（2017）粤06民终3994号

裁判日期: 2017-08-18

公开日期: 2017-10-20

案件名称

陈金茹、程蜀芝商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省佛山市中级人民法院

所属地区

广东省佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈金茹,程蜀芝

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终3994号上诉人（原审被告）：上诉人（原审被告）：佛山市高明区欧浦置业投资有限公司，住所广东省佛山市高明区。法定代表人：麦满林。委托诉讼代理人：吴恒颖，该公司职员。被上诉人（原审原告）：陈金茹，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：刘伟，广东经纬法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程蜀芝，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：刘伟，广东经纬法律师事务所律师。上诉人佛山市高明区欧浦置业投资有限公司（以下简称欧浦公司）为与被上诉人陈金茹、程蜀芝商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2016）粤0608民初3352号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。欧浦公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.本案诉讼费用由陈金茹、程蜀芝负担。事实和理由：一、一审法院计算违约金的起始日期错误，欧浦公司不存在违约。据《补充协议》第五条、第十条的约定，陈金茹、程蜀芝应于《广东省商房买卖合同》签订之日起5天内办理银行按揭，逾期办理视为逾期付款，陈金茹、程蜀芝应按合同约定承担违约责任，且欧浦公司可以顺延房屋交付时间。陈金茹、程蜀芝应于2013年10月19日办理银行按揭，但其实际办理银行按揭贷款的时间为2014年5月28日，陈金茹、程蜀芝逾期221天办理银行按揭，欧浦公司交楼日期可以顺延221天。另外，陈金茹、程蜀芝应向欧浦公司支付逾期付款违约金15912元。《广东省商品房买卖合同》约定的收楼日期为2014年12月31日，由于陈金茹、程蜀芝逾期办理银行按揭，欧浦公司可延期至2015年8月9日交楼，案涉房屋于2015年6月9日已完成竣工验收，陈金茹、程蜀芝于2014年10月22日已收楼，故欧浦公司不存在违约责任。二、一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将目的债务与对方的债务抵销”。陈金茹、程蜀芝存在逾期付款的违约责任，即使欧浦公司存在逾期交楼的违约责任，该债务也可互相抵消。综上所述，一审法院存在认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。被上诉人陈金茹、程蜀芝针对欧浦公司提起的上诉辩称：一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回欧浦公司的上诉请求。陈金茹、程蜀芝向一审法院起诉，请求判令：1.欧浦公司向陈金茹、程蜀芝支付逾期交付房屋的违约金54285元（自2014年12月31日始计至2016年6月2日止）、水电迟延违约金13599.17元、迟延办理房产证4××天的违约金11231.8元，以上合计79115.97元；2.欧浦公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年10月14日，陈金茹、程蜀芝和欧浦公司签订《商品房买卖合同》，约定由陈金茹、程蜀芝购买欧浦公司开发的位于佛山市高明区杨和镇杨西大道133号环湖花径4座1层1梯101房，建筑面积为77.49平方米，总房价款为263040元，付款方式为2013年10月14日前支付首付款83040元整，余款180000元整通过办理银行按揭贷款支付；欧浦公司应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备了经竣工验收合格和买受人付清购房款（含银行贷款）及相关费用，并符合本合同约定的商品房交付给陈金茹、程蜀芝；欧浦公司逾期交房超过60天的，陈金茹、程蜀芝要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，欧浦公司按日向陈金茹、程蜀芝支付已交付房价款万分之四的违约金；第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”约定“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：供水、供电在该商品房交付时达到使用条件。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式进行处理：1、由出卖人负责整改至达到使用条件；2、属于出卖人责任的，出卖人应当按购房款总额的万分之一每日向买受人支付违约金”。双方签订的《〈商品房买卖合同〉补充协议》第7点第2项约定“《商品房买卖合同》第十四条约定的基础设施、公共配套设施的‘正常运作’是指达到买受人向水、电、燃气、电信、有线电视、信报箱等的服务供应商申请办理该服务供应手续后可使用的条件”。合同签订后，陈金茹、程蜀芝向欧浦公司支付了全部购房款。欧浦公司交付给陈金茹、程蜀芝的房屋接通的是临时用水、临时用电，涉案房屋于2015年12月18日通过配电工程竣工验收，于2016年6月2日通过给水安装工程竣工验收。一审法院认为：陈金茹、程蜀芝之间的商品房买卖合同关系合法有效，各方应依合同约定行使权利、承担义务。按照双方在《商品房买卖合同》中第八、九条的约定，欧浦公司应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备了经竣工验收合格和买受人付清购房款（含银行贷款）及相关费用等条件的商品房交付给陈金茹、程蜀芝使用。逾期超过60天的，陈金茹、程蜀芝要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，欧浦公司按日向陈金茹、程蜀芝支付已交付房价款万分之四的违约金。案涉房屋于2015年6月9日通过竣工验收，于2015年8月11日备案登记完成，按照双方约定，至2015年6月9日案涉房屋方才达到交付标准，陈金茹、程蜀芝购买本案商品房总价为263040元，故违约金应以每日万分之四的标准自2015年1月1日计至2015年6月9日共160天即16834.56元（263040元×0.0004×160天），陈金茹、程蜀芝请求中超出部分，应不予支持；关于陈金茹、程蜀芝请求的水电迟延违约金，双方在《商品房买卖合同》第十四条中约定供水、供电在该商品房交付时达到使用条件，陈金茹、程蜀芝在庭审中承认在2014年年底入住，水电可以使用，故陈金茹、程蜀芝该项诉求没有事实依据，本院不予支持；关于陈金茹、程蜀芝请求的逾期办证的违约金，双方在《商品房买卖合同》第十五条中及《补充协议》第八条中约定，如因出卖人责任，导致买受人不能在商品房交付之日90天内取得房屋权属证书的，出卖人均应按照已付房价的每日万分之一向买受人支付违约金。陈金茹、程蜀芝提交的商品房屋产权权属转移证未载明日期，陈金茹、程蜀芝也表示忘记了收取该证的时间，陈金茹、程蜀芝亦未能举证证明在案涉房屋已达到交付标准之日起90天内因欧浦公司原因不能取得房屋权属证书，故对陈金茹、程蜀芝该项诉讼请求，不予支持。关于欧浦公司提出的陈金茹、程蜀芝在办理银行按揭时存在逾期情形故应抵扣的答辩，因欧浦公司在本案中未提出反诉，故在本案中不作处理，欧浦公司可另行提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：一、欧浦公司应自本判决生效之日起三日内向陈金茹、程蜀芝支付逾期交房的违约金16834.56元；二、驳回陈金茹、程蜀芝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2123元因适用简易程序减半收取1061.5元，由陈金茹、程蜀芝负担868.5元，由被告欧浦公司负担193元。本院二审期间，欧浦公司提交了银行自助回单一份，以证明陈金茹、程蜀芝逾期办理银行按揭贷款，其实际办理银行贷款的时间是2014年5月5日。陈金茹、程蜀芝对该证据真实性有异议，但认可交款时间，认为其与欧浦公司重新约定了贷款时间。陈金茹、程蜀芝提交了《补充协议》一份，以证明其未构成延迟贷款违约。由于欧浦公司与陈金茹、程蜀芝各自提交的证据均不足以证明其诉讼主张，故不作为本案定案依据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本案二审的争议焦点为欧浦公司应否向陈金茹、程蜀芝支付逾期交房违约金及欧浦公司主张陈金茹、程蜀芝逾期付款，交房日期应否顺延的问题。至于陈金茹、程蜀诉请欧浦公司应向其支付迟延供水供电违约金，迟延办证违约金，原审法院判决不予支持，陈金茹、程蜀芝未提起上诉，本院对此不予审查。陈金茹、程蜀芝与欧浦公司签订的案涉《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》意思表示真实，属有效合同，当事人双方应依约履行。根据案涉合同第八、九条约定欧浦公司应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备了经竣工验收合格和买受人付清购房款（含银行贷款）及相关费用等条件的商品房交付给陈金茹、程蜀芝使用；逾期超过60天，陈金茹、程蜀芝要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止欧浦公司按日向陈金茹、程蜀芝支付已交付房价款万分之四的违约金。再结合案涉房屋于2015年6月9日通过竣工验收，亦即案涉房屋自2015年6月9日才具备合同约定的交付条件之案件事实，则可认定，欧浦公司存在逾期交楼的违约行为，应承担违约责任。原审法院据此判决欧浦公司应向陈金茹、程蜀芝支付自2015年1月1日计至2015年6月9日共160天的逾期交房违约金16834.56元（263040元×0.0004×160天）妥当，本院予以维持。欧浦公司主张陈金茹、程蜀芝逾期付款221天、涉案房屋交付日期应予顺延221天。对此，由于一方面，案涉《〈商品房买卖合同〉补充协议》虽有“如买受人未付清应付款或违约金，则交付日期相应顺延”之约定，但并未明确约定购房余款的付款期限。欧浦公司所举证据亦不足以证明陈金茹、程蜀芝存有逾期支付购房余款的事实，其该抗辩主张依据不充分，不足采信。另一方面，即使陈金茹、程蜀芝确实存有逾期付款之违约情形，因欧浦公司于本案一审时并未提起反诉追究陈金茹、程蜀芝逾期付款的违约责任，若欧浦公司认为陈金茹、程蜀芝逾期付款之违约行为致其受有损失，其尚可通过另案起诉以获取救济。是故，本院对其该上诉主张不予支持。综上所述，欧浦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费220元，由上诉人佛山市高明区欧浦置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　安建须审　判　员　　李　虹代理审判员　　黄玉凤二〇一七年八月十八日书　记　员　　李嘉敏 微信公众号“”