（2017）川1902民初1554号
裁判日期: 2017-08-18
公开日期: 2017-12-05
案件名称
原告巴中汇鑫发展有限公司与被告巴中市巴州区新潮照相馆专业冲印门市部房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
巴中市巴州区人民法院
所属地区
巴中市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
巴中汇鑫发展有限公司,巴中市巴州区新潮照相馆专业冲印门市部
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二条第一款，第四条，第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第九十八条，第一百零七条，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第七十四条
全文
巴中市巴州区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1902民初1554号原告：巴中汇鑫发展有限公司（以下简称“汇鑫公司”）。法定代表人：孙国荣，该公司董事长。委托（特别授权）代理人：马绍金，四川砝鼎律师事务所律师。被告：巴中市巴州区新潮照相馆专业冲印门市部（以下简称“新潮照相馆”）。经营者：阳丽，女，生于1978年，汉族，初中文化，个体工商户，住巴中市巴州区。原告巴中汇鑫发展有限公司与被告巴中市巴州区新潮照相馆专业冲印门市部房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告汇鑫公司的委托代理人马绍金，被告新潮照相馆的经营者阳丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇鑫公司诉称：阳丽于2012年7月11日在原告举办的出租房竞得涉案门市承租权，2013年6月12日，原告与被告签订《房屋租赁合同》约定，原告将其所有的，位于巴中市巴州区张思训街X4号、X6号门市出租给被告。租赁期限为5年，自2012年11月10日起至2017年11月9日止。被告对租赁物享有使用权，非经原告同意不得转租。被告逾期支付租金，每日按照月租金的0.5%支付违约金，逾期一个月，原告有权解除合同，被告需按实际天数缴纳租金，并不退还履约保证金。签订合同后，被告开办新潮照片专业冲印门市部，但被告拒不按照合同约定缴纳租金，经原告多次催告，但被告置之不理。现起诉要求：1、解除原、被告2013年6月12日签订的《房屋租赁合同》。2、由被告立即腾空并搬离原告所有的，位于巴中市巴州区张思训街X4号、X6号门市（房屋产权证编号：巴州南字第XXXX8号，建筑面积：64.78平方米）。3、被告立即支付下欠原告2015年11月10日至2016年11月9日期间的房屋租金241650元，以234788.2元/年的标准支付2016年11月10日至被告交付原告门市前的房屋租金。4、被告从2015年11月10日起按照100元/日的标准向原告承担违约责任。5、案件受理费、财产保全费由被告承担。被告新潮照相馆辩称：一、原告诉称的事实和理由属实；二、原告出租给我们的门市漏水，影响使用，报告给汇鑫公司，在2013年来维修过，但没彻底修好，后面就没来维修过了；三、我们从2014年开始就写房租减免申请给汇鑫公司、国资委，但一直没有回应；四、希望原告减免租金。经审理查明：被告新潮照相馆于2009年2月23日成立，系专门从事照相器材零售及摄影服务的个体工商户。经营者为阳丽。2013年6月12日，原告汇鑫公司（作为出租方、甲方）与被告新潮照相馆的经营者阳丽签订了《房屋租赁合同》约定：1、甲方出租给乙方房屋位于巴中市巴州区张思训街X4、X6号，面积约64.78、64.78平方米，房屋所有权证号巴州南字第XXXX8号，土地使用权证号巴市国用2012第XXXX号。2、租赁期限自2012年11月10日起至2017年11月9日止，租期伍年。3、租金：第一年为144000元，第二年按上年度租金的13%递增为162720元，第三年按第二年租金13%递增为183873.6元，第四年按第三年度租金13%递增为207777.17元，第五年按第四年度租金13%递增为234788.2元。第一年度租金乙方于合同签订之日一次性支付给甲方，以后每年度租金乙方于上年度租期届满之日前一次性支付给甲方。4、房屋修缮与使用：⑴租期内房屋内部设施均由承租方负责维修并承担费用。⑵乙方应合理使用承租的房屋及其附属设施。⑶乙方如对房屋进行装修，其施工规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可进行。⑷租赁期间水、电、气及排污系统发生的维修费由乙方自行承担。⑸租赁期满或因其他原因导致提前终止或解除本合同，甲方享有以下权利：①对未形成附合的装饰装修物，乙方自行拆除。因拆除造成房屋毁损的，乙方应恢复原状或向甲方支付恢复原状实际发生的全部费用。②对形成附合的装饰装修物，房屋一切装修装饰无偿归出租方所有，乙方不得毁坏，乙方不得要求甲方支付任何费用。5、违约责任：⑴乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方还应按照本条第4项的约定向甲方支付违约金：①擅自将房屋转租（或变相租赁）、分租、转让、转借、联营、承包、入股或与他人调剂交换的。②利用承租房屋进行非法活动。③未经甲方同意私自进行装修。④拖欠租金1个月或空关房屋1个月的（1个月以30天计）。⑵乙方逾期支付租金，每日按月租金的0.5%支付违约金。逾期一个月，甲方解除合同，乙方须按实际天数交纳租金，并不退还履约保证金。⑶租赁期满，……。⑷乙方违反本合同约定的义务应向守约方支付租金总额30%的违约金。租金总额以本合同约定租期内租金总额计。落款处承租方由阳丽签名。《房屋租赁合同》签订后至今，案涉租赁房屋一直为被告新潮照相馆用于开设店面从事摄影服务。2017年，被告新潮照相馆向巴中市巴州区国资委书面申请下调租金，但一直未与原告汇鑫公司达成下调租金的协议。同时查明：巴中市巴州区张思训街X4、X6号，面积均为64.78平方米。原告汇鑫公司认可新潮照相馆交齐了前三年（2013年度、2014年度、2015年度）的房屋租金，第四年已付租金20000元，之后的房屋租金一直未交纳。上述事实，有原、被告的陈述，房屋租赁合同及庭审笔录等在卷佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。阳丽系被告新潮照相馆的经营者，2013年6月12日，阳丽与原告汇鑫公司签订《房屋租赁合同》，由被告新潮照相馆租用巴中市巴州区张思训街X4、X6号门市。之后，租赁房屋一直用于被告新潮照相馆从事摄影服务。该《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，系合法有效。《房屋租赁合同》对双方当事人具有约束力，双方当事人均应当按照该合同约定全面履行自己的义务。按照《房屋租赁合同》约定，被告新潮照相馆至迟应在2015年11月9日前向原告汇鑫公司支付2016年度的房屋租金。而至今一年有余，被告新潮照相馆仍未足额缴纳2016年度租金，依据双方签订的《房屋租赁合同》第七条约定承租方拖欠租金超过1个月的出租方有权终止合同，收回房屋。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”；第二百二十七条的规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。故对于原告汇鑫公司起诉主张要求解除租赁合同的请求，于法有据，本院予以支持。双方租赁合同解除后30日内，被告新潮照相馆应当将租赁物即位于巴中市巴州区张思训街X4号、X6号门市返还原告汇鑫公司。关于原告汇鑫公司主张被告支付下欠房屋租金的问题。被告新潮照相馆至今仍在使用租赁房屋。对于被告方已付租金的事实，被告方负有举证责任，但庭审中，被告新潮照相馆仅提供了2017年2月6日交纳租金汇款明细，而原告方当庭认可被告交齐了前三年（2013年度、2014年度、2015年度）的房屋租金，第四年（截止2016年11月9日）已付租金20000元（欠付租金187777.17元），该认可事实被告方未举证证明，原告认可明显对己不利，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定，该原告方认可的对己不利的事实，本院予以确认。对于2016年11月10日起至原告起诉解除租赁合同，本院向被告新潮照相馆送达起诉状副本之日止（2017年4月27日）的房屋租金，应计算为：234788.2元/年÷365天×169天＝108710.15元。即被告新潮照相馆共欠付租金296487.32元（187777.17元＋108710.15元）。自此之后至被告新潮照相馆返还租赁房屋止的房屋占用使用费，被告新潮照相馆应当按照643.26元/天（234788.2元/年÷365天）租金标准据实结算。关于原告汇鑫公司主张被告支付违约金的问题。我国合同法中规定的违约金制度以对守约方的损失补偿为目的，以当事人的损失为基准，因庭审中，原告公司未提供造成其损失程度的相关证据，对于该项主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二条、第四条、第八条、第六十条、第九十四条（三）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条的规定，判决如下：一、解除原告巴中汇鑫发展有限公司与被告巴中市巴州区新潮照相馆专业冲印门市部于2013年6月12日签订的《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》解除后30日内，被告巴中市巴州区新潮照相馆专业冲印门市部应将租赁使用的位于巴中市巴州区张思训街X4号、X6号门市（房屋所有权证号巴州南字第XXXX8号）返还原告巴中汇鑫发展有限公司。二、由被告巴中市巴州区新潮照相馆专业冲印门市部在本判决生效后10日内向原告巴中汇鑫发展有限公司支付欠付租金296487.32元。2017年4月28日起至被告巴中市巴州区新潮照相馆专业冲印门市部实际返还租赁物期间的房屋占用费按照643.26元/天计算。三、驳回原告巴中汇鑫发展有限公司的其他诉讼请求。本案受理费4920元，由被告巴中市巴州区新潮照相馆专业冲印门市部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审 判 长 杨 青人民陪审员 苟中学人民陪审员 仲小玫二〇一七年八月十八日书 记 员 孙晓琴 关注公众号“”