（2017）鲁07民终4340号
裁判日期: 2017-08-18
公开日期: 2018-09-29
案件名称
昌乐金泰置业有限公司、齐秀丽房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省潍坊市中级人民法院
所属地区
山东省潍坊市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
昌乐金泰置业有限公司,齐秀丽
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁07民终4340号上诉人（原审被告）：昌乐金泰置业有限公司，住所地：昌乐县城立兴街4号。法定代表人：刘新平，董事长。委托诉讼代理人：张威，山东潍州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：齐秀丽，女，1978年2月13日出生，汉族，寿光市羊口镇卧铺村村民，住。委托诉讼代理人：张国栋，山东诚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：冀桂坤，山东诚公律师事务所实习律师。上诉人昌乐金泰置业有限公司（以下简称金泰置业）因与被上诉人齐秀丽房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省昌乐县人民法院（2015）乐民初字第136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金泰置业上诉请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定事实不清，证据不足。上诉人多次提出交房，被上诉人怠于履行，违约在先；2、一审法院对于利息计算错误，且被上诉人在履行合同过程中存在重大过错；3、涉及维修基金、契税及案外人中国农业银行的实体权利，适用法律错误。齐秀丽未提交书面答辩意见。齐秀丽向一审法院起诉请求：1、解除齐秀丽与金泰置业签订的商品房期房买卖合同；2、金泰置业向齐秀丽返还购房款217330元、维修基金4169.2元、契税2928.58元、其他费用724.6元以及担保费4920元，并支付自2014年1月28日起至判决生效之日按照7.2%计算的利息；3、本案诉讼保全费用由金泰置业承担。一审法院认定事实：2014年1月24日，齐秀丽与昌乐金泰置业有限公司签订《商品房期房买卖合同》一份，约定由齐秀丽购买金泰置业开发的位于昌乐县站北街1567号的舜天国际6号高层商住楼1单元1304室，约定交房日期为2014年7月31日。合同签订后，齐秀丽于2014年1月6日向金泰置业交纳首付款12330元，于2014年1月24日向山东黑石投资担保有限公司交纳担保费4920元，于2014年4月8日向金泰置业交纳维修基金、契税、其他费用分别为4169.20元、2928.58元、724.60元，并于2014年1月27日通过中国农业银行按揭贷款205000元交纳购房款，但金泰置业并未于约定的交房日期2014年7月31日向齐秀丽交付房屋，且逾期超过180日。齐秀丽于2015年7月6日以邮政快递形式向金泰置业发出书面解除合同通知，金泰置业于2015年7月7日签收。另查明，2014年2月20日至2015年7月20日，齐秀丽实际支付给银行贷款本息共计28533.91元，尚欠银行贷款197521.02元。一审法院认为，涉案商品房期房买卖合同的签署是双方真实意思表示，双方应按约履行。双方约定金泰置业应在2014年7月31日之前向齐秀丽交付房屋，但直至逾期180日金泰置业并未履行交付义务。关于金泰置业辩称的已多次通知齐秀丽受领房屋而齐秀丽一直不受领、以及从合同约定的交付房屋之日起已具备交房条件的意见，因其未提供相关证据予以证明，故不予采纳。双方在合同中约定：“逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.001%向买受人支付违约金……”齐秀丽主张以邮件形式向金泰置业发出了书面的解除合同通知书，金泰置业已于2015年7月7日签收，并提供邮政特快专递单予以证明，金泰置业虽辩称邮件里面是一张空白纸，但对此并未提供证据予以证明，故认定金泰置业已于2015年7月7日收到解除合同通知书。关于返还已付购房款问题，金泰置业辩称应返还给抵押权人中国农业银行。因该案系房屋买卖合同纠纷，缔约双方主体系齐秀丽与金泰置业，首付款12330元和购房款205000元均由齐秀丽交付给了金泰置业，故已付购房款应返还给齐秀丽而非抵押权人，如出现抵押合同纠纷，当事人应另行主张。关于齐秀丽的购房款217330元和维修基金等费用均按照7.2%的利息自2014年1月28日计算至判决生效之日止的主张，经查，其中，请求首付款12330元按同期银行贷款利率自2014年1月28日计算利息至判决生效之日止的部分，银行贷款余额197521.02元按同期银行贷款利率自2015年7月21日计算利息至判决生效之日止的部分，以及请求的已付银行贷款利息部分，符合相关法律规定，予以支持，其他关于利息的主张缺乏依据，不予支持。关于金泰置业辩称的利息计算方式应按合同约定的意见，经查，约定利息低于齐秀丽的实际损失，故不予采纳。对于齐秀丽主张的返还已付银行贷款本金7478.98元、维修基金4169.2元、契税2928.58元、其他费用724.6元及担保费4920元的主张，由于金泰置业的违约行为，导致齐秀丽实际支出了该部分费用，已付银行贷款本金是购房款的一部分，维修基金等是实际损失的一部分，且该损失订立合同时可以预见，故予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除齐秀丽与昌乐金泰置业有限公司于2014年1月24日签订的商品房期房买卖合同；二、昌乐金泰置业有限公司于判决生效之日起五日内返还齐秀丽购房首付款12330元及利息（按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2014年1月28日起至判决生效之日止）；三、昌乐金泰置业有限公司于判决生效之日起五日内返还齐秀丽贷款余额197521.02元及利息（按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2015年7月21日起至判决生效之日止）；四、昌乐金泰置业有限公司于判决生效之日起五日内返还齐秀丽已付银行贷款本息28533.91元，维修基金4169.2元，契税2928.58元，其他费用724.6元，担保费4920元；五、驳回齐秀丽的其他诉讼请求。二审查明的事实与一审事实基本一致。本院认为，本案焦点问题有二个：一是被上诉人是否存在违约行为；二是利息计算是否合法。关于第一个争议焦点，双方约定上诉人应于2014年7月31日之前向齐秀丽交付房屋，但直至逾期180日其仍未履行交付义务，上诉人违约在先；上诉人亦未提供被上诉人有违约行为的相关证据，故该上诉主张，本院不予采纳。关于利息计算问题，双方签订的合同虽然约定“逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.001%向买受人支付违约金……”，但该违约金的支付不能弥补齐秀丽的实际损失，且齐秀丽在庭审中要求对违约金调高，一审遵循公平原则，按银行同期贷款利率计算齐秀丽的实际损失，并无不当，对该上诉主张，本院亦不予采纳。一审对维修基金、契税等问题的处理符合法律规定，本院予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5810元，由上诉人昌乐金泰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 薛培忠审判员 贾元胜审判员 李玉信二〇一七年八月十八日书记员 于 涛 更多数据：搜索“”来源：