（2016）津0104民初第7030号
裁判日期: 2017-08-18
公开日期: 2017-11-16
案件名称
天津俊城恒远投资发展有限公司与天津市家乐福食品商场、天津市家乐福食品商场芥园道超市房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市南开区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
天津俊城恒远投资发展有限公司,天津市家乐福食品商场,天津市家乐福食品商场芥园道超市,天津弘泽建设集团有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八十条第一款，第八十一条，第八十二条，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十八条第一款；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0104民初第7030号原告：天津俊城恒远投资发展有限公司，住所天津市河北区昆纬路59号202。法定代表人：冯自文，总经理。委托诉讼代理人：张颖，天津华声律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘强，天津华声律师事务所律师。被告：天津市家乐福食品商场，住所天津市河西区气象台路**号。法定代表人：李乐青，经理。委托诉讼代理人：何山林，该商场芥园道超市店长。被告：天津市家乐福食品商场芥园道超市，住所天津市南开区芥园西道**号水郡花园*座底商*层。负责人：何山林，店长。委托诉讼代理人：刘晟廷，天津寰平律师事务所律师。第三人：天津弘泽建设集团有限公司，住所天津开发区翠亨村D座12门102室及D-12-11地下室，实际经营地天津市南开区滨水西道333号万豪大厦B区9层。法定代表人：尹盛斌，总经理。委托诉讼代理人：倪秀红，天津安泽海森律师事务所律师。原告天津俊城恒远投资发展有限公司（以下简称“俊城恒远公司”）与被告天津市家乐福食品商场（以下简称“家乐福商场”）、被告天津市家乐福食品商场芥园道超市（以下简称“家乐福商场芥园道超市”），第三人天津弘泽建设集团有限公司（以下简称“弘泽公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告俊城恒远公司委托诉讼代理人张颖、刘强，被告家乐福商场委托诉讼代理人何山林、家乐福商场芥园道超市负责人何山林及委托诉讼代理人刘晟廷，第三人弘泽公司委托诉讼代理人倪秀红到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令二被告向原告支付2015年8月1日至2016年12月31日期间使用天津市南开区芥园西道10号水郡花园A座底商一层7号房屋占有使用费276236元、制冷费9233.91元、供暖费13592.87元；二、案件受理费由被告承担。事实与理由：2013年10月25日，弘泽公司与家乐福商场订立租赁合同，双方约定，家乐福商场租赁弘泽公司所有的坐落于天津市南开区芥园西道10号水郡花园A座底商一层7号的房屋，由家乐福商场下属单位家乐福商场芥园道超市在此经营，承租面积268.74平方米，租期1年，自2013年11月1日起至2014年10月31日止。租赁双方在合同中对房屋租赁用途以及租赁期间的租金、制冷费、供暖费的计收标准和支付方式等内容均作出了明确的约定。该租赁合同租期届满后，家乐福商场未与弘泽公司书面续签租赁合同，继续使用该租赁房屋，并向弘泽公司支付租金。自2015年2月1日起，家乐福商场未向弘泽公司支付租金。2015年3月，弘泽公司与原告订立协议，约定弘泽公司将该租赁房屋的经营权、管理权、收益权等权利转让给原告。在原告接手后，家乐福商场于2016年1月12日向原告支付使用费100000元，但未与原告书面订立租赁合同。家乐福商场自2015年8月1日至今欠付原告房屋使用费、制冷费、供暖费等费用。综上，家乐福商场作为房屋的承租方，家乐福芥园道超市作为租赁房屋的实际使用人，应共同承担向原告支付欠费、交还占用房屋的责任，家乐福商场亦应对其分支机构的行为承担民事责任。被告家乐福商场、家乐福商场芥园道超市辩称，不同意原告诉请。一、我方与第三人有三份合同，第一份是2008年8月25日签订，合同期内第三人发生违约行为，我隔壁新开两家超市。我们根据合同要求第三人赔偿，并停止交纳一切费用，后第三人派员工与我公司协商，第三人陈述为我申请赔偿，后未申请下来，承诺免我三年租金至2018年。2016年1月12日我方以支票方式交付租金100000元。2016年4月1日，我们要求原告退还该费用，原告不同意。另，我们于2008年交付了第三人50000元押金。二、2016年4月1日开始，原告停水停电，此后我们不应该给第三人任何费用，造成我方的损失保留另案主张的权利。三、不同意第三人的债权转让，本案涉及合同概括的权利义务转让，租赁合同有权利也有义务，适用合同法中合同概括转让，不仅要通知，还要经过我方同意才行。我们只是收到通知，我方并没有同意过。2015年7月27日收到原告的通知，方式为原告从我们店铺门缝里放到里面的。之前没有看到贴的公告。四、本案诉争的标的是A公建，是法律规定的禁止租赁物，所以合同为无效的合同。第三人述称，同意原告诉讼请求。2015年3月，第三人通过债权转让方式将诉争房屋经营权、管理权、操作权、收益权、租赁合同项下的全部权利转让给原告，且二被告已确认收到，并知晓原告接手诉争房屋，故其应向原告履行合同项下的全部义务。债权转让前，第三人已向原告提供采暖、制冷服务。原告诉请的采暖、制冷情况我方不清楚。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对各方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对各方有争议的证据和事实，本院认定如下：弘泽公司系津河一号花园建设单位，该项目已取得建设工程规划许可证。本案诉争标的系该项目一底商。2013年10月25日，弘泽公司与家乐福商场签订《租赁合同》，约定承租人为家乐福商场，出租人为弘泽公司，承租期自2013年11月1日至2014年10月31日；承租面积268.74平方米；租金为每天每平方米1.74元，年租金170676元；空调费：制冷期（4个月）34.36元/平米、供暖期（4个月）50.58元/平米；保证金50000元；甲乙双方确认，乙方承租该房屋应向甲方支付的租金、保证金、物业服务费、装修押金及其他应付费用应在本合同规定期限缴付，缴纳期限为每年的4月20日、7月20日、10月20日、1月20日，交纳标准为42669元/季度，170676元/年度。2015年3月19日，弘泽公司与俊城恒远公司向水郡花园全体商户联合发出《公告》，经弘泽公司与俊城恒远公司共同商定，将水郡商业广场项目的产权、经营权、管理权、操作权、收益权，自2015年3月19日起划归俊城恒远公司，具体交接工作将陆续开展，请各商户予以工作配合。弘泽公司与俊城恒远公司签订协议书，确认家乐福商场2015年1月31日之前的房租已交齐。家乐福商场芥园道超市后向俊城恒远公司提交多份续租申请，申请能够降低租金标准，并表示在签约后缴纳欠付费用，并在其中一份续租申请中记载“2015年2月1日——2015年10月31日欠俊城房租147135。弘泽集团欠家乐福押金50000冲抵房租，冲抵后总欠房租共计97135。2015年制冷费268.74×34.36=9234。”至2015年12月2日，家乐福商场芥园道超市仍在提交续租申请，并“保证在签订合同之前，按照如上约定付款并付清相关能耗费用。”2016年1月12日，家乐福商场支付俊城恒远公司100000元。在案件审理过程中，本院多次组织当事人进行调解，现差异较大，未达成调解意见。本院认为，本案的争议焦点集中于原告权利主张的金额认定。根据原告提交的建设工程规划许可证等资料，可确认针对本案诉争的房屋，业主弘泽公司具有出租的权利，其与家乐福商场签订的房屋租赁合同合法有效。结合俊城恒远公司、弘泽公司联名向家乐福商场出具的公告及家乐福商场芥园道超市向俊城恒远公司提交的多份续租申请，可确认对于权利人的变更各方是知晓的，故针对本案原告有权提出权利主张。根据现有证据可确认至2015年1月31日之前的房租已交齐，且家乐福商场于2016年1月12日支付俊城恒远公司100000元，交付第三人弘泽公司保证金50000元。庭审中，原告权利主张至2016年12月31日，二被告主张其因原告停水停电已于2016年4月1日不再经营，后未向原告交付房屋直至2016年12月31日。对此，本院认为，二被告占用房屋应给付租金及占有使用费，若认为原告或弘泽公司在合同履行过程中违约，可另行主张权利。合同期满后，二被告未与原告或第三人签订书面的房屋租赁合同，虽双方针对租金有过协商，但未签署正式租赁合同，故应依据2013年10月25日租赁合同约定的年租金170676元标准计算。综上，截至2016年12月31日，二被告尚欠原告租金及占有使用费327129元，扣减其已交付的100000元及保证金50000元，应付租金及占有使用费177129元。原告诉请的制冷费，家乐福商场芥园道超市已在其所提交的续租申请中予以确认，故真实性本院予以认定，对于供暖费因家乐福商场芥园道超市已实际使用房屋，标准亦予以约定，故对于供暖费主张，本院予以支持。被告家乐福商场芥园道超市系被告家乐福商场的分支机构，故应由被告家乐福商场承担给付责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第八十一条、第八十二条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告天津市家乐福食品商场给付原告天津俊城恒远投资发展有限公司房租及占有使用费共计177129元；二、本判决生效后十五日内，被告天津市家乐福食品商场给付原告天津俊城恒远投资发展有限公司制冷费9233.91元、供暖费13592.87元；三、驳回原告天津俊城恒远投资发展有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3988元，保全费1442元，共计5430元，原告天津俊城恒远投资发展有限公司负担2172元，被告天津市家乐福食品商场负担3258元，被告天津市家乐福食品商场负担部分于本判决生效后十五日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长 傅美兰人民陪审员 万志坚人民陪审员 张家苓二〇一七年八月十八日书 记 员 刘 路附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。第八十二条债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。