（2017）浙0683执异40号
裁判日期: 2017-08-18
公开日期: 2017-09-18
案件名称
新昌县佳业贸易有限公司、嵊州信源市场开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷执行审查类执行裁定书
法院
嵊州市人民法院
所属地区
嵊州市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
新昌县佳业贸易有限公司,嵊州信源市场开发有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十八条
全文
浙江省嵊州市人民法院执 行 裁 定 书（2017）浙0683执异40号案外人：陈嘉楠，男，1990年11月2日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。委托诉讼代理人：汤尚义，浙江泰豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴云潇，浙江泰豪律师事务所实习律师。申请执行人：新昌县佳业贸易有限公司，住所地：新昌县南明街道。法定代表人：王勤果，董事长。委托诉讼代理人：朱森男，浙江计然律师事务所律师。被执行人：嵊州信源市场开发有限公司，住所地：嵊州市三江街道。法定代表人：陈继参，执行董事。委托诉讼代理人：俞琦，浙江齐蓝诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪威，浙江齐蓝诚律师事务所实习律师。本院在执行申请执行人新昌县佳业贸易有限公司（以下简称佳业公司）与被执行人嵊州信源市场开发有限公司（以下简称信源公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案中，案外人陈嘉楠向本院提出书面异议，本院于2017年8月1日立案受理后，依法组成合议庭进行审查。案外人陈嘉楠的委托诉讼代理人汤尚义、申请执行人佳业公司的委托诉讼代理人朱森男、被执行人信源公司的委托诉讼代理人俞琦、洪威到庭参加听证。本案现已审查终结。案外人陈嘉楠称，2016年4月30日，案外人与信源公司签订编号为20160430EB6E116288《浙江省商品房买卖合同》一份，约定由案外人购买信源国际商业城*期*号楼*号商品房一套，建筑面积64.76平方米，总房价捌拾柒万玖千玖佰伍拾玖元整，并将该合同进行了网上备案。同日，案外人已将房款以工程款全额抵付。2017年2月，佳业公司就其与信源公司的（2016）浙0683民初1748号民事调解书申请执行。2017年2月20日，嵊州法院作出（2017）浙0683执69号执行裁定书，裁定查封被执行人信源公司所有价值300万元的财产，并据此裁定书对信源国际商业城*期*号楼*号房进行了查封。案外人认为，案外人已于2016年4月向信源公司购买了信源国际商业城*期*号楼*号房，并已在法院查封前付清全部房款，故信源国际商业城*期*号楼*号房系案外人所有，申请执行人无权就该房屋申请强制执行并拍卖受偿。为此请求解除对信源国际商业城*期*号楼*号房的查封措施。申请执行人佳业公司称，案外人与被执行人的房屋买卖合同以工程款抵付形式支付房款，是否支付足额对价不可知，且合同签订后8个月案外人仍没有办理过户手续，要求驳回其异议请求。被执行人信源公司称，2016年案外人陈嘉楠与其签订房屋买卖合同（款项已付清），并将该商铺委托给嵊州信源城经营有限公司（以下简称“信源城公司”）委托经营。2016年10月22日，信源城公司将案外人的两个商铺租给沈鹏；2016年9月前，信源公司告知案外人待通知可办统一不动产证证后再前来办理。2016年8月起，信源公司与大量业主就办证事宜进行诉讼，待2017年初诉讼结束，信源公司优先安排涉诉业主办理产权过户，以致至今未通知案外人办理过户登记手续，故要求支持案外人的异议请求。本院查明，本院在审理原告佳业公司与被告信源公司商品房委托代理销售合同纠纷一案中，原、被告双方达成以下调解协议：“一、嵊州信源市场开发有限公司支付新昌县佳业贸易有限公司佣金2376620元，款自2016年10月份起至2017年4月份止，限于每月20日前付30万元，余款限于2017年5月底前付清，如任一期逾期未付清，嵊州信源市场开发有限公司应加付截止2016年3月10日的利息8万元和未付清款项为基数自2016年3月11日起至付清日止按年利率6%计算的利息，新昌县佳业贸易有限公司有权就未付清款项及利息一并申请执行。二、新昌县佳业贸易有限公司自愿放弃其余诉讼请求。”本院于2016年6月8日作出（2016）浙0683民初1748号民事调解书予以确认。该调解生效后，佳业公司向本院申请执行，本院于2017年1月4日立案，案号为（2017）浙0683执69号。2017年2月20日，本院作出（2016）浙0686执69号执行裁定书，查封了被执行人信源公司所有的价值300万元的财产，并据此查封了案涉信源国际商业城*期*号楼*号在内的多处商铺。另查明，2016年4月28日，被执行人信源公司向陈嘉楠开具不动产项目名称为信源国际商业城一、项目编号为嵊州大道南5-14、金额为879959元、款项为预售购房款的销售不动产统一发票。2016年4月30日，被执行人信源公司与案外人陈嘉楠签订编号为20160430EB6E116288《浙江省商品房买卖合同》一份，约定陈嘉楠以879959元的总价向信源公司购买信源国际商业城*期*号楼*号商铺，付款方式及期限为2016年4月30日一次性付清全款。同日，上述合同进行了网上备案。本院认为，被执行人信源公司未按照生效法律文书履行义务，本院在执行过程中查封其名下的财产符合法律规定。现案外人以查封前已购买且付清房款为由主张对案涉商铺的所有权，故本案的争议焦点主要在于案外人是否为无过错不动产买受人以及其对案涉商铺的物权期待权是否应予保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据案外人提交的证据显示，销售不动产统一发票开具于2016年4月28日，《商铺价款抵付工程款协议书》签订于2016年4月29日，房屋买卖合同签订于2016年4月30日，其约定的交付房屋时间却为2014年3月31日前，此类先开票后签合同、房屋交付时间比签约时间早两年等情况明显与常理不合，并进而使人对案外人是否已全额支付房款存疑。退一步讲，即便案外人以工程款抵扣全部房款的情形属实，但根据被执行人与案外人的陈述表明，被执行人已于2016年8月左右通知案外人办理产权过户手续，但直至2017年2月本院查封案涉房屋时仍未办理，即可认定未办理过户手续属于买受人自身原因所致，而被执行人提出的不动产登记政策变更、公司涉诉未及时通知等原因并不必然产生无法办理过户手续之后果，故案外人不属于无过错不动产买受方，其物权期待权不受法律保护。综上，对案外人要求解除对信源国际商业城*期*号楼*号房查封措施的异议请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人陈嘉楠的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 张盼盼审 判 员 陈荣华人民陪审员 徐小平二〇一七年八月十八日书 记 员 范少杰 来源：