（2017）沪0113民初13772号
裁判日期: 2017-08-18
公开日期: 2017-12-01
案件名称
董毅、陆维与李华俊、陈霞等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市宝山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
董毅,陆维,李华俊,陈霞,李嘉晨
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初13772号原告：董毅，男，1981年4月16日生，汉族，户籍地上海市宝山区。原告：陆维，女，1984年5月4日生，汉族，户籍地上海市宝山区。上列两原告共同委托诉讼代理人：王福妹，上海银萌律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：徐璐颖，上海银萌律师事务所律师。被告：李华俊，男，1983年4月14日生，汉族，住上海市宝山区。被告：陈霞，女，1982年9月4日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：李华俊。被告：李嘉晨，女，2011年8月5日生，汉族，住上海市宝山区。法定代理人：李华俊，系李嘉晨父亲。上列三被告共同委托诉讼代理人：褚悦，上海市中天杨律师事务所律师。原告董毅、陆维与被告李华俊、陈霞、李嘉晨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月1日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人王福妹、徐璐颖，被告李华俊及三被告的共同委托诉讼代理人褚悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董毅、陆维向本院提出诉讼请求：1、判令三被告向两原告支付购房尾款人民币75,735元(以下币种均为人民币)；2、判令三被告支付两原告违约金(以187万元为基数，按日万分之五的标准，自2016年12月21日起算至实际付清尾款之日止)。事实与理由：2016年7月23日，两原告与三被告签订了《上海市房地产买卖合同》，由两原告将位于上海市淞南八村XXX号XXX室房屋出售给三被告，约定，总房价款187万元，并约定两原告应于同年11月25日前通知三被告进行房屋验收交接，并在交接后由三被告支付两原告房价尾款22万元。后双方于同年11月13日签订了《房地产交接书》，并于当日就原告方的户籍迁出及被告方支付尾款的事项作出了新的约定，两原告承诺于同年11月30日前将系争房屋内的所有户口迁出，待户口全部迁出后由三被告将尾款结清。同年12月20日，两原告将系争房屋内所有户口迁出。嗣后三被告以两原告迁出户籍超出约定期限为由擅自从应付尾款中扣除75,735元作为违约金。两原告认为，三被告擅自扣除尾款的行为违法，且该行为已违反合同约定，应承担相应违约责任。故两原告向本院提起诉讼。被告李华俊、陈霞、李嘉晨辩称，不同意两原告的全部诉请。理由如下：根据合同补充条款的约定，两原告应于2016年9月30日前将户口全部迁出，但户口实际迁出时间为同年12月20日，两原告存在逾期迁出户口的违约行为，应向三被告支付违约金75,735元(以187万元为基数，按日万分之五的标准，自2016年10月1日起算至2016年12月20日止)。三被告已向两原告支付了除75,735元之外的全部房款，总计1,794,265元。三被告在履约过程也不存在违约行为。经审理查明，2016年7月23日，两原告(出售方，甲方)与三被告(买受方、乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定，由甲方将系争房屋以187万元的价格出售给乙方。合同第四条约定，甲方于同年11月25日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。合同第九条约定，乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。补充条款(一)第3条约定，甲方承诺于同年9月30日之前，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口的迁出手续。若甲方未按时申请办理原有户口迁出手续，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口迁出时止。附件三付款协议第6条约定，于同年11月25日之前，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，同时乙方应支付给甲方房价尾款24万元。同年11月13日，原、被告双方就系争房屋交接事宜签订了《房地产交接书(买卖)》，并在该份交接书背面另行约定：因甲方至今未将系争房屋原有全部户口迁出，故甲方同意乙方暂不向甲方支付房价尾款22万元，甲方承诺该房屋内原有全部户口于2016年11月30日前迁出，双方待原有全部户口迁出后结算尾款。上述约定落款处有出售方董毅和买受方李华俊的签名。同年12月20日，两原告将系争房屋内原有全部户口迁出。同年12月25日，三被告将尾款22万元中的75,735元作为逾期迁出户口违约金扣除后，向两原告支付了剩余尾款144,265元。审理中，原、被告双方一致确认系争房屋已经核准登记至三被告名下，三被告已向两原告付清了除75,735元之外的全部房款。审理中，对逾期迁出户口违约金，两原告主张认为违约金约定标准过高，应按照每日50元的标准，自2016年12月1日起计算至2016年12月20日。对逾期付款违约金，三被告主张认为若支持两原告的该项诉请，应以未付款项75,735元为计算基数。审理中，对逾期迁出户口所造成的损失情况，三被告主张认为逾期迁出户口影响了孩子就读及造成了房屋价值贬损，两原告则主张认为未对三被告造成任何损失。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、《房地产交接书(买卖)》、付款凭证及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，原、被告双方就系争房屋于2016年7月23日签订的《上海市房地产买卖合同》及于同年11月13日作出的另行约定，均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。原、被告双方于同年11月13日达成合意，对户口迁出时间及尾款支付时间进行了变更，根据该份约定，两原告应于同年11月30日前将原有户口全部迁出，三被告待原有户口全部迁出后付清尾款。现两原告实际户口迁出时间为同年12月20日，已构成违约，应承担相应的违约责任。三被告主张两原告承担自2016年12月1日起至同年12月20日止的逾期迁出户口违约金，于法有据，本院予以准许。三被告主张违约金自2016年10月1日起算，与约定不符，本院不予采纳。鉴于违约金约定标准过高，且三被告亦未能提交证据证明逾期迁出户口造成的损失，本院根据本案实际情况，结合公平、合理原则，酌情调整为两原告支付三被告逾期迁出户口违约金4,000元。三被告关于自房价尾款中扣除逾期迁出户口违约金的抗辩意见，可予准许，扣除逾期迁出户口违约金4,000元后，三被告仍应向两原告支付剩余房款71,735元。关于两原告主张的逾期付款违约金，本院认为，原、被告双方仅系对逾期迁出户口违约金的具体金额产生争议，故两原告的该项诉请，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一、第二款的规定，判决如下：一、被告李华俊、陈霞、李嘉晨于本判决生效之日起十日内，向原告董毅、陆维支付房款71,735元；二、原告董毅、陆维的其余诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2,782元，由原告董毅、陆维负担1,985元，被告李华俊、陈霞、李嘉晨负担797元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 黄蔚二〇一七年八月十八日书记员 陈叶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。…… 微信公众号“”