（2017）鄂01民终3254号
裁判日期: 2017-08-18
公开日期: 2017-09-05
案件名称
张代丽、郭运华租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张代丽,郭运华
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终3254号上诉人（原审被告、反诉原告）：张代丽，女，1990年10月9日出生，无固定职业，汉族，住武汉市蔡甸区，委托诉讼代理人：宋正雷，湖北楚天剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭运华，女，1963年10月21日出生，汉族，个体工商户，住武汉市蔡甸区，委托诉讼代理人：陈祖信，湖北人言律师事务所律师。上诉人张代丽因与被上诉人郭运华租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2016）鄂0114民初1326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张代丽的上诉请求：一、撤销原判，裁定本案发回重审或者查清事实后改判（即判令郭运华继续履行房屋租赁合同的出租人义务，张代丽与郭运华签订的位于武汉市蔡甸区侏儒街新艺街99号侏儒百货商店的房屋租赁合同期限自2015年4月6日起至2020年4月5日止。二、本案一、二审诉讼费用由郭运华承担。其上诉的理由为：一、原审判决认定我与郭运华存在货物买卖合同关系后成立房屋租赁合同关系的基本事实不清。郭运华在原审中既未提交与我的货物买卖书面合同文本，也未提交经我确认的货物盘存结算清单或者收货单，双方的货物买卖合同尚未成立；原审两位证人的证言属于间接证据、传来证据且相互矛盾，其主观性、随意性受人为因素影响很大，其证言的真实性、合法性、关联性无法达到可以证明双方存在货物买卖及交付货物的事实。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，主张法律关系存在的当事人应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。郭运华在原审中称双方存在货物买卖合同关系，对此我在原审应诉及反诉均不予认可，应由负有举证证明责任的郭运华承担不利的后果。二、原审判决认定我支付给郭运华的人民币210,000元的款项性质属于货款加租金错误。原审中我与郭运华均认可双方存在房屋租赁合同关系，约定房屋租金标准为每年人民币40,000元，且郭运华已经将租赁房屋交付给我用于经营直到现在；郭运华自认收到我的人民币210,000元且有三张收款收据予以佐证，三张收款收据内容都未明确该人民币210,000元的款项性质属于货款。在我与郭运华不存在货物买卖合同关系的情况下，理应推定该人民币210,000元的款项性质属于房屋租金。因此，综合原审本诉及反诉中当事双方的举证。情况及证据的证明力大小，应当认定我支付给郭运华的人民币210,000元的款项性质属于房屋租金。三、原审判决认定我与郭运华未曾签订书面的房屋租赁合同既不符合法律的强制性规定，也不符合合同的性质、目的和交易习惯。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。结合郭运华（出租人）与我（承租人）成立房屋租赁合同的性质，当事双方实现合同的目的以及房屋租赁市场一般的交易习惯，都表明我与郭运华签订过书面的房屋租赁合同。原审中郭运华拒不承认双方签订过书面的房屋租赁合同亦违背了当事人行使权利、履行义务应当遵循的诚实信用原则。被上诉人郭运华答辩则要求维持原判。2016年8月，郭运华向一审法院提起诉讼，请求判令：1、解除郭运华与张代丽之间的租赁合同；2、张代丽立即腾退郭运华所有的位于武汉市蔡甸区侏儒街新艺街99号房屋（房屋所有权证号：武房权证蔡字第××号、武房权证蔡字第××号、武房权证蔡字第××号）；3、张代丽立即按40,000元/年标准支付自2016年4月6日起至腾退之日止的占用费；4、本案诉讼费由张代丽负担。张代丽提出反诉，请求判令：1、郭运华继续履行租赁合同至2020年4月5日；2、案件受理费由郭运华负担。一审法院查明，1、张代丽支付的210,000元的性质是什么？郭运华认为210,000元系1年租金40,000元及原有货物转让给张代丽的价款170,000元，并提供证人邹某、张某证言予以佐证；张代丽则认为该款系2015年4月至2020年4月共5年的租金200,000元及押金10,000元，同时认为其承租的是空门面，郭运华并未将原有店内商品盘存后转让给其经营。一审法院认为，张代丽未提交任何证据证明其主张，故对其异议不予采信。2、郭运华与张代丽是否签订了书面租赁合同？郭运华认为双方并未签订书面租赁合同而是口头协议，且仅约定了租金40,000元/年，未约定租赁期限。张代丽则认为双方曾签订了书面租赁合同，同时约定了租金40,000元/年以及租赁期限为2015年4月至2020年4月等内容；同时认为，2015年8月，郭运华以看合同为由趁张代丽不备窃取了书面合同。一审法院认为，张代丽未提交任何证据证明双方曾签订过书面合同，也未对其所称郭运华窃取合同提交证据，故对其异议不予采信，双方应为不定期租赁法律关系。3、郭运华是否提前告知张代丽要求其腾退房屋？郭运华提交了《解除房屋租赁合同及要求腾退通知书》、EMS回执单及查询信息，以证明其于2016年7月5日发函至张代丽要求其腾退房屋；张代丽认为其并未收到上述通知书。一审法院认为郭运华提交的证据已证明张代丽之母黄某代收EMS，张代丽亦庭审后陈述黄某与其同住并协助其经营，同时陈述郭运华曾于同年3-4月要求其腾退房屋未果，故一审法院认为郭运华已提前告知张代丽要求其腾退房屋。一审法院认为，郭运华基于与张代丽之间的不定期租赁法律关系可随时解除合同。现郭运华已于2016年3-4月口头要求张代丽腾退，并于同年7月邮寄书面通知书，已履行通知义务完毕，故郭运华要求解除租赁关系，并要求张代丽在合理期限内腾退房屋的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。关于郭运华要求张代丽支付2016年4月起至腾退之日的占用费，结合张代丽租赁房屋实际期间及双方均认可的40,000元/年租金标准，酌定张代丽应支付2016年4月至同年12月占用费40,000元/年÷12月×8月=26,666元；对此期限之后至实际腾退之日止支付占用费的请求因尚未产生，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十二条规定，判决：一、解除郭运华与张代丽之间的租赁合同；二、张代丽于本判决生效之次日起三个月内腾退出位于武汉市蔡甸区侏儒街新艺街99号的房屋；三、张代丽于本判决生效之日起三个月内支付郭运华在2016年4月至同年12月的房屋占用费26,666元；四、驳回郭运华其他诉讼请求；五、驳回张代丽全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币800元，由郭运华负担267元，由张代丽负担533元；反诉案件受理费4,450元，由张代丽负担。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审诉讼期间，张代丽申请证人祝某、黄某出庭作证。均证明：“郭运华与张代丽之间签有房屋租赁合同，但是，郭运华于2015年9月从张代丽手中将房屋租赁合同骗走了。”经质证，张代丽的委托诉讼代理人陈祖信认为，其一、该证人证言不属于新证据，其二、以上两证人于张代丽有直接利害关系，故不予认可。经查，郭运华系黄某之儿媳、系祝某之嫂子。因黄某、祝某与张代丽系亲属有法律上的利害关系，且张代丽没有其他证据加以佐证，故对黄某、祝某的证言本院不予采信。本院认为，郭运华与张代丽之间没有签订书面的房屋租赁合同，双方形成了不定期租赁法律关系，郭运华可随时解除双方的房屋租赁关系，主张张代丽腾退房屋，且郭运华已向张代丽送达了《解除房屋租赁合同及要求腾退通知书》履行了告知义务，故郭运华与张代丽之间的不定期房屋租赁法律关系已经解除。关于张代丽的上诉主张。第一、张代丽在2015年4月5日、6日、12日密集地向郭运华夫妻支付五年的房屋租金21万元有悖常理；第二、根据经营的习惯，门店的转让除门店外应有一定数量的财产及货物一并转让；第三、张代丽没有任何证据证明其与郭运华双方存在房屋租赁合同关系，且租赁期间自2015年4月6日起至2020年4月5日止。因此，张代丽的上诉理由及请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确,应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,250元，由张代丽负担。本判决为终审判决。审判长 王 阳审判员 张立新审判员 陈继红二〇一七年八月十八日书记员 余文婷 来自