（2016）桂0105民初2668号
裁判日期: 2017-08-18
公开日期: 2017-09-20
案件名称
罗裕松与广西南宁荣之兴房地产投资有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁市江南区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗裕松,广西南宁荣之兴房地产投资有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款，第九条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广西壮族自治区南宁市江南区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0105民初2668号原告：罗裕松，男，1982年6月7日出生，汉族，住广西陆川县，委托诉讼代理人：祁孙兵，广西万晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢冬梅，广西桂成律师事务所律师。被告：广西南宁荣之兴房地产投资有限公司，住所地：南宁市西乡塘区科园大道33号盛世龙腾A单元A-0601号。法定代表人：颜崇震，总经理。委托诉讼代理人：黎琪，广西中钧律师事务所律师。原告罗裕松诉被告广西南宁荣之兴房地产投资有限公司（以下简称荣之兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案后，依法适用普通程序，于2016年8月24日公开开庭进行了审理。原告罗裕松及其委托诉讼代理人祁孙兵、谢冬梅，被告荣之兴公司的委托诉讼代理人黎琪，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗裕松向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2015年4月18日签订的《商铺租赁合同》无效；2.判令被告返还原告已经交付的2015年11月至2016年4月的租金60000元；3.判令被告赔偿原告装修商铺花费的装修费61394元；4.判令被告退还原告交付的房屋租赁押金25000元；5.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年4月18日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定：原告承租被告位于南宁市××区××路《某汽配停车城》B区16、17、18、19号共四间商铺，面积270㎡，用于经营汽车维修，租赁期限从2015年5月1日至2018年4月30日，从2015年3月1日至2017年4月30日按45元／㎡计算的月租金是12150元，2017年5月1日至2018年4月30日按48.6元／㎡计算的月租金是13122元，其中2015年5月1日至2015年10月31日为免租期；被告于2015年5月1日将商铺交付给原告，原告于合同签订后一周内向被告支付押金25000元，并于2015年4月22日前一次性交付60000元租金；双方还就其他权利义务关系作了约定。合同签订后，原告向被告支付了60000元租金及25000元押金，被告为原告提供办理营业执照所需的材料，原告同时对商铺进行了装修，花费装修费61394元。原告入驻后，发现被告未在市场门口悬挂汽车美容市场的招牌，经原告了解获知，被告未取得市场经营资质，故门口只能悬挂停车场招牌。同时原告获知亭子村委会并非案涉商铺所在地块的所有权人，村委会也未与荣之兴公司签订过租赁合同，因此原告发现被告向原告提供伪造的土地租赁合同及土地证。原告认为，被告将未取得建设工程规划许可证的商铺出租给原告，并提供虚假的租赁合同和土地证，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定，原告与被告签订的《商铺租赁合同》应属于无效合同。因被告的原因，导致原告承租的商铺至今未能经营，花费了巨额装修费和租金，且合同目的也不能实现。对于上述损失，原告多次要求被告赔偿，被告均予以拒绝。原告无奈，只得向贵院起诉，请求判如所请。被告荣之兴公司辩称：1.案涉商铺所在地为尧头岭河堤地，属于政府同意南宁市公安局江南分局建设的停车场用地。2013年6月10日，被告与南宁市公安局江南分局签订《投资协议》，约定由被告投资建设亭江警务站后面停车场，江南公安分局同意被告在停车场外围建设商铺出租，取名“某汽配停车场城”，里面预留有环卫作业车停车场。被告同时开发有另一个项目“南宁市江南区亭子村委文化活动中心建设工程”，项目位于亭江路亭子停车场（亭子市场对面），项目所在地块系被告于2012年5月22日与亭子村委会签订的《租赁合同》所涉地块，项目计划建设6层以上的建筑物。2014年6月6日，被告与建筑公司签订合同，由建筑公司在建设文化中心项目的同时，一并建设案涉商铺所在的某汽配停车场城。2.2015年2月份，被告对某汽配停车场城和“南宁市江南区亭子村委文化活动中心”项目一并进行招租，原告当时去汽配停车场城考察时，被告明确告知过原告汽配停车场城的用地性质及承租后可能出现的后果，后来双方还在《商铺租赁合同》第五条中明确约定“甲方在需要时有权更改市场名称”。因此，原告对汽配停车城只能挂停车场的招牌的情况是知晓的。3.被告于2012年5月22日与亭子村委会签订的《租赁合同》和南宁集有（2005）第xxxx号土地证是真实有效的，原被告签订《商铺租赁合同》时并未涉及该两份材料，因案涉商铺所在土地的性质，为让原告顺利办理工商营业执照，被告提供了该两份材料给原告（即原告在诉状中所称的“被告向原告提供了办理营业执照所需的材料”）。4.原告使用商铺已一年多，仍拖欠被告租金47090元、水电费418元及垃圾费196.2元，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，被告应按合同约定支付房屋占有使用费、水电费及垃圾费，其自行装修所产生的费用由其自行承担。综上所述，被告认为《商铺租赁合同》合法有效，原告应按合同约定全面履行义务，请判决驳回原告的诉讼请求。各方当事人争议的焦点和本案的调查重点为：原被告签订的《商铺租赁合同》的效力如何？原告的各项诉请有何依据？被告针对原告诉请的抗辩是否成立？当事人围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告于2016年7与5日提交的证据1《商铺租赁合同》、证据2中的押金和租金《收据》、证据3《承诺书》及《通知书》、证据4《租赁合同》及《土地所有权证》的真实性、合法性、关联性及证明内容无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告对被告于2016年8月19日提交的证据1《关于南宁市公安局江南分局使用尧头岭河堤地的意见》、证据3《投资协议》证据5《租赁合同》、证据6《工程承包合同协议书》、证据9《收款收据》、证据10《催缴费用通知书》的真实性及证据7《相片》的真实性合法性关联性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告对原告于2016年7与5日提交的证据2中的装修《收据、《送货单》和《发货单》的真实性、合法性、关联性及证明内容有异议，主张装修没有经过被告的同意，且装修收据不是合法的票据，本院认为，因原告仅提交了装修《收据》、《送货单》和《发货单》，未提交有正式的发票，本院只能根据被告在庭审中的陈述确定原告对案涉商铺进行过装修，不能确定装修费的数额，在被告对原告举证的装修费的数额有异议的情况下，原告经本院询问后虽表示申请价格评估，但并未在庭后向本院提交评估鉴定申请，其提交的该组证据不足以证明实际发生的装修费数额，本院对该组证据不予认定。2.被告对原告于2017年5月8日补充提交的证据《通知》的真实性、合法性、关联性及证明内容有异议，主张南宁市公安局江南分局不具有认定建筑物是否合法的主体资格，有权认定建筑物是否合法的部门应由市一级城乡规划管理部门作出，且该通知于2016年11月出具，与原告的诉请没有关联，本院认为，原告提交的该份证据内容真实，来源合法，具有证据的证明效力，能与本案的证据及原被告的陈述相印证，证实案涉商铺未取得建设工程规划许可证，故对其真实性、合法性、关联性及证明的事实，本院予以确认。3.原告对被告于2016年8月19日提交的证据1《关于南宁市公安局江南分局使用尧头岭河堤地的意见》、证据3《投资协议》、证据5《租赁合同》、证据6《工程承包合同协议书》的关联性有异议，主张被告提交的这些证据虽然真实合法，但与本案无关联，本院认为，被告提交的这些证据与本案事实的认定存在一定的关联，故对其关联性本院予以确认。4.原告对被告于2016年8月19日提交的证据2《图纸》有异议，主张图纸规划的是临时停车场及绿化地，没有建商铺的余地，本院认为，被告提交该份证据要证明的内容为南宁市公安局江南分局合法取得尧头岭河堤地使用权，原告并未围绕被告主张的事实发表质证意见，而该份证据能够证明被告主张的事实，本院对该份证据的真实性、合法性、关联性及证明内容予以确认。5.原告对被告于2016年8月19日提交的证据4《某汽配城停车城规划设计总平面图》有异议，因为该份证据无有关职权部门公章，不能证明案涉商铺已取得建设工程规划许可证，本院认为，该规划图不属有关职权部门制作，不能证明案涉商铺取得了有关部门的规划许可，故对该份证据的真实性、合法性、关联性及证明内容，本院不予认定。6.原告对被告于2016年8月19日提交的证据8《相片》有异议，主张从该证据不能证明有关仍在使用商铺，本院认为，但从该证据来看，确实不能确定有关仍在使用案涉商铺，故对该份证据的真实性、合法性、关联性及证明内容，本院不予认定。7.原告对被告于2016年8月19日提交的证据9《收据》、证据10《催缴费用通知》的关联性有异议，主张从2016年2月初开始原告未再使用案涉商铺，店铺门是关的，原告无需再交任何费用，本院认为，从该组证据中的《收据》来看，能证明被告于2016年5月31日向原告收取过水电费148元、垃圾费65.6元，故对《收据》的真实性、合法性及关联性，本院予以确认。从《催缴费用通知》来看，由于被告未提供原告消费的用水量、用电量明细的收取标准，被告也未提交其代原告向水电部门缴纳水电费的合法票据，本院无法审核确定原告拖欠被告水电费的具体数额，也无法确定被告是否向原告送达过该份通知，故对《催缴费用通知》的真实性、合法性及关联性，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月6日，经市委、市政府批准并经亭子村民委员会同意，南宁市公安局江南分局取得尧头岭河堤地（位于亭洪路、亭江路与江南大道三叉路口靠近江南大道往河堤方向一侧，即亭子市场对面）的使用权，用于建设停车场。2013年6月10日，南宁市公安局江南分局作为甲方，与作为乙方的荣之兴公司签订《投资协议》一份，主要约定：甲方将尧头岭河堤地内位于亭洪路亭江警务站后面的闲置地块提供给乙方，由乙方全额投资建设停车场；停车场建成后，甲方可按实际需要划定场地大小，乙方须无偿供给；停车场中除甲方占用的部分外，其他部分乙方可自主管理使用，遇有国家征收，乙方应无偿交出。协议签订后，荣之兴公司将闲置地块投资建成停车场，并在停车场外围建设商铺用于出租，取名为《某汽配停车城》。2015年4月18日，荣之兴公司作为甲方，与作为乙方的原告签订《商铺租赁合同》一份，主要约定：乙方承租甲方位于南宁市××区××路（某市场对面）《某汽配停车场城》B区16号、17号、18号、19号四间商铺（建筑面积270㎡），用于经营汽车维修；租赁期从2015年5月1日至2018年4月30日，甲方于2015年5月1日将商铺交给乙方使用，2015年5月1日至2015年10月31日为免租期；2015年5月1日至2017年4月30日的租金按45元／㎡计算，每月租金为12150元，……；租金按半年交，乙方应于2015年4月22日前一次性交纳商铺租金60000元；乙方还应在签订本合同后一周内一次性支付押金25000元至甲方指定的银行账户内；商铺的装修期为2015年5月1日至2015年6月30日，双方还就其他权利义务关系在合同中做了约定。合同签订后，原告向被告交纳了租金60000元及押金25000元，被告于2015年5月1日将商铺交给原告使用。原告入驻商铺后，对商铺进行了装修。2016年5月31日，被告向原告收取水电费148元、垃圾费65.6元。另查明，南宁市公安局江南分局于2016年11月10日向《某汽配停车场城》的租户发出《通知》，通知指出案涉商铺所在地系该局临时停车场用地，该地块上的所有建筑未经规划、审批许可，属违章建筑，该局现重新启用该停车场，要求该地块内的租户应于2016年11月30日前搬离，恢复原貌。又查明，被告建设并出租的包括案涉商铺在内的《某汽配停车场城》未取得建设工程规划许可证。庭审中，原告虽表示申请对装修费进行评估鉴定，但庭后其并未向本院提交评估鉴定申请书，视为其放弃申请评估鉴定的权利；被告明确表示不在本案中提起反诉，但要求原告在本案中支付房屋占有使用费、水电费及垃圾费。本院认为：关于原被告签订的《商铺租赁合同》的效力及原告诉请确认《商铺租赁合同》无效是否合法有据问题：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，由《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，明文规定。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效，由《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二条，明文解释。本案中，原被告签订的《商铺租赁合同》虽系双方的真实意思表示，但因案涉商铺未取得建设规划许可证，违反了上述法律、司法解释的规定，故原被告签订的《商铺租赁合同》属于无效的合同。故原告要求确认原被告签订的《商铺租赁合同》无效的诉请，于法有据，本院予以支持。关于原告诉请被告返还押金及租金问题：无效的合同自始没有法律效力；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，由《中华人民共和国合同法》第五十八条，明文规定。被告因合同取得的押金25000元，应向原告返还。现原告要求被告返还押金25000元，于法有据，本院予以支持。对于原告诉请返还的租金60000元，因原告同时拖欠被告的房屋占有使用费（庭审中原告自认截至2016年8月24日其尚拿着案涉商铺的钥匙），根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，被告有权要求原告按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，故对原告要求被告返还租金60000元的诉请，本院不予支持。对于被告要求在本案抵扣原告拖欠的房屋占有使用费47090元、水电费418元及垃圾费196.2元，该请求超出了抗辩范畴，应由被告提出诉讼请求，而被告在庭审中明确表示不在本案中提起反诉，本院对被告主张的房屋占有使用费47090元、水电费418元及垃圾费196.2元不作处理，被告可另案起诉要求处理。关于原告诉请的商铺装修损失61394元问题：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，由《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第九条，明文解释。本案中，原被告在合同中约定有商铺装修期为2015年5月1日至2015年6月30日，原告也在约定的两个月装修期对商铺进行了装修，现被告主张原告装修未取得其同意，明显与事实不符，根据本案证据及认定的事实，本院认定原告装修取得被告的同意。从原告提交的商铺装修证据及本案的其他证据来看，本院无法确定原告对商铺的装修是否形成了附合的装饰装修物，且被告不同意利用，则原告的装修损失应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，被告明知案涉商铺未取得建设规划许可证，仍将其出租给原告，明显存在过错，而原告在签订租赁合同时未尽到审查租赁物是否具有合法报建手续的审慎注意义务，其自身也存在过错，故装修费损失应由原被告根据各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。但因原告仅提交了装修《收据》、《送货单》和《发货单》，未提交有正式的发票，本院不能确定其装修费的确切金额，而原告在庭审中表示申请评估鉴定后并未在庭后向本院提交评估鉴定申请书，则在被告对原告主张的装修费金额不予认可的情况下，原告提交的装修费证据不足以证明其主张，应承担不利后果，本院对原告诉请的装修费不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告罗裕松与被告广西南宁荣之兴房地产投资有限公司于2015年4月18日签订的《商铺租赁合同》无效；二、被告广西南宁荣之兴房地产投资有限公司向原告罗裕松返还押金25000元；三、驳回原告罗裕松的其他诉讼请求。上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。案件受理费3228元，由原告罗裕松负担2677元，被告广西南宁荣之兴房地产投资有限公司负担551元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时上诉人应在上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，汇款：待结算财政款项中院诉讼费专户；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行（网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）；账号：20×××17。上诉人逾期不交又不提出缓交、减交或免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长 包其剑人民陪审员 蒙德荣人民陪审员 周曼丽二〇一七年八月十八日书 记 员 卢嘉馨附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自：