（2017）甘09民终518号
裁判日期: 2017-08-18
公开日期: 2017-09-26
案件名称
杜生海与酒泉紫宸商贸有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
甘肃省酒泉市中级人民法院
所属地区
甘肃省酒泉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杜生海,酒泉紫宸商贸有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
甘肃省酒泉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）甘09民终518号上诉人（原审被告、反诉原告）：杜生海，男，甘肃省酒泉市人，住甘肃省金塔县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：酒泉紫宸商贸有限公司，统一社会信用代码×××。法定代表人：朱登忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：周辉，男，系该公司副总经理。上诉人杜生海因与被上诉人酒泉紫宸商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服酒泉市肃州区人民法院（2017）甘0902民初169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人杜生海、被上诉人酒泉紫宸商贸有限公司的委托诉讼代理人周辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜生海上诉请求：1.撤销一审判决，依法判决解除双方之间的商铺租赁合同，判由酒泉紫宸商贸有限公司向上诉人退还多付的租金42984元，向上诉人退还装修押金5000元，向上诉人赔偿装修损失20000元，并判决驳回酒泉紫宸商贸有限公司的全部诉讼请求。2.判由酒泉紫宸商贸有限公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.上诉人向酒泉紫宸商贸有限公司交纳的5000元属于装修押金，而非一审判决认定的履约保证金；2.一审法院以酒泉紫宸商贸有限公司举行了庆典和促销活动为由，认定商场正式开业时间为2015年7月24日,依据不足，故酒泉紫宸商贸有限公司主张上诉人拖欠其租金7596元依据不足，上诉人实际上已超付租金42984元[预付租金64476元－应付租金21492元（2686.50元×8个月）]；3.酒泉紫宸商贸有限公司有意隐瞒商场招商不足的实情，向上诉人作出虚假承诺，未能在约定的开业日期正式开业，商场一直未正式开业的主要原因是未通过消防验收，酒泉紫宸商贸有限公司已构成重大违约；4.上诉人从未使用过暖气，不应承担暖气费，上诉人交纳的电费押金500元足以支付实际产生的电费；5.一审法院对上诉人主张由酒泉紫宸商贸有限公司退还租金、电费押金及赔偿装修损失的反诉请求未予判处，属于漏判，审判程序违法。酒泉紫宸商贸有限公司辩称：答辩人自2015年7月24日在南大街搭建拱门起即已正式开业，且答辩人与杜生海于2015年4月7日签订了书面合同，约定合同期一年，自商场正式开业当日计算。杜生海于2015年7月7日入驻商城并于2016年8月29日自行搬离商场，答辩人主张的各项费用均按照其实际占用的时间计算，应予支持。酒泉紫宸商贸有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告杜生海支付租金7596元；2.依法判令被告杜生海支付电费2712.96元；3.依法判令被告杜生海支付取暖费1611.90元；4.依法判令被告杜生海以合同履行保证金冲抵违约责任；5.依法判令被告杜生海承担本案涉诉费用。杜生海向一审法院反诉请求：1.依法判令解除双方签订的商铺租赁合同；2.依法判令酒泉紫宸商贸有限公司退还租金42984元；3.依法判令酒泉紫宸商贸有限公司退还装修押金5000元；4.依法判令酒泉紫宸商贸有限公司赔偿装修损失20000元；5.判由酒泉紫宸商贸有限公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年4月7日，原告酒泉紫宸商贸有限公司与被告杜生海共同签订了一份商铺租赁合同。约定：被告杜生海承租原告酒泉紫宸商贸有限公司位于酒泉市肃州区南大街2号紫宸国际品牌服饰广场二层A01号商铺，从事化妆品经营活动；商铺面积为54.77平方米；租赁期限为一年，从商场正式开业当日计算；租金按商铺面积每平方米每月100元收取，全年为64476元；取暖费以租赁面积计算，标准为每年每平方米30元，全年为1611.80元；电费按分户表计量加损耗公摊计量收取，标准为每度电1.5元；签订合同时，被告杜生海需向原告酒泉紫宸商贸有限公司交纳合同履约保证金5000元，电费押金500元；被告杜生海逾期不交纳租金、电费、取暖费等费用，经原告酒泉紫宸商贸有限公司限期催缴后仍不及时交纳，原告酒泉紫宸商贸有限公司有权单方终止租赁合同。合同还对其他事宜进行了明确约定。2015年4月9日，被告杜生海依约向原告酒泉紫宸商贸有限公司交纳房租64476元、履约保证金5000元、电费押金500元。2015年7月7日，紫宸国际品牌服饰广场开始试营业。2015年7月24日，紫宸国际品牌服饰广场举行开业庆典和商品促销活动。因紫宸国际品牌服饰广场经营状况萧条，入驻商户与原告酒泉紫宸商贸有限公司产生矛盾。期间，被告杜生海拒绝向原告酒泉紫宸商贸有限公司交纳取暖费、电费，导致双方矛盾进一步激化。2016年8月29日，被告杜生海撤离商场。现因拖欠费用问题双方引发诉争。一审法院认为，原告酒泉紫宸商贸有限公司与被告杜生海共同签订的商铺租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违背我国现行法律规定，故该合同具有法律效力。被告杜生海应依照合同约定，自觉履行自己的义务。按照合同约定，被告杜生海理应承担取暖费和电费；既便原告酒泉紫宸商贸有限公司曾在有关媒体上刊登免收该费用的广告，也非针对被告杜生海提出的邀约，故该邀约对被告杜生海并不具有约束力；本案中，双方所争议的主要焦点是如何界定试营业和正式开业的问题。双方对2015年7月7日开始试营业均与认可，何时转入正式营业，双方意见不一。对于这个问题，根据原告酒泉紫宸商贸有限公司提供的《占用公共资源许可审批单》和《紫宸国际品牌服饰广场周末促销活动方案》显示，2015年7月24日商场举行了庆典和促销活动。按照商业惯例，商场不可能无限期试营业，在此期间，商场若不具备经营条件，政府相关部门不可能视之不理。故此次活动时间，应当视为是商场的正式开业时间。鉴于被告杜生海在商铺承租期间，经营状况不佳，未能达到预期经济效益，且双方在合同中对电费的交纳期限未作明确约定，故对被告杜生海的违约责任，酌情予以免除，其所交纳的履约保证金和电费押金用于抵顶其所欠的相应费用。被告杜生海提出反诉，要求原告酒泉紫宸商贸有限公司退还租金、电费押金和装修保证金，并要求原告酒泉紫宸商贸有限公司赔偿装修损失的反诉请求，缺乏事实根据，故被告杜生海的反诉请求，依法不能成立。综上所述，原告酒泉紫宸商贸有限公司诉求被告杜生海支付剩余租金7596元，并支付拖欠的电费3212.99元、取暖费1611.90元的主张，具有合同依据和法律根据，该主张依法成立。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条规定，判决：一、被告杜生海支付原告酒泉紫宸商贸有限公司商铺租金2596元（实欠7596元，以履约保证金抵偿5000元）；二、被告杜生海支付原告酒泉紫宸商贸有限公司电费2712.96元（实欠3212.99元，以电费押金抵偿500元）；三、被告杜生海支付原告酒泉紫宸商贸有限公司取暖费1611.90元。上述款项合计6920.86元。限被告于本判决生效后五日内履行完毕。案件受理费49元，反诉费749元。合计798元，由被告杜生海承担。二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明，一审法院查明的基本事实无误，予以确认。另查明，杜生海在紫宸国际品牌服饰广场经营过程中，酒泉紫宸商贸有限公司曾针对全体商户发布了该商场的试营业管理制度（暂行），用以约束全体商户，其中约定自2015年7月7日商场试营业至商场正式开业期间租金减半收取。酒泉紫宸商贸有限公司于2016年3月16日在”快点8”网站发布招商广告一则，内容为：”酒泉国际品牌服饰广场一、二楼已经开始试营业，三楼还有部分空余商铺继续招商，签约商户，免半年商铺租金、免全年物业费管理费、免全年卫生费、免全年水费。地址：海澜之家楼上。”还查明，二审中杜生海明确放弃了部分诉讼请求，仅要求以其已经交纳的全部费用抵顶其应当承担的租金、电费及取暖费等费用，再不要求酒泉紫宸商贸有限公司退还相关费用和赔偿损失。本院认为，本案双方当事人的争议焦点是杜生海应当承担的租金、暖气费、电费等费用如何认定。关于商场的正式开业时间问题。经查，杜生海于2015年7月7日入驻该商场，酒泉紫宸商贸有限公司发布的商场试营业管理制度（暂行），针对的是全体商户，其中关于”自2015年7月7日商场试营业至商场正式开业期间租金减半收取”的约定内容，应当对双方具有约束力，故自2015年7月7日试营业至商场正式开业期间，杜生海的租金应减半计算，在商场正式营业后方能全额计算。酒泉紫宸商贸有限公司于2016年3月16日在网站上发布的招租广告中关于”一、二楼已开始试营业”的内容，系其面向社会公众发布的信息，按照诚实信用原则，该内容应视为其对商场是否正式开业的一种真实意思表示，据此应当认定商场正式开业的时间不早于2016年3月16日，杜生海的全额租金的起算日期应当在此后。一审法院对商场的正式开业时间认定有误，应予纠正。关于电费和取暖费，经查一审判决对此认定无误。关于租赁合同的解除。因双方已经以实际的行为终止了合同的履行，并签署了退租申明，故双方对合同已解除的事实并无异议，再无需判决确认。关于一审判决是否存在漏判的问题。经查，一审判决对杜生海所提由酒泉紫宸商贸有限公司退还租金、电费押金及赔偿装修损失的反诉请求进行了分析认定，并不属于漏判。关于杜生海所交费用是否足额的问题。杜生海自2015年7月7日至2016年3月16日期间的租金应当减半计取，经核算,杜生海已交纳的房租64476元、履约保证金5000元以及电费押金500元，足以抵顶其应当承担的租金、电费及取暖费，即已支付费用多于应承担的费用，故其不应再向酒泉紫宸商贸有限公司支付费用。二审中杜生海放弃部分诉讼请求的行为属于其对自身权利的合法处分，应予确认。综上所述，上诉人杜生海的部分上诉请求成立，依法应予支持。被上诉人酒泉紫宸商贸有限公司的诉讼请求不能成立，依法应予驳回。原判决认定的部分事实有误，判处不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销酒泉市肃州区人民法院（2017）甘0902民初169号民事判决；二、驳回被上诉人酒泉紫宸商贸有限公司的诉讼请求。三、驳回上诉人杜生海的诉讼请求。一审案件受理费798元，二审案件受理费1673元，合计2471元，由上诉人杜生海负担1673元，被上诉人酒泉紫宸商贸有限公司负担798元。本判决为终审判决。审 判 长 张耀泽审 判 员 王振生代理审判员 茹丽霞二〇一七年八月十八日书 记 员 高 妍 来源：百度“”