（2017）鲁01民终5081号
裁判日期: 2017-08-18
公开日期: 2017-09-28
案件名称
张利波与漱玉平民大药房连锁股份有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张利波,漱玉平民大药房连锁股份有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终5081号上诉人（原审被告）：张利波，男，1982年11月23日出生，汉族，户籍地山东省章丘市。委托诉讼代理人：汪林，山东清照律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：漱玉平民大药房连锁股份有限公司，住所地济南市。法定代表人：秦光霞，总经理。委托诉讼代理人：李龙华，男，1987年5月20日出生，汉族，该公司员工，住该公司宿舍。委托诉讼代理人：孟祥晴，男，1972年9月5日出生，汉族，该公司员工，住该公司宿舍。上诉人张利波因与被上诉人漱玉平民大药房连锁股份有限公司(以下简称漱玉平民大药房)房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院(2017)鲁0104民初1317号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。张利波上诉请求：一、依法撤销(2017)鲁0104民初l317号民事判决书发回重审或依法改判。二、一、二审诉讼费由漱玉平民大药房承担。事实与理由：一、一审法院认定事实及适用法律错误。具体理由如下：1、一审法院认定事实错误。一审法院仅凭漱玉平民大药房提交的于2017年2月20日自行制作的解除租赁合同通知书、于2017年3月20日在新晨报自行刊登的要求与张利波解除租赁合同、并要求张利波支付租金69299元、水电费1089.2元的公告以及漱玉平民大药房的自行陈述，便认定张利波一直使用涉案房屋至2017年3月1日。张利波认为一审法院认定事实错误，事实是张利波使用该房屋截止到2016年2月10日之后，因双方没有可交接的任何物品，张利波将房屋钥匙交付漱玉平民大药房槐荫分店的柜台之后便没有再使用涉案租赁房屋。况且，所谓的2017年3月1日系漱玉平民大药房在一审时自行的陈述，一审法院没有查清具体解除租赁合同的期间，系认定事实不清。另，一审庭审结束后，张利波得知漱玉平民大药房出租的涉案房屋系漱玉平民大药房承租他人房屋，其没有对外承租权。张利波与漱玉平民大药房之间的租赁合同应属无效合同2、一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据、最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》解释第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：(一)主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；漱玉平民大药房主张在2016年2月10日之后，张利波继续使用涉案房屋到2017年3月1日应由漱玉平民大药房举证，而不应由张利波举证自己使用房屋到什么时间。因此一审法院以张利波没有证据证明为由推定张利波使用涉案房屋到2017年3月1日系适用法律错误。二、一审法院审理程序错误。本案开庭时间是2017年4月19日上午9点，张利波的一审代理人早早赶到开庭地点，但是漱玉平民大药房及代理人及主审法官却迟迟未到审判庭。在一审代理人多次催促下，一审主审法官才到庭说对方堵车了，直到当天上午l0点20分左右，漱玉平民大药房的代理人才赶到法庭。张利波一审的代理人多次提出要求法院对漱玉平民大药房按照撤诉处理，一审法院认定堵车属于法律许可的范围，对张利波的请求不予理睬，要求张利波继续开庭。故此，张利波认为一审法院故意偏袒漱玉平民大药房，一审法院审理此案程序违法。以上事实，张利波申请法院依法调取庭审录像予以证实。三，综上，请求法院依法查明事实，依法裁判。漱玉平民大药房辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。漱玉平民大药房向一审法院起诉请求：1、请求依法判令张利波支付拖欠2016年2月11日至2017年3月1日的租金69299元；2、请求依法判令张利波支付拖欠的水、电费1089.2元。一审法院认定事实：2014年12月11日，漱玉平民大药房（出租人）与张利波（承租人）签订1份《房屋租赁合同》，约定：“一、租赁房屋坐落于济南市槐荫区经二路发祥巷9商4二层间数一间，建筑面积115平方米。二、租赁期限从2014年12月11日至2015年12月10日。三、房屋年租金为66000元。四、租金的支付期限与方式：2014年12月30日前交付前6个月的租金，2015年5月10日前交付后6个月的租金。五、承租人负责支付出租房屋的水费、电费、暖气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费、物业管理费。十、房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间是2015年12月10日。”双方还对其他事项进行了约定。签订合同当日，漱玉平民大药房即将出租房屋交给张利波，张利波履行了支付租金义务。2015年12月10日，租赁合同到期后，张利波并未将承租房屋返还给漱玉平民大药房，继续占有使用承租房屋，但双方没有签订续租房屋合同。张利波交纳了2015年12月11日至2016年2月10日的房租。张利波陈述，之后，张利波向漱玉平民大药房口头陈述不再租赁该房屋，已将承租房屋内的财产搬走。对此，漱玉平民大药房不认可张利波不再租赁房屋的陈述，认为张利波仍租赁使用房屋，但张利波不再支付租赁费，也未将承租房屋退给漱玉平民大药房。2017年1月1日，济南市槐荫区发祥巷小区物业管理处向张利波发出催收2017年1月1日至2017年12月31日的物业费“通知单”1份，漱玉平民大药房于2017年2月20日向张利波发出的“解除租赁合同通知书”1份，但张利波陈述并未收到。因张利波一直未将承租房屋退回，2017年3月1日，漱玉平民大药房将出租给张利波的房屋收回。并办理退房手续。2017年3月20日，漱玉平民大药房在新晨报登载了要求与张利波解除租赁合同、并要求张利波支付租金69299元、水电费1089.2元的“公告”。漱玉平民大药房还认为张利波拖欠水电费1089.2元，提交微信聊天记录和证人证言。一审法院认为，漱玉平民大药房与张利波于2014年3月11日签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应认定为有效合同，予以采信。房屋租赁合同到期后张利波继续占有使该承租房屋事实清楚。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”张利波按租赁合同约定的房租单价继续交纳了2015年12月11日至2016年2月10日的租金后，并未将承租房屋退还给漱玉平民大药房，对此，出租方也没有提出异议，应认定双方的租赁合同继续有效，张利波仍有按照原合同约定的租金支付租赁费的义务。但双方的租赁期限已经变更为不定期，出租方漱玉平民大药房可以随时解除双方的租赁关系，将出租房屋收回，对此，张利波也有解除房屋租赁合同的意思表示。因此，漱玉平民大药房因张利波拖欠房租，于2017年3月1日将出租房屋收回，于2017年3月20日，漱玉平民大药房在新晨报登载了要求与张利波解除租赁合同、并要求张利波支付拖欠的租金69299元、水电费1089.2元的“公告”，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”事实双方已经于2017年3月1日解除房屋租赁关系。但张利波至今未交纳拖欠漱玉平民大药房自2016年2月11日至2017年3月1日的租金，事实清楚，证据确实充分。现漱玉平民大药房诉讼请求张利波支付自2016年2月11日起至2017年3月1日止、按合同约定年租金66000元计算的租金69299元，合法有理，应予支持。张利波辩称理由不成立，不予支持。漱玉平民大药房要求张利波支付拖欠的水电费1089.2元，没有提供充分有效的证据，证据不足，不予支持。可待证据充分时另行主张。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条、第二百三十六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定判决：一、张利波自判决生效之日起十日内，支付漱玉平民大药房连锁股份有限公司租赁费69299元。二、驳回漱玉平民大药房连锁股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1560元,减半收取780元，财产保全费724元，由张利波负担。二审中，各方当事均未提交新的证据。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。张利波按租赁合同约定的房租单价继续交纳了2015年12月11日至2016年2月10日的租金后，并未将承租房屋退给漱玉平民大药房，应认定双方的租赁合同继续有效，张利波仍有按照原合同约定的租金支付租赁费的义务。漱玉平民大药房因张利波拖欠房租，于2017年3月1日将出租房屋收回，并在新晨报登载了要求与张利波解除租赁合同的“公告”，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。应认定双方已于2017年3月1日解除房屋租赁关系。但张利波至今未交纳拖欠的租金，事实清楚，证据确实充分。故，一审判决认定张利波拖欠漱玉平民大药房租金的事实清楚，适用法律正确，本院予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决查明的事实清楚，适用法律及实体处分正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1560元，由张利波负担。本判决为终审判决。审 判 长 王周江审 判 员 郭维敬代理审判员 陈 勇二〇一七年八月十八日书 记 员 李 杨 来源：百度“”