（2016）津0114民初9398号
裁判日期: 2017-08-18
公开日期: 2017-08-29
案件名称
赵艳春与姜海恒房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市武清区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵艳春,姜海恒,陆争平,孙艳敏,蔡文国
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第一百零七条，第一百零八条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
天津市武清区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0114民初9398号原告：赵艳春，男，1984年11月11日出生，汉族，居民，住天津市武清区,现住天津市武清区。委托诉讼代理人：陈亚娟，天津毕成律师事务所律师。被告:姜海恒，女，1974年3月2日出生，满族，居民，住河北省承德市丰宁满族自治县。委托诉讼代理人：程晓霞，天津津顺律师事务所律师。第三人：陆争平，女，1963年12月14日出生，汉族，居民，住天津市武清区。第三人：孙艳敏，女，1970年4月26日出生，汉族，居民，住天津市武清区。第三人：蔡文国，男，1972年6月6日出生，满族，居民，住河北省承德市丰宁满族自治县。原告赵艳春与被告姜海恒、第三人陆争平、孙艳敏、蔡文国房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2015年4月9日签订的《售房协议书》有效，原、被告继续履行该协议，被告协助原告办理合同约定房屋的过户手续；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年4月9日签订了《售房协议书》，协议约定：出卖人为被告姜海恒，买受人为原告赵艳春，被告将坐落于武清区杨村镇枫丹天城小区4号楼2门1101室，建筑面积97.8平方米的房屋卖给原告，房地证津字第122021505575号，房屋价款76万元，在原告银行公积金或按揭贷款下来一次性付清（多退少补）；双方约定于2015年12月26日到武清房管局及银行办理贷款手续。协议签订后，原告依约与中介及房产评估人员于2015年12月26日办理房屋买卖贷款手续，但被告未到场，后双方于2015年12月29日签订了补充协议，延期办理过户手续。被告于2015年4月9日签订售房协议书日当将约定房产交付给了原告，原告对该房屋进行了装修，并居住使用至今。现被告无理提出将不与原告继续履行上述售房协议书，故原告起诉。被告辩称，2015年4月9日签订的《售房协议书》有效认可。但请求法院驳回关于继续履行部分即原告要求被告签订天津市房屋买卖协议及房屋过户的诉讼请求，理由是由于原告没有按合同约定支付房款，因此其无权要求继续履行合同，并且双方于2015年12月29日签订的补充协议约定过户时间是2018年6月30日，原告要求继续履行合同没有法律依据，因此应驳回原告的诉讼请求。第三人陆争平、孙艳敏述称，同意原、被告继续履行协议。第三人蔡文国述称，不同意原告的诉讼请求。我与被告系夫妻关系，涉案房屋系我与被告的夫妻共同财产，被告将涉案房屋出售时未经过我同意，根据物权法的规定，被告私自将共同房屋出售的行为不合法，我不同意被告将涉案房屋出售。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的2016年12月16日天津农商银行现金缴款单，证明原告已履行给付房款义务，于2016年12月16日将购房款560000元提存至武清区人民法院账户，被告质证称对该证据不予认可，原告是私自将房款向法院缴纳，没有经被告认可，且是原告在违约一年后交纳的；2、原告提交的2016年9月26日的解除合同通知书，证明被告违约在先，被告质证称对真实性没有异议，但不认可原告证明目的，该证据是被告通知原告违约的书面通知，不能证明被告违约；3、原告提交的录音及录音文本复件，证明被告存在违约行为，原告积极履行交纳房款义务。被告质证称真实性认可，但不能证明原告积极缴纳房款，录音均系在2016年8月1日至2016年9月28日期间形成的，是在原告已经违约、房价大幅上涨的情况下，原告心虚急于交纳房款；4、原告提交的枫丹天城地下车位使用权转让协议、地下车位收款收据、车位管理费票据、供水合同、水费收据、水表卡、数字电视用户卡、购电卡、物业管理费收据、供热费收据、置换通知单、通气业务受理单、燃气费票据、中国电信收费票据、中国电信业务登记单、中国电信业务服务协议，证明原告已实际入住涉案房屋，被告质证称真实性无法核实，且与本案无关；5、原告提交的售房协议书、温馨提示、核准注销通知书，证明原告为购买涉案房屋已将原属其所有的房屋出售，被告质证称真实性无法核实，其出售房屋与本案无关联；6、原告提供的照片，证明原告已入住涉案房屋，被告质证称真实性无法核实，且与本案没有关联性；7、被告提交的2016年9月26日发给被告的解除合同通知书，证明已经向原告主张解除合同，原告质证称对真实性认可，但不认可被告的证明目的，解除通知书不能证明原告存在违约事实；8、被告提交的通话清单，证明原、被告于2015年12月21日、23日进行了通话，原告质证称对真实性认可，但不能证明通话内容。本院经审理查明事实如下：2015年4月，赵艳春、姜海恒通过金手指中介人员孙艳敏、牵手中介人员陆争平达成房屋买卖意向。2015年4月9日，姜海恒（甲方）与赵艳春（乙方）签订《售房协议书》，约定姜海恒将其名下的位于武清区新城规划光明道南侧枫丹天城4-2-1101号房屋出售给赵艳春，房屋价款760000元，该协议第一条“甲方将坐落在武清区杨村镇枫丹天城小区4号楼2门1101室楼上97.8平米地下室/小房面积/平米的房屋卖给乙方所有。其附属设施有：毛坯装修押金以票换钱给甲方包括在价格内。”第三条约定“乙方于2015年4月9日，交定金￥200000元整，大写：贰拾万元整元整，剩余房款￥560000元，大写伍拾陆万元整。在乙方银行公积金或按揭贷款下来一次性付清（多退少补）。甲乙双方约定于×年×月×日至2015年12月26日到武清房管局及银行办理贷款手续。在此期间甲方应积极无条件配合并出示各种有效的与贷款及过户相关的手续，房款全部到位后甲方将钥匙及时交予乙方。并将该房以前的一切费用交清。”第六条约定“房产交易税及其他费用由乙方负责。”第八条约定“其他未尽事宜：双方商定，乙方于2015年4月9日交给甲方贰拾万元定金，甲方于今日把钥匙交给乙方，并允许乙方进行装修，若乙方装修完了甲方违约，甲方退给乙方肆拾万元整并按装修票据的双倍退给乙方现金人民币，若乙方装修完了，乙方违约，甲方不退定金并不退装修费用。乙方允许甲方户口在此房中放肆年，从今日开始。”第九条约定“本协议甲乙双方签字后，若乙方反悔，甲方不退定金。若甲方反悔，应加倍返还乙方定金。无论任何一方中途反悔，中介费不退。甲乙双方在签订协议之时，确定此房已成交，甲乙双方交齐中介费。甲方户口放肆年，乙方押甲方伍仟元，甲方户口提走时，乙方在给甲方伍仟元。”合同同时对其他事项进行了约定。当日，赵艳春给付姜海恒购房定金200000元，并由姜海恒出具了收条，姜海恒并将房屋钥匙交予赵艳春。后赵艳春对房屋进行了装修并居住于该房屋内。2015年月12月26日，姜海恒未到武清区房管局办理房屋网签手续。2015年12月29日，赵艳春与姜海恒签订补充协议，协议约定“由于甲方办理蓝印转红印，从2015年12月26日延期过户，直到办下红印，到2018年6月30日之前（若国家政策有变，按国家政策时间为准），如有甲方小孩高中没有来天津武清上学，提前2个月通知过户，共同配合。在此期间，甲方不能出售或抵压此房给别人，或出现这种现象负法律责任。如果到期不过户，若甲方违约，甲方退给乙方捌拾万元整（￥800000整），乙方违约在给甲方陆拾万元整（￥600000元整），不包括贰拾万元定金在内。”2016年8月11日，赵艳春之妻张雪打电话给姜海恒，表示双方办理该房屋过户手续，姜海恒未同意。张雪分别于8月12日、8月16日要求与姜海恒补签协议，姜海恒未同意。后张雪分别于8月18日、9月2日向姜海恒主张一次性付款购买该房屋，姜海恒未同意。2016年9月26日，姜海恒向赵艳春邮寄解除合同通知书，以赵艳春未按2015年4月9日与其签订的《售房协议书》中约定的于2015年12月26日办理贷款手续及支付房款义务为由，要求解除双方签订的《售房协议书》，并要求赵艳春将诉争房屋腾空返还给姜海恒。2016年9月27日，赵艳春向姜海恒邮寄不同意解除售房协议通知书，表示不同意解除双方签订的《售房协议书》，并要求继续履行该协议。另查明，2016年9月24日，姜海恒以赵艳春未按合同约定给付房款为由诉至天津市武清区人民法院，要求解除双方于2015年4月9日签订《售房协议书》，并要求赵艳春将涉案房屋腾空返还，同时要求赵艳春向其支付自2016年9月26日至赵艳春实际返还房屋之日按每月2000元计算的租金。2017年6月2日，天津市武清区人民法院以（2016）津0114民初9305号民事判决书判决驳回姜海恒的诉讼请求。后姜海恒不服判决，上诉至天津市第一中级人民法院，2017年8月9日，天津市第一中级人民法院以（2017）津01民终6092号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。本院认为，关于原、被告于2015年4月9日签订的《售房协议书》的合同效力，原、被告均认可有效，本院予以确认。原、被告于2015年12月29日签订的《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦为合法有效的合同，受到法律保护。原、被告均应按照合同的约定履行各自的义务。原、被告于2015年4月9日签订的《售房协议书》中约定双方应于2015年12月26日办理网签及贷款手续，而在庭审中，被告主张原告曾于12月26日前电话通知其要求变更付款方式为全款给付，故其未在12月26日到武清房管部门办理网签手续，但被告未能提交证据证明原告曾向其要求变更付款方式，且原告对于被告主张不予认可，对被告主张，本院不予采信。在12月29日双方签订的《补充协议》中，双方约定合同的履行时间为“从2015年12月26日延期过户，直到办下红印，到2018年6月30日之前（若国家政策有变，按国家政策时间为准）”，此系原、被告自愿对合同履行时间的变更，但该《补充协议》中并未对付款方式进行重新约定，原、被告仍应按照2015年4月9日双方签订的《售房协议书》中约定的贷款方式支付购房款。关于第三人蔡文国述称，被告将涉案房屋出售时未经过其同意，根据物权法的规定，被告私自将共同房屋出售的行为不合法。本院认为，根据相关法律规定，夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。在此次交易中，原告有理由相信该房屋虽登记于被告名下，但基于被告与第三人蔡文国的夫妻关系，该卖房行为为夫妻共同意思表示。因此，第三人的主张，本院不予支持。上述合同签订后，被告于2016年9月24日以原告未按合同约定给付房款为由诉至天津市武清区人民法院，要求解除双方于2015年4月9日签订《售房协议书》，并于9月26日向原告邮寄解除合同通知书，被告已以其行为表明不再履行合同义务，被告的行为构成预期违约，依法应当承担继续履行的违约责任。现原告已将房屋差价款560000元交至本院，且涉案合同并无法律规定的不能履行的情形，故原告请求继续履行合同并协助原告办理涉案房屋所有权转移登记手续的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。综上，本案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：原告赵艳春与被告姜海恒于2015年4月9日签订的《售房协议书》有效；本判决生效后十五日内，原告赵艳春给付被告姜海恒购房款560000元，被告姜海恒协助原告赵艳春将坐落于天津市武清区新城规划光明道南侧枫丹天城4-2-1101号房屋的所有权转移登记至原告赵艳春名下，办理转移登记所需费用由原告赵艳春负担。案件受理费4700元、诉讼保全费5000元，由被告姜海恒负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 花 雨二〇一七年八月十八日书记员 诸葛金平本判决依据法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不能履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零八条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：百度搜索“”