（2017）闽06民终1620号

裁判日期: 2017-08-18

公开日期: 2017-12-28

案件名称

许青年、许洪彬租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省漳州市中级人民法院

所属地区

福建省漳州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

许青年,许洪彬,许龙彬,苏进强

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

福建省漳州市中级人民法院民事判决书（2017）闽06民终1620号上诉人（原审被告）：许青年，男，1957年3月19日出生，汉族，住龙海市。上诉人（原审被告）：许洪彬，男，1987年8月31日出生，汉族，住龙海市。上诉人（原审被告）：许龙彬，男，1989年2月25日出生，汉族，住龙海市。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：陈贰二，福建弘信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏进强，男，1972年9月8日出生，汉族，住龙海市。委托诉讼代理人：沈光华，福建簪华律师事务所律师。委托诉讼代理人：许世鸿，福建簪华律师事务所律师。上诉人许青年、许洪彬、许龙彬因与被上诉人苏进强租赁合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2017）闽0681民初1186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人许龙彬及三上诉人的共同委托诉讼代理人陈贰二、被上诉人苏进强的委托诉讼代理人沈光华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许青年、许洪彬、许龙彬上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回苏进强的诉讼请求；2、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审法院认定“��青年、许洪彬、许龙彬未将协议书约定的官园村洲尾的土地交由苏进强管理使用”违背客观事实。首先，上诉人与被上诉人是同村村民，承租土地位于公路北侧，交通便利，地理位置十分显眼，被上诉人知道许森元在该块土地种植苗木。由于优越自然条件，许多村民都有租地的意向，被上诉人委托本村德高望重的中间人苏朝勇、许某出面说情，上诉人才同意将这块土地出租给被上诉人使用，同时，被上诉人同意承租土地以现状交地，所以在被上诉人事先准备好的协议书上才没有注明合同履行期限的条款。其次，协议书第三条约定“本协议经鉴定后成效”，因此，在协议签订后的第二天，上诉人、被上诉人以及中间人到出租地实地指界、丈量，被上诉人确认无误后，才会在协议期限内再次支付租地尾款三十万元，协议第三条“鉴定”的表述实际指的就是土地验收。再次，被上诉人的代理人在一审庭审时当庭自认已收上诉人一半土地，不是全部，该自认在庭审记录中虽没有录入，但可以查阅一审庭审视频的录音、录像，根据最高院有关司法解释，可以证明承租土地已实际交付。2、原审法院认定“因国道324线漳州九龙岭段工程项目龙海程溪分段工程改造需要，双方协议租赁的土地已经被列入征地红线范围，将被作为道路建设用地”，缺乏事实和法律依据。原审法院认定上述事实的依据是程溪镇官园村委会的证明，该证明没有单位负责人、制作人签名，且村委会作为群众自治组织，无权出具土地征收证明，因此，村委会出具的该证明无效。3、被上诉人明知同村许森元在承租地种植苗木，又与上诉人签订协议，实地去丈量土地，然后继续交付��地尾款30万元以及被上诉人当庭自认等行为，均表明本案交易条件为土地现状交付，上诉人已全面履行合同义务，原审法院认定上诉人构成根本违约是错误的。原审法院采信程溪镇官园村村委会证明的证明力，无论在事实上或法律上都是错误的。苏进强辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1、上诉人主张已经交付土地与客观事实不符。至本案起诉时，讼争的地块仍然由案外人在使用。协议中约定的“本协议经鉴定后成效”系协议约定的生效条款，也确实于双方签订后生效，被上诉人也应经支付了款项，但上诉人至今未履行交付义务。且协议中对未付尾款进行约定违约责任，也不能作为认定是否移交土地的依据。2、本案涉及的土地被政府征收的事实清楚，村委会已经发布了公告，当然��就有权就事实进行客观的证明，原审法院认定土地已被征收的事实正确。苏进强向一审法院起诉请求：1、判令解除苏进强与许青年、许洪彬、许龙彬于2016年5月8日签订的《协议书》；2、判令许青年、许洪彬、许龙彬返还苏进强土地租金人民币600000元及利息（自2016年5月8日起至实际偿还之日止，按中国人民银行同期贷款利息计算）。一审法院认定事实：2016年5月8日，苏进强与许青年、许龙彬、许洪彬在许青年、许龙彬、许洪彬家中签订《协议书》，《协议书》载明“甲方：苏进强，乙方：许青年、许龙彬、许洪彬。乙方将官园村洲尾一块土地面积2亩1分左右，四至：东至许明光土地，西至方国太土地，南至公路，北至许亚山土地，长期租给甲方使用。1.乙方洲尾土地租给甲方长期使用，租金陆拾万，甲方分两次给付乙方，第一次在2016年5月8日须付叁拾万元整，第二次在2016年8月8日付清尾款叁拾万元整。2.本协议签订前的一切国家任务及个人事项由乙方承担，与甲方无关”。协议签订后，苏进强按照协议约定支付了租金，许青年、许洪彬、许龙彬未将协议书记载的址在官员村洲尾的土地交由苏进强管理使用，签订协议至今一直由同村村民许森元在使用。另查明，因国道324线漳州九龙岭段工程项目龙海程溪分段工程改造需要，双方协议租赁的土地已经被列入征地红线范围，将被作为道路建设用地。2017年2月28日，苏进强向一审法院提出财产保全申请，福建省龙海市人民法院依法作出裁定，冻结许洪彬、许龙彬的银行存款610000元。一审法院认为，苏进强与许青年、许洪彬、许龙彬签订的《协议书》是��双方平等自愿的基础上经充分协商签订的，系双方真实意思表示，协议内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应按照协议的约定履行。当事人协商一致，可以解除合同，或因当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的等法定事由亦可解除合同。本案所涉协议签订后，苏进强按照协议约定支付了土地租赁费600000元，而许青年、许洪彬、许龙彬并未将协议约定的土地交付给苏进强管理使用，一直由同村村民许森元使用，许青年、许洪彬、许龙彬已构成对协议的根本违约。另因国道324线漳州九龙岭段工程项目龙海程溪分段工程改造需要，双方协议租赁的土地已经被列入征地红线范围，将被作为道路建设用地，致使协议无法继续履行，双方订立协议的目的根本无法实现。苏进强为使其合法权益不再继续受到损害请求解除双方签订的协议，由许青年、许洪彬、许龙彬返还租金60万元并计算利息损失，理由正当，证据确实充分，依法予以支持。苏进强要求支付利息，因《协议书》未约定违约的具体赔偿标准，结合本案实际情况，依照相关法律规定，利息可按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自起诉之日起计算至付款之日止。许青年、许洪彬、许龙彬辩称没有违约，已经将《协议书》上的土地交付苏进强使用，缺乏事实依据，不予采信。许青年、许洪彬、许龙彬辩称征地属于不可抗力，不同意返还租金及利息，但该不可抗力发生在许青年、许洪彬、许龙彬迟延履行后，为此不能免除责任。一审法院依照《中国人民共和国合同法》第九十四条第4项、第九十七条、第一百一十七条之规定，判决：一、解除苏进强与许青年、许洪彬、许龙彬于2016年5月8日签订的《协议书》；二、许青年、许洪彬、许龙彬返还苏进强支付的租金600000元及利息,利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2016年5月8日起至款付清之日止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3570元，减半收取1785元，案件保全费9900元，由许青年、许洪彬、许龙彬负担。对一审法院认定的事实，苏进强无异议，许青年、许洪彬、许龙彬有异议，认为其已经在签订完协议之后就已经将土地的使用权交付给苏进强了，而且征地的事实在原审查明的事实里面没有通过合法证据加以证实，并不能证明讼争土地已经列入征地红线范围。本院二审期间，苏进强没有提交新证据，许青年、许洪彬、许龙彬申请了本案协议书签订时作为在场见证人的许某出庭作证，欲证明苏进强在签订合同时对土地的现状是明知的，且第二天有去现场交接。根据证人许某的证言，他是收了苏进强的好处之后，去游说许青年后才促成苏进强与许青年之间的土地租赁协议。在签订协议的第二天，苏进强有去讼争土地现场确认，丈量确认了土地的四至之后才继续支付后期的30万元。苏进强当时也知道有第三人在上面种植苗木，但是苏进强的妻子说没关系，反正他们不着急用这块土地。苏进强质证：证言不属实，不能采信。首先，对于证人出庭的资格有异议，其作为旁听人员已经参与了一审的整个庭审过程。其次，证人陈述的内容已经超过了协议书约定的内容，只是他单方面的意见，不排除是一审庭审或者其他原因影响的。再次，去现场查看土地并不意味着就是��付土地。本院认证：经本院调查，许某作为一名自我认识清醒的成年人士，能够清晰描述其作为本案协议签订的在场见证人所见及参与的情况，符合作为证人的基本要求，但是在一审过程中许某已经全程旁听了整个庭审过程，且在本案当中，与其中一方当事人苏进强存在着利益关系（其自述因促成本案土地租赁协议收受了苏进强一条中华香烟和3000元现金），因此，其证言的可信度较低，不予采纳。本案的争议焦点是：本案讼争地块的使用权是否已实际交付？对此，本院予以分析认定如下：本院认为，不动产使用权的交付方式并没有统一的法律规定，采用的方式符合当事人双方的真实意思表示即可。本案讼争土地位于村道旁，四周并没有围墙予以封闭，当事��双方均是程溪镇官员村大社的村民，对讼争土地的基本状况都较为熟悉，双方也直接在协议里载明了土地的四至及面积。本院二审庭审中，苏进强的委托代理人对双方于签订协议的第二天有去现场确认土地四至的事实没有异议，只是认为去现场查看土地并不意味着就是交付土地。但苏进强在查看现场之后，仍然依约支付了第二期款项30万，且至本案一审起诉前也从未向第三人许森元提出使用权争议或是向许青年、许洪彬、许龙彬提出使用权交付异议，因此，虽然双方没有签订正式移交手续，应该认定本案讼争土地的使用权已经实际交付了，苏进强与许青年、许龙彬、许洪彬共同去讼争土地现场勘查的日期（2016年5月9日）即为实际交付使用权的日期。根据我国《合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年��，超过部分无效。另外，根据许青年、许洪彬、许龙彬提供的《土地承包经营权证》显示，本案讼争土地的承包经营时间至2028年12月31日止，因此，双方在协议中约定的租赁期限“长期使用”属于约定不明确，应该认定该协议总的租赁期限为自协议签订之日（2016年5月8日）起至2028年12月31日止共计12年零7个月，超出部分无效。由于双方签订的土地租赁协议并非农村土地承包流转协议，且未进行登记，在协议中亦未对租赁之后土地的相关特殊情况处置以及解除协议的条件另行约定。根据本院调查确认，讼争土地已列入国道324线漳州九龙岭段工程项目龙海程溪分段工程征地红线范围，苏进强已无法在该地块进行相应的使用，双方的租赁协议无法继续履行，根据我国《合同法》第九十四条的相关规定，已经达到法定的合同解除条件，故苏进强关于涉案土地已被政府征收、租赁协议无法继续履行，要求解除该协议、退还租金的主张成立，予以支持，但苏进强要求退还全部租金及利息的理由不能成立。关于退还租金数额的问题，由于双方在协议中并没有明确的约定，且协议总的租赁期限已认定为共12年零7个月，而苏进强拥有该讼争土地的使用权期限为自讼争土地使用权交付（2016年5月9日）至福建省龙海市人民政府发布相应的征迁通告之日（2016年12月15日）止共计7个月，故苏进强使用讼争土地期间的租金为：协议租金总额60万元÷协议总的租赁期限151个月（12年零7个月）×7个月=2.78万元，故许青年、许洪彬、许龙彬应该退还给苏进强的租金为总额60万元—使用期间费用2.78万元=57.22万元即人民币572200元。因协议不能继续履行是出现不可抗力，上诉人并不存在过错，故被上诉人要求上诉人支��自协议签订之日起的租金利息不予支持，应调整为从被上诉人起诉之日起计息。综上所述，本院认为，许青年、许洪彬、许龙彬的部分上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实不清，处理结果不当，应予纠正。另外，一审判决收取的保全费数额亦不符合规定，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持福建省龙海市人民法院（2017）闽0681民初1186号民事判决第一项，即：解除苏进强与许青年、许洪彬、许龙彬于2016年5月8日签订的《协议书》；二、撤销福建省龙海市人民法院（2017）闽0681民初1186号民事判决第二项；三、许青年、许洪彬、许龙彬应于��判决生效之日起十日内返还苏进强租金人民币572200元及利息（计息时间自2017年2月16日起至款项付清之日止，月利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；四、驳回苏进强的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1785元，苏进强负担83元，许青年、许洪彬、许龙彬负担1702元；二审案件受理费3570元，苏进强负担166元，许青年、许洪彬、许龙彬负担3404元；案件保全费3520元，苏进强负担163元，许青年、许洪彬、许龙彬负担3357元。本判决为终审判决。审　判　长　　林良志代理审判员　　张阿娇代理审判员　　王杰河二〇一七年八月十八日书　记　员　　韩英燕附注：引用的主要法律条文及执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。微信公众号“”