（2016）苏0505民初5967号

裁判日期: 2017-08-18

公开日期: 2017-09-29

案件名称

李培坤与马燕、丁龙清房屋买卖合同纠纷一审民事��决书

法院

苏州市虎丘区人民法院

所属地区

苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李培坤,马燕,丁龙清

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

江苏省苏州市虎丘区人民法院民事判决书(2016)苏0505民初5967号原告：李培坤，男。委托诉讼代理人：纪慧，江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑铭，江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。被告：马燕，女。被告：丁龙清，男。以上二被告共同委托诉讼代理人：封茹，江苏尚韬律师事务所律师。以上二被告共同委托诉讼代理人：顾媺，江苏尚韬律师事务所律师。原告李培坤与被告马燕、丁龙清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月28日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员赵建荣独任审理。被告马燕、丁龙清于2017年2月4日向本院提起反诉，本院予以受理，并于2017年3月2日公开开庭进行了审理，原告李培坤��委托诉讼代理人郑铭，被告马燕、丁龙清共同的委托诉讼代理人顾媺到庭参加了诉讼。后被告马燕、丁龙清申请撤回反诉，本院予以准许，并于2017年7月11日再次公开开庭进行了审理，原告李培坤的委托诉讼代理人郑铭，被告马燕、丁龙清共同的委托诉讼代理人顾媺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李培坤提出诉讼请求：1、依法判令两被告继续履行《房屋买卖（居间）合同》，并协助办理将苏州市高新区**室房屋产权登记在原告名下的过户手续；2、依法判令两被告向原告支付迟延履行金暂计19.8万元（计算方法：每逾期一日，支付房屋成交价的0.05%，从2016年3月11日起至实际履行日）；3、依法判令两被告向原告赔偿原告的律师费损失5万元；4、请求判令由两被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告将迟延履行金的截止日期变更为至2017年7月11日止，后又撤回该项诉请。事实与理由：2016年1月11日，案外人苏州安诚房地产经纪有限公司第一分公司提供居间服务，两被告作为出卖方与原告作为买受方就苏州高新区**室房屋签订《房屋买卖（居间）合同》，约定房屋成交价为165万元，签订合同当日支付定金3万元，并就其他事宜进行了约定。同日，原告按约支付了定金3万元，原告又于2016年2月2日向两被告支付房款80万元，原告又于2016年2月2日向两被告支付房款80万元，均由被告马燕出具收条。随后，两被告将房屋交付给被告，被告对该房屋进行装修并入住。合同第四条约定，原、被告应于2016年3月10日前提供相应的合法证件并办理网签和资金托管，但被告未按约履行该合同，经原告了解，两被告将房屋抵押给银行贷款，从而无法提供该房屋土地证配合原告办理该房屋的网签和资金托管手续。因两被告一直怠于提供该房屋土地证，导致该房屋现仍未过户给原告。原告为维护自身合法权益，故诉至本院。被告马燕、丁龙清共同辩称，被告未与原告办理房屋过户手续，是因原告至今未足额支付购房款，违反合同约定导致，被告多次要求原告付款，并办理房屋过户手续，原告均未置理，且称无法办理贷款，拒绝支付剩余购房款，其次原告至今仅支付房款43万元，远不足合同约定的款项金额，且长期不予足额支付，根本违反合同约定，被告有权要求解除合同，并要求原告退还房屋。第三原告不按合同约定付款，违约在先，且被告也多次要求原告办理过户手续，但原告均予以拒绝，被告就此不存在违约，不应承担违约责任，且合同约定的违约金过高。第四本案系因原告本身违约在先，而导致合同无法继续履行而发生的诉讼，应由原告承担相应的律师��和诉讼费，并且律师费过高，我方不予认可。综上请求法院依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告马燕、丁龙清提出诉讼请求：1、请求判令解除反诉原告与反诉被告于2016年1月11日签订的《房屋买卖（居间）合同》；2、请求判令反诉被告将位于苏州市高新区**室房屋退还给反诉被告，并支付房屋使用费暂计33000元（请求计算至房屋退还之日止）；3、请求判令反诉原告承担违约金16.5万元；4、请求判令反诉被告承担反诉原告的律师费损失5万元；5、请求判令本案的诉讼费由反诉被告承担。诉讼中，反诉原告将诉讼请求中的第二至第四项的金额变更为共1万元，后又撤回全部诉讼请求。事实与理由：反诉被告因购房需要，经居间方介绍，向反诉原告购买了其名下位于苏州高新区**室房屋，三方于2016年1月11日签订《房屋买卖（居间）合同》一份，房屋成交价为165万元，反诉被告应于2016年1月11日支付定金3万元，于办理资金托管当日支付房款14万元（自行交接）及房款45万元（资金托管部分），余款103万元由反诉被告委托居间方办理贷款并支付至资金托管账户，并特别约定反诉被告应于2016年1月30日前支付反诉原告90万元。合同约定后，反诉被告仅于2016年1月11日支付定金3万元，于2016年2月2日支付80万元，反诉原告随后即按反诉被告要求退还房款40万元，反诉被告此后再未支付房款。反诉原告已在反诉被告支付上述款项后将房屋交付给反诉被告使用。后，反诉原告向反诉被告要求按约支付房款并办理产权过户手续，但反诉被告称无法办理贷款，且拒不支付剩余房款。反诉原告认为，反诉被告不按合同约定支付房款并办理产权过户手续的行为侵犯了反诉原告的合法权益。为维护自身合法权益，反诉原告致提诉讼。反诉被告李培坤辩称，对第一至第三项诉讼请求，其认为该房屋买卖合同至今未能继续履行的原因在于反诉原告违约，因此，反诉原告作为违约方没有单方解除合同的权利，其诉请解除房屋买卖合同的行为就表明了其违约的意思表示，承担相应违约责任的主体应当是反诉原告，因此该三项诉讼请求没有事实依据，对于第四项诉讼请求，在反诉原告答辩本诉时称律师费过高，与自己的这一诉讼请求所依据的基础形成了矛盾，另外反诉原告是违约方，也不能适用合同第八条第三款的规定，违约方所支付的律师费由其自身承担。经审理查明：苏州高新区**室房屋为被告丁龙清、马燕共同共有房屋，于2011年1月14日登记至两被告名下，于2016年11月15日办理了不动产权证书。2016年1月11��，原告李培坤（乙方）与被告马燕、丁龙清（甲方）在苏州安诚房地产经纪有限公司第一分公司（丙方）的见证下签订《房屋买卖（居间）合同》，约定甲方将其所有的苏州高新区**室房屋出卖给乙方，房屋价款165万元，房屋上有抵押、在出租，房屋产权过户时产生的税费全部由乙方承担。关于银行贷款，双方约定乙方于2016年1月11日前支付定金3万元，乙方于资金托管当日交付甲方房款14万元，首付款部分乙方于办理资金托管当日将房款45万元存入资金托管账户，贷款部分乙方委托丙方办理103万元商业贷款；关于过户及交付事宜，双方约定在2016年3月10日前提供相应的合法证件并办理网签和资金托管，甲方承诺于2016年3月10日前将该房屋交付给乙方，关于违约责任，双方约定甲乙双方应积极配合办理贷款（若有）及过户等相关手续，未按约定办理的视为违约，每逾期一��，违约方应向守约方支付该房屋成交价的0.05%作为迟延履行违约金。双方特别约定：乙方于2016年1月30日前给甲方90万元，甲方于资金托管当日退还乙方73万元。原告李培坤、被告马燕本人在合同下方签字。同日，原告向被告支付了定金3万元，被告马燕向原告李培坤出具了定金收条，载明收到定金3万元。2016年2月2日，原告李培坤通过银行转账向被告马燕支付了80万元，被告马燕向原告李培坤出具了定金收条一份，载明收到了购房款80万元，约定于资金托管当日退还买方李培坤63万元。2016年3月10日，被告马燕向李培坤转账退还购房款40万元。2016年3月左右，被告将房屋交付原告李培坤，原告李培坤对案涉房屋装修并使用至今。关于办理过户手续的时间，双方的聊天记录如下：2016年2月24日，原告：你好马姐我是李培什么时候办手续；被告：等不动产证出来！换给银行就好了！现在要把原告的两证并一；原告：好的，马姐大盖要多久；被告：等证！原告：好的。2016年3月10日，被告向原告发送了案涉房屋的房产证、土地证。2016年8月10日，原告：我们在等土地证；被告：土地证在银行，在叫财务问；原告：好的等你，麻烦你一定把土地证弄到这样我还有希望。2016年8月22日，原告：丁总现在房子的事怎么说；被告：准备还钱拿出来。2016年9月30日，被告：十一后，准备过户；原告：好的谢谢大哥。2016年10月9日，案涉房屋上的抵押权消除。庭审中，被告丁龙清对于授权马燕在《房屋买卖（居间）合同》上签字予以认可；关于十一后准备过户的约定，被告称当时被告计划在十一期间将办理的银行贷款归还，在取得产权证原件后即可办理过户；关于十一后双方没有办理过户手续的原因，原告称是被告一直不肯提供两证，被告称是原告于2016年4月又购置了另一处房产导致其资金紧张无法向被告支付相应购房款。另查明，位于苏州高新区**室房屋于2016年4月20日登记至原告李培坤与案外人肖春丽名下。又查明，2016年12月16日，原告聘请江苏钟山明镜（苏州）律师事务所指派律师代理本案。2016年12月27日，原告向该所转账支付了律师费5万元。再查明，2017年7月14日，原告李培坤将购房余款122万元提存至本院标的款专户。诉讼中，反诉原告撤回全部诉讼请求。以上事实由原告提供的房屋买卖（居间）合同、定金收条、定金及转账凭证、微信记录和短信记录、聘请律师合同、转账凭证、房屋权属证明、结清证明，被告提供的银行流水、质证意见以及庭审中原、被告的陈述等证据予以证明。本院认为，原告李培坤与被告马燕签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规，属合法有效，双方均应全面履行合同义务。本案中，涉案房屋苏州高新区**室房屋为被告丁龙清、马燕共同共有房屋，被告丁龙清虽然未在《房屋买卖（居间）合同》上签字，但是对于房屋买卖事宜予以认可，故原告李培坤与被告马燕、丁龙清应当按约履行合同。关于被告辩称原告未足额支付购房款，违反合同约定的意见，本院认为，首先，合同中约定原告应于2016年1月30日前支付购房款90万元，被告于2016年2月2日支付了购房款80万元，仅晚于合同约定3天，并不构成根本违约；其次，被告于2016年2月2日��到购房款80万元时向原告出具的定金收条中载明双方约定于资金托管当日退还原告63万元，也系双方对原合同中付款方式及数额的变更；再次，被告于2016年3月10日又返还原告40万元，该行为也应视为被告对原告付款金额是完全同意的。综上，原告向被告虽然仅支付购房款43万元，尚余122万元未予支付，但并不违反双方约定，更没有构成根本违约，故对被告该辩称意见不予采纳。关于原告诉称被告怠于提供两证导致双方至今没有办理房屋过户手续的意见，本院认为，双方合同中虽然约定于2016年3月10日前提供相应的合法证件并办理网签和资金托管，但根据双方的聊天记录，双方在2016年2月24日约定两证合一后办理过户手续，对原办理过户手续的时间进行了变更，故被告此时未提供两证并未违约。后双方又约定十一后过户，但双方并未办理过户手续，对此双方各执一词，本院认为，原告并未提供证据证明被告拒不提供两证，故对原告上述诉称意见不予采纳。现讼争房屋的不动产登记证已办出，房屋上的抵押权也已经消除，被告亦同意配合原告办理不动产变更登记手续，办理过户手续不存在障碍。关于不动产变更登记相关费用及税费负担部分，从其合同约定，由原告自行承担。因原告李培坤交付了购房款83万元，被告返还原告40万元，原告实际支付购房款43万元，尚余购房款122万元未予支付，为减轻当事人诉累，本案中一并处理。关于律师费，原告的诉请于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款的规定，判决如下：一、被告马燕、丁龙清于本判决生效之日起十日内将苏州高新区名馨花园12幢1202室房屋不动产变更登记至原告李培坤名下，相关税、费由原告负担。二、原告李培坤于上述房屋不动产变更登记次日给付被告马燕、丁龙清购房余款122万元。三、驳回原告李培坤的其他诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行中国农业银行苏州商业街支行，账号6228400407001957061。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21882元，减半收取10941元，保全费5000元，合计15941元，由本诉原告李培坤负担891元、由本诉被告马燕、丁龙清负担15050元；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由反诉原告马燕、丁龙清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份、副本三份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。并应根据国务院《诉讼费用交纳办法》的相关规定预交上诉费用。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号10555301040017676。代理审判员　　赵建荣二〇一七年八月十八日书　记　员　　吴心依更多数据：