（2017）黑08民终450号
裁判日期: 2017-08-18
公开日期: 2017-09-22
案件名称
董红与皮学新房屋买卖合同纠纷再审上诉判决书
法院
黑龙江省佳木斯市中级人民法院
所属地区
黑龙江省佳木斯市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
董红,皮学新
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑08民终450号上诉人(一审原告、二审被上诉人、被申请人）：董红，女，现住佳木斯市。委托诉讼代理人：王宇，黑龙江省元辰（佳木斯）律师事务所律师。被上诉人（一审被告、二审上诉人、再审申请人）：皮学新，男，住佳木斯市。法定监护人：皮纯嘉，男，现住佳木斯市郊区红旗社区*组**号。上诉人董红与被上诉人皮学新房屋买卖合同纠纷一案，黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院于2014年12月8日作出（2014）向民初字第406号民事判决书，皮学新不服提出上诉，本院作出（2015）佳民终字第85号民事判决书，皮学新不服申请再审，黑龙江省高级人民法院作出（2016）黑民申三827号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2016年12月7日作出（2016）黑08民再18号民事裁定，发回佳木斯市向阳区人民法院重审。佳木斯市向阳区人民法院于2017年4月14日作出（2016）向民初字第748号民事判决，董红不服，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭于2017年8月17日公开开庭审理了本案，上诉人董红及委托诉讼代理人王宇，被上诉人皮学新及法定监护人皮纯嘉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人董红的上诉请求：依法改判或发回重审。理由是，1、原审认定事实不清，采信证据不足。原审没有对通知人与被通知人的主体进行审查；通知时间上认定有误。2、适用法律不当，导致判决结果错误。被上诉人没有证据证明上诉人未按约定给付剩余房款，协议约定最后给付期限是2014年7月30日，上诉人未违反合同约定。被上诉人答辩称，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应驳回上诉人的请求。董红向一审法院提出诉讼请求：1.放弃对原审被告郭长清的诉讼，请求依法判令与被告皮学新解除房屋买卖合同，并返还原告首付46000元。2.诉讼费及其他费用由被告皮学新承担。事实与理由：原告于2009年7月3日与被告签订房屋买卖协议一份，双方约定被告将坐落在佳木斯市向阳区红旗街西站社区宏业嘉园厢楼（F楼）三单元三层301室，面积82㎡的房屋，以146000元出售给原告。原告首付46000元，余款100000元及利息五年内还清，利息按每月五厘计算。双方另约定：被告如果提前把房照办完，原告须在60日内将余款及利息还清，进户费由被告负责，房照过户时发生费用由原告负责，被告须提供所有证件。原告买房后对房屋进行了装修，至今已居住五年。现房屋所有权仍登记在被告皮学新名下。皮学新辩称，法院应驳回原告的诉讼请求，由于原告未按合同约定给付房款，造成合同无法继续履行。被告系该房屋实际所有人，只是未办理产权证照。对于原告主张的应先过户、后给付房款不符合双方所签合同的约定。被告认为是原告违约在先，导致合同无法继续履行。同意解除房屋买卖合同。因原告违反合同约定未按时交付房款，故按合同约定，被告应将房屋收回，且不退还任何款项。（2014）向民初字第406号民事判决认定，2009年7月3日，原告董红与被告皮学新签订房屋买卖协议一份。双方约定：被告将坐落于佳木斯市向阳区红旗街西站社区宏业嘉园厢楼（F楼）三单元三层301室，面积82平方米的房屋出售给原告，房屋价款为146000元，原告交付首付46000元，余款100000元及利息五年内还清，利息为每月五厘，第五年全部还清所欠余款和利息，如到期未还，被告将房屋收回，且不退还任何款项。自2009年7月3日前发生的费用由被告负责，2009年7月4日所发生的费用由原告负责。被告如果提前把房照手续办完，通知原告，原告须在60日内将剩余房款及利息还清。进户费用由被告负责，房照过户时所发生的费用全部由原告负责，被告提供所有证件。合同签订后原告当即给付被告房款46000元，后又分期给付3年利息18000元及供热费2300元，共计66300元。现原告欠被告房款100000元及两年利息。（2014）向民初字第406号民事判决认为：原、被告签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，该合同依法成立并有效。从协议内容看，双方对购房后五年之内，是由原告先交清购房余款后办理过户手续，还是先由被告协助原告办理更名过户手续然后原告再交清房款双方没有明确约定。对五年届满未还清余款和利息，房屋收回，系双方约定解除合同的条件。按照交易习惯，合同内容约定不清，应当同时履行。被告辩称原告违约在先，缺乏事实及证据支持，不予采纳；考虑到原告购房后已装修入住多年，过户条件已将成就，双方合同目的可以实现，为维护交易稳定，双方应当继续履行房屋买卖合同，由原告将购房余款及利息付清，被告协助原告办理房屋过户手续。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决：1、原告董红给付被告皮学新购房尾款100000元及利息于本判决生效之日起10日内付清；2、被告皮学新于本判决生效之日起10日内，协助原告董红将位于佳木斯市向阳区西站社区宏业嘉园F楼三单元三层301室房屋办理产权更名过户手续。案件受理费2300元，由原告董红承担1150元，被告皮学新承担1150元。宣判后，被告皮学新不服，提起上诉，要求撤销原审判决，驳回被上诉人诉讼请求，理由如下：1、一审法院查明了本案事实，而在论理和判决结果中却与查明认定的事实相互矛盾，由于被上诉人的违约行为，该房屋买卖协议自然解除或终止；2、原审判决缺乏公平合理，原审判决第一项让被上诉人给付上诉人十万元房款及利息，但对双方之间关于五年供热费、物业管理费、卫生费、楼道灯费等债务问题未予处理；3、一审判决说被告未在举证期限内提交证据，然而由被告提交的“房屋买卖协议”、“房权证”、各项收据、催告通知却无一采纳；4、双方当事人多次当面或电话催告办理进户手续，并因此报过警，被上诉人均表示“没有钱，按协议办”，一审判决明显偏袒一方，是强买强卖。本院二审对（2014）向民初字第406号民事判决认定的事实予以确认。本院二审认为：双方当事人之间签订的房屋买卖协议真实合法有效，在双方之间产生约束力，双方应积极全面履行协议。虽然该协议约定了合同解除条款，但被上诉人对该房屋进行了装修并已经实际占有、使用房屋五年多，且上诉人原被拆迁房屋权属有争议，至2014年11月24日行政判决才生效，被上诉人起诉时合同完全履行条件已经具备，原审判决双方继续履行合同符合双方订立合同目的及《中华人民共和国合同法》立法本旨。上诉人关于涉案房屋发生的供热费、物业费等相关费用，可在案件执行程序或通过另行诉讼解决。综上，原审判决事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律及判决适当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。上诉费2300元由上诉人皮学新承担。皮学新申请再审称，2009年7月3日，双方签订房屋买卖协议，按照约定董红应在5年内还清10万元购房款及利息，逾期不支付，其有权终止合同。董红未履行支付余款的义务，原审判决其协助办理过户登记手续错误。依据民事诉讼法第200条第（二）、（六）项的规定申请再审。黑龙江省高级人民法院裁定认为，董红作为原告起诉请求皮学新协助办理过户手续，皮学新以董红未按合同约定给付房款导致合同无法履行为由抗辩，其抗辩理由成立。因此，原审法院判决皮学新协助董红办理房屋产权更名手续不妥。原审判决董红给付皮学新购房尾款及利息超出当事人诉讼请求范围。（2016）向民初字第748号民事判决认定的事实与原审一致。此外认定，2013年12月，被告通知原告交纳剩余购房款、办理房屋登记手续。被告皮学新于2014年10月13日将诉争房屋所有权登记在自己名下，并办理了房屋登记手续。（2016）向民初字第748号民事判决认为，按照交易习惯，合同内容约定不清，应当同时履行。依据相关法律规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求；一方在对方履行债务不符合约定的，有权拒绝其相应的履行要求。董红作为原告起诉请求“皮学新协助办理房屋过户手续”。皮学新则抗辩称由于董红未按合同约定给付房款，导致合同无法继续履行，其抗辩理由成立。故原告要求解除与被告的买卖合同的诉讼请求应予以支持。但原告在被告通知其进行交付剩余房款并办理产权交易手续时，未履行合同约定的给付剩余购房款的义务，应属违约，故对其要求被告返还预付46000元房款的诉讼请求不予支持。综上所述，原、被告互负债务，没有约定先后履行顺序的，应同时履行，被告在原告履行债务不符合约定的，有权拒绝其相应的履行要求。依据《中华人民共和国合同法》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：1、解除原告董红与被告皮学新20**年7月3日签订的房屋买卖合同；2、驳回原告董红其他诉讼请求。案件受理费2300元，由原告董红负担1150元，被告皮学新负担1150元。本院二审中，当事人没有提交新证据，本院对（2016）向民初字第748号民事判决认定的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，该协议依法成立并有效。协议规定剩余购房款应在2009年7月3日-2014年7月2日期间履行，2013年12月，被上诉人通知上诉人交剩余购房款，一审中有多名证人证明，上诉人未向被上诉人交付剩余购房款并在履行期满后提起诉讼，属违反协议约定。被上诉人以上诉人未按合同约定给付房款，导致合同无法继续履行的抗辩理由成立。综上所述，上诉人的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 王云礼审判员 赵晓华审判员 李伊佳二〇一七年八月十八日书记员 张 晶