（2017）鲁10民终1477号
裁判日期: 2017-08-18
公开日期: 2017-09-05
案件名称
天津赛象科技股份有限公司、威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省威海市中级人民法院
所属地区
山东省威海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天津赛象科技股份有限公司,威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁10民终1477号上诉人（原审原告）：天津赛象科技股份有限公司，住所地天津市华苑新技术产业园区。法定代表人：张晓辰，经理。委托诉讼代理人：季绍华，天津世杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司，住所地威海市青岛中路85号。法定代表人：丛建，总经理。委托诉讼代理人：姜红利，山东中立达律师事务所律师。上诉人天津赛象科技股份有限公司（以下简称天津赛象公司）因与被上诉人威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司（以下简称威海长峰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服威海经济技术开发区人民法院（2016）鲁1092民初2332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。天津赛象公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.一审法院事实认定不清。一审法院认定案涉楼盘在尚未进行综合验收的情况下于2012年初即交付使用，但对于案涉房产未进行综合验收的原因及威海长峰公司将案涉房产违法交付使用的事实均未予查清,且一审法院对《威海市商品房预售合同》及《商品房预售合同补充协议》效力的认定亦事实不清；2.一审判决证据不足。一审判决仅凭威海长峰公司的陈述即认定案涉房产尚未进行综合验收，缺乏证���支持，威海长峰公司未提交相关证据证明，应承担不利的法律后果；3.一审法院适用法律不当。《山东省城市房地产开发经营管理条例》及其他相关法律法规均对房地产开发项目竣工综合验收的情形作出明确规定，一审法院仅以威海长峰公司关于案涉房产尚未竣工验收的自述即认定案涉房产不具备办理产权登记的条件属法律适用错误。威海长峰公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。天津赛象公司向一审法院起诉请求：1.威海长峰公司履行商品房预售合同之约定，协助天津赛象公司办理威海经济技术开发区长峰馨安苑84号-1101室房屋的产权转移登记手续；2.威海长峰公司支付逾期办理权属登记的违约金80156元。一审法院认定事实：2009年12月，威海长峰公司开发建设了威海经济技术开发区长峰馨安苑小区住宅楼��目，并于同年12月10日办理了商品房预售许可证。案涉房屋位于威海经济技术开发区长峰馨安苑小区84号1101室。2010年初，威海长峰公司以案涉房屋抵顶欠南通一建集团有限公司威海分公司（以下简称南通一建威海分公司）的工程款。后南通一建威海分公司向威海长峰公司出具一份《授权书》，内容为：南通一建威海分公司已将案涉房屋转让给本溪华厦第二建筑工程有限公司威海分公司（以下简称本溪二建威海分公司），授权本溪二建威海分公司就案涉房屋直接与威海长峰公司签订商品房预售合同或根据本溪二建威海分公司的要求将案涉房屋过户至指定的单位或个人名下。2010年2月24日，本溪二建威海分公司向威海长峰公司出具一份《授权书》，内容为：本溪二建威海分公司已与任志鑫达成房屋买卖协议，授权任志鑫直接与威海长峰公司签订商品房预售合同。2011年9月9日，任志鑫向威海长峰公司出具一份《授权书》、《申请》、《证明》，主要内容为：任志鑫已与天津赛象公司达成房屋买卖协议，授权天津赛象公司直接与威海长峰公司签订商品房预售合同；任志鑫与天津赛象公司之间的任何纠纷与威海长峰公司无关。2011年11月14日，天津赛象公司与威海长峰公司签订《威海市商品房预售合同》，约定：天津赛象公司购买馨安苑小区84号楼1101室，建筑面积为85.55平方米，总价款为562500元，于签订合同时一次性付清；威海长峰公司应于2014年12月31日前将单体竣工验收合格的房屋交付天津赛象公司，每逾期一天向天津赛象公司支付总房款0.03%的违约金；威海长峰公司于商品房综合验收合格之日起90日内协助天津赛象公司办理房屋产权转移登记手续。双方同时还签订《商品房预售合同补充协议》，约定：一、付款方式为一次性付款562500元；二、如交付房屋本合同约定的房屋面积大于或小于测绘面积，以测绘面积为准，据实结算房价款，退、补款时间为接到测绘数据通知后的三十日内；三、出卖人未售予买受人的建筑面积和未划分为公摊面积的部分属于出卖人自有面积，由出卖人按自有面积与买受人同等承担物业义务，享受物业管理权利；四、本合同约定的房屋交付标准为单体验收合格，交付时间为2014年12月31日，小区经综合验收合格后90日内出卖人通知买受人办理产权登记，买受人接到通知后15日内到出卖人处办理产权登记申请表，由买受人自行到产权登记机关办理产权转移登记，出卖人将自己应承担之交易费直接交付到产权登记机关；……九、因买受人是从本溪二建威海分公司购买的该处房产，因此，买受人与出卖人签订的《威海市商品房预售合同》及出卖人为买受人出具的房款收���，只作为办理房屋贷款、确权使用，上述手续对双方之间不具有约束力，买受人与本溪二建威海分公司发生的经济纠纷与出卖人无关。当日，天津赛象公司向威海长峰公司出具一份证明，内容为：“长峰房地产与我签订的预售合同是为办理房产过户之用，其合同所约定的权利和义务对双方均没有约束力。我并没有向长峰房地产公司实际支付该款项，该款项已实际支付给任志鑫。双方如有经济纠纷与长峰房地产开发有限公司无关”。2012年年初，威海长峰公司向天津赛象公司交付了案涉房产，但未办理房屋产权证书。另查，案涉房产所在楼盘尚未进行综合验收。双方存在争议的事实是：威海长峰公司是否另行向天津赛象公司就办证时间作出承诺。天津赛象公司主张威海长峰公司承诺于2014年底办理产权证书，提交一份《关于馨安苑小区确权事宜的��况说明》，内容为：“天津赛象科技股份有限公司：感谢贵公司购买了我公司开发的威海经区长峰馨安苑小区84#-1101室及84#-1102室房产。因旧村改造的复杂性，原计划于2014年底完成的确权事宜未能如期完成，对因此而给贵公司带来的麻烦深表歉意。根据目前的开发进度，我公司预计在2021年前可最终完成相关手续。王栋（此处是草书，名字系天津赛象公司模糊辩认）2015年7月9日”。威海长峰公司对该情况说明的真实性不予认可，并主张其公司没有名为“王栋”的工作人员。通过当事人举证、质证，一审法院对争议事实认定如下：天津赛象公司提交的情况说明未加盖威海长峰公司印章，其亦未举证证明签字人员“王栋”的身份、职务及职权范围，对该情况说明的真实性不予采信，不能认定威海长峰公司另行就办理产权证书的时间向天津赛象公司作出承诺。一审法院认为，本案争议的焦点是：威海长峰公司是否存在逾期办理产权证书的违约行为，是否应当支付逾期交房违约金。首先，从天津赛象公司取得案涉房产经过来看，系威海长峰公司将案涉房产抵顶给了南通一建威海分公司后，南通一建威海分公司将该房屋抵顶给了本溪二建威海分公司，本溪二建威海分公司将房屋转售给任志鑫，任志鑫又将房屋转售给天津赛象公司。天津赛象公司、威海长峰公司于2011年11月14日签订了《威海市商品房预售合同》，当日双方又签订了《商品房预售合同补充协议》，该补充协议明确约定，双方所签订的商品房预售合同对双方并无约束力。同时，天津赛象公司出具了证明一份，认可其与威海长峰公司签订的预售合同对双方无约束力，并承认其未向威海长峰公司实际支付购房款，而是将购房款支付给了任志鑫。综合��房屋转让的经过、付款情况以及补充协议的内容，应当认定天津赛象公司与威海长峰公司之间签订的《威海市商品房预售合同》对双方不具有约束力。其次，天津赛象公司、威海长峰公司补充签订的《商品房预售合同补充协议》系双方真实意思表示，该补充协议中约定了购房款的支付、房产的交付、办证等权利义务，对双方具有约束力。补充协议中约定办理产权登记的时间为“小区经综合验收合格后90日内”，现案涉房产尚未综合验收，不具备办理产权登记的条件，天津赛象公司要求威海长峰公司协助办理产权登记手续并支付逾期办证违约金，理由不当，不予支持。综上所述，天津赛象公司的诉讼请求，理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：驳回天津赛象科技股份有限公司的诉讼请求。案件受��费减半收取902元，由天津赛象科技股份有限公司负担。二审中，当事人未提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，案涉房产已通过单体竣工验收，尚未进行综合验收。本院认为，首先，天津赛象公司与威海长峰公司签订的《商品房预售合同补充协议》中约定《商品房预售合同》对双方无约束力，天津赛象公司出具的证明中对该事实亦予以认可，一审法院据此认定案涉《威海市商品房预售合同》对双方当事人均无约束力并无不当。其次，双方当事人签订的《商品房预售合同补充协议》约定，威海长峰公司应在案涉房产综合验收合格之日起90日内通知天津赛象公司办理房屋产权转移登记手续，该约定具体明确且内容不存在歧义，系双方当事人的真实意思表示，亦不存在法定无效情形，对双方当事人均具有约束力。现该补充协议中约定的办理产权转移登记手续的条件即综合验收合格尚不具备，亦无证据表明威海长峰公司故意阻却综合验收条件的成就，天津赛象公司要求威海长峰公司协助办理产权登记手续并支付逾期办证违约金理由不当，本院不予支持。另，《商品房预售合同补充协议》约定案涉房产的交付标准为单体验收合格，现案涉房产已通过单体验收，且本案系天津赛象公司要求威海长峰公司协助办理房屋产权转移登记手续，并不涉及房屋交付问题。综上所述，天津赛象公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1804元，由天津赛象科技股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨秀萍��判员万景周审判员 侯善斌二〇一七年八月十八日书记员 邓雯涛 微信公众号“”