（2017）粤0183民初2475号
裁判日期: 2017-08-18
公开日期: 2018-07-20
案件名称
张东辉与杨金铃、黄萌房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市增城区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张东辉,杨金铃,黄萌,广州市名致房地产代理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0183民初2475号原告：张东辉，男，1976年8月15日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，委托代理人：陈天军，广东穗益律师事务所律师。委托代理人：廖文伟，广东穗益律师事务所实习律师。被告一：杨金铃，女，1983年11月8日出生，汉族，住湖北省长阳土家族自治县，委托代理人：余鑫，男，1972年５月６日出生，汉族，住江西省南昌市新建县，系被告杨金铃的丈夫。被告二：黄萌，女，1977年11月15日出生，汉族，住广州市天河区，第三人：广州市名致房地产代理有限公司，住所地广州市增城区新塘镇港口大道363号180，统一社会信用代码：91440183063334198X。法定代表人：黄ＸＸ。委托代理人：黄浩平，男，1987年３月16日出生，汉族，住广州市增城区，系该公司员工。原告张东辉诉被告杨金铃、黄萌、第三人广州市名致房地产代理有限公司（以下简称名致公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张东辉的委托代理人陈天军、廖文伟，被告杨金铃及其委托代理人余鑫、被告黄萌、第三人名致公司的委托代理人黄浩平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张东辉诉称：原告为增城区新塘镇保利东江首府环府北路6号2402房的共同业主。2016年5月24日，二被告在未征得原告同意的情况下，通过名致公司将本人共有的前述房产出售，根据相关法律规定，前述的房地产买卖合同应属无效合同。为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特提起诉讼，请求法院判令：一、被告一和被告二签订的《房屋买卖合同》无效；二、诉讼费由被告负担。被告杨金铃辩称：我方要求继续履行合同。我方于2016年5月24日与被告二签订房屋买卖合同，后2017年3月由于房价上涨，原告主张不知情，不肯卖房。原告的主张不是事实，原告一直都知道被告二与我方签订房屋买卖合同，而且原告与我方一直有协商卖房、过户事宜。被告黄萌辩称：2016年房产证并未出，我也没有在房地产中介放盘出售，是第三人联系我，并承诺两个月内出证，过户，我才想要卖房。但后来由于证一直未出，而且原告忙于工作，我并无时间与原告商量。而且第三人告知我可以单方出卖房屋，故我就与被告一签订了房屋买卖合同。直至2016年底，由于家人生病，并需要房屋居住，才想起与被告一之间签订的合同，但当时合同约定的期间已过，原告认为是我单方出售房屋，原告并不同意的，不能把房屋出售。第三人名致公司述称：涉案房屋是原告与被告二共有的，但是双方签订房屋买卖合同时，原告并未到场，被告二主张原告是同意卖房的，故由被告二单方与被告一签订合同。当时涉案房屋尚未出房产证，被告二说开发商承诺两个月可以出证，但一直没有出，对于该情况，被告一也是清楚的。故合同一直拖到2017春节前仍未履行。待出房产证后，由于房价上涨，被告二就主张不卖房的。经审理查明：2016年5月24日，被告杨金铃（买方）与被告黄萌（卖方）、第三人名致公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》。三方在合同第一条“物业权属情况”中约定：1、物业地址为保利东江首府A7栋环府北路6号2402房；2、该物业面积134.08平方米，……；3、该物业以现状按套售予买方，……；三方在合同第二条“成交价、付款方式和税费等”中约定：1、该物业之成交价为人民币1600000元；2、买卖双方同意卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐全部楼款当天……。三方还在合同中约定了其他权利和义务。另查明，广州市增城区国土资源和规划局出具的《产权情况表》涉载明，案房屋坐落于广州市增城区新塘镇保利东江首府环府北路6号2402房，为原告与被告黄萌的共同共有财产。本院认为：在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的的原因行为，所有权转移是物权变动的结果，应对两者进行必要的区分。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或者处分权。本案中，涉案房产乃原告张东辉与被告黄萌的共有财产，黄萌作为该房产的共有人，其处分涉案房产的权利依法受到《中华人民共和国物权法》共有制度等的限制，但无论其是否经过原告张东辉的同意，就涉案房产与被告杨金铃签订本案《房屋买卖合同》本身来说，是签约人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规有关于合同效力强制性规定，合法有效，本院予以确认。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。据此规定，原告请求确认被告杨金铃与黄萌签订的《房屋买卖合同》无效，理据不足，本院不予支持。至于被告杨金铃要求继续履行合同的问题，因其未向本院提出反诉，故本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张东辉的诉讼请求。案件受理费19200元，由原告张东辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长 陈 友审判员 汤少基审判员 赵换庭二〇一七年八月十八日书记员 张海燕附判决所依据的规定：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 微信公众号“”