（2017）赣0730行初5号
裁判日期: 2017-08-18
公开日期: 2017-12-04
案件名称
温金秀、黄晓兵等与宁都县房地产管理局一审行政判决书
法院
宁都县人民法院
所属地区
宁都县
案件类型
行政案件
审理程序
一审
当事人
温金秀,黄晓兵,宁都县房地产管理局,黄石榴
案由
法律依据
《中华人民共和国行政诉讼法》：第六十九条，第七十四条
全文
江西省宁都县人民法院行 政 判 决 书（2017）赣0730行初5号原告温金秀，女，汉族，1940年7月15日生，江西省宁都县人，住宁都县。原告黄晓兵，男，汉族，1969年2月4日生，住广东省韶关市浈江区。委托代理人黄晓虹，女，汉族，1971年10月9日生，江西省宁都县人，住宁都县，系原告温金秀之女，黄晓兵之妹，代理权限为一般代理。委托代理人肖敏，天津四方军汇律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告宁都县房地产管理局。法定代表人潘有柱，系该局局长。地址：宁都县梅江镇解放东路49号。委托代理人廖静，宁都县法律援助中心律师，代理权限为特别代理。第三人黄石榴，男，汉族，1970年6月8日生，江西省宁都县人，住宁都县。委托代理人沙君凌，江西橙都律师事务所律师，代理权限为特别代理。委托代理人孙贤君，江西橙都律师事务所律师，代理权限为特别代理。原告温金秀、黄晓兵因要求确认被告宁都县房地产管理局与第三人黄石榴于2017年2月22日签订的房屋征收补偿协议无效，于2017年4月14日向本院提起行政诉讼，本院于2017年4月14日立案后，于同日向被告及第三人送达了起诉状副本与应诉通知书及举证通知书。本院依法组成合议庭，于2017年6月23日公开开庭审理了本案。原告委托代理人黄晓虹，被告宁都县房地产管理局棚改办工作人员廖集胜、委托代理人廖静，第三人黄石榴及其委托代理人沙君凌、孙贤君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告温金秀、黄晓兵诉称，1、判决被告与第三人针对江西省宁都县梅江镇朱家巷××号102室房屋签订的征收补偿协议无效；2、判决被告与原告针对江西省宁都县梅江镇朱家巷××号102室房屋签订征收补偿协议：3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：黄家深、温金秀二者系供销系统职工，黄家深、温金秀一家人住宁都县供销社的公房——宁都县梅江镇朱家巷××号102室，1992年，黄家深与宁都县供销社就该房屋签订了县房买卖合字(1992)第1571号《宁都县公有房屋买卖合同》，合同约定黄家深、温金秀夫妻及其子女黄晓兵、黄晓虹等共同购买该房屋30.96%产权。买卖双方均履行了该协议，1993年4月20日，该房屋的产权由宁都县供销社变更登记至黄家深名下，产权证号为025945。1996年4月，黄家深病故，但该房屋至今未作为遗产分割。1997年12月30日，根据宁都县供销的要求，温金秀、黄晓兵及黄晓虹又以黄家深的名义与宁都县供销社就该房屋签订了县房买卖合字（97）第1409号《宁都县房改房买卖全部产权合同书》，约定，根据宁府发(1997)28号关于印发《宁都县城镇住房制度改革的补充规定》的规定，原购房产权30.96%比例改为52.52%，温金秀及其子女黄晓兵、黄晓虹共同购买剩余47.48%的产权。该协议也已得到全面履行：1998年元月，黄家深家付清了全部款项，宁都县房管局核准黄家深家对该房屋的部分产权转为全部产权。2000年12月6日根据温金秀个人的申请，宁都县房地产管理局換发了新的房产证，证号为宁房权证(2000)字第01-0043**号，新的房产证记载房屋所有权人为温金秀，此时，该房屋依然未作为遗产进行分割。2009年4月14日，宁都县国土资源局下发了该房屋的土地使用权证，证号为国用(2009)第01022056号，土地使用权人记载为温金秀，土地使用权性质为划拨。2017年3月底，原告得知上述房屋需要被征收，经询问被告，得知被告与第三人已于2017年2月22日签订了《宁都县棚户区（城中村）改造房屋征收补偿协议书》（简称征收补偿协议），被告的理由为：虽然温金秀为产权人及被征收人，但第三人持有其与温金秀签订的房屋买卖合同。原告认为，上述房屋为温金秀全家的共同共有财产，惟全体共同共有人经一致同意才有权处分该房屋，第三人所持房屋买卖合同系温金秀在没有经过其他共同共有人同意的情况下签订的，应为无效。而且，温金秀及第三人均未切实履行该合同，尤其是产权并未转移变更登记至第三人名下。被告与并非产权人及被征收人的第三人签订的征收补偿协议无效。另外，被告与第三人的签约行为主要证据不足，违反法定程序，且明显不当，严重损害了包括原告在内的全部共同共有人的合法权益。原告向本院提供的证据：1、被告与第三人签订的征收补偿协议，证明被诉的征收补偿协议；2、宁都县人民政府征收决定书（宁府[2017]11号）；3、第十三棚改组公示的产权人姓名；4、第十三棚改组统计的工作进展汇总表；5、宁都县棚户改造宣传手册（内附宁都县政府制定的征收方面的规范性文件）；6、县房买卖合字（1992）第1571号《宁都县公有房屋买卖合同》；7、县房买卖合字（97）第1409号《宁都县房改房买卖全部产权合同书》；8、1993年产权登记审批表及房产证；9、1998年补给全部产权的申请书、缴款书及产权登记材料；10、2000年换发产权证申请表、审批表、派出所证明及换发的产权证；11、土地登记申请表、审批表及土地使用权证；12、温金秀给子女的书面解释；13、证人证言；14、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》、《宁都县棚区改造实施办法》。被告宁都县房地产管理局辩称，本案所涉的宁都县梅江镇朱家巷××号102室房屋的房产证、土地使用权证登记的所有权人都是温金秀，没有登记其他共有人，在答辩人实施对该房屋进行征收时，第三人黄石榴在该房屋内居住，该房屋的土地使用权证、房产证都由黄石榴保管，黄石榴还提供了其与原告温金秀签订的房屋买卖协议，因此，答辩人认为虽该房屋产权登记所有人还是温金秀，但温金秀己与黄石榴签订了房屋买卖协议，并将房屋交付给了黄石榴使用，产权证也交付给了黄石榴保管，他们之间的房屋买卖行为合法有效，虽未办理产权变更登记手续，但该房屋的最终所有人应认定为是黄石榴，该房屋征收补助款应归黄石榴所有，所以，答辩人局就以黄石榴为被征收人，与其签订了征收补偿协议，并依法进行了公示，在公示期间也无人对该房屋的征收情况提出异议，因此，答辩人认为其与黄石榴签订的房屋征收补偿协议合法有效。被告宁都县房地产管理局向本院提交了以下证据、依据：宁都县梅江镇朱家巷××号102室1棚改房屋征收补偿档案材料一套；证明本案所涉房屋产权证登记所有人为温金秀，但温金秀2006年就与黄石榴签订了房屋买卖协议，棚改征收时黄石榴在该房屋内居住，房屋产权证由黄石榴保管，所以宁都县房地产管理局就以黄石榴为征收人与其签订了房屋征收协议，并进行了公示，在公示期内无人提出异议，该套房屋可得征收补偿款（含奖励款）488780.91元。被告在举证期限内未提供证据。第三人黄石榴辩称，一、原告温金秀处分房屋的行为有效。第三人与原告温金秀签订房屋买卖协议时，温金秀所持土地使用权证（证号：国用2009第01022056号）所记载的权利人仅为原告温金秀一人，且宁都县房地产管理局所登记的房屋所有权人也仅为原告温金秀一人，基于土地使用权证、房地产管理局官方权威性所产生的公信力，第三人有理由相信第三人与原告温金秀签订房屋买卖协议时，房屋权利为原告温金秀一人所有。第三人黄石榴系善意第三人，原告温金秀处分房屋的行为有效。二、第三人与被告宁都县房地产管理局签订的征收补偿协议有效。基于意见一可知，原告温金秀处分房屋的行为有效，第三人与原告温金秀签订房屋买卖协议有效，被告宁都县房地产管理局基于房屋买卖协议与第三人签订的征收补偿协议并不违反法律规定，应当认定为协议有效。第三人向本院提供的证据：1、黄石榴身份证复印件，证明黄石榴的诉讼主体资格；2、房屋买卖协议书，证明黄石榴与温金秀于2006年1月24日签订“宁都县梅江镇朱家巷××号102室”房屋买卖协议，对双方的权利义务进行了约定。3、户口本复印件，证明黄石榴于2006年1月26日凭房屋买卖协议书将三个小孩户籍迁入宁都县梅江镇朱家巷××号102室。经庭审质证及证据交换，本院对证据作如下确认：对原告提供的1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、14#证据予以确认，对第三人提供的1#、2#、3#、证据予以确认。经审理查明，宁都县梅江镇朱家巷××号102室房屋的产权证、土地使用权证登记的所有权人是原告温金秀，没有登记共有人（属房改房）。2006年1月24日原告温金秀与第三人黄石榴签订了房屋买卖协议，协议约定房屋坐落梅江镇朱家巷××号砖混结构第一层1-7号，捌拾玖点捌壹平方米。第六条还约定，房屋交付使用后，房屋经营及由房屋引发的债权债务由乙方自行负责。协议第二、三、四条约定，出售价格肆万元整；订立合同时乙方预付甲方购房款叁万伍仟元整，余款二〇〇六年十二月三十一日前（公历）付清；订立合同经甲乙双方共同验收将房屋交付乙方使用。协议第五条约定，甲方温金秀将房屋产权证交与乙方黄石榴保管，如需过户，甲方应义务提供协助及材料，但所需一切费用均由乙方负责。时至2017年2月22日该房屋产权仍未办理过户手续。但该房屋属于棚户区改造房屋，2017年2月22日被告即与第三人签订宁都县棚户区（城中村）改造房屋征收补偿协议书，将房屋征收补偿款拨付给了第三人黄石榴，2017年3月底，原告得知房屋要被征收，经询问被告，得知被告与第三人签订了征收补偿协议，原告认为被告与第三人签订的征收补偿协议无效，签约行为主要证据不足，违法法定程序，且明显不当，严重损害了原告在内的全部共有人的合法权益，遂向本院提起行政诉讼。本院认为，被告宁都县房地产管理局对宁都县棚户区改造工作应当依法行使职权，被告与没有房屋产权的第三人黄石榴签订宁都县棚户区（城中村）改造房屋行政补偿协议书，行政行为属于违法，但撤销也不能解决双方当事人的诉争，且会给国家利益、社会公共利益造成损害，本院确认被告行政行为违法。原告要求与被告签订房屋征收协议补偿协议的理由不充分，原告的诉请与法律、法规不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十四条第一款之规定，判决如下：一、确认被告宁都县房地产管理局与第三人黄石榴签订的《宁都县棚户区（城中村）房屋改造征收补偿协议书》违法；二、驳回原告要求与被告宁都县房地产管理局就宁都县梅江镇朱家巷2号102室房屋签订征收补偿协议的诉讼请求。案件受理费50元，由被告宁都县房地产管理局承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起15日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长 陈明明人民陪审员 温 涛人民陪审员 罗 翔二〇一七年八月十八日书 记 员 李慧茹 微信公众号“”