（2016）粤0304民初3389号

裁判日期: 2017-08-18

公开日期: 2018-09-05

案件名称

深圳和记黄埔中航地产有限公司与李可恩房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

深圳市福田区人民法院

所属地区

深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

深圳和记黄埔中航地产有限公司,李可恩

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百一十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

{C} 广东省深圳市福田区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）粤0304民初3389号 原告深圳和记黄埔中航地产有限公司，住所地广东省深圳市福田区福中三路1280号黄埔雅苑商场3楼B区，组织机构代码75760604-7。 法定代表人周伟淦。 委托代理人邓安烈，广东深天正律师事务所律师。 委托代理人夏冬，广东深天正律师事务所实习律师。 被告李可恩，女，1974年10月15日出生，香港居民， 上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月26日受理后，依法组成合议庭，于2017年8月18日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人邓安烈到庭参加诉讼,被告经本院登报公告合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告诉称，2014年7月18日，原告与被告签订了《世纪汇广场商铺租赁合同》及《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》，补充协议约定原告作为世纪汇广场商场部分（自第负一层至第六层）的业主，同意将该商场第六层610号商铺出租给被告使用，并由被告按自筹资金、自担风险、自负盈亏的方式进行经营；被告同意商场由原告委托和记物业服务（深圳）有限公司提供物业管理服务。补充协议附件二约定了商铺租赁面积59.49平方米，租赁期限3年，租赁期开始日为2014年8月5日，免租装修期30天，商铺用于经营童装零售；附件三第一部分约定了租期第一年每月基本租金17253元，租期第二年每月基本租金17253元，租期第三年每月基本租金18978元；第四部分约定了物业服务费按照建筑面积每月每平方米37元计收，即每月2201.13元，推广费每月356.94元，POS终端机租金每月500元；补充协议第5条第5.7款对上述款项付款期限进行了约定；第7条对房产交付进行了约定；第12条对被告在租赁期满或提前终止合同房产交还进行了约定；第15条约定，如被告违反合同，构成或视为违约的，原告有权书面通知被告终止租赁合同，收回房产，并就实际损失向被告追偿，对被告未依约支付租金、推广费、经营保证金、物业服务费等款项的，被告应按照逾期付款金额每日万分之五的标准支付逾期付款违约金。上述合同及补充协议签订后，原告依约将涉案商铺交付给被告经营，但被告经原告多次通知和催告，至今未依约支付合同约定的相关款项，构成违约，应承担相应的违约责任。据此，请求判令：1、解除原告与被告签订的《世纪汇广场商铺租赁合同》及《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》；2、被告支付原告2014年9月至2015年9月期间的基本租金200462.67元、推广费3997.73元、POS机租金5600元及上述欠款逾期付款期间的违约金（违约金按未缴付款项每日万分之五标准计算，自2014年9月起计至还清之日止，暂计至2015年9月6日的违约金为19757元）；3、被告支付原告恢复装修费用16675元；4、被告承担本案诉讼费用。庭审时，原告明确其主张的基本租金、推广费、POS机租金均计算至2015年9月6日。原告提交的欠费表显示，原告主张的基本租金从2014年9月计算至2015年9月，其中2014年9月基本租金金额为7229.07元，2015年9月基本租金金额为3450.60元，其余月份的基本租金金额均为每月17253元；推广费和POS机租金均从2014年10月计算至2015年9月，其中2015年9月的推广费为71.39元，其余月份的推广费均为每月356.94元，2015年9月的POS机租金为100元，其余月份的POS机租金均为每月500元。 被告未作答辩，庭审缺席。 经审理查明，2014年7月3日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《深圳市房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市福田区深南中路北中航路西的世纪汇广场商场第六层610号商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用；租金为每月17253元；乙方应于每月5日前向甲方交付租金；租赁房屋的期限自2014年7月21日起至2017年7月20日止；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取3个月租金数额的租赁保证金51759元，甲方向乙方返还租赁保证金的条件见补充协议；甲乙双方约定以下通信地址为双方通知或文件的送达地址，甲方送达地址为深圳市福田区福中三路1280号黄埔雅苑三楼，乙方送达地址为深圳市福田区福中一路黄埔雅苑一期3栋13D，送达地址未经书面变更通知，一直有效；一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达。 2014年7月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》，约定：本补充协议是甲乙双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》（即标准租赁合同）的补充；标准租赁合同如与本补充协议有不一致的，应以本补充协议的约定为准；租赁期为3年，租赁期开始日为2014年7月21日，免租装修期为30天，从租赁期开始日起算，免租装修期内免交租金，但乙方须按补充协议约定向甲方支付推广费，并向受托管理人支付免租装修期内的物业服务费以及实际发生的杂项费用；乙方应从免租装修期届满之日或实际营业之日（按较早日期为准）起按本补充协议第5条的约定支付租金、物业服务费、推广费、销售终端收银机租金以及实际发生的杂项费用；租金包括基本租金和提成租金，乙方应当自本补充协议附件二约定的免租装修期届满之日或开业日（以较早日期为准）起向甲方支付，租赁期第一年每月基本租金为17253元，第二年每月基本租金为17253元；提成租金为任何公历月的总营业额的20%减去每月基本租金后的差额部分，若该差额为负数，则每月提成租金为零；推广费指甲方就宣传推广该商场而收取的费用，乙方应当自租赁期开始日起向甲方支付推广费为每月356.94元；经营保证金为58362.39元（相当于三个月的基本租金以及物业服务费），自本补充协议签署之日起7日内，乙方应向甲方支付经营保证金中相当于三个月每月基本租金的款项51759元，并向受托管理人支付相当于三个月每月物业服务费的款项6603.39元；如乙方需租用销售终端收银机系统（以下简称POS机），应向甲方支付押金并按月支付租金，POS机租金为每月每台500元；乙方应于每个公历月第5日或之前，向甲方支付租赁期内的其余月份至当月基本租金、推广费及POS机租金，并向受托管理人支付租赁期内其余月份至当月物业服务费、水费、电费、燃气费及其他有偿服务费；租赁期内之提成租金，按公历月支付，乙方须于每个公历月的第5日或之前向甲方支付该公历月倒数第二个月的提成租金（如本年5月5日或之前，乙方须支付本年3月的提成租金）；若租赁期的首月和租赁合同届满或提前终止的尾月，乙方占用该房产不足一个月时，基本租金、提成租金、物业服务费、推广费、POS机租金以及杂项费用将根据当月实际占用天数按比例计算，若在租赁期的某一公历月内上述费用出现不同的计费标准，则参照本款所述租赁期的首月和租赁合同届满或提前终止的尾月的情形分段计算；自开业日起的任何一个公历年度内，乙方不得连续3日或累计7日中途停业，乙方如需中途停业，应事先征得甲方的书面批准，否则视为乙方违约；除本补充协议另有约定外，租赁期届满或租赁合同提前终止时，乙方应在租赁期届满或租赁合同提前终止当日将已恢复至该房产首次交付时原状或甲方指示的其他状态下的该房产交还甲方，乙方应负责弥补因将该房产恢复原状而直接或间接对第三人造成的损害，由此产生的费用由乙方自行承担；若乙方未经甲方同意，擅自撤离该房产的，甲方有权书面通知乙方终止租赁合同、收回该房产、甲方及受托管理人无需返还乙方已付的经营保证金；若甲方及受托管理人授权的经营保证金不足以弥补甲方及受托管理人实际发生的损失，甲方及受托管理人仍有权向乙方追偿（即本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施，下同）；乙方未按照本补充协议约定支付任何租金、推广费、质量保证金、经营保证金、物业服务费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括物业管理服务、该房产之水电、空调供应等各项服务，乙方同时应按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金；乙方欠缴以上款项超过30日的，则甲方及受托管理人有权直接在经营保证金中扣除乙方欠缴的费用及相应的违约金，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施，；乙方违反约定未经甲方的书面批准而中途停业的，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施；本补充协议中，公历月至公历每月1日至本月最后一日，公历年至公历每年1月1日至本年12月31日，自租赁期开始日起每一年为一个租赁年度（如2013年7月1日至2014年6月30日为第一个租赁年度；2014年7月1日至2015年6月30日为第二个租赁年度，以此类推）；任何一方就租赁合同有关事宜发给另一方的任何通知和其它函件均应以中文书面形式发出，以邮寄双挂号、特快专递、人手传递、图文传真或其它法律允许的方式发送至本补充协议列明的通讯地址，以邮寄双挂号、特快专递发出的，以发出日起第二日为送达日。本补充协议载明被告的通讯地址为深圳市福田区福中一路黄埔雅苑一期3栋13D。 2014年7月21日，原告向被告发出《深圳世纪汇商场交铺通知书》，通知被告于2014年7月21日办理商铺交接手续，租赁开始日为2014年7月21日。 2014年7月24日，原告向被告的委托人交付了商铺。 因被告未依约支付租金及相关费用，原告于2014年8月25日向被告发出《9月份租金单》，该通知以特快专递方式寄往上述补充协议中载明的被告通讯地址，但该邮件因“用户已搬迁，电联退回”而被退回。2014年10月13日，原告向被告发出《催缴欠缴费用最后通知书（9月份、10月份）》。2014年12月11日，原告向被告发出律师函，要求被告立即清偿所欠租金及相关费用，该律师函以特快专递方式寄往上述补充协议中载明的被告通讯地址，次日妥投。 2015年6月19日，原告向被告发出《深圳世纪汇商场第六层610号商铺未正常营业公函》，函载：根据原告的现场记录，被告于2015年6月15日开始自行歇业闭店，按《补充协议》第9.6条约定，被告擅自停业的行为并未得到原告书面批准，构成违约，要求被告尽快恢复营业，并且被告须按合同约定于停业期间如常缴纳租金及一切相关费用，原告将保留因闭店引起损失的索赔及追讨的权利。该函件以特快专递方式寄往上述补充协议中载明的被告通讯地址，被告本人于2015年6月22日签收了该邮件。 2015年7月29日，原告向被告发出《深圳世纪汇商场租赁合同解除及装修、物品清理通知书》，载明：按被告与原告签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》，被告在未取得原告同意的情况下，于2015年6月15日开始停止经营，在此期间该违约使原告蒙受损失，为避免原告的损失进一步扩大，原告根据租赁合同第15.4以及15.5条款约定，现书面通知被告于2015年9月6日正式解除双方签订的租赁合同（含补充协议），请被告于合同解除当日或之前将该房产恢复至首次交付时的原状交还给原告，原告保留追究被告违约责任的权利，被告已缴纳的一切费用不予退还；若被告未在合同解除之日起7日内清理遗留在商铺内的物品，则视为放弃物品的所有权，原告有权留置或以其它方式处理前述物品。 关于被告付款情况，原告确认，被告已支付了租金的经营保证金51759元并预付了一个月推广费和POS机租金。 庭审时，原告陈述，涉案商铺于2014年8月开始营业，2015年6月15日停止营业，闭店之前没有明确表明过要求解除合同。 另，没有证据显示被告歇业闭店前有通知过原告或表示过提前终止合同，也没有证据显示被告闭店时双方对涉案商铺进行了交接。 又查，2014年7月至2015年10月期间，原告与多家广告、传媒公司签订合同举行世纪汇广场商场的各类推广活动。 本院认为，原告与被告签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，原告与被告之间据此成立合法有效的房屋租赁合同关系。 关于合同解除的问题。合同履行过程中，被告长期拖欠租金以及其它费用，且在未经原告书面批准的情况下中途停业，构成违约，依据合同约定，原告据此有权单方终止合同，行使合同解除权。合同法规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告于2015年7月29日发函通知被告，通知于2015年9月6日解除双方签订的租赁合同以及补充协议，但由于原告未举证证明其系通过何种方式向被告送达该通知以及是否送达到被告，而原告又通过提起本案诉讼的方式要求解除合同，故,本院认定涉案租赁合同及补充协议的解除时间为本案原告诉状送达至被告之日即2017年7月11日。 关于原告主张被告拖欠的各项费用，本院作如下认定： 1、基本租金。在合同解除之前，被告仍应向原告依约支付基本租金，合同约定租赁期开始日为2014年7月21日，免租装修期为30天，即租金起算日为2014年8月20日，原告主张基本租金自2014年9月开始计算至2015年9月6日，其中主张2014年9月基本租金金额为7229.07元，2015年9月基本租金金额为3450.60元，其余月份的基本租金金额均为每月17253元，上述主张没有超出其可主张权利的范围，本院予以照准。 根据补充协议第15条第15.5款约定：“乙方未按照本补充协议约定支付任何租金、推广费、质量保证金、经营保证金、物业服务费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括物业管理服务、该房产之水电、空调供应等各项服务，乙方同时应按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金。乙方欠缴以上款项超过30日的，则甲方及受托管理人有权直接在经营保证金中扣除乙方欠缴的费用及相应的违约金，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施”，据此，被告已向原告支付51759元的经营保证金，原告自被告逾期支付租金之日的第30日起有权在经营保证金中扣除乙方欠缴租金及相应违约金以减少损失，具体为：2014年9月份租金，原告主张的金额为7229.07元，该月租金应于2014年9月5日缴纳，被告可于2014年10月6日从租金的经营保证金扣除该月租金7229.07元及逾期付款违约金108.44元（7229.07元×0.0005×30天），扣除后剩余经营保证金为44421.49元；2014年10月份租金17253元，应于2014年10月5日缴纳，被告可于2014年11月5日从租金的剩余经营保证金扣除该月份租金17253元及逾期付款违约金258.80元（17253元×0.0005×30天），扣除后剩余经营保证金为26909.69元；2014年11月份租金17253元，应于2014年11月5日缴纳，被告可于2014年12月6日从租金的经营保证金中扣除该月份租金17253元及逾期付款违约金258.80元，扣除后剩余经营保证金为9397.89元；2014年12月份租金17253元，应于2014年12月5日缴纳，被告可于2015年1月5日从租金的经营保证金中扣除，完全扣除剩余经营保证金后，该月份尚有租金7855.11元及逾期违约金未支付。因此，至2015年9月6日，被告应支付的基本租金为2014年12月剩余租金7855.11元+2015年1月至2015年8月共8个月×17253元+2015年9月1日至6日的租金3450.60元=149329.71元，对原告诉请的基本租金超出部分，本院不予支持。 2、推广费。原告已就其对商场进行推广活动完成了基本举证义务，原告要求被告支付推广费，符合合同约定，在合同解除之前，被告仍需支付推广费。原告主张推广费自2014年10月开始计算至2015年9月6日，没有超出其可主张权利的范围，本院予以照准。据此，被告应支付的推广费为：2014年10月至2015年8月共11个月的推广费3926.34元（356.94元×11个月）＋2015年9月1日至6日的推广费71.39元（356.94元×6天/30天）=3997.73元。 3、POS机租金。原告自认的2015年6月15日涉案商铺停止营业后，商铺内的POS机即未再实际使用，原告亦可随时收回，被告无需再支付POS机租金，故POS机租金应计至2015年6月15日，据此，被告应支付的POS机租金为：2014年10月至2015年5月共8个月的POS机租金4000元（500元×8个月）＋2015年6月1日至15日的POS机租金241.94元（500元×15天/31天）＝4241.94元，对原告诉请的POS机租金超出部分，本院不予支持。 4、逾期付款违约金。对于本院认定的基本租金、推广费、POS机租金的逾期付款违约金，该主张符合合同约定，被告应以上述认定的每月应付款项为基数，以每月应付款之日为起算日期，按日万分之五计算至实际履行之日止（详见判决附表）。 5、恢复装修费用16675元。虽然被告在合同提前终止时有义务将房产恢复原状并交还给原告，当被告未恢复原状时，被告构成违约，原告有权要求被告赔偿违约损失，但原告提交的证据仅为案外人出具的商铺恢复毛坯工程报价单，不足以证明原告为恢复原状而实际发生的损失，原告在庭审时亦陈述涉案商铺尚保留被告歇业时的状况，商铺装修是否存在可继续利用的可能性以及恢复原状所需支出尚不可知，故原告根据不确定的事实要求被告承担恢复原状的费用损失，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告深圳和记黄埔中航地产有限公司与被告李可恩签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》于2017年7月11日解除； 二、被告李可恩应于本判决生效之日起10日内向原告深圳和记黄埔中航地产有限公司支付截至2015年9月6日的基本租金149329.71元、推广费3997.73元、POS机租金4241.94元及上述费用的相应逾期付款违约金（违约金的计算基数和起算及计算截止时间详见判决附表，各项费用的相应违约金均以各项费用每月发生金额为基数按日万分之五计算）； 三、驳回原告深圳和记黄埔中航地产有限公司的其它诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定期间履行上述义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4997元（原告已预交），由原告负担1997元，被告负担3000元。公告费1045元（原告已预交），由被告负担。 如不服本判决，原告应在判决书送达之日起十五日内、被告应在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。 审　判　长　　张凌炜 人民陪审员　　杨海涛 人民陪审员　　叶钧如 二〇一七年八月十八日 书　记　员　　殷智华 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 判决书附表：单位：元（人民币） 租金、推广费、POS机租金的违约金计算明细 序号 费用名称 发生期间 费用金额（即违约金计算基数） 相应违约金起算日期 相应违约金计算截止时间 1 基本租金 2014年12月份 17253 2014年12月6日 2015年1月5日 2 基本租金 2014年12月份 7855.11 2015年1月6日 均计至实际履行之日止 3 基本租金 2015年1月份 17253 2015年1月6日 4 基本租金 2015年2月份 17253 2015年2月6日 5 基本租金 2015年3月份 17253 2015年3月6日 6 基本租金 2015年4月份 17253 2015年4月6日 7 基本租金 2015年5月份 17253 2015年5月6日 8 基本租金 2015年6月份 17253 2015年6月6日 9 基本租金 2015年7月份 17253 2015年7月6日 10 基本租金 2015年8月份 17253 2015年8月6日 11 基本租金 2015年9月1日至9月6日 3450.60 2015年9月6日 12 推广费 2014年10月份 356.94 2014年10月6日 13 推广费 2014年11月份 356.94 2014年11月6日 14 推广费 2014年12月份 356.94 2014年12月6日 15 推广费 2015年1月份 356.94 2015年1月6日 16 推广费 2015年2月份 356.94 2015年2月6日 17 推广费 2015年3月份 356.94 2015年3月6日 18 推广费 2015年4月份 356.94 2015年4月6日 19 推广费 2015年5月份 356.94 2015年5月6日 20 推广费 2015年6月份 356.94 2015年6月6日 21 推广费 2015年7月份 356.94 2015年7月6日 22 推广费 2015年8月份 356.94 2015年8月6日 23 推广费 2015年9月1日至9月6日 71.39 2015年9月6日 24 POS机租金 2014年10月份 500 2014年10月6日 25 POS机租金 2014年11月份 500 2014年11月6日 26 POS机租金 2014年12月份 500 2014年12月6日 27 POS机租金 2015年1月份 500 2015年1月6日 28 POS机租金 2015年2月份 500 2015年2月6日 29 POS机租金 2015年3月份 500 2015年3月6日 30 POS机租金 2015年4月份 500 2015年4月6日 31 POS机租金 2015年5月份 500 2015年5月6日 32 POS机租金 2015年6月1日至6月15日 241.94 2015年6月6日 来自