（2017）粤04民终265号
裁判日期: 2017-08-18
公开日期: 2017-12-04
案件名称
曹博、李怡房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曹博,李怡,黄楣茜,珠海安科房地产代理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤04民终265号上诉人（一审原告）：曹博，男，汉族，1993年3月21日出生，住址：山东省青岛市城阳区，委托代理人：刘青，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托代理人：李聪，北京德恒（珠海）律师事务所律师。上诉人（一审被告）：李怡，男，汉族，1976年5月5日出生，身份证住址：山西省侯马市，委托代理人：党全胜，广东凯邦律师事务所律师。上诉人（一审被告）：黄楣茜，女，1972年11月28日出生，香港特别行政区居民，委托代理人：李四明，广东显德律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：珠海安科房地产代理有限公司，住所地：珠海市港昌路。法定代表人：黄定杏，公司经理。上诉人曹博、上诉人李怡、上诉人黄楣茜因与被上诉人珠海安科房地产代理有限公司（以下简称安科公司）房屋买卖合同纠纷一案不服广东省珠海横琴新区人民法院作出的（2016）粤0491民初357号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。曹博向一审法院提出以下诉讼请求：1.撤销李怡与黄楣茜之间的房屋买卖合同；2.判令李怡将珠海市香洲区吉大景和街77号5栋2单元503房屋过户给曹博；3.判令李怡、黄楣茜、安科公司支付给曹博违约金7万元（币种为人民币，以下同）；4.判令李怡、黄楣茜、安科公司赔偿曹博律师费4万元；5.本案诉讼费、保全费由李怡、黄楣茜、安科公司承担。一审法院经审理查明：2014年7月21日，李怡出具一份《委托书》，委托林杏泉办理涉案房屋银行贷款手续、注销房屋抵押登记手续，办完上述事项后，确定买家、商议并决定该房屋的出售价格、签署涉案房屋的买卖合同、办理涉案房屋的过户手续等。2015年8月16日，曹博、李怡与安科公司签订一份《房产买卖合同》，约定曹博以140万元购买李怡所有的涉案房屋，合同第三条第2款约定买卖双方须于2015年10月30日前签署房地产买卖合同并办理房地产过户手续。合同第四条约定国家规定买卖交易税费承担方式为各付各税。合同第八条第1款约定，卖方保证物业没有产权及财务纠纷或交易时的其他交易限制，并保证该物业没有存在隐藏与该物业买卖有关的重要事实或虚假情况等违反诚实信用行为的，若在交易完成前发生存在就纠纷或权利障碍造成房屋买卖不成的，除即时将所收买方定金及购房款退买方，卖方应向买方及代理方各承担总房价之5%的违约金（7万元）。合同第八条第5款约定，买卖双方确认违约方若不按上述期限做出赔偿，须承担被追收赔偿所产生的律师费、诉讼费、保存费、滞纳金、利息等。安科公司作为代理方在合同上盖章，林杏泉作为安科公司员工在合同上签名。2015年9月14日，李怡和曹博签订一份《房产交接书》，李怡将房产钥匙交给曹博。2016年5月17日，林杏泉代李怡与黄楣茜签订《房地产买卖合同》，约定黄楣茜以1697800元购买涉案房屋，合同签订之日三十日内，双方前往珠海市不动产登记中心办理过户手续。涉案房屋现登记在黄楣茜名下。安科公司为本次房屋买卖提供居间服务。黄楣茜在接受一审法院询问时，表示知道曹博购买涉案房屋的事情，因为曹博一直没有出现李怡也没有回复，而银行催的紧再不处理就拍卖房子了，而林杏泉把李怡与曹博合同无法履行已经解除的事情告诉了黄楣茜。李怡则认为其与曹博的合同并未解除，并愿意继续履行该合同。安科公司主张林杏泉作为李怡代理人，已经口头告知李怡、曹博合同解除了。一审法院认为：黄楣茜是香港特别行政区居民，本案属于涉港房屋买卖合同纠纷案件，应参照涉外民事诉讼相关规定进行审理。因合同履行地在广东省，中华人民共和国内地法与本案有最密切联系，一审法院依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，确定本案适用中华人民共和国内地实体法。一审法院认为，结合双方诉辩主张，归纳本案争议焦点为：一、曹博与李怡之间的合同效力问题；二、林杏泉代李怡与黄楣茜签订的合同效力问题；三、曹博的主张能否得到支持。一、曹博与李怡之间的合同效力问题。一审法院认为，曹博与李怡于2015年8月16日签订的《房产买卖合同》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院确认该合同双方签字之日起生效。对于黄楣茜和安科公司主张曹博与李怡的合同已经解除，一审法院认为，李怡并未提出解除与曹博之间的房屋买卖合同，而李怡给林杏泉的授权委托中只有确定买主、商议并决定房屋出售价格、签署出售上述房屋的买卖合同的权限，并未包括解除房屋买卖合同的权利，另外安科公司未能提供证据证明曹博存在足以导致合同解除的违约行为，也未提供证据证明曾向曹博发出解除合同通知，故一审法院对黄楣茜和安科公司的这一主张不予支持。二、林杏泉代李怡于2016年5月17日与黄楣茜签订的《房地产买卖合同》效力问题。一审法院认为，黄楣茜在明知李怡与曹博已就涉案房屋签订了买卖合同的事情，但仍然与李怡（林杏泉代签名）就涉案房屋签订买卖合同并办理房屋所有权过户手续，而这必将导致曹博购买房屋的目的不能实现，故一审法院据此认定林杏泉代李怡与黄楣茜签订的房屋买卖合同属于恶意串通损害了曹博的利益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，一审法院确认林杏泉代李怡于2016年5月17日与黄楣茜签订的《房地产买卖合同》无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二十一条之规定，在本案中，李怡与黄楣茜之间的房屋买卖合同无效，黄楣茜根据该合同取得涉案房屋所有权没有依据，应当将涉案房屋所有权返还给李怡。三、曹博的主张能否得到支持。对于曹博要求李怡将涉案房屋过户至曹博名下的主张，一审法院认为，双方签订的《房产买卖合同》第三条第2款约定双方须于2015年10月30日前签署房地产买卖合同并办理房地产过户手续，现该期限已经届满，故曹博有权要求李怡协助其将涉案房屋所有权登记至曹博名下。对于曹博提出的要求李怡、黄楣茜、安科公司支付违约金及律师费的主张。一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，李怡应当按照与曹博签订的房屋买卖合同的约定履行自己的义务，但李怡并未履行合同义务，而是另行与黄楣茜签订房屋买卖合同并办了过户手续，故李怡的行为构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，曹博有权要求李怡承担违约责任。对于李怡提出自己并不知道与黄楣茜签订《房地产买卖合同》的事情，一审法院认为，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款之规定，代理人在代理权限内以被代理人名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。在本案中，虽然李怡自己并未与黄楣茜签订《房地产买卖合同》，但在李怡授权林杏泉签订房屋买卖合同的情况下，李怡应当承担林杏泉代签合同行为带来的后果，即需对曹博承担违约责任。对于曹博主张要求违约金7万元的主张，因曹博与李怡签订的《房产买卖合同》第八条第1款约定的是造成房屋买卖不成时的违约责任，而本案中在一审法院认定林杏泉代李怡于2016年5月17日与黄楣茜签订的《房地产买卖合同》无效且李怡愿意继续履行与曹博之间的房屋买卖合同的情况下，曹博依照该约定主张违约金没有依据，一审法院酌情确定李怡应支付的违约金为1万元。对于曹博主张的要求李怡承担的律师费4万元，因该费用属于曹博为主张权利所发生的合理费用，一审法院对曹博这一主张予以支持。对于黄楣茜的责任问题，因黄楣茜明知曹博与李怡之间就涉案房屋签订了买卖合同，且在曹博与李怡之间合同并未解除的情况下仍与李怡（林杏泉代签）签订房屋买卖合同，黄楣茜和李怡的共同行为损害了曹博的利益，依照《中华人民共和国侵权责任法》第八条之规定，黄楣茜应当与李怡承担连带责任。对于安科公司的责任问题，在本案中，安科公司不仅是曹博与李怡房屋买卖合同的经纪方，也是黄楣茜与李怡之间房屋买卖合同的经纪方，依照《中华人民共和国侵权责任法》第九条第一款之规定，安科公司应当与李怡、黄楣茜承担连带责任。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（二）项、第一百零七条，《中华人民共和国侵权责任法》第八条、第九条第一款之规定，作出如下判决：一、确认林杏泉代李怡于2016年5月17日与黄楣茜签订的《房地产买卖合同》无效；二、李怡于判决生效之日起十五日内向曹博支付违约金1万元；三、李怡于判决生效之日起十五日内向曹博支付律师费4万元；四、黄楣茜、安科公司对李怡的上述两项债务承担连带清偿责任；五、驳回曹博的其他诉讼请求。本案一审案件受理费7035元，保全费5000元，由李怡、黄楣茜、安科公司负担。曹博、李怡、黄楣茜不服上述判决，均向本院提起上诉：曹博上诉请求：1.判令李怡、黄楣茜、安科公司将珠海市香洲区吉大景和街77号5栋2单元503房过户至曹博名下；2.本案二审诉讼费由李怡、黄楣茜、安科公司承担。事实与理由如下：1.一审判决认定：“曹博有权要求李怡协助其将涉案房屋所有权登记至曹博名下”由此可见，一审判决已支持了曹博要求过户涉案房屋的诉讼请求，但判决遗漏该判项；2.一审判决虽然认定合同无效，但无可执行内容，导致本案纠纷无法得到根本解决。一审判决后，曹博前往珠海市不动产登记中心咨询：法院已确认合同无效，是否可以办理过户事宜。不动产登记中心要依据法院的执行通知书才能办理房屋过户。一审判决仅确认李怡与黄楣茜之间的《房屋买卖合同》无效，属于确认之诉，并没有强制执行的内容，曹博无法依据判决向法院申请强制执行。针对曹博的上诉，李怡答辩称：一审判决李怡与曹博之间的房屋买卖关系仅支持了违约责任，没有支持要求过户的请求，因此是另外一种法律关系。涉案房屋返还李怡后，李怡再和曹博办理相应的其他手续。针对曹博的上诉，黄楣茜答辩称：1.李怡与曹博签订的《房产买卖合同》第2条约定的过户条件，是在尾款98万元由曹博通过在银行办理按揭贷款手续并支付完毕再去办理过户手续，现在曹博没有履行上述合同义务，合同约定过户的条件不成就；2.黄楣茜与李怡签订的《房产买卖合同》如果被认定无效，应适用返还原则，应将涉案房屋过户至李怡名下，在没有恢复登记在李怡名下之前，曹博主张过户到其名下客观上不能实现；3.黄楣茜代李怡偿还银行的按揭贷款总共多达70余万元，李怡现在也没有返还，如果涉案房屋直接过户给曹博会导致黄楣茜的债权无法实现，也会损害黄楣茜的合法权益；4.李怡与林杏泉因民间借贷纠纷，涉案房屋已经被查封，在未解封前曹博主张过户客观上也无法实现。李怡上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，变更第四项判项为由黄楣茜、安科公司赔偿曹博全部损失；2.案件受理费、保全费由黄楣茜、安科公司承担。事实与理由如下：1.一审判决由李怡承担违约金及律师费错误。本案基本事实是黄楣茜、安科公司与其工作人员林杏泉恶意串通，签订了侵害曹博利益的合同，是对第三人的侵权，应适用侵权赔偿责任，而非违约责任。李怡自始不知情，更未参与，也是受害人，不应承担违约及赔偿责任。李怡自始至终坚持履约，并无违约行为。虽然李怡以公证授权的方式授权林杏泉出售房屋，但李怡所作授权是基于合法行为的授权，并未授权林杏泉以非法行为。林杏泉在隐瞒李怡的情况下，与他人恶意串通是其超越授权的非法行为，在李怡无过错的前提下，李怡不应对其非法行为承担责任。且李怡公证授权后已找到买家曹博并签订了合同，公证授权的委托已经完成，李怡此后未就该房屋再委托林杏泉出售；2.一审判决对黄楣茜、安科公司与其工作人员林杏泉恶意串通的具体行为和事实未在查明事实中列明，导致是非责任过于笼统不清。根据本案证据及庭审查明的事实：黄楣茜系安科公司的总经理和实际控制人，林杏泉是安科公司的员工，涉案房屋中介业务是安科公司承接的业务。其将李怡与曹博已签订买卖合同的中介业务在隐瞒李怡和曹博的情况下，以恶意串通的方式内部自行交易，中介公司的老板黄楣茜与其员工恶意串通将房屋过户至黄楣茜名下。认定恶意串通的重要依据，足以认定黄楣茜、安科公司与其工作人员林杏泉的故意串通行为及恶意行为的过错程度，这不仅仅是恶意串通合同无效的责任问题，已上升到恶意侵吞他人财产的行为高度，应承担赔偿及所有一切责任；3.因本案认定林杏泉于2016年5月17日与黄楣茜签订的《房地产买卖合同》无效，涉及到财产的返还和恢复原状的问题，涉及到不动产登记中心变更登记到李怡名下这一重大事项。但一审判决未在判项里写明财产返还及变更登记事宜，导致该判决实际无法执行，形成涉案房产始终在非法侵权人名下而无合法途径变更登记的尴尬局面。针对李怡的上诉，曹博未予答辩。针对李怡的上诉，黄楣茜答辩如下：黄楣茜是在李怡的公证受托人林杏泉告知李怡与曹博的合同已解除的情况下，主动与李怡偿还拖欠光大银行的贷款，并且光大银行与李怡的借款纠纷已经在执行过程中，由于黄楣茜代替偿还借款避免了涉案房屋被查封和拍卖，减少了李怡的损失，黄楣茜主观无过错，不存在与公司串通损害李怡的情形。黄楣茜上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判黄楣茜不需对李怡在判决第二、三项的债务承担连带清偿责任；2.本案诉讼费用由李怡承担。事实与理由如下：黄楣茜在涉案房屋的买卖过程中主观上并无恶意，也无过错，一审法院认定黄楣茜与李怡存在共同侵权属认定事实错误。安科公司员工林杏泉告知黄楣茜涉案房屋的原买受人即曹博长期联系不上，且曹博没有按合同约定缴纳首期款，李怡无能力偿还银行贷款，涉案房屋即将被拍卖，原房产买卖合同已经解除。在此前提下，黄楣茜才决定购买，并与李怡的公证委托人签订房产买卖合同。黄楣茜主观上没有过错。黄楣茜代李怡偿还拖欠的银行借款，以及支付李怡应付的诉讼费、执行费，才避免了涉案房屋被强制拍卖，黄楣茜无论是对原业主李怡还是原买受人曹博均无恶意。是李怡不及时偿还银行贷款导致涉案房屋被查封和被法院强制执行，李怡的上述违约行为导致其与曹博签订的房产买卖合同客观上不能继续履行，责任在李怡，给曹博造成的损失理应由李怡个人承担，并非黄楣茜与李怡的共同侵权造成，一审法院判定黄楣茜对李怡赔偿曹博损失1万元承担清偿责任无事实依据。《房产买卖合同》第八条约定的是合同解除后的违约责任，并没有约定曹博在本案中提起的诉讼请求（实为继续履行合同）的违约责任。因此，曹博在本案中提起诉讼产生的律师费由李怡、黄楣茜和安科公司承担连带清偿责任无合同依据。针对黄楣茜的上诉，曹博答辩如下：1.本案2016年5月一审至今，曹博为处理本案已遭受了实际损失，包括黄楣茜对涉案房屋停水停电，曹博青岛往来珠海的机票，所以一审判决李怡和黄楣茜向曹博支付违约金并无不当；2.黄楣茜在本案中确实存在恶意，曹博在一审申请法院要求黄楣茜与安科公司股东黄楚琪同时出庭，用来确定二人是否同一人或有无其他关系，黄楚琪并未出庭，黄楣茜在出庭陈述，其与黄楚琪是姐妹关系，在此情况下，黄楣茜通过安科公司员工林杏泉购买涉案房屋，其主观恶意不言自明，黄楣茜应当承担违约金。针对黄楣茜的上诉，李怡答辩如下：涉案房屋并不是马上进入拍卖，黄楣茜和林杏泉是恶意串通侵吞李怡的房产。当时房屋市场价值已经达到260万元，而黄楣茜和林杏泉签订的合同180万，即他们串通行为若成立，则会获益80万元，该行为给李怡的信誉造成损失，而李怡本身做生意，如果在诚信方面出现问题将是污点。安科公司对曹博、李怡、黄楣茜的上诉均未发表答辩意见。二审中黄楣茜向本院提交一份《不动产权登记表》和一份《不动产限制（查封）登记表》，拟证明涉案房屋因李怡与林杏泉、黄楣茜民间借贷纠纷被珠海横琴新区人民法院查封，未解封前房屋不具备过户条件。二审中曹博、李怡、安科公司均未提交新的证据。经审查，本院对黄楣茜提交的《不动产权登记表》、《不动产限制（查封）登记表》的真实性予以确认，至于是否能够证明其待证事实，本院将结合查明的事实予以认定。经审查，一审法院查明事实清楚，本院对此予以确认。本院另查明，《不动产权登记表》显示，珠海市香洲区吉大景和街77号5栋2单元503房即涉案房屋权属人为黄楣茜。二审期间，李怡表示愿意继续履行其与曹博签订的《房产买卖合同》。曹博尚未结清房款。黄楣茜为安科公司员工。本院认为：黄楣茜系香港特别行政区居民，本案属于涉港房屋买卖合同纠纷案件，应参照我国有关涉外民事关系法律适用的相关规定选择解决本案争议的准据法。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。本案中，涉案合同履行地及××房屋均在广东省珠海市，一审法院适用履行义务最能体现涉案房屋买卖合同特征的内地法律作为审理本案争议的准据法正确。根据各方当事人的上诉请求，本案二审争议的焦点为：曹博是否有权主张涉案房屋直接判决过户至其名下及李怡、黄楣茜的责任承担问题。关于曹博是否有权主张涉案房屋判决过户至其名下的问题。本院认为，首先，李怡与曹博签订的《房产买卖合同》第二条第四项约定，买方承诺须在办理过户之前（以银行贷款额支付）与卖方结清最后一期款项。根据该合同约定，涉案房屋过户登记至曹博名下的前提条件是曹博需向李怡结清涉案房屋的款项。现曹博尚未结清涉案房款，办理房屋过户登记的条件还未成就，而李怡、黄楣茜及安科公司是否违约或者侵权造成李怡与曹博签订的《房产买卖合同》未继续履行，均不能促成将涉案房屋过户登记至曹博名下的条件成就。第二，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，曹博与李怡若能继续履行《房产买卖合同》，双方均按照约定全面履行了自己的义务，此时曹博亦有权要求李怡协助其将涉案房屋所有权登记至曹博名下。第三，一审判决根据《房产买卖合同》第三条第2款约定，曹博、李怡须于2015年10月30日前签署房地产买卖合同并办理房地产过户手续，现该期限已经届满，故确认曹博有权要求李怡协助其将涉案房屋所有权登记至曹博名下，该判定理由有误，本院予以纠正。曹博所提该项上诉理由不成立，本院不予采纳。关于李怡是否应承担违约责任的问题。本院认为，首先，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款“代理人在代理权限内以被代理人名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”的规定，李怡应当承担其授权委托林杏泉签订涉案房屋买卖合同，林杏泉与黄楣茜签订涉案房屋买卖合同所产生的后果。第二，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，李怡应当履行与曹博签订的《房地产买卖合同》约定的义务。但，李怡另行与黄楣茜签订房屋买卖合同并办理了房屋过户手续，造成上述《房地产买卖合同》未能继续履行，李怡的行为构成违约，应当承担违约责任。李怡以不知道林杏泉代其与黄楣茜签订《房地产买卖合同》为由，主张不应向曹博承担违约责任的理由不成立，本院不予支持。关于黄楣茜是否应承担连带责任的问题。本院认为，曹博主张李怡、黄楣茜、安科公司支付给曹博违约金7万元，但黄楣茜并不是曹博与李怡、安科公司签订的《房产买卖合同》的合同当事人，根据合同相对性原则，曹博主张黄楣茜承担违约责任缺乏法律依据。即便黄楣茜与安科公司及林杏泉之间具有串通的恶意，在曹博与李怡之间合同并未解除的情况下仍与由安科公司员工林杏泉代替李怡签订了房屋买卖合同并办理了房屋所有权过户手续，导致曹博购买房屋的目的不能实现，权益受到损害，但这属于另一种法律关系，即侵权行为法律关系，曹博可通过其他途径主张其权益。一审法院根据《中华人民共和国侵权责任法》第八条之规定，判定黄楣茜就李怡向曹博支付违约金1万元、律师费4万元承担连带责任，适用法律有误，本院予以纠正。黄楣茜所提相关上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，黄楣茜的上诉请求有事实和法律依据，本院予以采信。曹博、李怡的上诉请求均没有事实及法律依据，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，但对黄楣茜责任承担问题，适用法律有误，本院以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省珠海横琴新区人民法院（2016）粤0491民初357号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；二、变更广东省珠海横琴新区人民法院（2016）粤0491民初357号民事判决第四项为：珠海安科房地产代理有限公司对李怡的上述两项债务承担连带清偿责任。一审案件受理费7035元，保全费5000元，由李怡、珠海安科房地产代理有限公司负担。二审案件受理费2200元，由曹博负担100元，李怡负担2000元，黄楣茜负担100元。本判决为终审判决。审判长 郑伟民审判员 管文超审判员 汪 栋二〇一七年八月十八日书记员 陈雪曼 来自：