（2017）苏08执异146号
裁判日期: 2017-08-18
公开日期: 2017-08-29
案件名称
146中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司与淮安市华钢房地产开发有限公司、张少华等金融借款合同纠纷执行裁定书
法院
江苏省淮安市中级人民法院
所属地区
江苏省淮安市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司,淮安市华钢房地产开发有限公司,张少华,淮安市华丰物资有限公司,姜玉芬,张彦,周梦蝶
案由
法律依据
全文
江苏省淮安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）苏08执异146号异议人（申请执行人）：中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地南京市洪武路23号3层。负责人：龚云兵，该分公司经理。委托诉讼代理人：田思源，江苏明弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄莹，该公司员工。被执行人：淮安市华钢房地产开发有限公司，住所地淮安市淮阴区北京东路58号。法定代表人：张少华，该公司董事长。被执行人：张少华，男，1956年3月1日出生，汉族，淮安市华钢房地产开发有限公司董事长，住淮安市清浦区。被执行人：淮安市华丰物资有限公司，住所地淮安市深圳东路2号。法定代表人：张少华，该公司董事长。被执行人：姜玉芬，女，1958年9月10日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被执行人：张彦，男，1983年9月10日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被执行人：周梦蝶，女，1989年5月28日出生，汉族，住淮安市清江浦区。本院在执行江苏银行股份有限公司淮安分行（以下至裁定主文前简称江苏银行淮安分行）与淮安市华丰物资有限公司（以下至裁定主文前简称华丰公司）、淮安市华钢房地产开发有限公司（以下至裁定主文前简称华钢公司）、张少华、姜玉芬、张彦、周梦蝶金融借款合同纠纷一案中，依法委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司对位于淮阴区北京东路58号（营东菜场综合楼）-128地产市场价值进行评估，江苏苏信房地产评估咨询有限公司于2017年6月23日出具苏信房地估字【2017】淮房安第010020号、010021号房地产估价报告。申请执行人中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下至裁定主文前简称信达资产江苏分公司）对上述报告提出异议，以评估价格过高、程序违法为由要求重新评估。本院于2017年8月11日立案受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。信达资产江苏分公司提出异议称：本案所涉两份评估报告估价过高，且程序违法，请求裁定江苏苏信房地产评估咨询有限公司履行法定评估程序，完善评估过程，合理计算估值并重新出具评估报告。事实和理由：一、对淮安市淮阴区北京北路58号北401、北501房屋的估价存有异议。1、估价报告采用比较法，未附有技术说明、计算过程及计算结论。根据报告附件案件选取提供的金泰宾馆，虽是近期成交，但房产性质为住宅，本案评估标的为办公，且金泰大楼位于清河中学、汽车站附近，故所选取的案例与标的范围差异较大。选取的晶都宾馆，地处万达商业圈和新亚商业圈，且该案例是普通住宅，无论房产性质还是位置都不具有可比性。选取的华南容大服饰有限公司坐落在淮阴区国华御景园15幢201室，与评估标的直线距离2.1公里，不具有可比性。2、估价报告采用收益法，司法拍卖未附有技术说明、计算过程及计算结论。对于出租的收入、租赁合同未进行披露，对于租金收益预测与管理费、税金等计算比率等主要信息未进行记录纰漏，估价报告缺乏计算基础。3、本次估价报告附件中勘验人为张绍文，本次报告注册房地产估价师王庆芳未到场进行查勘，根据住建部【2016】275号文《住房城乡建设部关于贯彻落实资产评估房地产估价行业管理有关问题的通知》，各类房地产估价业务都应当由2名以上注册房地产估价师承办和签署房地产评估报告。二、对淮阴区北京东路128号房地产的估价存有异议。1、估价报告采用比较法，未附有技术说明、计算过程及计算结论。也未对采用比较法的房屋进行详细说明，门面房采用比较法和收益法，未对门面房屋的面积进行补充说明，采取的比较案例东昇花园的评估价格已经流拍，故估价报告估价过高。2、估价对象内部的商铺采用成本法，未附有技术说明、计算过程及计算结论，对于土地登记、建造成本、面积未进行描述，无法确定价值有效性。3、估价报告采用收益法，司法拍卖未附有技术说明、计算过程及计算结论。对于出租的收入、租赁合同未进行披露，对于租金收益预测与管理费、税金等计算比率等主要信息未进行记录纰漏，估价报告缺乏计算基础。3、本次估价报告附件中勘验人为张绍文，本次报告注册房地产估价师王庆芳未到场进行查勘，根据住建部【2016】275号文《住房城乡建设部关于贯彻落实资产评估房地产估价行业管理有关问题的通知》，各类房地产估价业务都应当由2名以上注册房地产估价师承办和签署房地产评估报告。本院经审查查明：原告江苏银行淮安分行与被告华丰公司、华钢公司、张少华、姜玉芬、张彦、周梦蝶金融借款合同纠纷一案，本院于2014年6月2日作出（2014）淮中商初字第0029号民事判决，判决：“一、被告淮安市华丰物资有限公司于本判决生效后十日内偿还原告江苏银行股份有限公司淮安分公司本金2598.245977万元及相应利息（以本金2598.245977万元作为基数，按照年利率7.8%上浮50%作为利率计算标准，从2013年9月24日计算至本判决确定给付之日）；二、原告江苏银行股份有限公司淮安分行对被告淮安市华钢房地产开发有限公司抵押的房产及国有土地使用权（房权证淮房字第××号及对应的国有土地使用权证为淮Y国用（2008出）第2007号，房权证淮房字第××号及对应的国有土地使用权证为淮Y国用（2008出）第2005号、房权证淮房字第××号及对应的国有土地使用权证为淮Y国用（2008出）第0509号）的折价、拍卖、变卖价款有权在上述第一项欠款本息范围内优先受偿；三、被告张少华、姜玉芬、张彦、周梦蝶对被告淮安市华丰物资有限公司上述第一项欠款本息承担连带清偿责任。案件受理费176940元、保全费5000元，合计181940元，由六名被告共同负担。”江苏省高级人民法院于2016年7月15日以（2016）苏民终546号判决书维持了上述一审判决。因上述被执行人未履行法律文书确定的义务，信达资产江苏分公司向本院申请执行，本院于2016年8月8日立案执行，并依法委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司淮安分公司对执行标的（位于淮阴区北京东路58号（营东菜场综合楼）-128房地产、-北401、-北501办公室房地产）进行评估。江苏苏信房地产评估咨询有限公司淮安分公司于2017年6月23日分别出具苏信房地估【2017】淮安第010020号、010021号房地产评估报告。第010020号评估报告书载明：估价方法：比较法、收益法、成本法；坐落：淮阴区北京东路58号（营东菜场综合楼）-128，单价为12861元/平米。第010021号评估报告书载明：估价方法：比较法、收益法；坐落：淮阴区北京东路58号（营东菜场综合楼）-北401、-北501，市场价值为2529.96万元。另查明，江苏苏信房地产评估咨询有限公司淮安分公司于2017年8月16日就评估报告补充意见称：一、估价对象底层为商业用房，其中商业门面房部分，采用市场法和收益法进行评估；其中综合菜场部分，采用成本法和收益法，进行评估思路符合《房地产评估规范》以及《江苏省房地产评估报告评审标准（试行）》要求。二、估价对象北501、401用途为办公，考虑到估价对象所在区域办公可比案例少，故扩大区域范围选取并进行实物、权益、区位状况的修正。三、我公司王庆芳、张绍文均对现场进行了详尽查看，因为临时有事，故王庆芳在拍照后离开评估现场，未在勘验记录上签字，依据《房地产估价规范》3.2.4条款规定：除应采用批量估价的项目外，每个估价项目应至少一名注册房地产估价师全程参与受理估价委托、实地查勘估价对象、撰写估价报告等估价工作；3.12条规定：估价报告经审核合格后，应由不少于两名参加估价的注册房地产估价师签名，故评估程序合法。四、结合估价对象的实际情况，独立、公正、客观的出具的《房地产估价报告》真实反映了估价对象的市场情况。本院认为，本案争议焦点为：是否应当对执行标的进行重新评估。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款的规定：“当事人或其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许”。本案中，关于异议人提出的勘验报告只有一名评估师签字问题，根据住建部【2016】275号文《住房城乡建设部关于贯彻落实资产评估房地产估价行业管理有关问题的通知》内容看，各类房地产估价业务应当由2名以上注册房地产估价师承办和签署房地产评估报告，并未要求查勘报告必须由2名估价师签名，而根据《房地产评估规范》，实地查勘仅要求一名以上估价师参与。据此，本案所涉的评估程序并无不当。关于异议人提出由于选取对象不适当以及评估方法、过程等未披露所导致评估价格过高问题，不属于申请重新评估的法定事由。另外，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估后最终成交价格需在拍卖程序中通过市场竞价形成，而非由评估价决定。综上，信达资产江苏分公司异议请求不成立，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第(一)项之规定，裁定如下：驳回中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司的异议。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向江苏省高级人民法院申请复议。审 判 长 李 玲审 判 员 庞海涛代理审判员 刘玉娟二〇一七年八月十八日书 记 员 简 易