（2017）湘01民终3827号
裁判日期: 2017-08-18
公开日期: 2018-07-12
案件名称
彭业华与张国华租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张国华,彭业华
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终3827号上诉人（原审被告）：张国华。委托诉讼代理人：郭霞红，湖南正之道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭业华。上诉人张国华因与被上诉人彭业华租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第04355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张国华上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，依法改判或发回重审，并由彭业华承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审审判组织组成不合法，严重违反法定程序。二、一审判决超出普通程序法定的审理期限，违反法定程序。三、一审法院认定事实错误。一审认定张国华至2016年3月仍旧占据使用房屋，不符合客观事实，本案第一次开庭审理的时间为2015年12月2日，在开庭时，张国华已经明确向彭业华表示已经搬离租赁的房屋。另张国华与彭业华自2014年5月起因彭业华的女儿肖林介绍张国华安装POS机导致张国华被骗446800元而产生纠纷。且在2014年11月17日之后，张国华也多次向彭业华传达不再租赁房屋的意思表示，彭业华的行为也明确表明其不会再将房屋租赁给张国华。2015年6月23日，张国华正式搬离租赁房屋，并以短信的形式通知了彭业华。彭业华未答辩。彭业华向一审法院起诉请求：一、判令解除彭业华与张国华签订的《湖南钢材大市场房屋租赁合同》；二、判令张国华立即腾退房屋，并支付拖欠彭业华的房租16666.66元及违约金33000元,共计49666.66元（房屋租金计算到张国华腾退房屋之日止）。一审法院认定事实：彭业华与张国华于2014年4月8日签订《湖南钢材大市场房屋租赁合同》，约定：彭业华将其位于长沙市天心区披塘村湖南钢材大市场攀3栋201房出租给张国华使用，租期为三年，自2014年4月8日起至2017年4月7日止，年租金25000元，一年一付，次年租金提前一个月付清；合同签订后三天内，张国华须向彭业华支付押金5000元，租赁期满若张国华不再续租，所租房屋经彭业华验收认可后，自验收之日起六日内将押金5000元全额退还给张国华。若张国华逾期支付租金，每逾期一日，须按日租金的两倍支付滞纳金，并承担逾期归还给彭业华造成的损失；在租赁期间，若张国华未经彭业华同意擅自退租，张国华应该按合同剩余总租金1%的额度向彭业华支付违约金。租赁期间，若张国华提出终止合同，须提前两个月书面通知彭业华，经彭业华准许并由双方签订终止合同书。在终止合同书签订前，该合同仍然有效。若张国华强制解除租赁合同，彭业华有权不归还押金。上述合同签订后，彭业华将上述租赁房屋交付给了张国华作为公司经营场所，张国华交纳了第一年的房屋租金25000元和押金5000元。张国华自2015年4月7日起拖欠彭业华的房屋租金，并仍然占据使用房屋。2016年3月，彭业华打开租赁房屋大门并控制房屋至今。一审法院认为：彭业华与张国华所签订的《湖南钢材大市场房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人应该履行各自相应的法律义务。彭业华已经履行了自身的合同义务，将房屋出租给张国华使用，张国华亦应履行支付租金的义务。张国华在合同签订后支付了一年的租金，但在一年期满前的一个月未续交租金，亦未在双方协商一致的情况下达成书面终止合同的合意，张国华也没有证据证明其已经在2015年6月23日从涉诉租赁房屋内搬离，并将租赁房屋交付彭业华，经彭业华催要后在合理期限内仍未支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，彭业华有权要求解除合同，并可要求张国华补交所欠租金22913元（从2015年4月7日计算至2016年3月7日共计11个月，2083元/月×11月），且根据双方合同的约定，张国华所预交的5000元押金应归彭业华所有。另，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，彭业华与张国华所约定的逾期支付租金的滞纳金33000元过高，一审法院酌情予以降低，张国华应按照月利率2%的标准支付滞纳金。另，因彭业华现已实际控制涉诉租赁房屋，故彭业华要求张国华腾房已无必要。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、解除彭业华与张国华于2014年4月8日签订的《湖南钢材大市场房屋租赁合同》；二、限张国华于本判决生效之日起十日内向彭业华支付拖欠租金22913元（拖欠租金从2015年4月7日起计算至2016年3月7日）；三、限张国华于本判决生效之日起十日内向彭业华支付逾期支付租金的违约金（违约金的具体数额以租金22913元为基数，按照月利率2%的标准从2015年4月7日计算至上述租金付清之日止）；。四、驳回彭业华的其他诉讼请求。如张国华未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1955元，张国华承担1000元，彭业华承担955元。二审查明，一审法院于2015年12月2日第一次开庭审理，庭审中，张国华当庭告知彭业华其已于2015年6月23日搬离涉案房屋的事实。一审法院于2016年4月7日第二次开庭审理时，彭业华称其于2016年3月自行打开并控制了涉案房屋。本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，张国华与彭业华签订的涉案《湖南钢材大市场房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效，双方当事人均因全面履行合同义务。张国华自2015年4月7日起未按合同约定向彭业华支付房屋租金，构成违约，一审判令张国华按照合同约定的租金标准向彭业华支付房屋使用期间的租金并酌定张国华按月利率2%的标准支付滞纳金并无不当。但根据查明的事实，张国华在2015年12月2日的一审庭审中已明确告知彭业华其已搬离涉案租赁房屋，但彭业华迟至2016年3月才自行收回涉案租赁房屋，放任了损失的扩大，故2015年12月3日之后的租金损失，应由彭业华自行承担。综上，张国华应向彭业华支付2015年4月7日起至2015年12月3日止共计240日的房屋租金16438元（25000元÷365日×240日），并以此为基数，按月利率2%的标准，向彭业华支付自2015年4月7日起至欠付租金付清之日止的逾期付款违约金。综上所述，彭业华的上诉理由部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第04355号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第04355号民事判决第四项；三、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第04355号民事判决第二项为“限张国华于本判决生效之日起十日内向彭业华支付拖欠租金16438元（拖欠租金从2015年4月7日起计算至2015年12月3日）”；四、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第04355号民事判决第三项为“限张国华于本判决生效之日起十日内向彭业华支付逾期支付租金的违约金（违约金的具体数额以租金16438元为基数，按照月利率2%的标准从2015年4月7日计算至上述租金付清之日止）”；五、驳回彭业华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费1955元，二审受理费1955元，共计3910元，由上诉人张国华负担1955元，被上诉人彭业华负担1955元。本判决为终审判决。审判长 文春桃审判员 周 坤审判员 熊 伟二〇一七年八月十八日书记员 陈 娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”