（2017）京01民终5326号
裁判日期: 2017-08-18
公开日期: 2017-08-25
案件名称
高林与北京九欣物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
高林,北京九欣物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终5326号上诉人（原审原告、反诉被告）：高林，女，1960年5月9日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李少敏（高林之夫），住北京市海淀区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京九欣物业管理有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇东沙各庄村105号。法定代表人：李军，总经理。委托诉讼代理人：耿钧，北京市昌平区十三陵镇第二法律服务所法律服务工作者。上诉人高林因与被上诉人北京九欣物业管理有限公司（以下简称九欣物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初9623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。高林上诉请求：1.撤销一审判决主文第二项关于我向九欣物业公司支付48205.1元物业费的判项，改判九欣物业公司向我主张2005年4月至2016年6月期间的物业费时，须首先承担通过法院超标执行所多收取的物业服务费的结算开票和退赔义务。事实和理由：1.2005年4月至2014年9月期间的物业费是我与北京象元物业管理有限责任公司之间发生的费用，九欣物业公司自2014年10月起开始对我所在小区提供物业服务，其没有权利向我收取2005年4月至2014年9月期间的物业费；2.北京象元物业管理有限责任公司在申请强制执行北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第7341号民事判决时，执行金额多于判决书确定的金额，九欣物业公司应该和我、北京象元物业管理有限责任公司先结算（2015）昌民初字第7341号案件多于判决金额执行的款项，结算后如果北京象元物业管理有限责任公司转让给九欣物业公司的债权中还有需要我支付的款项，我再向九欣物业公司支付；3.法院执行部门只是用执法权代北京象元物业管理有限责任公司收取物业费，并不是物业费的结算主体和受让人，九欣物业公司受让北京象元物业管理有限责任公司物业合同后应当承担超标的强制执行物业费后的结算开票和退赔责任。九欣物业公司辩称，不同意高林的上诉请求和理由，执行中不仅有本金还有滞纳金，物业费部分也是分段计算的。本案涉及的是2005年4月以后的物业费，是一个固定数额，和前面的多收少收，并无关系。高林向一审法院起诉请求：1.请求法院判决九欣物业公司的物业费、采暖费收费权从九欣物业公司取得行政主管部门核准其物业服务资质之日后起算；2.请求判令九欣物业公司为我办理装修备案手续；3.判令九欣物业公司承担本案全部诉讼费用。九欣物业公司向一审法院反诉请求：1.判令高林支付自2005年4月起至2016年6月止的物业管理费48205.1元，2005年4月至2016年6月止的电费（表底数5539）1089.7元，并支付自2016年7月1日起至实际给付日止的欠款利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2.判令高林支付2005年4月起至2015年12月止的水费人民币1341.1元（表底数4），并支付自2016年1月1日起至实际给付日止的欠款利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.本案诉讼费由高林承担。一审法院认定事实：1997年12月24日，北京三峡经济开发集团（甲方）与高林（乙方）签订《都市芳园合同书》，双方约定高林自愿购买“都市芳园”锦湖园联排C101室别墅，房屋建筑面积227平方米。该合同约定，乙方同意接受甲方或甲方委托的管理公司依照有关规定对该房屋进行管理。1998年4月18日，高林办理了入住手续，签订了住用合同。2001年3月1日，北京都市芳园房地产开发有限公司与北京峰华行物业管理中心签订了终止委托管理的协议书，同时，与北京象元物业管理有限责任公司签订了协议书，约定自2001年3月20日起，由北京象元物业管理有限责任公司负责“都市芳园”小区的管理工作，北京都市芳园房地产开发有限公司将都市芳园物业管理中产生的债权债务全部转交给北京象元物业管理有限责任公司。2005年因高林拖欠物业费用，北京象元物业管理有限责任公司诉至法院，法院经审理后作出（2005）昌民初字第7341号民事判决书，该判决书中确认了上述事实，并判决高林给付北京象元物业管理有限责任公司物业管理费、水费、电费、有线电视收视费共计27762.84元及相应利息。2014年9月28日，北京都市芳园房地产开发有限公司（甲方）、北京象元物业管理有限责任公司（乙方）与九欣物业公司（丙方）签订协议书，三方约定：1.甲乙双方同意于2014年9月30日起正式解除甲方委托乙方管理“都市芳园”项目东区物业及供热服务的《委托合同》；2.甲方另行委托丙方接管“都市芳园”项目东区的物业及供热服务，乙方同意配合甲方与丙方进行交接工作；3.乙方同意在“都市芳园”项目中涉及物业（含水电）、供热服务中产生的所有到期债权或其他所有权益，截止到2014年9月30日止（包括应向“都市芳园”小区业主或使用人收取的物业（含水电）、供热费用）。2014年10月1日起该项目所产生的所有权益与乙方无关；4.乙方同意2014年9月30日之前“都市芳园”项目中的物业及供热服务的债权追讨工作，由甲方委托的九欣物业公司负责追讨，乙方与“都市芳园”小区业主或使用人签订的物业及供热服务合同，其乙方主体由丙方承接。当日，北京都市芳园房地产开发有限公司、北京象元物业管理有限责任公司与九欣物业公司发布一份《告都市芳园全体业主联合声明》，对上述物业公司的变更事项在小区内进行了公告。2014年10月1日起，九欣物业公司开始为高林提供物业服务，高林未交纳自2005年4月起至2016年6月止的物业管理费48205.1元，2005年4月至2016年6月止的电费1089.7元，2005年4月起至2015年12月止的水费1341.1元。经法庭询问，高林表示对于所欠电费、水费的数额没有异议，但对于应缴纳的物业费的数额存有异议，高林认为九欣物业公司无权代北京象元物业管理有限责任公司收取相应的物业费用，（2005）昌民初字第7341号民事判决书生效后，强制执行过程中执行金额多于判决书确定的金额，多出部分应当在计算物业费时予以扣除，另外九欣物业公司取得物业服务企业资质的时间为2015年4月16日，九欣物业公司只能从2015年4月17日开始收取费用。另查，高林要求九欣物业公司为其办理涉案房屋的装修备案手续，九欣物业公司以其未交齐物业费为由拒绝为其办理。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，高林与北京三峡经济开发集团签订的都市芳园合同书未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同书中，高林同意其购买的房屋由北京三峡经济开发集团或北京三峡经济开发集团委托的物业管理公司管理。北京象元物业管理有限责任公司接受了北京都市芳园房地产开发有限公司的委托，对都市芳园小区提供物业服务，虽然其未直接与高林签订物业服务合同，但事实上为高林购买的该房屋提供了物业服务，双方之间形成事实上的物业服务合同关系，亦有已生效的判决书对此进行确认，故在北京象元物业管理有限责任公司向高林提供物业服务后，高林应当向其支付物业费用。2014年9月28日北京都市芳园房地产开发有限公司、北京象元物业管理有限责任公司与九欣物业公司签订《协议书》，另行委托九欣物业公司公司接管都市芳园小区的物业服务，应当认定自2014年10月1日始高林与九欣物业公司之间形成新的物业服务合同关系。九欣物业公司应当按照约定为高林提供物业服务，高林应当向九欣物业公司缴纳相应的物业费用，故对于高林要求九欣物业公司为其办理装修备案手续的诉讼请求及九欣物业公司要求高林缴纳物业费、电费、水费的反诉请求，于法有据，法院均予以支持。关于物业费的收费起算时间，由北京都市芳园房地产开发有限公司、北京象元物业管理有限责任公司与九欣物业公司签订的《协议书》确定，属于双方自愿达成合意的范畴，不属于法院审查确定的范围，故对高林该项诉讼请求，法院无法支持。债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。北京都市芳园房地产开发有限公司、北京象元物业管理有限责任公司与九欣物业公司签订的《协议书》约定了北京象元物业管理有限责任公司自2014年10月1日起将此前管理“都市芳园”项目中的物业及供热服务产生的债权转让给九欣物业公司。因此，按照该协议约定，九欣物业公司当然有权利对北京象元物业管理有限责任公司已让与的债权进行追讨。债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权转让行为以“通知”的方式发生效力，而并不需要债务人“同意”。本案中，北京都市芳园房地产开发有限公司、北京象元物业管理有限责任公司、九欣物业公司于2014年9月28日发布《告都市芳园全体业主联合声明》，同时庭审中九欣物业公司亦将三方协议交予高林质证，高林理应知晓上述三方协议内容，故法院认定高林所欠北京象元物业管理有限责任公司的物业费，九欣物业公司有权向高林主张。关于高林所主张应扣除执行过程中多扣取款项的意见，因该款项与本案中九欣物业公司反诉请求中所涉及的期间无关，且执行部门重复划扣的问题可通过执行回转程序解决，故对该意见法院不予采纳。关于九欣物业公司要求高林支付欠款利息的反诉请求，缺乏法律及事实根据，故法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第八十条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决：一、北京九欣物业管理有限公司于判决生效后七日内为高林办理装修备案手续；二、高林于判决生效后七日内给付北京九欣物业管理有限公司2005年4月至2016年6月的物业管理费48205.1元、2005年4月至2016年6月的电费1089.7元、2005年4月至2015年12月的水费1341.1元；三、驳回高林的其他诉讼请求；四、驳回北京九欣物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方的诉辩主张，本案涉及以下几个焦点问题，本院分别评述如下。关于2005年4月至2014年9月物业费，高林应否向九欣物业公司支付的问题。《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。本案中，因北京象元物业管理有限责任公司在上述期间向高林提供了物业服务，依法享有向高林主张物业费的债权，现北京象元物业管理有限责任公司已经将上述债权依法转让给九欣物业公司，且案件审理过程中九欣物业公司亦将三方协议交由高林质证，故九欣物业公司作为债权受让人有权向高林主张2005年4月至2014年9月的物业费，高林应当予以交纳。关于高林主张九欣物业公司返还法院在执行（2015）昌民初字第7341号民事判决时多收部分物业费的问题。因上述费用系人民法院经北京象元物业管理有限责任公司申请，依据生效的法律文书，采取的执行措施，该费用与本案九欣物业公司向高林主张的物业费亦非同一期间的费用，高林如有确切证据证明人民法院多执行了其合法财产，应通过执行程序或其他合法程序另行解决相关纠纷，其要求九欣物业公司承担退还义务，并无法律依据。关于高林主张对人民法院依据北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第7341号民事判决强制执行的款项承担结算开票义务的问题，因接受该笔案款的主体并非九欣物业公司，故其要求九欣物业公司承担结算开票的义务，亦无法律依据。综上，高林的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1006元，由高林负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈 伟审 判 员 白 云审 判 员 王国庆二〇一七年八月十八日法官助理 唐兴华书 记 员 刘姊婕