（2017）渝0243民初1629号
裁判日期: 2017-08-18
公开日期: 2017-11-15
案件名称
肖德惠与周锦秀、白纪全等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
彭水苗族土家族自治县人民法院
所属地区
彭水苗族土家族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
肖德惠,周锦秀,白纪全,重庆市摩指金象实业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百一十二条，第二百一十六条，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0243民初1629号原告：肖德惠，女，1965年11月14日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人：袁伟，重庆欣渝律师事务所律师。被告：周锦秀，女，1974年1月24日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。被告：白纪全，男，1971年9月4日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。第三人：重庆市摩指金象实业有限公司。经营场所：重庆市彭水苗族土家族自治县黔龙阳光国际*期*楼。统一社会信用代码：915002433460530621。法定代表人：周锦秀，该公司经理。原告肖德惠与被告周锦秀、白纪全、第三人重庆市摩指金象实业有限公司（以下简称摩指金象公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖德惠的委托诉讼代理人袁伟，被告周锦秀、白纪全，第三人摩指金象公司法定代表人周锦秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖德惠向本院提起诉讼请求：1、依法判决被告周锦秀、白纪全向原告支付拖欠的租金34569元、违约金5185.35元、房屋占有使用费从原告单方解除合同之日起至被告方归还房屋给原告方之日止，期间的房屋占用费按原《房屋出租合同》约定的房屋租金计算收取；2、依法判决被告周锦秀、白纪全归还房屋；3、依法判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年6月25日，原告肖德惠与被告周锦秀签订房屋出租合同，原告将位于重庆市彭水县XX街道XX街XX号（XX小区XX栋XX期XX楼门面房1间、房屋编号XX、面积54.86平方米）房屋租赁给被告周锦秀使用。双方约定租赁时间为2015年6月20日起至2020年6月19日止，租期6年。房屋租金单价为每月每平方米60元，从第二年开始在上年的基础上按6%增幅递增，第四年开始每年在上年的基础上按8%增幅递增。付款方式为每年5月20日前付清次年应缴纳的全部租金。合同签订后，被告按约定支付了2015年6月20日至2016年6月19日租金39499元。后经原告多次催收，被告均以无钱支付为由，拒绝支付第二年租金。从2016年6月21日起，被告拖欠原告租金34569元。为维护原告合法权益，原告于2017年4月11日发出律师催收函函告被告解除合同，被告于2017年4月12日收到解除合同律师函，被告仍非法占有房屋至今。请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告白纪全辩称：租房合同是被告以周锦秀的名义签的，用于第三人摩指金象公司使用。被告不存在拒不支付房租，因为负债过多没有按时支付，2017年2月与原告方还就租金单价达成了补充协议，将单价调整为每月每平方米45元，原告诉称被告违约没有异议，希望能不解除合同尽量不要解除合同。被告周锦秀辩称：与被告白纪全的答辩意见一致。第三人摩指金象公司述称：与上述答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月25日，原告肖德惠作为出租方与作为承租方的被告周锦秀签订房屋出租合同。合同约定：甲方自愿将座落在重庆市彭水县XX街道XX街XX号XX小区XX栋XX期XX楼门面房1间（房屋编号XX、面积54.86平方米），出租给乙方使用。房屋租赁期自2015年6月20日起至2021年6月19日止，租期为六年。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作经营洗浴、宾馆、茶餐厅、西餐厅使用。房屋租金单价为每月每平方米60元；从第二年开始每年在上年的基础上按6%增幅递增（租期内第2至3年）；第四年开始（租期内第4至6年）每年在上年的基础上按8%增幅递增，具体为第一年租金39499元、第二年租金41869元、第三年租金44381元、第四年租金47932元、第五年租金51766元、第六年租金55907元。房屋租金双方约定按年支付。第一年的租金应在双方签订合同之前付清。以后每年的租金应在上年租期到期之前一个月（即每年的5月20日之前）付清次年应缴纳的租金。合同第七条：合同的变更、解除与终止及违约责任处理7.1房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，视为违约，甲方有权解除合同，收回出租房屋，并赔偿合同总金额15%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任；……（4）不按时支付甲方的房屋租金：（1）若乙方逾期6日未交纳应缴房屋租金，甲方将按3‰收取滞纳金；（2）逾期15日还未交纳应缴纳房屋租金的，甲方有权终止合同且乙方违约，并向乙方追偿损失。2017年1月22日原告肖德惠通过全球邮政特快专递向被告周锦秀、白纪全寄送《房屋租金催收通知书》，2017年1月25日第三人摩指金象公司出具《关于房屋租金催收的回复》，内容为：尊敬的各位房东：您方关于房屋租金催收的通知书已于2017年1月24日收悉。因我方资金周转原因，未能及时履行支付房租义务，给您们带来的不便深表歉意。因时值年关，困难重重，确实难以凑到款项，前两天我们到重庆也向银行进行了贷款申请，目前贷款资料已通过审核，只是放款期限待定。我方一定会继续千方百计想办法凑钱支付您们的房租……欠租人：重庆市摩指金象实业有限公司。2017年2月19日，被告白纪全作为承租方参会人员，与出租方参会人员（参会人员有10人）形成《协商纪要》，内容为：2017年2月19日，在摩指印（金）象办公室，经双方友好协商，就摩指印（金）象（彭水县XX社区XX栋XX楼）房屋租赁有关事宜，既（纪）要如下：一、房屋租赁价格2016年6月20日至2016年12月19日房屋租金按每月每平方米63.6元计价；2016年12月20日至2017年6月19日房屋租金按每月每平方米45元计价；约定在2017年3月5日前支付完所有房东的所欠房屋租金。2017年6月20日至2018年6月19日房屋租金按每月每平方米45元计价。2018年6月20日以后的房租根据市场行情双方友好协商确定。二、租金支付方式1、2017年2月20日以前，承租方（周锦秀、白纪全）向出租方支付房屋租金2000元/间。2、2017年3月5日以前，承租方（周锦秀、白纪全）向出租方一次性支付完（2016年6月20日至2017年6月19日）所欠房租。三、违约责任如乙方未按约定支付房租，甲方有权立即收回房屋，乙方无任何条件，积极配合返还房屋。甲方将依法追究乙方的法律责任。所造成甲方的经济损失，由乙方承担。在该纪要上承租方参会人员签名为白纪全，出租方参会人员有10人签名。庭审中被告被纪全出示一份2017年2月20日签订的房屋租赁补充协议，“补充协议”显示甲方为肖德惠、乙方为周锦秀，该补充协议内容与2017年2月19日的协商纪要一致，只是该补充协议对每个时段的房租价格及租金支付方式予以明确：一、2016年6月20日至2016年12月19日房屋租金按每月每平方米63.6元计价，甲方房屋面积54.86平方米，计价20934.57元；2016年12月20日至2017年6月19日房屋租金按每月每平方米45元计价，计价14812.2元；约定在2017年3月5日前支付房租总计价35746.7元；二、租金支付方式1.2017年2月20日以前，乙方向甲方支付房屋租金2000元/间（该条后面手书“原来支付房租5300元”字样）。2、2017年3月5日以前，乙方向甲方一次性支付完2016年6月20日至2017年6月19日所欠房租28446.7元。落款甲方签字处为刘红霞（代签），乙方签字处为周锦秀，被告白纪全在乙方担保人签字处签名。在补充协议左下角的空白处写有：收条今收到周锦秀房租2000元（贰仟元整）收款人：刘红霞2017.2.20。对该协议中涉及的“原来支付房租5300元”及刘红霞收条收到的房租2000元，共计7300元，原告肖德惠已收到。2017年4月10日，原告肖德惠通过顺丰速运向被告周锦秀、白纪全发出“单方解除合同通知书”，被告白纪全、周锦秀于2017年4月12日签收。该“通知书”内容为：根据2015年6月20日与我签订的《房屋出租合同》之规定，你们没有按上述合同约定的时间向甲方按时支付房屋租金，甲方再三催收房屋租金，乙方一拖再拖，不得已发出书面催收最后通牒仍无结果，根据甲乙双方签订的上述合同规定，乙方行为已严重违约。鉴于此情况，甲方认为双方已无继续履行合同的必要，特通知你们，我方将单方解除《房屋出租合同》，请乙方在接到该通知三日内，根据《房屋出租合同》的约定：1、支付所欠房租及上述合同约定的资金利息。2、将可移动物品搬离，同时不得损坏室内装修；或将甲方出租房屋恢复出租前原样，并承担违约责任。若逾期不搬，甲方将视室内物品为无主物品处理，所造成的一切后果由你们自行承担。另查明，被告白纪全与被告周锦秀原系夫妻关系，二人于2010年离婚。2015年6月25日原告肖德惠与被告周锦秀签订的房屋出租合同及2017年2月20日签订的房屋租赁补充协议是被告白纪全签署的周锦秀的名字，被告周锦秀对此予以认可。被告周锦秀所租赁的房屋用于其担任法定代表人的第三人摩指金象公司使用，该公司为被告白纪全与被告周锦秀共同投资经营。本院认为，本案原、被告就房屋租赁事宜达成的租房协议系双方当事人真实意思表示，各方应按合同约定履行义务和享受权利。涉案“房屋租赁合同”、“协商纪要”、“补充协议”均系被告白纪全出面签订或签署被告周锦秀的名字，庭审查明被告周锦秀对该事实均知晓，同时查明涉案租赁的房屋是用于被告周锦秀担任法定代表人与被告白纪全共同经营的第三人摩指金象公司使用，故被告白纪全、周锦秀应履行合同义务。合同签订当年原告按照合同约定交付了房屋，被告按约定支付了房屋租金，从2016年5月20日开始被告应依约定支付第二年的房租，由于被告未按约定支付房租，原告在被告逾期未付房租的情况下，向被告发出了催收通知书，被告以尚未凑足款项为由仍未支付原告的房租，后双方于2017年2月20日达成补充协议，该协议原告肖德惠未签名，系刘红霞代签，根据协议内容、收条，结合原告肖德惠收到补充协议涉及的5300元、2000元，说明原告肖德惠对补充协议之内容知晓，故该“补充协议”对原告肖德惠及被告周锦秀、白纪全均有约束力，故被告白纪全、周锦秀尚欠原告肖德惠的房屋租金应为28446.77元（20934.57元+14812.2-7300元）。根据“租房合同”及“补充协议”的约定，被告逾期未支付房租的，原告有权解除合同收回房屋。被告在收到原告发出的单方解除合同通知书后，至原告起诉时止未按“补充协议”一次性支付完2016年6月20日至2017年6月19日所欠房租，按照“租房合同”及“补充协议”的约定，原告有权解除合同、收回出租屋并要求被告支付尚欠房租。根据“房屋租赁合同”约定，甲方（被告方）违约赔偿合同总金额的15%的违约金。纵观全案，被告违约事实存在，故应按合同约定支付原告违约金4267.02元（28446.77元×15%）。关于房屋占用费起止时间及计算标准，原告肖德惠请求的房屋占用费的起算时间为单方解除合同之日即2017年4月10日，而其起诉请求支付的房屋租金计算至2017年6月19日止，存在重复计算，故应从2017年6月20日起计算房屋占用费，关于计算标准，应按补充协议约定的每月每平方米45元计价。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告白纪全、周锦秀于本判决生效后立即支付原告肖德惠房屋租金28446.77元及违约金4267.02元；二、被告白纪全、周锦秀于本判决生效后十五日内将租赁的座落于重庆市彭水苗族土家族自治县XX街道XX街XX号XX小区XX栋XX期XX楼门面房一间（房屋编号XX，54.86平方米）腾退给原告肖德惠，并从2017年6月20日起按每月每平方米45元的标准向原告肖德惠支付占房费用，直至腾退之日止；三、驳回原告肖德惠的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费794元（原告肖德惠已预交397元），由被告白纪全、周锦秀负担。如不服本判决，可在本判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长 陈 霞人民陪审员 张 彬人民陪审员 陈兴华二〇一七年八月十八日书 记 员 严 怡 微信公众号“”