（2017）苏1183民初2457号

裁判日期: 2017-08-18

公开日期: 2018-02-24

案件名称

杨扣凤与曾炎平、魏木香房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

句容市人民法院

所属地区

句容市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杨扣凤,曾炎平,魏木香

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1183民初2457号原告（反诉被告）：杨扣凤，女，1985年11月26日生，汉族，江苏省盐城市人，户籍地江苏省盐城市盐都区，现住江苏省南京市。委托诉讼代理人：林云云、孙琴，江苏泓远律师事务所律师。被告（反诉原告）：曾炎平，男，1954年6月1日生，汉族，湖北省宜昌市人，户籍地湖北省宜昌市西陵区，现住江苏省句容市。被告（反诉原告）：魏木香，女，1958年5月13日生，汉族，湖北省宜昌市人，户籍地湖北省宜昌市西陵区，现住江苏省句容市。两被告共同委托诉讼代理人：华永香，江苏天茂律师事务所律师。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：曾敏，女，1981年11月11日生，居民身份证号码4205021981********，汉族，湖北省宜昌市人，住江苏省南京市栖霞区仙隐北路**号亚东城学林雅苑**幢***室。原告杨扣凤（反诉被告）诉被告曾炎平、魏木香（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月4日受理后，依法由代理审判员陆玉婷适用简易程序于2017年6月16日、7月25日两次公开开庭进行了审理。原告杨扣凤（反诉被告）及委托诉讼代理人林云云、孙琴、两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人华永香、曾敏两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨扣凤向本院提出诉讼请求：1.判决两被告继续履行与原告签订的《地产买卖契约》；2.判决两被告双倍返还定金40000元；3.判决两被告承担本案诉讼费与保全费用。事实和理由：2017年2月26日原告与两被告签订了《地产买卖契约》，约定两被告将其所有的坐落于句容市××大雅××室（产权编号：2016第0024546号）建筑面积为79.71平方米的房产以总价107万元的价格出售给原告，该契约对付款时间做了约定。合同签订当日，原告按约定向两被告支付了2万元定金。2017年4月12日，两被告通知原告其将拒绝履行合同，并于4月22日向原告发出《解除地产买卖契约》的通知，要求解除合同。原告与两被告多次沟通未果，现诉至法院，请求判如所请。被告曾炎平、魏木香共同辩称，1.原、被告签订的《地产买卖契约》实际已无法继续履行，双方签订案涉合同时的客观情况发生了重大变化，继续履行合同将对被告明显不公平，也不能实现被告卖房的目的；2.两被告为改善居住条件，计划卖掉案涉房屋重新购置新房，因为2017年4月1日句容发布新政规定“自2017年4月2日起，在本市市区（含开发区）、宝华镇，非本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）购买新建商品住房需要提供在句容缴纳一年及以上的职工养老保险参保证明或个人所得税缴纳凭证”。根据新政两被告不符合在句容市购买新房的条件，两被告在得知限购政策后第一时间通过中介通知了原告，该情形依法属于司法解释规定的情势变更情形。该政策的出台是被告在签订案涉合同时无法预见的，该政策直接导致被告卖房目的无法实现，继续履行合同对被告方明显不公平，因此两被告有权解除合同；3.案涉楼盘的价格从原、被告签订合同至今无明显波动，解除案涉合同对原告未造成利益损失，案涉合同已无继续履行的基础和必要；4.案涉合同无法继续履行是因为新政的出台，并非被告故意违约，被告不应承担违约责任；被告之前双倍返还原告定金的本意是双方和解，现原告已起诉，被告就此提出反诉，要求原告返还多支付的2万元；5.案涉合同无法继续履行并非被告故意违约造成的，本案的诉讼费和保全费均应由原告自己承担。反诉原告向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告返还反诉原告20000元整；2、判令反诉被告承担反诉诉讼费。反诉事实和理由：反诉原告为改善居住环境，于2017年2月26日与反诉被告签订《地产买卖契约》，约定将反诉原告所有的坐落于句容市××大雅××室房产出售给反诉被告。后因2017年4月1日句容政府出台新政，反诉原告出售上述唯一一套住房后，不符合再购买新房的条件。反诉原告得知信息后，第一时间告知反诉被告要求解除合同，并主动返还了双倍定金。根据法律规定，因政策变化导致双方原来签订合同的客观情况发生重大变化，反诉原告依法可以解除合同，不构成违约。现因反诉被告已经起诉，反诉原告现要求反诉被告退还多支付的20000元。反诉被告辩称，1.案涉合同的目的是反诉被告取得房屋所有权，反诉原告获得房款，新政策的出台对于该合同目的的实现没有任何影响；反诉原告取得房款后去做什么事情和能不能将事情做成，不是案涉合同应该考虑的因素，不能作为影响合同履行甚至解除合同的借口；2.反诉原告在4月份提出解除合同的要求属于违约情形，其双倍返还定金的行为表示其自认违约和承担违约后果的情况，因此要求反诉被告返还20000元违约定金没有依据；3.反诉原告所称的情势变更不成立，句容购房新政不影响反诉原告另行购买房屋，且反诉原告在与反诉被告签订合同时陈述其在宝华镇另有房产，其女儿在南京也有房产，解除合同不影响反诉原告的居住；情势变更是指非因当事人的原因而导致合同订立时的情况发生变更，本案反诉原告拒绝履行合同系因反诉原告自身原因导致，不适用情势变更，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2017年2月26日原告与两被告通过中介句容市恒睦房产经纪有限公司签订了《地产买卖契约》一份，约定两被告将其共同所有的坐落于句容市××大雅××室（产权编号：2016第0024546号）建筑面积为79.71平方米的房产以总价107万元的价格出售给原告；原告于合同签订之日给付两被告定金20000元；于2017年4月30日前支付房款380000元，两被告在收到此笔款项当天配合原告办理过户手续；剩余房款660000元原告办理商业贷款付清；原告预留10000元于交房当天一次性付清；两被告于收到所有房款当天将房屋交给原告。该《地产买卖契约》还约定，原告中途违约的，购房定金归被告所有；被告中途悔约的，应及时通知原告，并应在悔约之日起十日内双倍返还购房定金给原告。合同签订当日，原告按约定向两被告支付了20000元定金。2017年4月12日，两被告通知原告其将解除合同，4月22日两被告向原告发出《解除地产买卖契约》的通知一份，要求解除合同，并于当日转账40000元违约金给原告。原告确认已收到该40000元。2017年4月1日，句容市住房和城乡建设局、句容市国土资源局、句容市人力资源和社会保障局、句容市物价局与镇江市句容地方税务局联合发布《关于印发〈句容市房地产市场调控实施细则〉的通知》，规定“自2017年4月2日起，在本市市区（含开发区）、宝华镇，非本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶以及未成年子女）购买新建商品住房，需提供在句容缴纳1年及以上的职工基本养老保险参保证明或个人所得税纳税凭证”。被告曾炎平、魏木香系夫妻，户籍地为湖北省××号，现居住在案涉房屋内。本案在审理过程中，根据原告申请，本院于2017年5月23日保全了案涉房屋。以上事实，有原告提交的地产买卖契约一份、不动产权证复印件一份、附件复印件一份、收条一张、2017年4月19日至4月22日原、被告双方的短信往来截图打印件八张、解除地产买卖契约一份、EMS快递单及律师函一份、被告提交的通知复印件一份、两被告户口簿复印件一份、支付宝转账凭证一份以及到庭当事人、委托代理人相关当庭陈述在卷予以证实。本院认为：原告与两被告签订的地产买卖契约系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应合法有效，双方应按照契约约定履行各自的义务。原告按约支付定金后，在其首付款履行期限届满之前，两被告向原告发出解除地产买卖契约的通知，该行为系不履行合同义务的行为，应承担继续履行的责任。关于两被告是否应双倍返还定金的问题。《合同法》规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保；债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回；给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。分析本案原、被告所签订契约中对房款支付方式的约定，可以认定合同履行后，定金抵作了部分房款。原、被告签订契约当时，双方对定金所作的约定，其目的应是为了敦促合同履行，促使房屋买卖交易的达成，故本院认定原、被告约定的定金性质属履约定金。现原告要求两被告继续履行合同，又要求两被告双倍返还定金，于法无据，对该诉请本院不予支持。对反诉原告要求返还多支付的20000元的请求本院予以支持。关于本案是否适用情势变更原则的问题。情势变更系指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的情形。本案中，虽然在原、被告签订《地产买卖契约》之后句容市政府出台了购房新政，导致被告不能在句容市购买新房，该购房新政不属于当事人在订立合同时无法预见的非市场系统固有的风险，本案不存在情势变更之事实。案涉《地产买卖契约》的合同目的是原告支付购房款给被告，被告转移案涉房屋所有权于原告，被告是否可以购买新房并不是合同约定的继续履行或解除合同的条件，故案涉合同目的可以实现，不存在客观上履行不能；同时案涉合同系原、被告双方协商一致达成的真实意思表示，内容不违反法律规定，继续履行案涉合同亦不存在对一方当事人明显不公平的情形，故被告的答辩意见本院不予采信，本案不适用情势变更原则，合同应继续履行。《地产买卖契约》中原先对房款给付、房屋的过户、交付等时间节点的约定因本案纠纷已相对延后，故本院将根据实际情况作相应调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告曾炎平、魏木香继续履行与原告杨扣凤于2017年2月26日签订的《地产买卖契约》；二、原告杨扣凤于本判决生效后十日内给付被告曾炎平、魏木香首期购房款400000元；三、被告曾炎平、魏木香于本判决生效后十日内协助原告杨扣凤办理坐落于句容市宝华镇仙林东路18号恒大雅苑8幢305室（产权编号：2016第0024546号）房屋的产权变更手续；四、原告杨扣凤于上述房屋产权变更后六十日内给付被告曾炎平、魏木香剩余购房款670000元；五、被告曾炎平、魏木香于收到剩余购房款670000元的七日内将案涉房屋腾空并交付给原告杨扣凤；六、反诉被告杨扣凤于本判决生效后十日内返还反诉原告曾炎平、魏木香20000元；七、驳回原告杨扣凤的其他诉讼请求。案件受理费14730元，减半收取7365元（含反诉费150元），保全费5000元，合计12365元，由原告负担150元，由被告曾炎平、魏木香负担12215元（此款原告已预交12215元，被告曾炎平、魏木香已预交150元，被告曾炎平、魏木香应在本判决生效后十日内将12065元给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。代理审判员　　陆玉婷二〇一七年八月十八日书　记　员　　吴雪风 来自：