向本院提供证据。4、鼎丰家居建材城内28台电梯因过期未年检，于2017年1月13日被浏阳市市场和质量监督局查封。5、浏阳市住房保障局曾经对全市物业服务企业2016年度服务等级进行了综合测评，原告浏阳市鼎丰市场管理有限公司被评为不合格企业。本院认为，原告浏阳市鼎丰市场管理有限公司与浏阳市鼎丰房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，由原告为浏阳市鼎丰家居建材城提供物业管理服务，该合同不违反法律规定，系双方真实意思表示，应为合法有效合同。被告长沙一湘春信息技术发展有限公司与原告签订的《租赁合同书》中所涉及的物业管理服务的内容是双方的真实意思表示，不违反有关法律法规的规定，该部分内容应为合法、有效，双方均应全面履行合同中所涉及的关于物业管理服务方面的约定。原告作为物业管理单位，为包括被告长沙一湘春信息技术发展有限公司在内的全体业主及物业使用者提供了物业管理服务，被告长沙一湘春信息技术发展有限公司接受了原告的物业管理服务后，理应支付相应的对价。根据双方签订的《租赁合同书》与《前期物业服务合同》来看，原告所主张的管理费实际上就是物业服务管理费。原告作为物业管理单位，为包括被告长沙一湘春信息技术发展有限公司在内的全体业主及物业使用者提供了物业管理服务，依约为被告租赁的小区提供了一定的物业服务，被告长沙一湘春信息技术发展有限公司实际上接受了原告提供的物业管理服务，应当向原告缴纳相应的物业服务费。因原告作为物业服务企业没有按照约定为电梯进行年检，未完全尽到双方在《前期物业服务合同》约定的义务，被评为不合格物业企业，故对其物业服务管理费应酌情核减，根据本案的实际情况，本院确定按照双方合同约定标准的75%收取物业服务管理费。关于滞纳金。因原告所提供的物业服务未完全到位，部分需要整改，亦存在违约行为，被告长沙一湘春信息技术发展有限公司并非恶意拖欠，故对原告要求被告长沙一湘春信息技术发展有限公司支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。被告陶智多非合同相对人，根据合同相对性原理，原告向被告陶智多主张物业服务管理费，本院依法不予支持。至于被告所主张的装修补贴，因该费用并非原告与被告长沙一湘春信息技术发展有限公司之间的约定且装修补贴给付义务人并非原告，故在本案中本院不予处理，被告可以另行主张。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条的规定，判决如下：一、长沙一湘春信息技术发展有限公司在本判决书生效后3日内向浏阳市鼎丰市场管理有限公司支付关于浏阳市鼎丰家居建材城第一期第19栋401-403、411-413号1、2层及第一期第19栋404号第4层商铺自2015年10月1日起至2017年9月30日止的物业管理服务费35500元；二、驳回浏阳市鼎丰市场管理有限公司的其他诉讼请求。如果逾期未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1072元，减半收取536元，由长沙一湘春信息技术发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 戴 琳二〇一七年八月十八日书记员 陈晴旺案款缴纳账号：收款人名称：浏阳市人民法院案款专户收款人账号：800125239611019开户行：长沙银行联城支行附相关法律条文：1、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。2、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬。3、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）、遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）、按照国家有关规定交纳专项维护资金；（五）、按时交纳物业服务费用；（六）、法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。