（2017）桂0602民初473号
裁判日期: 2017-08-18
公开日期: 2017-12-12
案件名称
防城港市荣兴房地产开发有限公司与时存绘商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
防城港市港口区人民法院
所属地区
防城港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
防城港市荣兴房地产开发有限公司,时存绘,中国农业银行股份有限公司防城港防城支行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0602民初473号原告：防城港市荣兴房地产开发有限公司，住所地防城港市行政中心区南北大道东侧。法定代表人：邓平，该公司总经理。委托诉讼代理人：李陈羽扬，广西欣和律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷振达，广西欣和律师事务所律师。被告：时存绘，男，1968年6月5日出生，户籍所在地新疆奎屯市，现住北海市海城区，第三人：中国农业银行股份有限公司防城港防城支行，住所地防城港市防城区防东路41号。负责人：黄静珍，该行行长。原告防城港市荣兴房地产开发有限公司（以下简称荣兴公司）与被告时存绘、第三人中国农业银行股份有限公司防城港防城支行（以下简称农行防城支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案受理后，依法适用普通程序于2017年8月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李陈羽扬到庭参加诉讼，被告时存绘经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，第三人农行防城支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的荣兴亚太国际2栋C单元903号房《商品房买卖合同》；2.判决被告协助原告注销上述房屋的预购商品房贷款抵押登记；3.判决被告协助撤销上述房屋的商品房买卖合同备案登记；4.被告偿还原告支付给第三人的贷款本息及罚息10023元；5.被告支付解除合同的违约金50100元（总房款的10%）；6.被告支付原告为实现债权已支付的律师费23000元；7.解除原、被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》。事实和理由：2013年9月10日，原告与被告签订防城港市荣兴亚太国际第2栋C单元9层903号房《商品房买卖合同》（合同编号：RWS20132159），约定房屋面积120.20平方米，总价501001元，首付151001元，余款35万元通过向银行按揭贷款支付。如因被告拖欠银行贷款导致原告承担保证责任代被告还贷的，被告应于原告代偿行为发生之日起10日内偿还原告代为清偿的全部款项。到期未清偿的，原告有权解除《商品房买卖合同》，同时有权要求被告支付总房款10%的违约金和律师费。合同签订后，被告向第三人申请贷款35万元，后第三人告知被告未按期如约履行还款义务，已拖欠贷款本息及罚息10023元。第三人要求原告代被告偿还上述债务，在原告开立的保证金账户中扣除了被告应付的月供款和罚息共10023元。原告多次催促、发函要求被告还款，但被告均置之不理。原告认为，被告拖欠月供款的行为，给原告造成了经济损失，属于根本违约，原告有权解除《商品房买卖合同》并主张违约金、律师费等，另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解析》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，原告有权解除商品房担保贷款合同。被告时存绘未作答辩。第三人农行防城支行未作陈述。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，经核对证据原件后，本院予以确认并在卷作证。本院经审理认定事实如下：2013年9月10日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：RWS20132159），约定出卖人以单价4168.06元每平方米的价格将位于防城港市行政中心区南北大道东侧的荣兴亚太国际2栋C单元9层903号房卖给买受人，房屋建筑面积为120.20平方米，总价款为501001元。合同附件四第一条约定买受人自愿选择以银行按揭贷款方式付款，在签订《商品房买卖合同》之时付清首期购房款（占总房款30%，含定金2万元）合计151001元，余款（占总购房款70%）35万元申请贷款付清。合同附件四第二条第4项约定因买受人拖欠银行贷款导致出卖人承担保证责任代买受人还贷的，买受人应于出卖人代偿行为发生之日起10日内偿还出卖人代为清偿的全部款项；到期未清偿的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，收回该商品房另行处理，同时买受人应按合同总价款的10%向出卖人支付违约金，并放弃《商品房买卖合同》项下的一切权利，在出卖人指定的时间内配合出卖人办理合同解除手续（包括且不限于撤销合同登记备案、办理过户、腾空房屋等）。如买受人已经入住，还须在前述时间内腾空房屋并支付自买受人收房到合同解除手续完毕之日止的房屋折旧费（折旧费按房屋总价款5%的年折旧率计算）、物业管理费、水电费等相关费用，房屋如有损毁，买受人还应另行给予赔偿。逾期办理退房手续或腾空房屋的，买受人应按日向出卖人支付总房款的万分之三的违约金。在办理完上述手续后，出卖人在30日内无息退还买受人已支付的购房款的余款，但须扣除以下费用：代偿的贷款本息等所有款项、应向出卖人支付的违约金、房屋折旧费、房屋损毁赔偿金、因代偿和解除后同发生的其他费用（包含但不限于律师费、诉讼费、差旅费等）。若买受人已支付的房款不足以支付以上所列费用的，则买受人应在收到出卖人通知后10内补足。合同附件四第十六条约定：本合同项的任何通知、付款要求或各种通讯联系，由合同的乙方按下列地址或者电话号码、传真号码送达给相对方……买受人：时存绘；收件人：时存绘；通讯地址：北海市海城区东珠华庭B栋1403一单元；电话号码：155××××7128。如买受人的通讯地址或联系方式发生变化，应在三个工作日内以书面形式通知出卖人，否则因此产生的责任由买受人承担；任何通知、付款要求或各种通讯只要按照上述地址发送，即应视为在下列日期被送达：（1）如果是信函，则为挂号信发出5个工作日……。2013年10月15日，原告将上述《商品房买卖合同》报防城港市房产管理局备案。原告于2013年5月18日向被告出具《收据》（编号：3024964），表示收到被告购房款6万元；于2013年5月20日向被告出具《收据》（编号：6009187），表示收到被告购房定金500元；于2013年7月31日向被告出具《收据》（编号：1324670），表示收到被告购房款16817元；于2013年9月10日向被告出具两张《收据》（编号：3024963、3024965），分别显示收到被告购房款53684元、2万元。上述金额合计151001元。2011年1月18日，原告（乙方）与第三人（甲方）签订《一手房贷款业务银企合作协议》，约定甲方同意对购买乙方开发的荣兴亚太国际城楼盘项目的自然人提供购房贷款，乙方为购房人因购买本合作项目下房屋而依借款合同所产生的债务提供连带责任保证，在乙方承担连带责任保证期间，购房人未按借款合同约定按期还本付息的，由乙方代为偿还，甲方有权直接从上述保证金账户中划收相关款项。2015年4月1日，原告（保证人）、被告（借款人、抵押人）与第三人（贷款人、抵押权人）签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定被告向第三人借款35万元用于购买防城港市中心区南北大道与迎宾路交汇处荣兴亚太国际小区2号楼C单元903号房并将该商品房抵押给第三人；原告对上述款项承担阶段性连带保证责任；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入原告的银行账户；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。合同签订后，第三人依约发放了借款，因被告未按时偿还按揭贷款，2016年6月27日，第三人从原告的保证金账户中扣收被告拖欠的逾期本息5289.22元，2016年10月12日，第三人从原告的保证金账户中扣收被告拖欠的按揭贷款逾期本息4734.53元；上述款项合计10023.75元。被告至今未偿还上述原告代为清偿的款项。另查明，2016年11月8日，原告向《商品房买卖合同》附件四第十六条约定被告的通讯地址邮寄《要求偿还代付月供款的函》，要求被告偿还第三人从其保证金账户中扣划的10023.75元贷款本息及罚息。再查明，2016年12月12日，原告（甲方）与广西欣和律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定乙方接受甲方的委托，指派雷振达律师为甲方与被告商品房预售合同纠纷一案中甲方的诉讼代理人，根据双方协商及广西壮族自治区律师业务收费标准的规定，甲方向乙方支付律师代理费23000元。2017年1月6日，广西欣和律师事务所向原告开具了金额为23000元的律师代理费发票。本院认为，一、关于原告主张解除《商品房买卖合同》并要求被告支付违约金、偿还代付月供款的问题。案涉《商品房买卖合同》、《一手房贷款业务银企合作协议》、《个人购房担保借款合同》均是各方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应全面履行合同规定的义务。依据已查明的事实，本案合同签订后，被告未按合同约定及时向第三人偿还贷款本息，导致第三人从原告的保证金账户扣款10023.75元，被告应于原告代偿行为发生之日起10日内偿还原告代为清偿的全部款项。原告于2016年11月8日向合同约定的被告通讯地址邮寄了《要求偿还代付月供款的函》，根据《商品房买卖合同》附件四第十六条的约定，该函件视为在2016年11月15日送达被告，但被告至今未偿还原告代为清偿的款项，根据《商品房买卖合同》附件四第二条第4项的约定，原告有权解除《商品房买卖合同》并要求被告按合同总价款的10%支付违约金，即501001元×10%=50100.1元。故原告主张解除本案《商品房买卖合同》、要求被告偿还代付月供款10023元并支付违约金50100元于法有据，本院予以支持。二、关于原告要求被告履行合同解除后的协助义务的问题。本案《商品房买卖合同》解除后，原、被告双方应相互配合、及时办理注销预购商品房贷款抵押登记、《商品房买卖合同》撤销备案登记等手续。现原告诉请被告协助注销案涉商品房贷款抵押登记、撤销《商品房买卖合同》备案手续，本院予以支持。三、关于原告要求解除被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》的问题。因被告逾期偿还贷款本息，且原、被告签订的《商品房买卖合同》已解除，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，对原告要求解除其与被告、第三人签订的《个人购房担保借款合同》诉讼请求，本院予以支持。四、关于原告要求被告支付律师费23000元的问题。根据《商品房买卖合同》附件四第二条第4项第二款的约定，因代偿和解除合同发生的其他费用包含律师费应从被告已支付购房款的余款中扣除。现原告主张被告支付其为解除合同而支付的律师费23000元，该主张符合上述约定且原告已提供《委托代理合同》及律师费发票证实该费用的实际发生，故本院对该项诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告防城港市荣兴房地产开发有限公司与被告时存绘签订的《商品房买卖合同》（合同编号：RWS20132159）；二、解除原告防城港市荣兴房地产开发有限公司与被告时存绘、第三人中国农业银行股份有限公司防城港防城支行签订的《个人购房担保借款合同》；三、被告时存绘协助原告防城港市荣兴房地产开发有限公司办理注销涉案预购商品房贷款抵押登记、撤销《商品房买卖合同》备案手续；四、被告时存绘向原告防城港市荣兴房地产开发有限公司支付违约金50100元；五、被告时存绘偿还原告防城港市荣兴房地产开发有限公司代为支付的本息及逾期罚息10023元；六、被告时存绘向原告防城港市荣兴房地产开发有限公司支付律师费23000元。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费1886.83元，公告费700元，两项合计2586.83元（原告防城港市荣兴房地产开发有限公司已预交），由被告时存绘承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费1886.83元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。审 判 长 罗 茜人民陪审员 潘泽耀人民陪审员 何水清二〇一七年八月十八日书 记 员 陈 蓉