（2017）粤13民终1218号
裁判日期: 2017-08-18
公开日期: 2017-11-03
案件名称
王泳鸿、惠州市惠阳区运行发展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王泳鸿,惠州市惠阳区运行发展有限公司,深圳市厚基房地产开发有限公司惠阳公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤13民终1218号上诉人（原审原告）：王泳鸿，男，汉族，1975年1月23日出生，住惠州市惠城区。委托代理人：叶碧波、邬可忠，广东方正联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市惠阳区运行发展有限公司。住所地：惠州市惠阳区淡水上塘运行花园*座*楼。法定代表人：黄运生，执行董事。委托代理人：严有文，广东正大联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市厚基房地产开发有限公司惠阳公司。住所地：惠州市惠阳区淡水土湖白云一路。负责人：郑俊。上诉人王泳鸿因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院于2016年10月25日作出的（2014）惠阳法民一初字第62号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王泳鸿的代理人叶碧波、邬可忠，被上诉人惠州市惠阳区运行发展有限公司（下称：运行公司）的代理人严有文到庭参加诉讼，被上诉人深圳市厚基房地产开发有限公司惠阳公司（下称：厚基惠阳公司）未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王泳鸿一审诉讼请求：一、被告交付符合法律规定的交付条件的房产（位于惠阳淡水土湖白云一路枫叶雅堤小区1栋A单元303号、A栋05、06、07号共四套房屋）给原告使用；二、被告向原告支付逾期交房违约金12万元，违约金自2011年8月31日起计至被告实际交付房屋给原告之日止；三、被告协助办理位于惠阳淡水土湖白云一路枫叶雅堤小区1栋A单元303号、A栋05、06、07号共四套房屋的产权证书给原告；四、被告开具符合法律规定的购房正式发票给原告；五、被告承担本案诉讼费；六、被告运行公司、厚基惠阳分公司向原告赔偿损失50万元。事实与理由：原、被告于2011年6月21日签订了四份《广东省商品房买卖合同》（以下简称合同），合同约定：被告将位于惠阳区枫叶雅堤小区A栋第5号房、第6号房、第7号房以及第1栋A单元第3层3号房屋出售给原告，该合同第八条约定：出卖人应当在2011年8月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定:出卖人逾期交房不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金；出卖人逾期交房超过90日后，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金。合同签订当日，原告已全数交清总房款5000039元，经原告反复催促，被告至今仍未交付上述房屋及出具房屋买卖发票。根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票”。被告的行为违反法律规定，同时损害了原告的合法权益。原被告于2011年6月21日签订了四份《广东省商品房买卖合同》（下称合同），约定：被告将位于惠阳区枫叶雅堤小区A栋第5号房、第6号房、第7号房以及第1栋A单元第3层3号房屋出售给原告，合同第八条约定：出卖人应当在2011年8月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。被告未按照约定将上述房产给原告使用，原告无奈租用他人厂房进行生产经营活动，自2011年10月至2013年12月向出租人支付厂房租金达50万元。原告该项租金损失是由被告延期交房造成，且被告未明确答复具体交付法律规定的房产时间，原告损失在进一步扩大，为了维护原告合法权益，特向提起民事诉讼。被告厚基惠阳分公司一审未作答辩，也未到庭。被告运行公司一审答辩称，一、答辩人并（未）收到售房款。按照2011年6月21日答辩人、厚基惠阳分公司共同与被答辩人签订的四份《广东省商品房买卖合同》第六条第1款、第3款的约定，买受人必须一次性将购房款直接存入商品房项目预售款专用帐户，开户银行为惠阳农行白云支行，专用帐户为：44×××65(注：该帐户由政府房地产主管部门确定）凭银行出具的存款凭证，向出买卖人换领交款收据。时至今天,答辩人的上述帐户并未见被答辩人将购房款存入，被答辩人并未履行付款义务。二、案外人将款项汇入厚基惠阳分公司的其他帐户与答辩人无关。从答辩人提起的（2013）惠阳法民一初字第190号案可知，被答辩人利用案外人（林耀辉、林建静）向厚基惠阳分公司设立的其他帐户汇过款这一事实，以达到证明其支付了购房款的手法，是徒劳的，理由是：1、在签订《广东省商品房买卖合同》后，并无对合同作过任何变更，更无对付款方式的变更作过任何补充条款，购房人将购房存入约定帐户的义务并无免除。2、基于所出售的商品房是答辩人及厚基惠阳分公司共同共有这一基本事实，《广东省商品房买卖合同》的出卖方是答辩人及厚基惠阳分公司两家法人单位，共有人之一如对买卖合同进行变更必须经另一共有人的同意，否则就是对共有人物权的侵权，按照物权法的规定是无效的。三、被答辩人及厚基公司的行为是对答辩人的欺诈。从答辩人提起的（2013）惠阳法民一初字第190号案第三人厚基公司的答辩和证据材料可知，案外人向厚基公司发放高利贷，为了降低其贷款风险，利用厚基公司是涉案商品房共有人和商品房共同出卖人这一便利，将涉案房产以买卖的形式备案登记达到抵押担保的目的；被答辩人与厚基公司恶意串通，对答辩人隐瞒事实真相，使答辩人误认为是商品房买卖，将涉案房作了备案登记，被答辩人及厚基公司的行为严重损害答辩人的合法权利，被答辩人的所谓“购房行为”以及所谓“付款行为”都是虚假的，按照我国民法通则的有关规定，行为是无效的，不应受到法律的保护。综上，被答辩人并支付购房款，其所谓购房行为是对运行公司的欺诈，是无效的，请依法驳回对被答辩人的诉讼请求。原审法院经审理查明：被告运行公司与被告厚基公司合作开发惠州市惠阳区淡水土湖白云坑白云一路枫叶雅堤小区。2011年6月21日，原告与两被告签订四份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于惠州市××区淡水土湖××路枫叶××堤小区××单元××房、枫叶××堤小区××房、××房、××房，房款分别为297362元、1574811元、1560356元、1567510元；合同第六条约定付款方式为一次性付款，付款专用账户为44×××65；合同第八条约定，出卖人应当在2011年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人。逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订当天，被告厚基惠阳分公司出具四份《收款收据》给原告，分别确认收到上述四套商品房购房款297362元、1574811元、1560356元、1567510元。上述房款共计5000039元。上述四份合同已于合同签订当天办理商品房预售登记。同天，案外人林建静、林耀辉分别向被告厚基惠阳分公司在农行惠阳白云支行44×××51的帐号汇款100万元和3825000元，林建静、林耀辉均到庭陈述该款是代王泳鸿向两被告支付购房款。被告运行公司主张原告与厚基惠阳分公司之间为民间借贷行为，并提供被告厚基惠阳分公司及厚基公司在（2013）惠阳法民一初字第190号案件中提交的证据予以证明，因被告运行公司未能提供该份证据原件，原告对该份证据不予认可，该份证据也未得到生效法律文书的确认，本院不予采纳。本案审理过程中，原告申请财产保全，本院作出（2014）惠阳法民一初字第62-1号民事裁定书，裁定：一、查封被告运行公司、厚基惠阳分公司位于惠州市××区淡水土湖××枫叶××堤小区××楼××房（所有权证号：1110065075）、6层06号房（所有权证号：1110065087）；二、查封原告王泳鸿提供担保的位于惠州市江北××单元××房（所有权证号：粤房地权证惠州字第××号）。并于2015年12月24日作出（2014）惠阳法民一初字第62-3号民事裁定书，续行查封上述查封物。因被告厚基惠阳分公司涉嫌诈骗案被公安机关立案侦查，本案须以该案的审理结果为依据，本院作出（2014）惠阳法民一初字第62-2号民事裁定书，裁定本案中止审理。被告厚基惠阳分公司刑事案件生效后，本案恢复审理。原审法院审理认为，本案为商品房预售合同纠纷。原被告双方签订的四份商品房买卖合同为双方真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效，原被告双方应按合同约定履行各自的义务。本案原告的合同义务是将商品房预售款存入专用账户即惠阳农行白云支行44×××65。两被告的合同义务为向原告交付涉案商品房，并在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告主张其已清房款，并提供转账凭证、收款收据和证人证言为证，被告运行公司不予认可。对此，本院认为，原告已付款项汇入的账号为被告厚基惠阳分公司在农行惠阳白云支行的账号44×××51，而非四份合同约定的付款专用账户44×××65，因原告未能举证证明原被告双方对合同的付款账号已作出变更，或其付款行为事后得到被告运行公司的追认，故原告的付款行为不符合合同约定，应视为原告未履行合同义务。本案为双务合同，合同约定原告付款方式为一次性付款，合同未约定付款时间，应视为同时履行，即原告应于2011年8月30日前付清房款，至本案庭审时止，原告仍未将购房款付至合同约定指定账户，未履行合同义务，且被告运行公司作为合同相对方、涉案不动产的所有人，其不同意原告请求，故根据《中华人民共和国合同法》第六十六条和《中华人民共和国物权法》第九十条的规定，对原告的所有诉请，应以驳回。被告厚基惠阳分公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，以缺席论处。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告王泳鸿的所有诉讼请求。受理费11700元、财产保全费3020元，公告费990元，由原告王泳鸿承担。王泳鸿不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，并依法予以改判，支持上诉人的诉讼请求。2、被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审认定事实和判决错误。一审以“本案庭审时止，原告仍来将购房款付至合同约定指定账户，未履行合同义务，且被告运行公司作为合同相对方，涉及不动产的所有人，其不同意原告诉求”为由判决驳回上诉人的所有诉讼请求错误。上诉人与被上诉人双方是在2011年6月21日签订四份《商品房买卖合同》，上诉人已在2011年6月21日支付了四套房的购房款，并在当天上诉人和被上诉人双方在惠阳区房产局办理了商品房预售登记备案手续。如果说没有支付购房款，两被上诉人怎么可能、怎么愿意和上诉人去房产局办理商品房预售登记呢?!这么简单的道理一审却视而不见，这显然是错误的。一审认定上诉人没付购房款，那么林建静、林耀辉于2011年6月21日汇入的100万元和3825000元哪里去了?!两被上诉人之间是共同合作开发枫叶雅堤项目，更具体地说，是被上诉人运行公司出地，被上诉人厚基公司分公司出钱这种方式进行合作开发。商品房买卖合同中只是有约定买受人必须一次性将购房款直接存入商品房项目预售款专用账户，但没有约定如没有按约定的账户汇入的款项不能作为购房款。更何况，上诉人是在签订合同当天叫林建静、林耀辉汇款的，汇入的是被上诉人厚基分公司的账户。这一账户是被上诉人提供的，不然上诉人怎会知道账号?上诉人怎么会将购房款汇入该账户?!尤为重要的是：合同第六条付款方式中约定买受人凭银行出具的存款凭条向出卖人换领交款收据。上诉人口叫林建静、林耀辉付款后，被上诉人厚基分公司还向上诉人出具了相应的收款收据，这收款收据足以证明被上诉人是收取了上诉人的购房款，最最为重要的，非但开具了相应的收款收据，还于当天去房产局办理了商品房预售登记。这一系列的行为均表明被上诉人运行公司是认可上诉人的这一付款方式的。最起码来说是默认这一付款方式的。否则，被上诉人运行公司绝对不会同上诉人一起去房产局进行商品房预售登记的。对于开发商来说，预售登记意味着什么，他们是非常清楚的。如果不认可这种付款方式，运行公司是绝对不会去进行预售登记的。现在运行公司为了达到侵吞该房产的目的，居然不认可上上诉人已付购房款，至客观事实于不顾，企图吞吃上诉人所购房产，上诉人绝发不能容忍。运行公司说上诉人与厚基公司恶意串通，对其隐瞒事实真相，严重损害其合法权利，真是一派胡言!真正恶意串通的是两被上诉人!真正损害利益的是两被上诉人恶意串通起来损害上诉人的合法权益!试问：如果真如运行公司所说那样，这边已进行了商品房预售登记的还可以合同无效的话，那么受益的是谁呢?不是运行公司吗，如真如一审判决的那样，上诉人所购的房子没有了，所支付的购房款也没有了，那上诉人的购房款岂非打水漂去了，受损的是谁?不是一目了然吗?!如果说运行公司不认可上诉人的这种付款方式，就不要去进行预售登记，既然己进行预售登记，就己认可了这种方式。请注意；上诉人已将购房款汇入账户是：农行白云支行，账号；44×××51；合同中约定汇入账户是：惠阳农行白云支行账号：44×××65。大家看看，这两个账号是何其的相同相似!开户行同是惠阳农行白去支行，帐号前12位同是4423360104000，所不同的是后面四位数不同，一个是1251，一个是1665。由此看来，被上诉人是何其用心，说两被上诉人恶意串通，别有用心真是一点都不过份!大家都买过房，有谁会对开发商提供在账号一一认真查实核对!更何况两账户如此高度相同，分明是两被上诉人别有用心!现在一审居然采信被上诉人运行公司的这一说法，以购房款没有汇入合同约定指定账户为由认定上诉人未履行合同义务，从而判决驳回上诉人的全部诉讼请求，这显然是错误的。综上，一审认定事实和判决错误，请撤销一审判决，依法予以改判，支持上诉入时诉讼请求。王泳鸿未向本院提交新的证据。运行公司未作书面答辩，二审庭审中口头答辩称：一审判决正确，应当予以维持。1、购房合同第六条第三款约定，购房款应存入农业银行惠阳白云支行44×××65帐号，而上诉人到今天为止并没有将购房款存入合同约定的帐号。2、涉案房产为两被上诉人共同共有，如果改变付款方式，应当经过合体共同共有人同意，根据物权法第97条规定，对合同付款方式变更，应当经过我方同意，上诉人擅自变更付款方式，对出卖人不具有法律效力。3、上诉人如果将购房款存入其他帐户，是逃避政府监管，违反相关法律法规行为。按照2008年12月1日本项目出卖方和惠阳区房产管理局以及农行惠阳支付三方签订的惠阳区商品房预售资金监管协议，本案购房款应当存入合同约定的帐号，方便政府管理，如果是上诉人将购房款存入其他帐户，这个行为无效。4、根据一审查明事实以及厚基公司的陈述，涉案的购房款并非购房款，而是有其他用途，上诉人与厚基公司可能存在其他关系，两案外人的汇款本身也没有汇入合同约定的监管帐号，而且汇款金额也与约定的购房款数额不一致。5、商品房预售向社会公开公示，买受人基于以上原因应该知道涉案房产是两被上诉人共同共有。综上，我方认为一审判决正确，应当予以维持。运行公司向本院提交的新证据有：1、四份《商品房权属证明书》。证明涉案四套房产属两被上诉人共同共有，未经全体共有人同意，变更合同约定的付款方式是无效的。2、惠阳区商品房预售资金监管协议书。证明预售款应存入监管帐户，未存入该帐户是无效的。3、第三人陈述书。这是厚基公司在（2013）惠阳法民一初字第190号向法院提交的，证据上诉人与厚基公司存在其他法律关系，两案外的汇款性质并非本案的购房款，而是其他用途。王泳鸿质证认为，证据1是签订合同，运行公司认可付款方式后，才到房产局办理权属证明。证据2我方不是签订人，不足以认定合同无效。证据3无法作出客观评价，与本案无关。运行公司在本院庭审以后，向本院补充提交了（2013）惠阳法民一初字第190号民事裁定书、（2014）惠阳法民一初字第308号民事判决书复印件（本院经与原件核对无异）。厚基惠阳分公司未作书面答辩，也未到庭。本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：2008年12月1日，惠阳区房产局（甲方）与两被上诉人（乙方）、农行惠阳支行（丙方）签订《惠阳区商品房预售款专用帐户资金监管协议书》，约定涉案楼盘的商品房预售款专用帐户，是在丙方设立的帐号为：44×××65。四份《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限还约定凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据。四份合同所附的《房屋测绘成果报告》及四份《商品房权属证明书》均记载产权人是两被上诉人。2013年间，运行公司作为原告曾向原审法院起诉被告王泳鸿及第三人厚基公司、厚基惠阳分公司涉案的商品房预售合同纠纷一案[案号：（2013）惠阳法民一初字第190号]，请求：解除运行公司、厚基惠阳分公司与王泳鸿签订的四份《商品房买卖合同》和备案登记手续，恢复原状，支付违约金500元。第三人厚基公司、厚基惠阳分公司共同于2013年3月17日向原审法院提交了《第三人陈述书》称：涉案项目是运行公司与第三人共同开发，为项目融资，第三人向王泳鸿提出融资申请，获得同意，但要求控制第三人的财产，其控制方式是通过虚构的商品房买卖合同，将项目待售的房产通过虚构的买卖合同备案到他的名下，第三人认为，只真实存在第三人与王泳鸿之间的借贷关系，厚基惠阳分公司及运行公司共同与王泳鸿所签订的《商品房买卖合同》是以合法的合同形式掩盖王泳鸿非法控制第三人及运行公司财产目的的行为，该合同内容虚假，目的非法，是无效的民事行为，依法不得履行，并向原审法院提交了银行付款凭证等材料，但因运行公司、厚基公司、厚基惠阳分公司未依时参加开庭，原审法院于2014年2月21日作出（2013）惠阳法民一初字第190号民事裁定书，裁定按原告运行公司撤诉处理。2014年3月14日，运行公司重新起诉王泳鸿及第三人厚基惠阳分公司，并提出上述相同的诉讼请求。2016年12月25日，原审法院作出（2014）惠阳法民一初字第308号民事判决书，以王泳鸿未支付购房款构成违约为由，判决：一、解除运行公司、厚基惠阳分公司与王泳鸿签订的四份《商品房买卖合同》。二、王泳鸿及厚基惠阳分公司协助运行公司办理解除上述四份合同的备案手续。三、王泳鸿支付违约金500元给运行公司。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原审判决认定王泳鸿与运行公司、厚基惠阳分公司签订的四份《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均无异议，本院予以维持。根据查明的事实和各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：王泳鸿是否按合同约定支付了购房款，其请求应否支持的问题。对此，本院审理认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，既然双方签订的四份《商品房买卖合同》依法成立，双方就应按合同约定严格履行。本案中，四份《商品房买卖合同》均约定王泳鸿应将购房款一次性存入商品房预售款监管专用账户，即惠阳农行白云支行44×××65帐户上，但王泳鸿至今并未提供证据证明其已将购房款支付至上述商品房预售款监管专用账户，也未提供证据证明签订四份《商品房买卖合同》后，经双方当事人协商同意变更了合同约定的购房款支付方式和收款帐户，虽然合同签订当日办理了备案手续，并由厚基惠阳分公司当日出具了收取购房款的《收款收据》，以及王泳鸿通过案外人向厚基惠阳分公司在惠阳农行白云支行的账号44×××51上转款共4825000元，但不是合同约定的购房款收款帐户，金额也与合同约定的购房款共5000039元不相符，厚基惠阳分公司出具的收取购房款的《收款收据》也未记载款项的来源，运行公司对此又不确认，而厚基惠阳分公司在另案中提交的《第三人陈述书》中也否认双方存在真实的商品房买卖关系，只是存在真实的借贷关系，本院从现有证据中无法判断得出案外人支付的上述款项属于支付涉案合同的购房款的唯一结论，因此，依据法律规定，王泳鸿应负举证不能承担对其不利后果，对其已支付了购房款的主张本院不予支持。原审判决认定王泳鸿的付款行为不符合合同约定，应视为其未履行合同义务，对其诉讼请求不予支持，并无明显不当，本院予以维持。王泳鸿通过案外人支付给厚基惠阳分公司的款项则可另行主张权利。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律和处理并无当，本院予以维持。王泳鸿的上诉理由缺乏事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。原告产保全费。农行二审受理费11700元，由王泳鸿承担。本判决为终审判决。审判长 赖锦荣审判员 曾 莹审判员 邓耀辉二〇一七年八月十八日书记员 廖献鹏 百度搜索“”