（2017）桂1421民初785号
裁判日期: 2017-08-18
公开日期: 2017-09-30
案件名称
黄明忠、陆超梅等与广西实德房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
扶绥县人民法院
所属地区
扶绥县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄明忠,陆超梅,广西实德房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广西壮族自治区扶绥县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1421民初785号原告：黄明忠，男，1969年8月15日出生，壮族，住所地广西扶绥县。原告：陆超梅，女1972年7月23日出生，壮族，住所地广西扶绥县。共同委托诉讼代理人：钟志鸿，广西南密律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：韦立星，广西南密律师事务所律师。被告：广西实德房地产开发有限公司，住所地广西扶绥县新宁镇扶绥大道大塘新村1号。法定代表人：苏增加，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴静，广西同望律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎美宏，广西同望（钦州）律师事务所律师。原告黄明忠、陆超梅与被告广西实德房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄明忠、陆超梅及其委托诉讼代理人钟志鸿、韦立星，被告广西实德房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴静、黎美宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄明忠、陆超梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金213448.48元（暂从2016年1月1日起至2017年6月1日止，共545天，按总房价1958243元，每日万分之二的标准计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年2月9日，原告与被告广西实德房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告所开发的位于扶绥县××镇××路东××号中都新世界20号楼20－02号房，购房总金额1958243元。合同签订后，原告分两次交首付款共979243元，剩余部分以银行按揭方式支付。至此，原告已经按照合同约定全部履行了付款义务。《商品房买卖合同》第八条规定，被告应于2015年12月31日前将具备“该商品房所在楼栋取得了经建设、施工、监理、设计、勘察五方竣工验收合格的意见表”，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。但时至今日，《商品房买卖合同》项下的商品房没有通过有关建设、施工、监理、设计、勘察五方竣工验收合格证明，没有达到合同附件三“装饰、设备标准”，主要是没有按照标准通水通电，截止起诉之日，被告没有与原告办理交房手续，被告已经构成违约。被告的违约行为给原告带来金钱上和时间上的多重损失，损害了原告的财产利益。《商品房买卖合同》第九条规定，“出卖人逾期交房的，头受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金”。根据《合同法》第107条规定和当事人签订的《商品房买卖合同》第八条、第九条之约定，原告向人民法院提起诉讼，请求判如所请。被告广西实德房地产开发有限公司辩称，一、被告已经履行交房义务，按照双方签订的《商品房买卖合同》的规定，被告可以延期交房17天，实际逾期交房的时间为13天，愿意就13天的逾期承担违约责任；二、合同约定逾期交房的违约金过高，请求法院予以调整。本院经审理认定事实如下：2015年2月9日，原告黄明忠、陆超梅与被告广西实德房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，二原告购买被告所开发的位于扶绥县××镇××路东××号中都·新世界20号楼20－02号房，购房总金额1958243元。合同签订后，原告于2015年12月31日前交首付款共979243元，剩余部分于2016年1月22日以银行按揭方式支付。双方签订的《商品房买卖合同》第八条规定，出卖人应当于2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房所在楼栋取得了经建设、施工、监理、设计、勘察五方竣工验收合格的意见表。3、因政府相关部门或公共性突发事件造成的公共责任原因或气象部门记录日降雨量达到中雨以上连续两天以上（含两天）或施工期间供电供水部门对工地停电、停水时间超过8小时（每8小时计算一天，不足8小时按8小时计算，但出卖人因欠费被停除外）导致无法按约定交付房屋的，出卖人不承担违约责任，并可据实相应延期交房。合同第九条规定，出卖人逾期交房的违约责任。（2）逾期超过180日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。合同第十一条规定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房产交接单。2015年气象部门记录日降雨量达到中雨以上连续两天以上（含两天）共有9天，供电部门对本案楼房所在工地停电累计时间为24.67小时（按8小时一天计3天），中高考时间为5天。2016年1月，被告通知原告定于2016年1月31日起办理交房手续。2016年6月14日，中都·新世界20＃楼经过建设、施工、监理、设计、勘察五个单位竣工验收，综合评定为合格工程。之后至原告起诉之日，被告未再书面通知原告办理交房手续。原告以被告违约，没有履行交房义务，应承担违约责任为由向法院起诉而成讼。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，没有违反法律或者行政法规强制性规定，合法、有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。关于被告是否已经按照合同约定履行交房义务的问题。被告于2016年1月26日通知原告定于2016年1月31日起办理交房手续，但此时本案涉案楼房并未达到双方合同约定的交付条件。被告提供的《建设工程质量峻工验收意见书》表明，2016年6月14日涉案商品房所在楼栋取得了经建设、施工、监理、设计、勘察五方竣工验收合格。从涉案房屋通过验收后至原告起诉之日，被告并未通知原告办理交房手续。因此，本院认定被告未按照合同约定履行交房义务，应按合同约定承担继续履行交房义务。被告没有按照合同约定的时间交付房屋给原告，已经构成违约，应当根据合同约定向原告支付违约金。关于本案原、被告双方约定的违约金是否过高，是否应予以调整的问题。本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告应于2015年12月31日前履行交房义务，但被告至原告起诉之时未按照合同约定履行交房义务。被告逾期交房的时间长，过错明显，给原告造成了较大损失，且被告作为违约方亦没有提交证据证明双方约定的违约金过分高于原告的经济损失，而且根据双方的约定，被告逾期交房的，按日向原告支付已交付房款的万分之二作为违约金。根据该约定，本案如果按年计算违约金，应当按照每年7.3%计算，被告据此应支付的违约金不存在明显过高的情况。因此，本院对被告提出的“合同约定逾期交房的违约金过高”的意见不予采纳，被告应当根据合同的约定，按日向原告支付已交付房款的万分之二作为违约金。关于本案违约金应如何计算的问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告应当于2015年12月31日前将符合合同约定的房屋交付给原告。原告于2015年12月31日前已交付房款979243元，该款的违约金应从2016年1月1日计至2017年6月1日，共计517天，扣减17天。因此，被告应当支付该笔购房款违约金97924.3元（979243元×0.02%×500天）。原告于2016年1月22日支付剩余的购房款979000元，该笔购房款的违约金应从2016年1月23日计至2017年6月1日，共计495天，扣减17天，该笔购房款的违约金为93592.4元（979000元×0.02%×478天）。因此，被告应当支付原告违约金共计191516.7元，超出部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，判决如下：一、被告广西实德房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告黄明忠、陆超梅履行交付扶绥县新宁镇双拥路东2号中都·新世界20号楼20－02号房；二、被告广西实德房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告黄明忠、陆超梅违约金191516.7元；三、驳回原告黄明忠、陆超梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2251元(原告已预交)，由被告广西实德房地产开发有限公司负担，在本判决生效之日起十日内支付给原告黄明忠、陆超梅。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。审 判 员 苏万安二〇一七年八月十八日法官助理 何凤英书 记 员 肖善凤附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六条【诚实信用原则】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 微信公众号“”